臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第373號原 告 蕭金龍訴訟代理人 林建宏律師被 告 楊文沂訴訟代理人 楊皎琳上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國109年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張其就被告所有坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如嘉義市地政事務所民國109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖（本院卷第147頁至第149頁，下稱附圖）中代號A斜線部分、面積19平方公尺土地（下稱系爭土地），有租賃關係存在，惟為被告所否認，堪認兩造間存有前開爭執，故原告租賃關係之存否不明確，顯致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決加以除去，是原告對被告提起本件確認租賃關係存在之訴，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時之聲明為：「1、確認原告對被告所有坐落嘉義市○○○段○○○○○○號中，合併前為同地號OO之OO地號土地部分，有租賃關係存在。（實際位置以測量為準）。2、被告應協同原告就坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，在合併前為同地號OO之OO地號土地範圍內辦理地上權登記。3、訴訟費用由被告負擔。」，嗣於109年10月19日當庭以言詞更正聲明為：「1、確認原告對被告楊文沂所有坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如嘉義市地政事務所109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖中代號A斜線部分、面積19平方公尺土地，有租賃關係存在。2、被告楊文沂應協同原告就坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如嘉義市地政事務所109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖中代號A斜線部分、面積19平方公尺土地，辦理地上權登記。3、訴訟費用由被告負擔。」，核屬更正事實上陳述之情形，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告係坐落門牌號碼為嘉義市○區○○里○○路○○號房屋之所有權人，該房屋基地係坐落於嘉義市○○○段○○○○○○號土地。該房屋及其土地原本為原告之父蕭○○所有，於87年間以買賣為原因移轉登記予原告。在上開房地尚未移轉登記予原告前之76年8月1日，為因應前開房屋增建之用，與同為宗親亦為祭祀公業蕭○○之管理人蕭○○協議，由蕭○○提供毗鄰之嘉義市○○○段○○○○○○號土地，面積約5坪之原屬祭祀公業蕭○○所有土地予原告之父蕭○○建築廚房使用。而該承諾書約定使用系爭○○○段OO之OO地號土地之對價則為工程受益費及稅捐由蕭○○繳納。依其約定，前開承諾書則為蕭○○與蕭○○間之租用基地建築房屋之租地建屋租約。俟至81年1月16日，蕭○○因判決取得系爭○○○段OO之OO地號土地所有權，嗣於同日以判決移轉過戶於訴外人吳○○，再於94年1月26日以買賣為原因，移轉登記於本件被告，再於94年7月2日與系爭○○○段OO之OO地號合併。本件原由蕭○○承租建屋之系爭○○○段OO之OO地號土地業已合併在同段OO之OO地號中，目前僅能自原告之父蕭○○增建之廚房坐落範圍，一窺○○○段OO之OO地號原貌，共據以測量。
（二）承上，原告之父蕭○○因租地建屋，繳納工程受益費及其他稅捐，取得系爭○○○段OO之OO地號土地之使用權後，即動工增建廚房使用，該承諾書所表彰之租地建屋租賃關係亦於87年6月30日，於○○○段OO地號土地及其門牌號碼為嘉義市○區○○路○○號房屋（連同前開坐落○○○段OO之OO地號土地上增建之廚房部分）移轉登記予原告時，隨同移轉於原告。由原告繼受為租地建物之基地承租人。惟原告繼續使用系爭合併前○○○段OO之OO地號土地，竟遭其鄰地即○○○段OO之OO地號土地所有權人主張原告無權占用其所有之○○○段OO之OO地號土地，經原告尋得系爭承諾書影本，並執向簽署承諾書之訴外人蕭○○確認，由蕭○○簽署不動產買賣契約書，確認該承諾書確係由其簽署，並有令蕭○○及其繼受人永久使用之租地建屋租賃關係存在，惟仍未獲被告肯認，爰提本件訴訟，訴請確認租賃關係存在。
