臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第492號原 告 林清法訴訟代理人 陳澤嘉律師訴訟代理人 林子恒律師被 告 張文祥訴訟代理人 陳振榮律師上列當事人間返還不當得利事件，在民國109年9月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告的主張和聲明：㈠被告在民國102 年9 月11日把原財政部國有財產局【目前改
制為財政部國有財產署（下稱國有財產署）】管理坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○○號土地（下稱本件土地）其中的
530 平方公尺的使用權（本件土地使用權），以新臺幣（下同）105 萬元出賣給原告，兩造並簽訂使用權買賣合約書（下稱本件合約書），原告已經交付該105 萬元給被告而取得本件土地使用權。
㈡之後，原告在本件土地使用權範圍內興建門牌號碼嘉義縣○
○鄉○○村0 鄰○○○00號附6 的磚造平房房屋1 棟及附連圍牆、混凝土與磚地坪（下稱本件建物），並且一直居住到現在。不料，國有財產署卻告知原告國有財產署從來不曾允許任何人使用本件土地，可見被告不曾從國有財產署處取得本件土地使用權，也就不可能把不存在的本件土地使用權轉售給任何人。國有財產署並且對原告提出竊佔的刑事訴訟，原告因此經判決犯竊佔罪確定，原告才知道被告並沒有本件土地的合法使用權源，被告把不存在的本件土地使用權出售給原告，本件契約的標的，是自始客觀給付不能，依據民法第246 條規定，本件土地使用權買賣契約應屬於無效。原告是在訂立本件合約時並不知道契約的標的是自始客觀不能給付而應該無效的情況下，給付被告105 萬元。本件買賣契約既然自始無效，被告收受該105 萬元，自屬於無法律上的原因而受有利益，而原告給付該筆價金給被告，卻不能取得本件土地使用權，就受有損害。依據民法第179 條的規定，被告應該返還所受領的105 萬元的利益給原告。
㈢被告抗辯國有財產署102 年9 月11日發給原告的函文已經明
確告訴原告並沒有成立租賃關係或其他合法使用的法律關係等語。但是，原告為一般人，對於政府機關的函文內容不易瞭解，而且該函所記載的補償金依被告所述，原告誤以為是向政府支付的租金。而且由刑事案件證人洪崇舜的證述可以知道，國有財產署會發函文給原告是被告在聲請現場勘測時，向國有財產署表示要把使用範圍移交給原告，國有財產署後續才以原告為受文者發文，造成原告受誤導相信被告確實具有使用權的原因。
㈣被告在本院106 年度易字第486 號竊佔案件審理中，已經具
結證述原告向被告所購買的是本件土地使用權，被告是把使用權讓渡給原告；檢察官再次向被告確認時，被告也是證稱原告以105 萬元向被告買權利等語。但是，被告不曾從國有財產署取得任何本件土地使用權，當然不可能把不存在的本件土地使用權出售給任何人，則被告出售給原告的是根本不存在有的權利，本件買賣契約標的是自始客觀給付不能，依照民法第246 條規定，本件買賣契約應為無效。
㈤聲明：被告應給付原告105 萬元，以及從支付命令送達的次日起到清償日止，按照年息百分之5 計算的利息。
二、被告答辯和聲明：㈠所謂給付不能，區分為自始不能與嗣後不能，以及主觀不能
與客觀不能。如果法律行為的標的自始客觀不能，法律行為當然無效，當事人在行為當時知法律行為無效或可得而知時，依民法第113 條規定，應該負回復原狀或損害賠償責任；但是如果是自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能時，則是債務不履行的問題，債權人可以依民法第226 條規定，請求債務人賠償損害，或是在解除契約後，依據民法第259 條、第
260 條等規定，請求回復原狀以及賠償損害。另外，民法第
