臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度訴字第666號原 告 鄒家右訴訟代理人 曾錦源律師被 告 玖毅豪建設有限公司法定代理人 張忠信訴訟代理人 蘇俔瑋上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣402,000元，及其中新臺幣302,000元之自民國109年10月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔52%，餘由原告負擔。
本判決第1、3項原告勝訴部分，得為假執行。但被告如以新臺幣402,000元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按依實務與學說之多數見解，當事人或訴訟標的有減少、增加者，為訴之一部撤回、追加；否則為應受判決事項之減縮、擴張聲明。
貳、原告先則起訴請求被告給付新臺幣（下同）941,432元（含遲延交屋損害543,915元與1樓地面拋光磚瑕疵50,000元、2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵117,400元、2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵10,950元、整棟之踢腳板應作而未作之瑕疵10,000元、3樓之樓層高度不足瑕疵209,167元等請求減少價金）及其法定遲延利息。繼於民國110年9月3日（本院收文日期）具狀表示，請求被告給付845,915元（含遲延交屋損害543,915元與1樓地面拋光磚瑕疵70,000元、2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵127,000元、2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵10,000元、整棟之踢腳板應作而未作之瑕疵10,000元、3樓之樓層高度不足瑕疵85,000元等請求減少價金）及其法定遲延利息，有民事起訴狀、民事減縮聲明暨陳報（三）狀在卷可憑，自堪信為真實。則原告將前開1樓地面拋光磚瑕疵增加請求20,000元，2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵增加請求9,600元，2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵減少請求950元，3樓之樓層高度不足瑕疵減少請求124,167元（均含法定遲延利息），其餘項目不變；故原告就前開各項增加或減少金額請求部分均係系爭減少價金請求權所生訴訟標的之一部分，並非基於獨立之訴訟標的而為請求，故依前開說明，原告將原請求之金額減少、增加部分，應分別屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，經核與法均無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於106年12月19日向被告購買「上荷院」B區1號預售屋及其基地，約定房屋、土地部分之總價款各為3,765,000元《原證1，房屋預售買賣契約書（下稱房屋契約），本院卷第11至30頁；原證2，土地預定買賣契約書（下稱土地契約），本院卷第31至32頁》。
二、被告雖於109年7月間完成交屋，惟被告並未善盡出賣人之義
務，除有遲延交屋情形外，系爭房屋於交屋後亦存在諸多瑕疵，因被告不願賠償或改善，原告僅得依系爭房屋契約第14條第1項第4款約定與民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金，茲析述如下：
（一）遲延交屋損害543,915元：
1、系爭房屋契約第14條第1項規定，被告應於領得使用執照6個月内，通知原告進行交屋；第14條第1項第4款約定，被告如未於領得使用執照6個月内通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依10,000分之5單利計算遲延利息予原告。
2、查被告係於108年1月21日領得使用執照，依約應於108年7
月21日之前交屋，但被告雖曾於108年8月8日、11月25日
2 次通知交屋，但當時被告連門都尚未安裝，原告自有權拒 絕交屋，直至108年12月21日，被告始將門安裝完畢。
故自108年7月22日起計算至108年12月21日止，被告交屋遲延計153日。而原告已繳房地買賣價款7,110,694元，故依前開約定，被告應賠償系爭交屋遲延損害計為543,915元 (計算式：7,110,694元×5/10,000×153日＝543,915元）。
3、被告遲延交屋期間，原告並未出租系爭房屋，但曾有出租規劃，僅係未真正實現。
（二）房屋瑕疵之價金減少部分：
1、1樓地面拋光磚瑕疵70,000元：
（1）系爭房屋1樓地面拋光磚未貼好，底層空心，且樓梯多處磚緣不平整，磚與磚之間隙未貼齊。前開瑕疵若全部打掉
重貼須10幾萬元，爰請求減少價金70,000元（原證5，報價單，本院卷第83頁，與鑑定報告）。
（2）至被告雖曾敲掉重作，但仍未鋪設好。
2、系爭房屋2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵127,000元：
