臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第205號原 告 商佑銘訴訟代理人 林德昇律師
陳佳駿律師被 告 林麗紅上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國109 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○○○○○○○○○○號共3筆土地，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告從事建物營造之工作，被告從事中古屋修繕、買賣之工
作，被告因修繕工作上需要建材、人力，原告均協助購買及派遣工人，兩造因而成為好友。於民國106 年2 月17日，被告買賣取得坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）後，本與原告協議共同建屋出售，嗣因被告轉念而欲將系爭土地出賣給原告，由原告獨自建屋出售，兩造遂於108 年3 月18日約定就被告所有系爭土地為買賣，總價金新臺幣（下同）3,500,000 元（下稱系爭買賣契約），土地過戶及點交完成期限不逾108 年4 月30日，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），系爭契約書並附有買賣契約增補條件之附件（下稱系爭契約附件）。由於系爭土地改由原告獨自建屋出售，系爭契約附件約款三即記載「買方應付款項：①買賣價金差額40萬元、②建照申請
14.6萬元、③繪圖費3.5 萬元，以上合計58.1萬元，及④廣告費用2.86萬元賣方同意自行負擔」。其中①至③合計581,
000 元（包含完稅款400,000 元），已由原告分別以面額281,000 元、300,000 元之支票（下稱系爭支票）交付予被告兌領。另系爭契約附件約款五記載「賣方義務：①配合買方之再承買人換約。」，故兩造僅就土地先為點交而未於108年4 月30日前辦理過戶手續。
㈡於109 年1 月初，系爭土地上之建物建造完成，原告找兩造
締約時指定之訴外人陳淑玲代書，要求被告辦理過戶手續，然遭被告拒絕，被告於109 年1 月31日以嘉義保安郵局第5號存證信函（甲信函）通知原告，主張原告違約而沒入原告已交付之簽約金及完稅款共2,150,000 元，並執行尾款1,350,000 元之利息及違約金等語，可認被告有解除契約之意。
原告遂於109 年2 月6 日以嘉義文化路郵局第43號存證信函（下稱乙信函）通知被告，主張依系爭契約書第10條第1 項之約定，買方（即原告）不依約履行義務時，賣方（即被告）得限期催告履行，本件雖有逾108 年4 月30日，惟依系爭契約附件約款五之約定，原告於房屋建造完成後，再以被告名義將土地移轉所有權給再承買人，乃兩造特別約定之依據，故原告並無違約之問題。又被告從未限期催告原告履行契約，依系爭契約書第10條第1 項之約定，被告尚無權解除契約。原告於109 年3 月6 日以嘉義文化路郵局第84號存證信函（下稱丙信函）通知被告，並附上尾款即新光商業銀行北嘉義分行（下稱新光銀行）面額1,350,000 元之支票，主張原告付清所有價金，請求被告移轉系爭土地所有權登記給原告，被告也確實已收下並兌領該支票，惟被告仍於109 年3月11日以嘉義保安郵局第17號存證信函（下稱丁信函）拒絕原告之請求。目前建物係在原告名下，爰依系爭買賣契約之法律關係，請求如訴之聲明所示。
㈢對被告答辯所為之陳述：
原告否認被告曾有多次口頭催告之事實，亦無所謂定期與否之事實存在。關於兩造依系爭契約附件約款六第4 點之部分，被告自107 年7 月至清償土地貸款前已繳付之利息64,629元，原告願以複利年息百分之5 計算，以新光銀行面額72,008元之支票支付，然因被告拒收退還，目前原告已將該支票提存。又系爭買賣契約並非如被告所稱已過期，縱有逾期（原告否認），因被告未履行限期催告義務，被告尚不得遽以解除契約，更不得主張原告應給付違約金及沒收全部價金。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭土地移轉登記予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠兩造因各自所從事行業相識，相互合作、幫忙而成為朋友關
係。被告於106 年初取得系爭土地，並向聯邦商業銀行嘉義分行（下稱聯邦銀行）申請土地貸款，原與原告以合建方式合作，於107 年中，原告以佑銘土木包工業有限公司（下稱佑銘公司）為起造人申請建照房屋，由鴻福土地開發有限公司（下稱鴻福公司）為廣告銷售。因兩造在分潤比例上未得共識，便協議由被告將系爭土地出售給原告，於107 年7 月
8 日，在正和代書事務所陳淑玲代書在場見證下，簽訂系爭買賣契約及系爭契約附件，此有被告簽收之系爭支票為證。被告因慮及房子蓋好需耗費一定時日且要出售給第三人，又怕原告建造房屋期間過長致影響被告之信用，故兩造協議將簽約日押在108 年3 月18日，土地過戶及點交完成期限不逾