246 條第1 項規定「以不能之給付為契約標的，其契約為無效」，是指契約標的自始永久的客觀不能而言，如果債務人本身沒有契約標的的權利，並不是客觀給付不能。本件縱然像原告所主張一樣，原告向被告買受的標的是本件土地合法許可使用權而被告並沒有這項權利，應該屬於主觀不能的情形，原告主張本件買賣契約無效，顯然誤解法律規定，請求權基礎顯然有誤。
㈡本件買賣標的並不是本件土地合法許可使用權，並沒有主觀
或客觀給付不能的情形，原告請求返還105 萬元，欠缺法律依據：
⒈原告大約是在102 年初向被告表示要受讓被告所占用的本件
土地，被告當時已經告知原告，本件土地為國有地，而且必須向國有財產署繳納使用補償金，原告因為取得本件土地的價格比鄰近私有土地便宜，仍要向被告買本件土地的占有權利，兩造因此申請國有財產署人員，在102 年7 月18日前往確認本件土地的面積及範圍。國有財產署在102 年9 月11日也發函給原告，明確告知原告並沒有成立租賃關係，也沒有其他合法使用的法律關係，並且請原告就無權使用本件土地的部分，繳納使用補償金，原告也如數繳納，原告顯然清楚本件土地的權利狀況。另外，原告在繳納使用補償金後，主張這些補償金應該由被告負擔，又從本件價金105 萬元扣除相當於使用補償金的數額，給付被告的價款僅104 萬5,000元，而不是105 萬元；而且本件合約書是由原告具法律背景的女兒擬定提出，由被告簽名，在合約書內已經備註本件土地有使用補償金繳納的問題。
⒉臺灣高等法院臺南分院107 年度上易字第340 號刑事確定判
決，已經認定在兩造簽立本件合約書，原告買得本件土地使用權時，已經明知國有財產署南區分署嘉義辦事處向原告追繳的使用補償金3,120 元，性質屬於因無權占用本件土地的不當得利等情。再者，原告也已經承認本件合約書由他委託他的女兒繕打，而合約書上記載的文字中，並沒有提到被告有「承租本件土地之權」或「本件土地合法許可使用權」等類似字句，所繳納的金額也不是使用「租金」等字句表示，反而是使用「不當得利之使用補償金」的文字，足以證明原告在簽立本件合約書時，就已經知道被告就本件土地只是自己現況占有的權利，而不是「承租本件土地之權」或「本件土地合法許可使用權」。
⒊原告簽訂本件合約書前就已經瞭解本件土地的占有權利狀態
，也知道本件土地屬於國有，應該無法取得合法許可使用及承租權利，卻仍然願意和被告訂立本件合約書，因此本件買賣合約的標的，不可能為國有財產署許可本件土地使用權。況且，如果原告真的是買受本件土地的合法許可使用權，儘可直接向被告索取國有財產署核發的權利證明文件，原告卻捨此不為，反而，在國有財產署派員勘察現場時確認買賣標的符合自己的意思之後，收受並依照國有財產署函文繳納使用補償金，可見原告的真意確實不是購買「合法許可使用權」。綜上可見本件買賣契約的標的，並不是國有財產署許可本件土地使用權，而只是被告就本件土地占有事實的權能或狀態，而且買賣的範圍是原告在現場所見的本件土地。原告主張本件買賣契約的標的為本件土地合法許可使用權等情，欠缺依據。
㈢原告雖然主張國有財產署102 年9 月11日函文所記載的補償
金是因被告所述，導致原告誤以為是向政府支付租金等語。然而，上開函文的受文者是原告，是國有財產署直接寄給原告的，該函文已經明確記載沒有成立租賃或其他合法的使用關係，應該屬於違法使用的無權使用，而應依民法第179 條不當得利法則給付使用期間的使用補償金等語。被告從來沒有誤導原告前述應該繳納的金額是租金。又兩造簽訂本件合約書是在原告收受上開函文之後，因此本件合約書才會備註記載本件土地有繳納使用補償金的問題。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、得心證的理由：㈠原告主張兩造間本件買賣契約的標的，是就本件土地其中面積530 平方公尺的合法使用權的事實，不能採信：
⒈原告前述主張，已經被告否認。依照民事訴訟法第277 條前
