臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第674號原 告 劉姃姃
劉眞眞劉靜香顏劉智惠劉美惠劉安裕劉安娜上 七 人訴訟代理人 王識涵律師
邱柏誠律師被 告 林俊雄訴訟代理人 黃裕中律師上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國110年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。原告原聲明為：「1、被告應將租約字號：義民字第3083號三七五減租耕地租賃契約登記，向嘉義縣義竹鄉公所辦理塗銷註記。
2、被告應將坐落於嘉義縣義竹鄉新店新段774、775地號土地（下稱系爭土地）上之魚塭回填，並拆除上開土地上之所有地上物後，騰空返還予原告及其他共有人全體。3、訴訟費用由被告負擔。4、原告願供擔保，請准予假執行之宣告」。嗣更正聲明為：「1、被告應將租約字號：義民字第3083號三七五減租耕地租賃契約登記，向嘉義縣義竹鄉公所辦理註銷登記。2、被告應將坐落於嘉義縣義竹鄉新店新段774、775地號土地上，如民國110年3月30日嘉義縣朴子地政事務所土地複丈成果圖所示編號D、C所示之魚塭，以魚池邊相同品質之土壤回填至與魚池邊所示空地B等高之方式回復原狀，並返還予原告及其他共有人全體。3、被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上如110年1月4日朴子地政事務所土地複丈成果圖所示編號D之磚造房屋拆除，並騰空返還予原告及其他共有人全體。4、訴訟費用由被告負擔。5、原告願供擔保，請准予假執行之宣告。」。僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告向訴外人劉清風於54年11月30日承租(換訂)系爭土地耕地，租賃期間自51年1月1日起，並簽有租約號碼：義民字第3083號之系爭耕地租賃契約（下稱系爭租約）。而系爭土地之地目為田，以種植稻米及甘藷為目的。之後劉清風過世，系爭土地由原告7人繼承。
（二）被告於承租後將系爭土地違法挖掘變更為魚塭使用以養殖水產，更於系爭土地上違法建築房屋，該房屋十分完善，有電線桿等電力供應系統，門前庭院也有植栽綠化及停車空間，提供居住或長期停留之功能，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約已無效，爰依民法第767條、第821條規定提起本件訴訟。
（五）訴之聲明：
1、被告應將租約字號：義民字第3083號三七五減租耕地租賃契約登記，向嘉義縣義竹鄉公所辦理註銷登記。
2、被告應將坐落於嘉義縣義竹鄉新店新段774、775地號土地上，如110年3月30日嘉義縣朴子地政事務所土地複丈成果圖所示編號D、C所示之魚塭，以魚池邊相同品質之土壤回填至與魚池邊所示空地B等高之方式回復原狀，並返還予原告及其他共有人全體。
3、被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上如110年1月4日朴子地政事務所土地複丈成果圖所示編號D之磚造房屋拆除，並騰空返還予原告及其他共有人全體。
4、訴訟費用由被告負擔。
5、原告願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）系爭租約土地標示為義竹鄉新店段1038-4、1038-5地號（重測後為新店新段774、775地號），租佃範圍非整筆土地，而係按租約面積部分承租。被告自承租時即從事養殖迄今，此有租約備註欄登載「本件地目養」可證。且本件租金為往取債務，原出租人劉清風必須前來系爭土地收取租金，自無不知系爭土地於簽訂租約時已作養殖使用。
（二）系爭土地於簽訂三七五租約係作養殖使用，但卻簽訂與事實不符的耕地租約，其可能為簽約時所使用之「嘉義縣私有耕地租約」為定型化契約，直接登載耕地租約，故不得單憑定型化契約所載文字逕為判斷。又系爭土地供養殖使用，但因三七五租約僅就耕地主要作物正產品全年收穫總量之標準為評定，並無就養殖業之正產品為評定，而經由調解比照田地目標準約定租額，此係因定型化契約上無養殖用途的選項，且未經耕地三七五減租條例第4條規定評定程序，義竹鄉公所辦理租約時不可能依養殖之正產品收穫量為記載，此係定型化契約及主要作物正產品訂定程序只就耕地為規範，致形式上無法訂立以養殖為目的三七五租約，故租約備註攔註記「本件租約地目養，但經調解為田」。足以證系爭土地客觀為養殖池，租佃雙方同意作養殖使用，系爭租約顯係隱藏作養殖使用之目的，依民法第87條第2項規定隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。
