臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度訴字第579號原 告 陳正法定代理人 陳美鶯訴訟代理人 黃文力律師被 告 林資翔（即富冠企業社）
黃僑林
黃玉芳
黃吳素梅廖芳伶
廖士榮兼 上二 人法定代理人 廖文忠兼 上六 人訴訟代理人 黃 重上列當事人間拆除地上物等事件，經本院於民國109年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林資翔即富冠企業社應自坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所示編號b部分、面積1080.1平方公尺（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之90）之建物遷出。
二、被告黃重、黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠應將上開建物拆除，並將該占用土地騰空返還予原告及全體共有人。
三、被告黃重、黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠應連帶給付原告新臺幣24,565元，及自民國109年11月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、被告黃重、黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠應自民國109年8月18日起至騰空返還第二項所示土地之日止，按月於次月17日前連帶給付原告新臺幣1,445元，及自次月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
五、本判決第三項得假執行。
六、本判決第四項各期到期部分，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
八、訴訟費用由被告黃重、黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告林資翔即富冠企業社（下簡稱林資翔）未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠、坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告、被告黃重、黃僑林等3人所共有，原告之應有部分為1/2，被告黃重、黃僑林之應有部分各為1/4。共有人間未就系爭土地訂定分管協議，然被告黃重、黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠（下簡稱被告黃重等7人）未經全體共有人同意，將其所有，如附圖b部分所示未辦保存登記之建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地上。被告黃重並將系爭建物出租給被告林資翔，被告等人無權占有系爭土地，有將土地返還原告及其全體共有人之義務。
㈡、原告並依民法第184、179條之規定，請求被告黃重等7人賠償相當於租金之損害。查系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）321元，總面積為2793.78平方公尺，被告黃重等7人所有系爭建物占用面積共1080.1平方公尺，故依法請求被告黃重等7人連帶給付原告自108年3月18日起，迄至返還系爭土地與全體共有人之日止之每月不當得利1,445元（計算式：1080.1平方公尺×321元×10%×1/212月=1,445元）。故自108年3月18日起至109年8月17日止，共17個月合計請求連帶給付24,565元及其法定遲延利息；自109年8月18日起至拆除系爭建物並返還系爭土地予原告及全體共有人之日止，按月連帶給付原告1,445元。
㈢、並聲明：如主文第1至4項所示，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告黃重等7人抗辯以：
㈠、系爭建物是73年間被告黃重的父親黃伯良所興建，之後由黃伯良的三個兒子即被告黃重、訴外人黃海堂、黃海泉繼承取得所有權。黃海堂過世時其應有部分1/3，由被告黃重、被告黃僑林各取得1/6。至於黃海泉的應有部分1/3，則輾轉由黃海泉之繼承人、再轉繼承人即被告黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠等共同取得。故系爭建物目前的共有人如稅籍資料所示，是被告黃重等7人無誤。
㈡、系爭土地在重測前是506之2地號，面積比現在大上三倍，之後在108年間分割出柳林段708、708之1、708之2三筆土地，系爭土地由原告與被告黃重、黃僑林等3人保持共有。幾十年來原告沒有占有使用過系爭土地。系爭建物當初是花費數百萬興建的，原告不應該貿然起訴請求拆除，又出租後被告黃重向被告林資翔收取之每月租金為35,000元，這是基於租賃契約，原告無理由請求系爭建物之租金。
㈢、被告瞭解因為系爭土地是農牧用地，面積僅2793.78平方公尺，依現行法律無法再分割成2筆，所以系爭建物如果真的要拆，也等日後分割變價拍賣時再來處理不遲等語。
三、被告林資翔未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭土地為原告、被告黃重、黃僑林等3人所共有，原告之應有部分為1/2，被告黃重、黃僑林之應有部分各為1/4，其等均為108年3月18日因共有物分割取得系爭土地所有權等情，有土地登記第一類謄本在卷可查。原告主張被告黃重等7人所共有之系爭建物，坐落系爭土地上乙節，業經本院於109年10月15日會同兩造及嘉義縣水上地政事務所人員履勘現場，並有上開地政事務所109年11月10日嘉上地測字第10900007702號函覆複丈成果圖（即判決附圖）、嘉義縣財政稅務局109年9月15日嘉縣財稅房字第1090121496號函所附「嘉義縣○○鄉○○村○○○00000號」房屋稅籍資料紀錄在卷可證（見本院卷第59-60頁）。被告黃重表示系爭房屋為其父親黃伯良所興建，後由其與黃海堂、黃海泉三兄弟繼承；黃海堂、黃海泉部分，輾轉再由被告黃僑林、黃玉芳、黃吳素梅、廖芳伶、廖士榮、廖文忠（以上三人為黃海泉之女，黃淑華之繼承人）等繼承取得等語。原告主張被告黃重等7人所有如附圖所示b部分建物，坐落系爭土地上乙節，可以信為真實。
㈡、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。再按，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦定有明文。
