臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第235號原 告即反訴被告 祭祀公業法人嘉義縣林長榮法定代理人 林景村訴訟代理人 林昆堃被 告即反訴原告 邱華櫻訴訟代理人 趙平原律師複代理人 謝文和上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年4月20日言辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一所示編號Ａ部分面積38平方公尺之建物拆除，並將上開Ａ部分土地返還原告。
被告應給付原告新台幣188,791元，及其中新台幣161,374元自民國109年4月8日起至返還第1項所示Ａ部分土地之日止但以清償日為限，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國109年3月6日起至返還第1項所示Ａ部分土地之日止，按月給付原告新台幣1,900元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之94，餘由原告負擔。
本判決第1、2、3項部分於原告以新臺幣800,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣2,398,491元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
查原告主張於民國84年起，將所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號、面積143平方公尺土地（下稱系爭土地）先後出租給邱煌生、被告占有、使用收益（下稱系爭租賃契約），因被告未繳納租金而以郵局存證信函終止系爭租賃契約，而依民法第455條、第767條第1項前段及中段、第179條之規定，起訴請求被告應將系爭土地上之建物拆除，返還建物所占用基地給原告，並請求積欠租金、遲延利息及系爭租賃契約終止後無權占有建物所占用基地之相當於租金之不當得利。被告則否認有積欠租金，租賃契約仍屬有效，並非無權占有系爭土地，於109年5月28日具狀以原告在系爭土地上架設鐵皮浪板圍牆（位置及面積詳後之反訴部分所載），不法侵害被告對於系爭土地之占有、使用收益等權利為由，依民法第227條、第962條、第184條之規定，對於原告提起反訴，請求原告應將鐵皮浪板圍牆拆除。本院審酌本訴標的與反訴標的之法律關係發生之原因均涉及兩造間租賃契約是否合法終止之事實，其主要部分相同，可認本反訴間有相牽連關係，被告所提之反訴應屬合法。嗣被告於109年9月24日當庭以言詞方式撤回反訴，且經原告同意（見本院卷一第398頁），依民事訴訟法第262條第1項、第2項前段之規定，被告撤回反訴應屬合法。又被告雖於109年10月12日再次具狀提起請求內容相同之反訴，然法律並無禁止被告撤回反訴後，於言詞辯論終結前再次提起反訴之明文規定，是被告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明第1、3項分別係請求被告應將系爭土地上之建物（門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○路00巷0號，下稱系爭建物）（實際面積及位置以測量後為準）拆除並返還系爭建物所占用基地給原告，及請求被告應自109年3月6日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,200元；嗣於109年7月13日具狀將聲明第3項之請求金額從2,200元變更為3,166元，另將聲明第1項中系爭建物占用系爭土地之面積予以更正（見本院卷一第289至291頁）。經核原告所為變更聲明第3項之請求金額，係擴張應受判決事項之聲明，另更正系爭建物占用系爭土地之面積，則係補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。又被告於109年5月28日具狀提起反訴、於109年10月12日再次具狀提起反訴，均係請求原告應將系爭土地上之鐵皮浪板圍牆拆除，嗣於110年4月15日具狀更正請求拆除地上物之位置及面積，並追加請求原告應將地上物所占用基地騰空返還給被告（見本院卷二第26至28頁）。經核被告上開所為更正請求拆除地上物之位置及面積，係補充或更正事實上之陳述，另追加請求返還地上物所占用基地部分，與反訴請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，亦無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告所有系爭土地與同段232地號、面積113平方公尺土地（