（三）耕地三七五減租條例第一條載明本條例未規定者，依土地法之規定，土地法第106條第1項所稱耕地租用，係指約定支付地租使用他人之農地而言。又第2項載明前項耕地包括漁牧，依此規定，對於養魚池之租用，自亦有該條例之適用。故原告並無違反使用目的。
（四）地上物係放置養殖池所需風車電盤、操作處理設備、飼料、漁具等各項養殖作業必要設備之用，非供居住使用，被告並無不自任耕作。
（五）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地為原告與中華民國所共有。
2、系爭土地於51年間由劉清風出租予被告，劉清風過世系爭土地由原告7人所繼承，現由被告作為養殖之用。
3、附圖二之D部分建物係被告所有。
（二）爭執事項：
1、被告有無變原承租目的之用途？
2、被告有無不自任耕作之事實？
3、原告之請求是否有理由？
四、本院判斷：
（一）被告有無變原承租目的之用途？
1、系爭土地現為原告與中華民國所共有，並於51年間由劉清風出租予被告，劉清風過世後系爭土地由原告7人繼承，現由被告承租作為養殖之用，又附圖二之D部分建物係被告所有。以上有土地謄本、嘉義縣私有耕地租約副本、相片、測量圖可證，並為兩造所不爭執（本院卷一第15、157-170、193、219、225、226頁），核屬為真。
2、原告曾以被告在系爭土地違法建築房屋，以被告違反耕地三七五減租條例第16之規定，而主張原訂租約無效，申請調處調，但經嘉義縣政府耕地租佃委員會認被告之建物僅係置放養殖用機具，並無違耕地三七五減租條例第16之規定，而決議租約不終止。以上有嘉義縣政府109年10月12日府地權字第109022078802號函可證（本院卷一第7-118頁），核屬為真。
3、依系爭租約載⑴義竹鄉新店段1038-4地號（重測後為同段774地號）、面積0.0033甲，正產品總收穫量一期水稻6台斤、二期甘藷26台斤。⑵義竹鄉新店段1038-5地號（重測後為同段775地號）、面積1.0950甲、正產品總收穫量一期水稻2,190台斤、二期甘藷8,486台斤，此有租約可證（本院卷一第169頁）。合計2筆土地之面積為1.0983甲。經查：
⑴依106年之航照圖（本院卷一第15頁）所示，被告承租之土
地，並非以土地之地籍線為承租之使用範圍，尚有跨界不同地號。又被告目前使用系爭775地號土地係如本院卷一第15頁航照圖有標示「林」的部分（即本院卷一第303頁測量圖中編號A、B、C、D的部分），此為兩造所不爭執（本院卷一第15、297頁）。益可證被告承租之土地，確非以土地之地籍線為承租之使用範圍，有跨界不同地號。
⑵系爭租約所示：①1038-5地號、面積1.0950甲、正產品總收
穫量一期水稻2190台斤、二期甘藷8486台斤。換算每1甲水稻約為2千台斤（2190÷1.095=1999.5)、甘藷約7,750台斤（8486÷1.095=7749.77)。而②1038-4地號、面積0.0033甲，如依14等則每甲正產品收穫標準計算，正產品總收穫量一期水稻6台斤（2千×0.0033=6.6)、二期甘藷26台斤（7750×0.0033=25.575)。但被告目前使用之系爭775地號土地依測量圖（如附圖一，本院卷一第303頁）中編號A、B、C、D的部分，合計面積為13,508.08平方公尺（3477.37＋373.31＋4576.4＋5081），且未佔用774地號之土地。換算為1.3927甲（13,508.08÷ 9699.2）。是被告實際承租占用之地號、面積與系爭租約之記載均不同。足證系爭租約係依嘉義縣政府耕地租佃委員會評定14等則土地正產品收穫量逕為填載，故不得以此認被告承租系爭土地時確係以耕作為目的。
⑶義竹鄉地區於51、67年間尚存續之私有耕地租約，未有以
養殖業正產品約定租額之情形，此有義竹鄉109年12月30日義鄉民字第1090016376號函可證（本院卷一第234頁）。故不得以系爭租約係以農作之收穫量計算地租，即可百分之百確定承租之土地係以耕作為目的。
⑷系爭租約備註載「本件租約地目養，但經調解為田」。顯
見簽約時系爭土地之地目為養，並以養殖為目的，否則若以耕作為目的，地租亦係以農作收穫量計算，跟本不須有備註欄之上開記載。
⑸依系爭租約第4條記載應納地租繳納地點為：「嘉義縣義竹