（1）為達乾溼分離之目的，被告應施作系爭房屋2樓及3樓共4個浴室拉門，然應作而未作之瑕疵，經原告訪價再施作約需117,400元（見原證5），然依鑑定結果須支出修補費用127,000元。
（2）自系爭契約之附圖（原證7，本院卷第195頁）可知，有畫4個衛浴拉門，且被告公司所屬人員游東義與被告訴訟代理人亦曾口頭承諾（原證8、9，錄音光碟、譯文，本院卷第201至203頁；原證11、12，錄音光碟、譯文，本院卷第228至230頁）。另自被告所製作客戶變更申請書中之「減項」項次11，記載「浴室拉門4組」，足證系爭4個衛浴拉門為契約約定之工項（原證10，客戶變更申請書，本院卷第205頁）。
3、系爭房屋2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵10,000元：
（1）系爭房屋2樓及3樓浴櫃應作2個而未作，然被告僅就其中1個退費10,950元，其餘1個應減少價金10,950元。
（2）原告僅爭執被告有退費義務，不爭執價價格為10,000元之事實（本院卷第189頁），即原告僅請求10,000元，而退讓950元。
4、系爭房屋整棟之踢腳板應作而未作之瑕疵10,000元：
（1）系爭房屋整棟之踢腳板應作而未作，被告亦未退費，經原告訪價再施作約需10,000元，故應減少價金10,000元（原證6，報價單，本院卷第85頁）。
（2）可同意減少價金10,000元之事實（本院卷第189頁）。
5、系爭房屋3樓之樓層高度不足之瑕疵85,000元：
（1）系爭房屋3樓之樓層高度依約應有3.6公尺高，然被告實際施作僅3公尺高。依系爭房屋前開總價與3層平均計算，每層樓之價金為1,255,000元，則系爭房屋3樓之樓層高度不足之瑕疵，應減少價金209,167元。
（2）因鑑定結果應減少價金85,000元，故僅請求85,000元。
（三）綜上所述，原告所受前開損害與得請求減少價金之總額計為845,915元，爰依前開約定與減少價金後之不當得利返還請求權請求被告給付前開金額及其法定遲延利息。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）依系爭房屋契約第14條第4項約定，被告交屋時即應完成水電設定。至系爭遲延交屋損害之違約金約定，則為懲罰性違約金之約定。
（二）被告曾於108年8月8日通知原告交屋，但兩造約定於108年8月16日進行房屋初驗，隔日即8月17日被告始簽名，足證當時房屋有諸多瑕疵，被告未完成房屋交付之義務，故原告拒絕受領。系爭房屋於108年8月16日初驗之缺失如初驗單所示（原證3，初驗單，本院卷第79頁），108年12月1日複驗之缺失如複驗單所示（原證4，複驗單，本院卷第81頁）。
（三）至被告所提客戶變更申請書，係指追加、減項目之變更，而原告所主張之系爭房屋瑕疵，均非變更項目。
四、並聲明：（一）被告應給付原告845,915元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年10月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、於108年4月、5月間，因原告不依約辦理房屋貸款作業，被告即以存證信函催告解除合約（被證6，嘉義玉山郵局136號存證信函，本院卷第59頁），詎原告即對系爭工程無盡嚴苛要求、處處挑惕，被告亦不考慮成本而全部敲除重作。然同建案其餘26組購買戶均如期交屋，且完成裝修入住。
二、原告請求賠償或減少價金之各項目部分，分別說明如後：
（一）系爭遲延交屋損害543,915元部分：
1、系爭房屋契約書第14條第1項約定，被告應於領得使用執照6個月内，「通知」原告「進行」交屋。於慣例上，前開6個月期間，係欲讓被告完成接通外水、外電事項，故賣方即被告，如超過6個月仍未能完全交屋，賣方之被告是否怠忽、遲延，仍應視情況判定之。
2、台電公司需在全區房屋一致完成，依規定位置檢查合格、配線合格下，始會連接主電源供電。被告未於108年7月21日前交屋，乃因台電公司尚未安裝電力，水力公司亦未安裝水力。況原告就系爭房屋之車庫區施工部分，有關高度、尺寸、式樣、材料均堅持自有設計，而多次變更多次協調，被告已盡力配合、吸收，原告應自負責任，焉能主張被告須負遲延責任。
3、原告扭曲解釋系爭契約，斷章取義為被告應於108年1月21日領得使用執照之6個月内完成交屋。實則，原告是否受領系爭買賣標的物，全在於其看法及意願。依原告所寄發之存證信函（被證1，太保南新郵局52號存證信函，本院卷第49頁）可知，原告承認於108年8月16日即完成檢查其所受領之物，嗣再以些微即知之瑕疵，一再要求修繕，而拒絕受領系爭房屋，蓄意拖延時間，原告之系爭遲延損害請求實屬無理。
4、自變更對帳單即客戶變更申請書（被證2，客戶變更申請書，本院卷第51頁）可知，原告將木地板改拋光、木門改硫化銅門、梯旁開門、1樓改落地門、牌樓升高50公分等等，被告除全力配合外還大量自行吸收費用，前開工程變更，原告更應自行負擔工程變更時間之延長。
5、系爭瑕疵僅屬局部，並不影響原告之居住或出租使用。且被告訴訟代理人每日均會經過系爭房屋工地，若原告確有出租看板，當會目擊，然均未見過。
（二）系爭房屋瑕疵減少價金部分：依通訊軟體對話內容與相片（被證3，本院卷第53頁）可知，被告不計成本10幾萬元已全數敲除重新施工，原告所訴求者全屬交屋後保固修繕之問題。
1、系爭1樓地面拋光磚瑕疵50,000元部分：