下稱232地號土地），於原告依法登記（於68年3月15日向嘉義縣政府申請登記為「祭祀公業林長榮」，於101年7月5日向嘉義縣政府申請祭祀公業法人設立登記）之多年前，為被告之祖父即訴外人邱葛無權占用並興建房屋，邱葛亡故後，由被告之父即訴外人邱煌生繼續無權占用。於68年3月15日原告依法登記前，原告所有土地之出租，本須經公同共有人全體之同意始得為之，原告自不可能與邱葛或邱煌生訂立租賃契約，亦可認邱葛、邱煌生占用系爭土地之行為應無正當權源。
㈡於84年間，原告與邱煌生協議：邱煌生以系爭土地及232地號
土地上現有建物占有使用為目的，承租土地；邱煌生不得要求原告出具系爭土地及232地號土地之土地使用同意書，供申請建造執照；邱煌生應依政府核定之土地地價稅1.5倍計算之金額支付系爭土地及232地號土地年租金等情。邱煌生亡故後，原告與被告亦就系爭土地及232地號土地為相同之協議。是以，原告自84年起與邱煌生、被告訂立未定租賃期限之系爭租賃契約，並未書立契約，且約定每年租金為10,340元，自84年起至97年止，均係由邱煌生或被告每年支付租金10,340元予原告。嗣於98年間，原告本於76年4月26日召開之派下員會議曾決議處理所有遭他人無權占用之土地之意旨，以及被告多年來支付之租金均低於原告繳納之地價稅之故，乃與被告協商並經被告同意，以後依政府前年度核定系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算當年度應繳租金數額，故當年度被告應支付之租金為23,223元，此後，於99年、100年，被告各支付租金23,223元予原告，於101年、102年，被告各支付租金26,110元予原告。被告既有依原告調整之租金數額為支付，可見被告知悉且同意原告依系爭土地前年度地價稅調整年租金一事。
㈢於103年間，因嘉義縣財政稅務局寄發102年地價稅課稅明細
表予原告，原告發現地價稅調高至34,651.5元，原告乃於103年1月24日以祭公法嘉林長榮泰字第103003號函通知被告，系爭土地之租金按前年度地價稅1.5倍調整為51,900元，每年1月30日前為租金支付期限等情，惟被告自103年1月30日起至109年1月30日止計7年份之租金，均拒不支付。原告嗣後發現前揭系爭土地102年地價稅有誤載請求，遂依正確之地價稅數額重新計算被告積欠之租金，並於109年2月6日以新港郵局4號存證信函（下稱甲信函）通知被告限期給付積欠之租金310,084元及遲延利息39,225元，被告於109年2月7日收受甲信函。詎被告逾期仍拒不給付，原告於109年3月5日再以新港郵局11號存證信函（下稱乙信函）通知被告，依民法第440條之規定，終止系爭租賃契約，被告於109年3月6日收受乙信函。
㈣又自98年起至109年3月6日止期間，被告雖為系爭土地承租人
，惟卻長年未善盡對系爭土地之保管義務，放任系爭土地荒蕪致雜草叢生，頻遭近鄰將大量廢棄物及動物屍體等物丟棄系爭土地空曠部分，嚴重影響周遭環境衛生，而系爭土地又因與鄰地界址不明，致有相鄰住戶在系爭土地堆置雜物、甚或栽種野菜之情事。於108年間，原告乃基於確認系爭土地與鄰地界址並維護承租人使用收益系爭土地權益之目的，向地政機關申請地籍鑑測，經嘉義縣大林地政事務所繪製108年10月24日複丈成果圖後，原告在系爭土地周圍施作簡易圍欄（即被告所稱之鐵皮浪板圍牆，下稱系爭圍籬），並於108年10月29日施作完成。系爭土地周圍增設系爭圍籬後，被告之系爭建物並無出入不便情形，足認原告施作系爭圍籬並不影響被告對系爭土地用益權利之行使，原告復於系爭土地上除系爭建物外之空曠部分鋪設水泥混凝土，更係有利被告使用收益系爭土地之加工行為，並非違反出租人之義務，亦未有權利濫用之情形。
㈤是以，被告自103年1月30日起至109年1月30日止未依約支付
租金及遲延利息（金額之計算如附表一所示），爰依系爭租賃契約之法律關係及民法第233條第1項之規定，請求被告給付積欠之租金310,084元及遲延利息39,225元，合計349,309元。其次，系爭租賃契約既經終止，被告所有如嘉義縣大林地政事務所109年6月15日複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號Ａ部分面積38平方公尺之系爭建物於終止時起即無權占用系爭土地，原告爰依民法第455條、第767條1項前段及中段之規定，請求被告拆除系爭建物，並將Ａ部分土地返還給原告。最後，被告所有系爭建物自系爭租賃契約終止後仍繼續無權占用系爭土地，被告因此受有使用系爭土地之利益，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，關於金額之計算，則依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，以系爭土地於起訴時即109年1月當期申報地價每平方公尺10,000元之年息百分之10計算，亦即系爭建物占用系爭土地之面積為38平方公尺，被告應按月給付原告3,166元（計算式：10,000×10％÷12×38＝3,166，小數點以下無條件捨去）。