段規定，原告應該就這項有利於己的事實，負舉證的責任，提出證據證明該事實為真正，如果不能舉證證明該事實為真實，則原告前述主張，就不能採信。
⒉原告提出兩造簽訂並且不爭執真正的本件合約書上記載略以
：「甲方張文祥原是國有財產局之土地…，座落嘉義縣○○鄉○○村○○○○段○○○○○○○○○ ○號…，原是父親張登貴使用，後於兒子張文祥於權利賣給乙方林清法，土地總面積共
530 平方公尺，總金額新台幣105 萬元。」（本院109 年度司促字第6568號支付命令卷第11頁）。合約書內雖然記載被告把「權利」賣給原告，但是沒有記載該「權利」是何種權利，也沒有表明該權利是合法的權利（有正當占有使用的權源），導致兩造就該「權利」的性質、內容為何，產生爭執，自有解釋的必要。
⒊按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」民法第98條有明文規定。又「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。」（最高法院99年度台上字第1421號民事裁判採取相同見解）。本院依照前述解釋準則探求兩造間合約所稱「權利」是不是如原告所主張的「合法許可的使用權」。
⑴本件合約書內記載本件土地原來是被告的父親使用，後來由
被告把「權利」賣給原告，而沒有記載該「權利」是哪一種權利，更沒有表明該「權利」是合法的權利（有正當占有使用的權源）。是依照契約文義來看，被告是把使用本件土地的權利其中面積530 平方公尺部分出售給原告，還不足以認定被告所出售的使用權利是屬於合法的使用權。
⑵原告主張被告在本院106 年度易字第486 號竊佔刑事案件審
理時曾經到場作證表示：原告是以105 萬元向被告購買土地使用權；被告是把使用權讓與給原告；原告是以105 萬元向被告買權利等情，已經提出該刑事案件107 年1 月4 日審判筆錄為證據，被告也不爭執，應該可以相信是真實的。但是，被告所為前述證言，只是表示把土地使用權讓與給原告，也沒有表示該使用權有合法、正當的權源。
⑶在本件合約書契約當事人簽名處下方，以較小文字記載「應
依不當得利法則給付97年9 月至102 年8 月使用期間之使用補償金計新台幣3,120 元整。以下依照稅單計算，稅單編號台財產南嘉三字第10231028584 號。」等語，而前述所稱「稅單編號」，實際上就是國有財產署南區分署嘉義辦事處在
102 年9 月11日發出台財產南嘉三字第10231028584 號函，而該函是發給原告，其主旨記載略以：「台端無權使用本署經管之嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○○號內國有土地，應依不當得利法則給付…使用補償金…。」；說明第一項也記載略以：「本辦事處102 年7 月18日派員會同勘查結果，台端於旨揭土地種植木瓜幼苗、蘆筍，使用面積約530 平方公尺，因與本辦事處間並未成立租賃或其他合法使用之法律關係，應屬無權使用。…」等語，有該函附於前述刑事卷宗可以證明（前述刑卷卷二第99至100 頁）。前述主旨及說明欄內記載已經明確告知原告，原告使用本件土地是「無權使用」，並沒有成立租賃或其他合法使用的法律關係。原告雖主張他是一般人，不容易了解政府機關函文等語，但是，原告在前述刑事案件審理時陳述自己是國小畢業（前述刑卷卷二第
167 頁），就前述主旨記載「無權使用」的意思，應該有一定的認識；況且，被告主張本件合約書是經由原告的女兒繕打後再交由被告簽名，而原告的女兒具有法律背景等事實，原告也沒有否認，則原告主張不瞭解前述函文的意義等情，讓人難以相信。而依照本件合約書前述記載以及前述函文內容，足以認定原告在和被告簽訂本件合約書時，已經知道國有財產署南區分署嘉義辦事處所追繳的使用補償金，性質上是屬於該使用期間無權占有（使用）本件土地所生而應該返還的不當得利。又被告主張原告後來以該使用補償金應該由被告負擔為由，從價金105 萬元中扣除該金額元等情，為原告所不爭執，應該可以採信。由此也可以認定原告和被告簽訂本件買賣契約時，應該已經知道被告是無權占用而應依照不當得利的規定給付使用補償金（返還不當得利）。