（三）本件原告之先父蕭○○與系爭坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地所有權人蕭○○簽署承諾書，由蕭○○租用土地增建廚房，而成立租地建屋之租賃關係，其後雖系爭OO之OO地號土地經移轉登記予被告並已與OO之OO地號土地合併，惟依民法第425條第1項之規定，系爭租地建屋契約仍存在於受讓人即被告與房屋之繼受人原告之間，且被告受讓系爭土地時，原告或蕭○○並未獲優先承買之通知，其買賣契約不得對抗原告，租地建屋之租賃關係仍存在，原告依前開民法第421條、第422條之1條，及土地法第102條規定，自得訴請本件租賃關係存在，並請求協同辦理地上權登記，洵屬無疑。
（四）依系爭承諾書請求，聲明：
1、確認原告對被告楊文沂所有坐落嘉義市○○○段00○00地號土地，如嘉義市地政事務所109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖中代號A斜線部分、面積19平方公尺土地，有租賃關係存在。
2、被告楊文沂應協同原告就坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如嘉義市地政事務所109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖中代號A斜線部分、面積19平方公尺土地，辦理地上權登記。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）原告主張訴外人即祭祀公業蕭○○之管理人蕭○○於76年8月間提供嘉義市○○○段○○○○○○號土地約5坪（下稱系爭土地）供其父蕭○○興建廚房，並以原證2承諾書為證。惟查：
1、原告並無原證2之正本，僅有影本而已，被告否認原證2之形式及實質真正。
2、退萬步言之，縱原證2確為訴外人蕭○○所書立，且內容屬實（皆為假設之詞），該文件仍存有諸多疑問：（1）依原證3第2頁，系爭土地於35年7月10日已登記為祭祀公業蕭○○所有，訴外人蕭○○是否有權將系爭土地提供予蕭○○使用？權利依據何在？（2）原告起訴狀稱蕭○○為祭祀公業蕭○○之管理人，但依原告所提原證買賣契約「特別約定事項三、」上開祭祀公業之管理人為「蕭○○等人」，愈顯原告之父蕭○○當時乃無權占有祭祀公業蕭○○之土地。
3、依原告所述，原證6乃原告事後找蕭○○倒填日期所為，目的在讓原告永久使用系爭土地。姑不論原證6是否能達此目的，但足以說明訴外人蕭○○與原告及蕭○○交好，既可昧於事實出具不實之原證6供原告使用，愈顯原證2之虛假不實，難以憑信。
（二）姑不論承諾書非真正，原告主張承諾書為租地建屋契約，亦非正確。
1、原證2承諾書僅有蕭○○之單方署押，並無拘束蕭○○之效力，該承諾書之性質是否為「契約」，已非無疑。其次，原證2承諾書明文記載「立承諾書人蕭○○……願意放棄使用，無償供與蕭○○使用……」，既稱「無償」，縱蕭○○真有給付工程受益費及稅捐之事實（未見原告舉證，被告否認之），當事人間亦無將「工程受益費及稅捐」作為「使用系爭土地對價」之意思，況工程受益費不過偶一有之，並非使用土地期間之繼續性給付，愈證該費用並非按月或按年應付之「租金」。揆之最高法院69年度台上字第3741號判決、71年度台上字第68號判決意旨，縱追認上開承諾書內容真正，且可評價為「契約」，該文書亦非租賃契約，應甚明確。
2、原證2承諾書已載明「無償」，倒填日期之原證6不動產買賣契約書又以「買賣」為之，顯然當事人間自始至終無「租賃」系爭土地之意思。依此，「租地建屋」乃原告無計可施下，刻意曲解原證2，原證6文義之臨訟手段，要無可採。
3、原證2雖有「供與蕭○○使用」乙語，但未約明「供蕭○○建屋使用」。而使用土地之方法廣泛，供停車之用、供作庭院種植花木盆栽、休閒廣場、堆放物品……皆無不可。故租地契約不等於租地建屋契約（此乃法律上論述，非承認原證2為租賃契約）。綜上所述，原證2承諾書並非「土地租賃契約」，無民法第425條之適用；原證2更不是「租地建屋契約」，也無民法第422條之1之適用。
（三）綜上所述，被告否認原證2之真正，原告無占有系爭土地之合法權源。退萬步言之，縱認原證2真正，該文書亦非租賃契約，更非租地建屋契約，且原證2無拘束被告之效力，原告之主張無理由，應予駁回。
（四）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地原係祭祀公業蕭○○所有。
2、依最高法院80年8月8日之80年度台上字第1731號判決記載：
（1）訴外人蕭○○於69年10月18日將嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地出賣與訴外人吳○○。
（2）訴外人吳○○起訴請求訴外人祭祀公業蕭○○將嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地以贈與為原因移轉登記予訴外人蕭○○，再由訴外人蕭○○以買賣為原因移轉登記予訴外人吳○○。
（3）第一審判決訴外人吳○○勝訴，即訴外人祭祀公業蕭○○應將嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地以贈與為原因移轉登記予訴外人蕭○○，再由訴外人蕭○○以買賣為原因移轉登記予訴外人吳○○。