㈥並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖一所示編號Ａ部分面積38平
方公尺之建物拆除，並將上開Ａ部分面積38平方公尺土地返還原告。
⒉被告應給付原告349,309元，及其中310,084元自起訴狀繕
本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自109年3月6日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,166元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：㈠兩造間租賃關係始於日據時期，由被告先祖邱葛向原告承租
系爭土地及232地號土地興建房屋，邱葛於55年6月7日往生後，由被告父親邱煌生承受租賃關係，邱煌生於00年逝世後，再由被告承受租賃關係迄今，而系爭建物為未辦保存登記之建物，經邱煌生生前指定歸被告所有並負責管理使用、支付地租。系爭租賃契約並未訂立書面租賃契約，亦未約定租賃期限，為不定期租賃契約。關於邱葛興建之房屋，邱葛、邱煌生均有向嘉義縣政府繳納房屋稅，此有房捐繳納通知書及嘉義縣（市）稅捐稽徵處完稅證明書為證。關於租金之支付情形，因年代久遠，多有滅失，目前尚有邱煌生於00年至82年間之租金支付收據、票據可為佐證。足見兩造間租賃關係並非如原告所稱於98年間始成立，且邱葛、邱煌生係有權占用系爭土地及232地號土地。至於租金之支付金額及調整均是由原告歷任代表人與邱葛、邱煌生口頭約定，原告僅以其與邱煌生、被告間有過土地使用之限制、租金之計算等協議等語，卻未提出任何證據以證其實，故本件並無原告所稱係按地價稅1.5倍計算租金之情形。邱煌生在世時，與原告約定每年租金為10,340元，此有被告於84年至86年間簽立之支票為證，邱煌生逝世後，被告仍係按此金額支付租金。另原告所稱之76年4月26日派下員會議，依該會議紀錄內容，係關於原告土地於都市計畫編定時之處理，縱有提及原告土地遭他人無權占用，然邱葛、邱煌生既係有權占用系爭土地，該次會議實與被告無涉，更遑論兩造依該次會議意旨成立系爭租賃契約。
㈡因232地號土地於98年間遭政府徵收，被告承租之土地僅剩系
爭土地，且原告在領取徵收補償費後，本應按被告現有承租土地之面積減收租金，始符公平原則。詎料，原告為謀私利，不僅未減免租金，竟在未經被告同意之情形下，從98年起開始無端提高租金，因被告有使用系爭建物之需要才會繼續支付租金，惟原告於103年提高到51,900元，被告不同意原告調整新租金之要求，因而拒絕給付租金。租金金額為租賃契約必要之點，需經契約當事人一致同意，縱使租金日後有所變動，除亦須經當事人同意或經法院裁決，否則對契約當事人不具拘束效力。原告歷次僅以繳款之意思通知被告繳納租金，並未具體與被告磋商租金調整事宜，被告也未曾有同意租金調整之口頭約定或出具書面同意之憑據，難認被告與原告就租金之調整有達成同意之合致。故被告認為系爭租賃契約之租金仍應按邱煌生與原告協議之10,340元為準，而232地號土地於98年間遭徵收後，被告實際承租僅有系爭土地，故租金應調整為5,775元（計算式：10,340×143/256＝5,775)，自98年起至109年止之租金總額為63,525元（計算式：5,775×11＝63,525)，惟被告自98年起至103年止所支付之租金為121,889元【計算式：（23,223×3）＋（26,110×2）＝121,889】，扣除前揭應支付之63,525元後，尚溢繳58,364元。退步言之，如以年租金10,340元為準，自98年起至109年止之租金總額為113,740元（計算式：10,340×11＝113,740)，被告仍溢繳8,149元。是以，原告以甲、乙信函通知催繳並終止系爭租賃契約，進而主張如其起訴聲明所示，均無理由，系爭租賃契約仍然有效存續迄今。
㈢又系爭租賃契約自始之目的在於在承租土地興建房屋，原告