⑷再者，原告在前述刑事案件審理時曾經表示略以：我跟張文
祥買賣土地使用權時，張文祥沒有告訴我土地使用權是怎麼來的，我只知道原來是張登貴使用，我沒有看過任何土地文件，只是單純相信張文祥有土地使用權，沒有進一步查證；張文祥帶我去現場看土地時，跟我說土地是國有財產署的，如果我要，可以登記給我，當時我想張文祥應該是向國有財產署承租，但是我沒有請張文祥提供他向國有財產署承租本件土地的相關契約或證明文件等語（前述刑卷卷一第61頁、卷二第161 至162 頁）。經查，本件雖然不是土地所有權的買賣，但是買賣價金高達105 萬元，並不是小數目，如果本件賣賣契約的標的真的是對於本件土地合法使用的權利，在原告已經知道本件土地是國有的情形下，依照社會經驗及一般交易習慣，原告照理應該會向國有財產署查證被告真的有合法的使用權利後，才和被告簽訂契約。然而，在簽訂本件合約前的102 年7 月18日，兩造曾經會同國有財產署的人員勘查土地現場，原告已經有面對面查詢被告是否確有合法權利的機會；縱然當時不便詢問，但是從該日起到簽訂本件合約止，還有大約2 個月的時間，原告仍有充分時間可以確認、查證；甚至於在國有財產署南區分署嘉義辦事處來文表明原告是無權使用而可以判定被告並沒有合法使用權利等情形下，原告也都沒有進一步確認被告是不是真有合法使用權及使用權的來源，就向被告買受「合法使用權利」，這顯然違反常情。
⑸最後，「占有」究竟是事實，或是權利，或是法律保護行使
權利的事實的關係，學說見解、各國立法例並不一致，我國民法物權編最後雖然採用後者見解，定名為「占有」，而非「占有權」。但是「占有」仍然受到法律保護，承認①占有人對於占有的標的物有事實上的管領力，除了真正所有權人可以對他提起返還所有物的訴訟以外，並非其他第三人所可以干涉（排他的權利）；②占有可以轉讓（民法第947 條）；③在占有被侵奪等情形，賦予占有人等自力救濟的權利以及物上請求權（民法第960 條、第961 條、第962 條等）等。因此，在我國的法例，「占有」雖然不是權利，但仍然是受法律保護的狀態，並且具有財產上價值而可以成為買賣等交易的標的。況且，就社會上不具有法律專業知識的一般人的認知而言，往往某人占有某一標的物使用而具有事實上的管領力時，就泛稱該占有人有就該標的物「權利」或有「使用權利」，因此，在事實上是讓與「占有」的情形，如果沒有透過法律專業人員（例如：律師等）的協助，而自行擬定契約時，往往沒有辦法使用符合實際讓與標的法律關係的精確文字。因此，本件也不應該拘泥於本件買賣標的所使用的文字是「權利」，就認定本件買賣標的不是「占有」（對本件土地事實上的管領力），而是本件土地合法使用權利。
⑹此外，原告並沒有提出其他證據證明被告所出賣給原告的是
「本件土地合法的使用權」的事實為真實，原告前述主張，就不能採信。
㈡原告主張本件買賣契約是以對於本件土地其中面積530 平方
公尺的合法使用權為標的的事實，既然不能採信，則原告主張本件買賣契約是以不能的給付（自始客觀給付不能）為標的，依照民法第246 條第1 項前段規定，契約應屬無效等情，就不可採。本件買賣契約既然不是無效，則被告受領原告依前述契約約定給付的價金，是基於有效的買賣關係而受領，具有法律上的原因，原告主張被告無法律上的原因而受有利益，應返還該利益給被告等情，欠缺法律上依據，為不可採。
㈢從而，原告依據不當得利的法律關係，請求被告給付105 萬元以及遲延利息，為無理由，應該駁回。
四、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
民事第三庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
書記官 王立梅