（1）系爭1樓地面拋光磚瑕疵部分，被告已敲除重新施工，目前屬保固階段。
（2）原告未曾要求會勘，亦未曾通知修繕，被告亦未曾拒絕保固修繕，原告豈可請求賠償。縱認原告主張為真正，重新打掉重作包含清運廢棄物，被告發包價格亦僅39,000元而已。
2、系爭房屋2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵127,000元部分：
（1）兩造並未約定安裝次臥室淋浴拉門之配備。況兩造討論加減帳之退費（被證4，太保南新郵局26號存證信函，本院卷第55頁)，兩造於108年4月22日已合意簽認各退一步吸收(見被證2），原告豈可事後再訴請賠償。
（2）依系爭合約材質表，並無系爭房屋之2、3樓次臥室安裝次臥室淋浴拉門之約定。依廠商提供之合約書，即便採最高級，1座才10,500元。
3、系爭房屋2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵10,950元部分：被告僅爭執有無退費義務，不爭執價價格為10,000元之事實（本院卷第189頁）。
4、系爭房屋整棟之踢腳板應作而未作之瑕疵10,000元部分：對系爭房屋整棟之踢腳板應作而未作之事實不爭執，可同意減少價金10,000元之事實（本院卷第189頁）。
5、系爭房屋3樓之樓層高度不足之瑕疵85,000元部分：
（1）系爭房屋之建照執照立面圖原本設計高度為1樓3.6米、2樓3.2米、3樓3米，何來高度不足？（被證5，建照執照立面圖，本院卷第57頁）。
（2）任何工程機構計算之數字作為請求金額依據，被告無法接受等語，資為抗辯。
三、並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
參、得心證之理由
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、359條分別著有規定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號、94年度台上字第1112號裁判要旨均同此見解）。至民法第359條所規定減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別著有規定。
而民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上字第2929號裁判要旨同此見解）。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號裁判要旨同此見解）。另按當事人主張之事實，經他造自認者，無庸舉證，此觀民事訴訟法第279條第1項之規定自明。依此規定，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號判決同此見解）。查：
（一）原告於106年12月19日向被告購買系爭房地，約定房屋、土地部分之總價款各為3,765,000元，與被告於109年7月間完成交屋等事實，為兩造所不爭，復有原告所提房屋契約（見本院卷第11至30頁）、土地契約（見本院卷第31至32頁）等在卷可證，自堪信為真實。
（二）至原告所主張系爭買賣標的物即房屋有前開瑕疵；被告則抗辯已全數敲除重新施工，僅交屋後保固修繕問題等語。是原告自應就系爭買賣標的物即系爭房屋確有前開物之瑕疵之有利於己之事實，負舉證之責任。
1、經本院送社團法人嘉義市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定結果認，系爭地磚即1樓地面拋光磚瑕疵修復費用為70,000元，系爭房屋3樓高度不足減少建築成本為85,000元，系爭房屋2樓及3樓共4個浴室拉門應作未作之瑕疵價格127,000元，合計282,000元，有建築師公會鑑定報告書在卷可憑。本院審酌前開鑑定之依據係系爭買賣契約、建築圖說、雙方詢價資料、建照執照、使用執照、現況測量、拍照紀錄等，並詳載其鑑定之分析，而其依據之方法與數據，並未違背經驗法則或論理法則，自屬可採。至被告前開抗辯與減少價金數額之抗辯，尚不足推翻前開鑑定結果，則不可取。
2、原告所請求系爭房屋2樓及3樓浴櫃應作2個而未作之瑕疵10,000元部分，被告僅爭執有無退費之義務，然不爭執價格為10,000元之事實（見本院卷第189頁）。然自系爭房屋契約第15條保固期限及範圍約定中可知，固定建材及設備係包含衛浴等，顯見亦包含系爭2樓及3樓浴櫃，應可認定；故被告所抗辯其無退費義務云云，自不可取。至此部分瑕疵減少價金為10,000元之事實，被告既不爭執，依前開說明，本院自不得另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎；則原告依前開規定請求減少價金10,000元，自屬有據。
3、系爭房屋整棟之踢腳板應作而未作之減少價金10,000元部分，為兩造所不爭（見本院卷第189頁），依前開說明，本院亦不得另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎；則原告依前開規定請求減少價金10,000元，亦屬有據。
（三）故原告所主張因系爭房屋瑕疵而請求減少價金共302,000元（計算式：282,000元＋10,000元＋10,000元＝302,000元），自屬有據。另依前開說明，出賣人即被告於原告減少之範圍內即無該價金之請求權存在，從而，原告依民法所規定不當得利返還請求權，請求被告返還302,000元與其法定遲延利息，自屬有據。