既向被告收受租金，即應負有同意被告在承租土地上改建或擴建房屋之義務。然因實施都市計畫拓寬道路等因素，當初邱葛所興建之房屋幾被拆除殆盡，僅剩面積不足10坪之系爭建物，且不堪居住，致使被告家族成員四處離散，被告為恢復家族生機多次要求原告准予改建或擴建，然原告數十年來只顧收取租金卻一再阻礙被告行使在系爭土地應保持其合於約定使用、收益之狀態予以改建房屋之權利。由於系爭建物無法供人居住，被告對於住居環境維護自有未周之處，然仍尚未違反承租人之義務，縱有疏失，原告盡可來函要求改善或請當地環保單位依法處置。然而原告竟在未經被告同意之情形下，無權擅自將被告在系爭土地鋪設之水泥混凝土刨除、挖斷房屋給水管線，架設系爭圍籬阻礙被告通行，所為實有違出租人之義務，亦有民法第148條權利濫用原則之情形。再者，基於契約衡平原則，以及租賃契約為雙務契約，有同時履行抗辯之適用，在原告同意被告改建或擴建現有建物之前，依民法第264條之規定，縱被告有權請求調整後之租金，然被告依法得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，當更無違約情事可言，且原告主張依土地法相關規定調整租金，洵非有據。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠兩造就系爭土地訂有不定期租賃契約，反訴被告雖以反訴原
告積欠租金達2期以上主張終止系爭租賃契約，惟反訴原告否認之，已如前述，故兩造間租賃契約仍屬有效。反訴原告向反訴被告承租系爭土地之用途在於興建房屋供己使用，且能通行鄰近道路，在租賃關係有效存續期間內，依民法第423條之規定，反訴被告應保持系爭土地合於約定使用、收益之狀態。詎料反訴被告擅自架設系爭圍籬，即如嘉義縣大林地政事務所110年3月15日複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號Ａ部分面積0.35平方公尺、Ｂ部分面積1平方公尺、Ｃ部分面積0.09平方公尺、Ｄ部分面積1平方公尺之地上物即系爭圍籬，阻礙反訴原告通行鄰近道路之便利，顯已違反出租人應負之給付義務，其違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，反訴原告於受領給付後，得以反訴被告給付不完全為由，請求反訴被告應負損害賠償責任，將系爭土地回復原狀。又反訴原告基於系爭租賃契約，就系爭土地具有占有之正當權源，得主張有權占有，惟反訴被告架設系爭圍籬已屬不法侵害反訴原告占有系爭土地之權利，反訴原告爰依民法第227條、第962條、第184條之規定，請求反訴被告拆除系爭圍籬。
㈡並聲明：
⒈反訴被告應將坐落系爭土地上如附圖二所示編號Ａ部分面積0.
35平方公尺、Ｂ部分面積1平方公尺、Ｃ部分面積0.09平方公尺、Ｄ部分面積1平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還反訴原告。
⒉訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告答辯則以：㈠反訴被告於108年3月5日以乙信函通知反訴原告終止系爭租賃
契約，反訴原告並於109年3月6日收受乙信函，自是日起，反訴原告即非系爭土地之承租人，無使用收益系爭土地之權利，自無疑義。反訴被告既為系爭土地所有人，就系爭土地周圍施作系爭圍籬屬對所有物之管理行為，當非對系爭土地已無使用收益權利之反訴原告可得干預，反訴被告未違反出租人之義務，亦未有權利濫用之情形，反訴原告所稱，實無理由。
㈡並聲明：
⒈反訴原告之反訴駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠系爭土地為原告所有，原告與被告之父親邱煌生曾就系爭土
地訂立不定期限之租賃契約，系爭土地上有邱煌生所有如附圖一所示編號Ａ部分面積38平方公尺之系爭建物，邱煌生於00年間死亡，由被告承受系爭租賃契約及取得系爭建物之所有權，被告自103年度之後即未繳納租金之事實，有系爭土地登記謄本、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷一第25、45頁），並經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附卷可稽，復經囑託嘉義縣大林地政事務所測製複丈成果圖（即本判決附圖一）在卷足憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張：98年間原告與被告協商並經被告同意，以後依政