（4）訴外人祭祀公業蕭○○對於第一審判決未上訴，而告確定，故訴外人祭祀公業蕭○○應將嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地以贈與為原因移轉登記予訴外人蕭○○。
（5）訴外人蕭○○對於第一審判決上訴，第二審判決（臺灣高等法院臺南分院78年度台上字第655號判決）廢棄第一審判決，駁回訴外人吳○○之起訴。但最高法院廢棄第二審判決，故訴外人吳○○起訴請求訴外人祭祀公業蕭○○將嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地以贈與為原因移轉登記予訴外人蕭○○，再由訴外人蕭○○以買賣為原因移轉登記予訴外人吳○○，均勝訴而確定。
3、訴外人蕭○○是因上開最高法院80年度台上字第1731號判決而於81年1月16日日登記為嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○號土地之所有權人，並於同日以買賣為原因移轉登記所有權與訴外人吳○○。
4、原告提出承諾書影本（下稱系爭承諾書，本院卷第19頁），但沒有正本可供核對。其上記載：立承諾書人蕭○○所使用登記公業蕭○○所有座落嘉義市○○○段○○○○○號土地（約五坪）願意放棄使用，無償供與蕭○○使用。嗣後有關工程受益費、稅捐等自七十六年下年度起全部歸使用人負責，恐口無憑，特立書為據，此致蕭○○收執，立承諾書人蕭○○，及住址、中華民國76年8月1日等記載。
5、上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本（本院卷第17頁）、系爭承諾書影本（本院卷第19頁）、臺灣省嘉義縣土地登記簿（本院卷第21頁至第24頁）、嘉義市地籍異動索引（本院卷第25頁至第28頁、第79頁至82頁）、土地登記第一類謄本（本院卷第73頁至第76頁）、地籍圖謄本（本院卷第77頁）、GOOGLE圖片（本院卷第111頁）、現場照片（本院卷第137頁至第146頁）、附圖（本院卷第147頁至第150頁）、最高法院80年度台上字第1731號判決（本院卷第181頁至第184頁）等附卷可參，自可認屬真實。
（二）兩造之爭點：原告依系爭承諾書請求確認就系爭土地有租賃關係存在，並請求被告協同辦理地上權登記，有無理由？
四、本院之認定：
（一）按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。
（二）經查，系爭土地於81年1月16日以贈與為原因移轉登記與訴外人蕭○○，並於同日以買賣為原因移轉登記與訴外人吳○○，再於94年1月26日以買賣為原因移轉登記與被告等情，為兩造所不爭執，並有土地異動索引（本院卷第23頁）在卷可參，是訴外人蕭○○於81年1月16日就系爭土地才取得所有權，應可認定。
（三）訴外人蕭○○於81年1月16日登記為系爭土地之所有權人，已陳述如上。是日之前，訴外人蕭○○對於系爭土地僅有基於贈與法律關係，請求訴外人祭祀公業蕭○○為所有權移轉登記之債權請求權，並無處分權，亦可認定。訴外人蕭○○對系爭土地既然沒有所有權及處分權，則訴外人蕭○○與他人就系爭土地所為之約定，對系爭土地之所有權人，自不生效力。
（四）原告雖以系爭承諾書為請求權基礎請求，惟系爭承諾書為影本且經被告否認其形式真實性，尚難據以認定系爭承諾書之真正，故原告以系爭承諾書請求被告如聲明所述，自非有據。再原告事後與訴外人蕭○○簽立不動產買賣契約書（本院卷第113頁至第132頁），並倒填日期為76年8月1日。然訴外人蕭○○於81年1月16日前對於系爭土地並無所有權存在，其與原告或原告之前手蕭○○間，以系爭土地為標的之債權行為，僅於訴外人蕭○○與原告或原告之前手蕭○○間發生法律上之效力，尚難認對被告有何拘束力。
（五）訴外人蕭○○於76年間對於系爭土地並無所有權，就系爭土地與他人之債權約定，與被告無涉，是原告請求確認對被告所有系爭土地有租賃關係存在，並據以請求被告應協同辦理地上權登記，均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，訴外人蕭○○於76年間對系爭土地並無所有權或處分權，是訴外人蕭○○就系爭土地與其他人所為之債權約定，並無對抗被告之效力，故原告請求確認對被告所有坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如附圖所示代號A斜線部分、面積19平方公尺之土地，有租賃關係存在；並請求被告楊文沂應協同原告就坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地，如附圖所示代號A斜線部分、面積19平方公尺之土地，辦理地上權登記等，均無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無涉，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 黃怡禎附圖：嘉義市地政事務所109年8月11日嘉地二字第1095400382號函所附土地複丈成果圖（本院卷第147頁至第149頁）