二、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條著有規定。故契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀前開規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號裁判要旨同此見解）。違約金如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀前開民法第250條第2項規定自明（最高法院87年度台上字第361號裁判要旨同此見解）。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有規定。至當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號、88年度台上字第1968號裁判要旨均同此見解）。查：
（一）適用法律係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束，故辯論主義之範圍僅為判決基礎之事實及其所憑之證據，而不及於法律之適用。故契約定性或約定之法律性質於法律上應如何評價，屬法律適用之範圍，故法院就當事人事實上之陳述，依調查證據結果確定契約之內容或約定之性質，應依職權判斷該契約或約定在法律上之性質，而不受當事人所陳述法律上意見之拘束。而系爭房屋契約第14條第1項第4款約定，被告如未於領得使用執照6個月内通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依10,000分之5單利計算遲延利息予原告，有前開房屋契約在卷可憑。而前開約定既係契約當事人即兩造以確保系爭買賣契約債務履行為目的，約定於債務人即被告不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，而系爭房地契約亦未特別約定為懲罰性違約金，是依前開說明，核屬賠償總額預定性違約金；至本件當事人主張係懲罰性違約金之法律意見陳述，依前開說明，仍無礙本院依職權適用法律。且被告既未依約交屋，自應依系爭約定與前開規定支付違約金，均可認定。至被告雖以前開事由抗辯，然被告既遲延交屋且所交付者既係有前開瑕疵之買賣標的物，則其交付亦非按債務本旨交付，自仍應負前開違約責任，被告前開抗辯自不足採。
（二）原告雖主張因被告遲延交屋，致其無法將系爭房屋出租，系爭房屋若滿租，每月可收入40,000元；被告則抗辯系爭瑕疵僅係局部，並不影響居住或出租使用。然原告亦主張於被告遲延交屋期間，原告曾有出租規劃，卻未真正實現（見本院卷第308頁原告所提書狀），故出租系爭房屋之計畫，並非於短期間內即得預期可出租出去而獲取租金利益，顯見被告遲延交屋期間，原告並未受有租金損害。此外，原告亦迄未舉證證明其受有其他損害。另參酌被告雖遲延交屋，然僅係因前開少部分瑕疵所致，其餘房屋設備、興建與土地部分均可履行，況原告亦僅主張遲延交屋5個月（見本院卷第297頁）。故經本院審酌兩造所主張之前開一般客觀事實，與當前之社會經濟狀況，原告所受損害、前開交屋遲延係因少部分瑕疵所致，及債務人即被告如能依約履行時，債權人即原告可享受之一切利益差異亦不大等情事，本院因認系爭約定之違約金額確屬過高，自應依前開說明減至相當之數額即10萬元，從而，原告請求被告給付違約金10萬元，自屬有據，其餘違約金之請求，則屬無據；至系爭違約金之遲延利息部分，依前開說明，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息，亦如前述，則原告請求違約金之法定遲延利息部分，自均屬無據。
三、綜上所述，原告依民法第179條所規定之不當得利返還請求權與系爭契約約定之違約金請求權，請求被告給付402,000元（計算式：302,000元＋100,000元＝402,000元），及其中302,000元之自起訴狀繕本送達翌日即109年10月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則為無理由，應予駁回。
四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。查本院既為兩造前開各一部勝訴、一部敗訴之終局判決，則審酌前開兩造勝訴與敗訴部分之比例與性質，因認本件訴訟費用（除減縮部分外）依前開規定，應命由被告負擔52%，餘由原告負擔。
五、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命被告給付原告402,000元與前開法定遲延利息之判決，所命給付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行（含訴訟費用負擔部分）；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之。
至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併此敘明。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
民事第二庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
書記官 柯凱騰