府前年度核定系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算當年度應繳租金數額云云，然為被告所否認，並抗辯：當初系爭土地與232地號土地之租金應按邱煌生與原告協議之10,340元為準，而232地號土地於98年間遭徵收後，系爭租賃契約之租賃標的僅為系爭土地，故租金應調整為5,775元（計算式：10,340×143/256＝5,775)，自98年起至109年止之租金總額為63,525元（計算式：5,775×11＝63,525)，惟被告自98年起至103年止所支付之租金為121,889元【計算式：（23,223×3）＋（26,110×2）＝121,889】，扣除前揭應支付之63,525元後，尚溢繳58,364元。退步言之，如以年租金10,340元為準，自98年起至109年止之租金總額為113,740元（計算式：10,340×11＝113,740)，被告仍溢繳8,149元云云，兩造各執一詞。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，兩造間就系爭土地之租金數額既有爭執，且數額不一，即應就其各自主張之約定租金數額之有利事實負舉證之責。經查：
⒈原告主張：98年間原告與被告協商並經被告同意，以後依
政府前年度核定系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算當年度應繳租金數額云云，然為被告所否認。查原告就系爭土地租金之計算方式，先則主張按系爭土地地價稅1.5倍計算，繼則主張按系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算，前後陳述不一。且依原告陳述被告曾繳納之租金數額，被告自98年後有繳租金之年份，亦非按爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算（見本院卷一第413、415頁），是原告主張是否可採，已堪置疑。而原告未舉證證明兩造間於98年間有約定以後依政府前年度核定系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算當年度應繳租金數額之事實，既無證據證明，則原告上開主張即無可採。
⒉被告抗辯：當初系爭土地與232地號土地之租金應按邱煌生
與原告協議之10,340元為準，而232地號土地於98年間遭徵收後，系爭租賃契約之租賃標的僅為系爭土地，故租金應調整為5,775元（計算式：10,340×143/256＝5,775)，自98年起至109年止之租金總額為63,525元（計算式：5,775×11＝63,525)，惟被告自98年起至103年止所支付之租金為121,889元【計算式：（23,223×3）＋（26,110×2）＝121,889】，扣除前揭應支付之63,525元後，尚溢繳58,364元。
退步言之，如以年租金10,340元為準，自98年起至109年止之租金總額為113,740元（計算式：10,340×11＝113,740)，被告仍溢繳8,149元云云，然為原告所否認。查被告自承：其自98至101年度每年均繳納23,223元之租金，於102年度繳納26,110元之租金等語（見本院卷一第373頁），非被告抗辯之每年10,340元之租金，且較10,340元增加，並有逐漸增加之趨勢。況被告自承：其知悉232地號土地於98年間遭徵收後，租賃標的僅為系爭土地等語，既然租賃標的已有減少，被告自98年度後理應減少支付租金，然被告就僅承租系爭土地之系爭租賃契約願意自98至101年度每年均繳納23,223元之租金，於102年度繳納26,110元之租金，且有逐漸增加之趨勢，亦與常情有違。依被告自承：「（問：232地號土地未被徵收前，租金有增加，你沒有疑義嗎？）因有需要，所以人家說多少，我就繳多少，繳納租金是從爺爺時代就開始了，從未欠過租金。」、「（問：自98年後，你是否多年都繳納新台幣23,223元？）是。」、「（問：102年為何繳納新台幣26,110元？）我從96年開始等待，直至林永財與人有訴訟，就將我們的事情擱置，新的管理人說我們要繼續繳納，所以就繳納。
」等語（見本院卷一第399頁）。足見原告就系爭租賃契約有提高租金之意思表示，被告亦同意原告調高租金，其中98至101年度每年租金均為23,223元，102年度之租金為26,110元，則被告係依兩造合意之租金數額繳納租金，自無溢繳情形，是被告上開所辯，並無可採。
⒊兩造就系爭租賃契約之租金最後係約定每年26,110元，而