㈢、原告主張被告黃重等7人所有系爭建物無權占用系爭土地，致原告之所有權受有妨害，請求被告將系爭建物拆除，並返還系爭土地予原告及全體共有人等情。被告黃重等7人雖抗辯如上所述，然被告主張幾十年來原告沒有占有使用過系爭土地，系爭建物當初是花費數百萬興建的等理由，都非有權占用系爭土地之依據。況被告自承無法提出土地共有人出具之分管契約書，證明有權利占用土地特定部分。被告既然未能舉證證明確實經原告（甚或重測前柳子林段506之2地號共有人）同意而占有使用系爭土地之特定部分興建房屋，則依前開說明，被告抗辯有占有之正當權源，並不可採，原告自得請求被告黃重等7人拆除系爭建物後返還土地。。
㈣、相當於租金之不當得利及損害賠償部分：
１、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段分定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按，土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」；同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。
」又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。
２、又按，系爭建物未辦保存登記，依被告黃重所述為其父親興建後原始取得所有權，被告黃重等7人因繼承，輾轉取得建物所有權乙節，已如前述。雖依房屋稅籍資料顯示被告等人「持分」不同；實則系爭建物未辦保存登記，依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」不可能分割為分別所有，故系爭建物仍屬被告黃重等7人公同共有（僅內部應繼分有所不同）。原告依據不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告黃重等7人連帶返還相當於租金之利益，自屬有據。
３、本院審酌被告黃重等7人所有之系爭建物無權占用系爭土地，上開建物出租被告林資翔供作廠房、住宅等用途。而系爭土地位於嘉義縣水上鄉，雖為農業用地，然鄰近有諸多住宅，系爭土地上亦有被告黃重等7人所有之系爭建物坐落，並以每月租金35,000元出租予被告林資翔。系爭土地南側緊鄰嘉柳公路，雖非未於熱鬧市區，但交通便利等情，業據本院履勘現場，並製作勘驗筆錄、現場勘驗照片在卷足憑。系爭土地之申報地價為每平方公尺321元，有土地登記第一類謄本可參，上開申報地價明顯低於土地市場價值數倍甚至數十倍。本院審酌上情後，認原告主張以系爭土地申報地價總價額年息10％計算不當得利，仍屬適當，無過高之嫌。依此標準計算，原告得請求被告黃重等7人連帶給付至返還系爭土地與全體共有人之日止之每月不當得利為1,445元（計算式：321元/㎡×1080.1平方公尺（系爭建物占用面積）×10%×1/2（原告應有部分）12月）。另原告得請求被告自108年3月18日即原告因共有物分割取得系爭土地應有部分1/2時起算，至起訴前之109年8月17日止，共17個月之損害金24,565元（1445×17個月）。
４、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告黃重等7人給付相當於租金之不當得利，係以支付金錢為標的。其中：（1）已到期部分（108年3月18日至109年8月17日共17個月），為給付無確定期限者，原告請求自起訴狀繕本送達翌日，即109年11月1日起【因本案起訴後調閱房屋稅籍資料，原告始陸續追加被告，故起訴狀繕本最後送達被告之日為109年10月31日（同年月21日寄存送達，依法於31日生效）】（2）按月支付部分，有為給付有確定期限者（當月租金於次月17日到期），原告請求自次月18日起至清償日止；均按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，都有理由。
㈤、原告請求系爭建物之承租人林資翔遷出部分：
１、按對於物有事實上管領之力者，為占有人；質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940條、第941條、第942條分別定有明文。
２、再按土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人占用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院87年度台上字第298號、102年度台上字第232號判決意旨參照）。
３、經查，系爭建物目前出租予被告林資翔，為兩造所不爭執，並經本院於現場履勘時查明屬實。被告黃重等7人所有系爭建物無權占用系爭土地乙情，已如前述。雖被告林資翔與被告黃重間定有租賃契約，但該租賃契約屬債之關係，僅得對抗被告黃重，尚不得對抗原告基於物權法律關係所主張之所有物返還請求權，是原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告林資翔自系爭建物Ａ遷出，亦有理由，應予准許。
五、關於假執行宣告：
㈠、原告固陳明願供擔保請求宣告假執行，惟就拆屋還地部分，因系爭建物有相當價值，若因假執行而拆除，日後即難以回復原狀，且被告於審理時曾表明有意與原告商談購買系爭土地事宜，被告黃重、黃僑林更為系爭土地共有人（合計之應有部分與原告相當，均為1/2），雙方日後將如何分割共有物，難以預知。若於本件確定前，系爭建物因假執行而先行拆除，不利於房屋之經濟效用維護，是被告確有因假執行恐受不能回復原狀之損害。因上開部分本院既然認為不宜宣告假執行，則關於被告林資翔遷出部分，亦無宣告假執行之必要。爰駁回原告此部分宣告假執行之聲請。
㈡、本件判決原告其餘勝訴部分（命給付相當於租金之不當得利部分），因命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，法院應依職權宣告假執行，原告就其勝訴部分所為假執行之聲請，應視為僅促使法院發動其職權，爰依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項但書（被告林資翔為承租人，負有自系爭建物遷出之義務，其利益與被告黃重等7人有顯著差異，尚無負擔訴訟費用之必要）、第2項。
中 華 民 國 110 年 1 月 12 日
民事第一庭法 官 洪嘉蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 12 日
書記官 蘇姵容