108 年4 月30日之最後過戶日，原告既未於最後過戶日向被告提出移轉，即自行放棄契約移轉之權利。
㈡依系爭契約附件約款六第4 點「聯邦銀行利息攤分：107 年
7 月」之記載，乃原告於107 年7 月應辦理債務人更改為原告，惟原告未辦理更名，也未支付貸款利息給被告，就系爭買賣契約之尾款亦未於最後過戶日前一次補足給付，後經被告多次口頭催告，原告仍置之不理。嗣於109 年1 月間，聯邦銀行通知被告償還土地貸款，被告以甲信函通知原告逾約定土地過戶期間即108 年4 月30日仍未將系爭土地過戶，故沒入簽約金及完稅款共2,150,000 元，並於109 年1 月31日解除系爭買賣契約。原告於109 年3 月6 日寄送丙信函並附上新光銀行面額1,350,000 元之支票給被告，稱係給付尾款，然被告認依系爭契約書第10條第1 項後段之約定，乃屬原告違約而被告得沒收之價金，故被告收下該支票並兌領存入帳戶內。其後，兩造本欲於109 年3 月27日進行調解，原告卻提前提起本件訴訟，原告所為違反誠信原則，被告認為原告應重新向被告購買系爭土地。至於系爭契約書第10條第1項關於限期催告履行之約定，係指被告「得」催告而非「應」催告。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠兩造於108 年3 月18日就系爭土地訂立系爭契約書，原告先
交付被告2,150,000 元，嗣原告於109 年3 月6 日以丙信函附上尾款新光銀行面額1,350,000 元之支票予被告兌現完畢。又被告已給付聯邦銀行自107 年7 月後之貸款利息64,629元，並塗銷系爭土地上之抵押權，兩造約定該貸款利息應由原告負擔，原告欲給付被告720,087 元（含法定利息），被告拒絕收受，原告已向本院對被告提存720,087 元之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約書、丙信函、新光銀行面額1,350,000 元之支票、系爭土地登記謄本、聯邦銀行嘉義分行109 年7 月22日（109 ）聯銀嘉第53號函及所附查詢單、提存書附卷可稽（見本院卷第13至26頁、第39至45頁、第17
9 至183 頁、第211 至215 頁、第279 至281 頁），堪信為真實，足徵原告已給付被告系爭買賣契約總價金3,500,000元。
㈡被告抗辯：兩造協議土地過戶及點交完成期限不逾108 年4
月30日之最後過戶日，原告既未於最後過戶日向被告提出移轉，即自行放棄契約移轉之權利。又原告就系爭買賣契約之尾款亦未於最後過戶日前一次補足給付，後經被告多次口頭催告，原告仍置之不理，被告以甲信函通知原告逾約定土地過戶期間即108 年4 月30日仍未將系爭土地過戶，故沒入簽約金及完稅款共2,150,000 元，並於109 年1 月31日解除系爭買賣契約云云，然原告否認被告曾有多次口頭催告之事實，又系爭買賣契約並非如被告所稱已過期，縱有逾期，因被告未履行限期催告義務，被告尚不得遽以解除契約等語。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第22
9 條第1 項、第254 條分別定有明文。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院102 年度台上字第2166號判決意旨參照）。又系爭契約書第10條第1 項規定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全部沒收，充作懲罰信違約金。」，依該規定，被告非因原告遲延給付即當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，被告抗辯其得不限期催告履行，即可解除契約，並無可採。又縱令原告於108 年4 月30日前未給付尾款1,350,000 元及聯邦銀行之貸款利息，有違約情事，且被告曾經催告履行而原告未履行為真實，然被告未舉證證明其曾「定相當期限」催告原告履行，即於109 年1 月31日以甲信函通知原告解除系爭買賣契約，與上開解除契約之要件不符，自不生解除契約之效力。又縱令原告有違約情事，亦無自行放棄契約移轉權利之可言，是被告上開所辯，並無可採。
㈢按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。兩造間就系爭土地之買賣契約既未解除而仍存在，且原告已給付被告系爭買賣契約總價金3,500,000 元，則原告依前揭條文之規定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，自屬有據。
四、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 24 日
民三庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 24 日
書記官 官佳慧