原告未舉證證明系爭租賃契約之租金數額係按政府前年度核定系爭土地地價稅1.5倍至1.7倍計算當年度應繳租金數額，已如上述，則原告若欲提高系爭租賃契約103年度以後各年度之租金數額，即應取得得被告之同意，或訴請法院裁判調整租金，若未取得得被告之同意，或訴請法院裁判調整租金，兩造間系爭租賃契約自103年度以後之租金數額每年度仍為26,110元。本件原告主張系爭租賃契約自103年度至109年度每年度之租金數額如附表一所示，有調整租金情形，因未經被告同意，且未訴請法院裁判調整租金，原告單方調整租金，自不生調整租金之係效力，原告主張如附表一所示之租金數額，並無可採。準次，系爭租賃契約自103年度至109年度每年度之租金數額仍為每年26,110元。
⒋被告抗辯：原告在未經被告同意之情形下，無權擅自將被
告在系爭土地鋪設之水泥混凝土刨除、挖斷房屋給水管線，架設系爭圍籬阻礙被告通行，所為實有違出租人之義務，亦有民法第148條權利濫用原則之情形云云，然原告主張：自98年起至109年3月6日止期間，被告雖為系爭土地承租人，惟卻長年未善盡對系爭土地之保管義務，放任系爭土地荒蕪致雜草叢生，頻遭近鄰將大量廢棄物及動物屍體等物丟棄系爭土地空曠部分，嚴重影響周遭環境衛生，原告方在系爭土地周圍施作系爭圍籬，並於108年10月29日施作完成。系爭土地周圍增設系爭圍籬後，被告之系爭建物並無出入不便情形，足認原告施作系爭圍籬並不影響被告對系爭土地用益權利之行使，原告復於系爭土地上除系爭建物外之空曠部分鋪設水泥混凝土，更係有利被告使用收益系爭土地之加工行為，並非違反出租人之義務，亦未有權利濫用之情形等語。經查，系爭土地上除系爭建物外之空曠部分鋪設水泥混凝土地面，原告所架設系爭圍籬在系爭土地北側尚留有1缺口，可供被告通行鄰近道路，西側有1浪板拉門，拉開亦可通行鄰近道路等情，業經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（見本院卷一第149、151、241、243、245、247、476、478、48
4、486、488頁），則原告鋪設水泥混凝土地面及架設系爭圍籬之行為，除維護系爭土地環境衛生外，並可增進被告使用系爭建物之便利，並未影響被告就系爭土地之使用、收益，原告自無權利濫用情形，亦非被告得執以為拒絕給付租金之理由，是被告上開所辯，並無可採。
⒌被告抗辯：系爭租賃契約自始之目的在於在承租土地興建
房屋，原告既向被告收受租金，即應負有同意被告在承租土地上改建或擴建房屋之義務，在原告同意被告改建或擴建現有建物之前，依民法第264條之規定，縱被告有權請求調整後之租金，然被告依法得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，當更無違約情事云云。然原告主張：除不同意出具同意書讓被告申請建築執照蓋屋外，其餘如被告於不違反法令情形下，同意被告擺放貨櫃屋或是簡易修繕等語，是二造爭執點為原告是否有義務出具系爭土地之土地使用同意書，供被告申請建築執照。查被告先人及被告在系爭土地之系爭建物，係未保存登記建物，多年來並未取建築執照，為被告所不爭執，是被告抗辯原告有義務出具系爭土地之土地使用同意書，供被告申請建築執照，是否可信，已堪置疑。而被告並未舉證證明原告有義務出具系爭土地之土地使用同意書，供被告申請建築執照之事實，既無證據證明，被告上開所辯即無可採，被告自不得執以為拒絕給付租金之理由。
㈢按承租人應依約定日期支付租金。承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條分別定有明文。
查原告為系爭土地之所有人，原告將系爭土地出租與被告，自103年度後每年租金為26,110元，然被告自103年度以後均未繳納租金，至109年度其未繳納之租金已達6年（期）以上，原告於109年2月6日以甲信函通知被告限期給付積欠之租金310,084元及遲延利息39,225元，被告於109年2月7日收受甲信函。縱令有超過被告應繳之租金數額，然被告仍應繳納依約定應給付之租金，詎被告逾期仍不給付約定之租金，遲付租金之總額，已達2年（期）以上，原告於109年3月5日再以乙信函通知被告，依民法第440條之規定，終止系爭租賃契約，被告於109年3月6日收受乙信函，有甲、乙信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第35至43頁），則兩造間之系爭租賃契約於109年3月6日經原告合法終止。系爭租賃契約既經終止，被告並無權占用系爭土地，被告未舉證證明其有占用系爭土地之正當權源，依上開規定，被告自應將系爭建物拆除，並返還系爭建物占用之基地給原告。