鄉新店村十二鄰之被告住所地」。是系爭租約租金為往取債務，原出租人劉清風必須前去系爭土地向被告收取租金，則被告開挖系爭土地供作養殖使用，劉清風必定會知悉。又原告向縣政府聲請調解時，並未主張被告將原承租之目的耕作變更為養殖，嗣於本件訴訟時，始為上開主張，可見原告未曾主張被告違反農耕變更作養殖，於本件起訴後追加養殖不符租用目的，顯係臨訟之主張。
⑹原告主張系爭土地於航照圖相片上所顯示之顏色，較北方
之732、720、721、722等地號為淺，顯見其上並無水域存在之跡象，其田邊道路也與現在被告所從事漁牧之魚池邊道路走向顯有不同，可見系爭土地於52年10月間，並非作為養殖魚塭使用，而該航空照片所顯示之拍攝期間，原告之父祖劉清風亦以交付系爭土地予被告使用將近2年餘，可證系爭土地於51年間交付被告使用時，屬於種植稻米及甘薯之耕地」等語。然依原告所提出之52年、64年間之航照圖（本院卷一第171、339、401頁），並無法確定系爭土地之正確位置，亦無法確認航照圖上之土地係作為何用途，原告上開主張，僅係其主觀之臆測，並無科學上之論證。故無法證明系爭租約於承租之初即係供耕作之用。
⑺依原告所提之嘉義縣志（農業志）（本院卷一第265頁）固
載「..近海平原區三鄉鎮（東石、布袋、義竹），於民國六十年代後期因為養殖漁業的利潤大於農業種植的利潤，因此大量的耕地被開闢成為養殖塭，致使耕作面積大量急速減少」。但此僅係記載當時大部分地區之情況，系爭土地究係供何使用，並無法得知。故不得以上開嘉義縣志即可推知被告承租系爭土地時即係以耕作為目的。
⑻綜上所述，無法證明被告承租系爭土地時，即係以耕作為
目的。
4、按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定（耕地三七五減租條例第1條）；土地法第106條第2項規定，耕地包活漁牧。故租用魚池故從事水漂(藻類)之養殖，應屬耕地三七五減租條例第1條所定耕地之租佃。而核上所述，無法證明被告承租系爭土地時，即係以耕作為目的。而依系爭租約備註載「本件租約地目養，但經調解為田」，顯見簽約時系爭土地之地目為養，並以養殖為目的，較為可採。是系爭土地之地目為養，並作為養殖使用，係屬耕地，有耕地三七五減租條例之適用，故被告將系爭土地作為養殖之用，並無變原承租目的之用途。
（二）被告有無不自任耕作之事實？
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（耕地三七五減租條例第16條第
1、2項）。所謂不自任耕作，兼指轉租、將耕地借與他人使用、交換耕作、承租人自己未將租賃物供耕作使用、擅自變更用途、無正當理由不自耕作而任命荒蕪、在承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，均屬不自任耕作，構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；又承租人得在承租之土地上建築農舍，而所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。經查：
⑴無法證明被告承租系爭土地時，即係以耕作為目的，而依
系爭租約備註載「本件租約地目養，但經調解為田」，顯見簽約時系爭土地之地目為養，並以養殖為目的，較為可採。故被告將系爭土地作為養殖之用，並無變原承租目的之用途，此業如前述。是此部分被告並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定。
⑵附圖二D部分磚造倉庫，為被告所有，並占用系爭775地號
土地之事實，為兩造所不爭執（本院卷一第193頁）。核屬為真。而該建物內有電盤、冷凍庫、冰箱，堆放雜物，沒有床舖、自來水、厠所，建物之後段空門置放發電機、飼料，魚網、雜物，此經勘驗屬實（本院卷一第194頁）。可證該建物係置放養殖所用之物品，係為便利養殖所建之簡陋房屋，並非供人居住之用。是此部分被告亦無違反耕地三七五減租條例第16條之規定。原告主張建物門前庭院也有植栽綠化及停車空間，絕非被告林俊雄所稱僅供存放機具使用，而亦有提供居住或長期停留之功能等語，並不可採。
2、核上所述，被告並無不自任耕作之事實，自無違反耕地三七五減租條例第16條之規定，是兩造之系爭土地系爭租約關係仍存在，被告占用系爭土地為有權占有。原告以被告違反耕地三七五減租條例第16條之規定，主張系爭租約無效，而為如聲明之請求，均無理由，應予駁回。
3、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已無所據，應併予駁回。
（三）本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 蔡沛圻