又依原告主張系爭土地租金係於各年度1月30日預繳，被告亦應給付系爭租賃契約終止前積欠之租金161,374元，及積欠租金之遲延利息27,417元（計算至109年1月30日），合計188,791元（161,374元＋27,417元＝188,791元）（計算式如附表二所示）。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地、建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查：被告系爭建物無權占有系爭土地上如附圖一所示編號Ａ部分面積38平方公尺之土地，依照上開說明，自屬獲得相當於使用土地租金之不當利益，並致原告受有相同之損害，原告請求被告返還所受利益，於法有據。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額，自應受上揭土地法第97條規定之限制。本院審酌系爭土地位於嘉義縣新港鄉市區，該地段人車來往及商業尚佳等情，經本院勘驗現場查明屬實，認以占用土地申報地價年息百分之6為計算標準，應屬合理，原告主張應以占用土地申報地價年息百分之10為計算標準，並無可採。復查系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺10,000元，有系爭土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第25頁）。又依原告主張意旨，被告就系爭土地Ａ部分面積38平方公尺以外之部分，並未現實占有（見本院卷一第11頁），且僅訴請被告返還Ａ部分面積38平方公尺土地及給付Ａ部分面積38平方公尺土地相當於租金之不當得利（見本院卷一第291頁），則以系爭建物占用系爭土地面積38平方公尺計算，被告自109年3月6日起至返還Ａ部分土地之日止，按月給付原告當於租金之不當得利為1,900元（10,000元×38×6%÷12月＝1,900元）。
㈤依原告主張意旨，被告就系爭土地Ａ部分面積38平方公尺以外
之部分，並未現實占有，且僅訴請被告返還Ａ部分面積38平方公尺土地及給付Ａ部分面積38平方公尺土地相當於租金之不當得利，已如上述，則原告聲明2、3項所謂之返還系爭土地，應係返還Ａ部分土地。又原告聲明第2項請求金額之遲延利息計算至返還土地之日止，因被告將來是否會清償（自行清償或強制執行）？若有清償，清償日與返還Ａ部分土地之日何者為先，現無法確定，故原告聲明第2項之返還Ａ部分土地之日若在清償日之後，仍應以清償日為限。從而，原告依據系爭租賃契約、不當得利、民法第455條、第767條1項前段及中段等法律關係，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖一所示編號Ａ部分面積38平方公尺之系爭建物拆除，並將上開Ａ部分土地返還原告；被告應給付原告188,791元（161,374元＋27,417元＝188,791元），及其中161,374元自起訴狀繕本送達之翌日即109年4月8日（見本院卷一第53頁）起至返還上開Ａ部分土地之日止但以清償日為限，按週年利率百分之5計算之利息；被告應自109年3月6日起至返還上開Ａ部分土地之日止，按月給付原告1,900元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈥兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經
核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：兩造就系爭土地訂有不定期租賃契約，反訴
被告雖以反訴原告積欠租金達2期以上主張終止系爭租賃契約，惟反訴原告否認之，兩造間租賃契約仍屬有效。反訴原告向反訴被告承租系爭土地之用途在於興建房屋供己使用，且能通行鄰近道路，在租賃關係有效存續期間內，依民法第423條之規定，反訴被告應保持系爭土地合於約定使用、收益之狀態。詎料反訴被告擅自架設如附圖二所示編號Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分之系爭圍籬，阻礙反訴原告通行鄰近道路之便利，顯已違反出租人應負之給付義務，其違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，反訴原告於受領給付後，得以反訴被告給付不完全為由，請求反訴被告應負損害賠償責任，將系爭土地回復原狀。又反訴原告基於系爭租賃契約，就系爭土地具有占有之正當權源，得主張有權占有，惟反訴被告架設系爭圍籬已屬不法侵害反訴原告占有系爭土地之權利，反訴原告爰依民法第227條、第962條、第184條之規定，請求反訴被告拆除系爭圍籬，將如附圖二所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地騰空返還反訴原告云云。反訴被告則抗辯：反訴被告於108年3月5日以乙信函通知反訴原告終止系爭租賃契約，反訴原告並於109年3月6日收受乙信函，自是日起，反訴原告即非系爭土地之承租人，無使用收益系爭土地之權利。反訴被告既為系爭土地所有人，就系爭土地周圍施作系爭圍籬屬對所有物之管理行為，當非對系爭土地已無使用收益權利之反訴原告可得干預，反訴被告未違反出租人之義務，亦未有權利濫用之情形等語。
㈡經查，反訴原告架設系爭圍籬在系爭土地北側尚留有1缺口，
可供反訴原告通行鄰近道路，西側有1浪板拉門，拉開亦可通行鄰近道路等情，業經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（見本院卷一第149、151、241、243、24
5、247、476、478、484、486、488頁），反訴被告架設系爭圍籬除維護系爭土地環境衛生外，並可增進被告使用系爭建物之便利，並未影響被告就系爭土地之使用、收益。況系爭租賃契約業經反訴被告於109年3月6日以乙信函合法執終止，已如上述，反訴原告已無權占用系爭土地，本應將系爭土地返還反訴被告，則反訴被告架設系爭圍籬之行為，並無侵害反訴原告占有及瑕疵給付之情形。從而，反訴原告依據民法第227條、第962條、第184條之規定，請求反訴被告拆除系爭圍籬，將將該部分土地騰空返還反訴原告，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：本訴部分依民事訴訟法第79 條，反訴部分民事訴訟法78條。
中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
民三庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
書記官 官佳慧附表一（單位：元/新臺幣）編號 年份 欠繳之租金 遲延利息 備註 1 103年 30,672元 （計算式：20,418×1.5＝30,672） 9,201元 （計算式：30,672×5％×遲延年數6＝9,201） 系爭土地102年地價稅應納稅額20,418元（見本院卷一第213頁） 2 104年 30,672元 7,668元 （計算式：30,672×5％×遲延年數5＝7,668） 系爭土地103年地價稅應納稅額20,418元（見本院卷一第215頁） 3 105年 30,672元 6,134元 （計算式：30,672×5％×遲延年數4＝6,134） 系爭土地104年地價稅應納稅額20,418元（見本院卷一第217頁） 4 106年 53,854元 （計算式：35,903×1.5＝53,854） 8,078元 （計算式：53,854×5％×遲延年數3＝8,078） 系爭土地105年地價稅應納稅額35,903元（見本院卷一第219頁） 5 107年 53,854元 5,385元 （計算式：53,854×5％×遲延年數2＝5,385） 系爭土地106年地價稅應納稅額35,903元（見本院卷一第221頁） 6 108年 55,180元 （計算式：36,787×1.5＝55,180） 2,759元 （計算式：55,180×5％×遲延年數1＝2,759） 系爭土地107年地價稅應納稅額36,787元（見本院卷一第223頁） 7 109年 55,180元 Ｘ 系爭土地108年地價稅應納稅額36,787元（見本院卷一第225頁） 合 計 310,084元 39,225元附表二（單位：元/新臺幣）編號 年份 欠繳之租金 遲延利息 備註 1 103年 26,110元 7,833元 （計算式：26,110×5％×遲延年數6＝7,833） 2 104年 26,110元 6,528元 （計算式：26,110×5％×遲延年數5＝6,528） 3 105年 26,110元 5,222元 （計算式：26,110×5％×遲延年數4＝5,222） 4 106年 26,110元 3,917元 （計算式：26,110×5％×遲延年數3＝3,917） 5 107年 26,110元 2,611元 （計算式：26,110×5％×遲延年數2＝2,611） 6 108年 26,110元 1,306元 （計算式：26,110×5％×遲延年數1＝1,306） 7 109年 4,714元【計算式：26,110×（2＋5/30）÷12＝4,714】 Ｘ 合 計 161,374元 27,417元