臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第676號原 告 劉姃姃
劉眞眞顏劉智惠劉美惠劉靜香劉安裕劉安娜共 同訴訟代理人 王識涵律師
邱柏誠律師被 告 黃金裕訴訟代理人 黃裕中律師
何春娟上列當事人間租佃爭議事件，在民國111年12月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上，如附圖嘉義縣朴子地政事務所民國110年3月30日土地複丈成果圖所示編號B、C、D的魚塭，以魚池邊相同品質的土壤回填至與魚池邊如附圖所示編號E空地等高的方式回復原狀，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。
二、被告應將上開土地上如附圖所示編號F的磚木造平房拆除，並騰空返還予原告及其他共有人全體。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項，原告如以新臺幣(下同)1,839,689元為被告供擔保，可以假執行，但被告如以5,519,068元為原告預供擔保，可以免為假執行。
六、本判決第2項，原告如以18,872元為被告供擔保，可假執行，但被告如以56,616元為原告預供擔保，可以免為假執行。
七、原告其餘假執行的聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分：
一、本件耕地租佃爭議事件，前經原告申請嘉義縣義竹鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處亦未能成立，之後經嘉義縣政府移送本院審理，有嘉義縣政府民國109年10月12日府地權字第1090220780號函在卷可稽（見本院卷一第7頁）。所以，本件訴訟合於耕地三七五減租條例(下稱三七五減租條例)第26條第1項、第2項前段規定，合先敘明。
二、又兩造因原告主張被告擅自放置貨櫃屋及搭建磚造平房為由訴請返還土地之事由，既經嘉義縣義竹鄉公所耕地租佃委員會、嘉義縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，則原告於本院審理時追加請求被告任意變更農地原有性質而為漁牧使用，不自任耕作，並請求被告拆除磚造平房及回復原狀，縱再為調解、調處，可預見亦將徒勞。為訴訟經濟起見，宜認追加之事由亦已踐行調處程序而准予追加（ 最高法院88年度台上字第403號判決意旨參照）。
乙、實體部分：
一、原告主張：
㈠、訴外人即被告父親黃新居向訴外人即原告父親劉清風於民國51年5月26日承租坐落嘉義縣○○鄉○○○段0○○段0000地號土地(重測前為義竹鄉新店段1038之5地號土地，下稱本件土地），面積1.0510甲，租賃期間自51年1月1日起，並簽有租約號碼：義民字第3047號的三七五減租耕地租賃契約（下稱本件3047號租約）；另外，黃新居於67年5月27日再向劉清風承租本件土地，面積為0.4710甲，租賃期間自67年10月1日起，並簽有租約號碼：義民字第8910號的三七五減租耕地租賃契約（下稱本件8910號租約）。而本件土地地目為田，本件3047、8910號等2份租約約定以種植稻米及甘藷為目的，並以產出正產物稻米及甘藷收穫的千分之三七五作為租金。之後劉清風過世，本件土地由原告劉姃姃等7人繼承。而黃新居死亡後，由被告繼承。
㈡、黃新居及被告於承租後，未經劉清風及原告同意，將本件土地違法挖掘變更為魚塭使用以養殖水產，違反三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，依同條第2項規定，本件3047、8910號等2份租約(下合稱本件租約)為無效。
㈢、黃新居及被告於承租後，未經劉清風及原告同意，擅自放置貨櫃屋及搭建磚造平房，依照房屋照片，該磚造平房居住功能十分完善，有完整的窗戶通風系統，也有電線桿等電力供應，以供房屋所有人居住使用，且門前庭院也有堆放雜物及停車空間，可見貨櫃屋及磚造平房不是只有供存放機具及工具使用，已經違反三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，本件租約為無效。
㈣、本件租約無效，因此依民法第767條、第821條規定，請求被告將嘉義縣朴子地政事務所110年3月30日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B、C、D的魚塭，以魚池邊相同品質的土壤回填至與魚池邊所示編號E空地等高的方式回復原狀，並將附圖所示編號F的磚木造平房（下稱本件磚造平房）拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
㈤、並聲明：⒈被告應將租約字號：義民字第3047號及第8910號三七五減租耕地租賃契約登記，向嘉義縣義竹鄉公所辦理註銷登記。⒉被告應將坐落於本件土地上，如附圖所示編號B、C、D的魚塭，以魚池邊相同品質的土壤回填至與魚池邊所示空地E等高的方式回復原狀，並返還予原告及其他共有人全體。⒊被告應將本件土地上之本件磚造平房拆除，並騰空返還予原告及其他共有人全體。⒋原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、訴外人即被告哥哥黃金田在46年出生，被告和黃金田從出生有記憶時起，黃新居就是在本件土地上從事養殖，被告及黃金田均未曾見聞本件土地從事耕作，而51年間黃金田6歲，將屆入學年齡，當時本件土地已經作為養殖使用，遑論67年間簽訂本件8910號租約（被告誤載為本件3047號租約），也是作為養殖使用。
㈡、本件土地為嘉義縣沿海地層下陷地區，早已從事養殖漁業，且依租約第4條約定，「應納地租一繳納地點：嘉義縣義竹鄉新店村九鄰」，即本件租金為往取債務，出租人劉清風必須前來本件土地收取租金，自無推諉不知本件土地於簽訂租約時已經作為養殖使用的事實，則劉清風與黃新居所訂立三七五耕地租約的真意是作養殖使用。且51年間，本件土地客觀情況不可能作農耕使用。此外，本件租約從簽訂後每6年換約，一直到劉清風死亡，期間劉清風每年來收租明知本件土地從事養殖，但他不但未曾以本件土地承租人未自任耕作，改從事養殖，主張本件租約無效，反而每6年固定換約，益徵劉清風同意本件土地作養殖使用，且為原告所明知。所以，原告於租佃爭議調解、調處程序只主張被告違反建物不自任耕作，未曾主張被告違反農耕改作養殖，但是，本件起訴後原告卻追加主張養殖不符租用目的，顯然是臨訟曲解事實的主張，不足以採信。
㈢、本件土地於簽訂三七五耕地租約的真意就是作養殖使用，雖然簽訂與事實不符的耕地租約，可能是因為簽約時所使用的「嘉義縣私有耕地租約」為定型化契約，直接登載耕地租約，沒有其他用途的選項，不得單憑定型化契約所載文字逕為判斷；又依三七五減租條例第4條規定，三七五耕地租約上主要作物正產品非由當事人約定，需經由各鄉（鎮、市、區）公所地租佃委員會，按照耕地等則評議報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會評定後，報内政部備查。依照本件租約記載，租約面積不同，但是每年正產面總收穫量換算後，都是每1甲水稻2,000台斤、甘藷約7,750台斤，正產品收穫量一致，足見此是依嘉義縣政府耕地租佃委員會評定14等則土地正產品收穫量逕為填載，雖然租佃當事人真意是作為養殖使用，但是，定型化契約上沒有養殖用途的選項，且沒有經三七五減租條例第4條規定的評定程序，義竹鄉公所辦理租約時不可能依養殖的正產品收穫量為記載，這是因為定型化契約及主要作物正產品訂定程序只就耕地為規範，造成形式上無法訂立以養殖為目的的三七五耕地租約。
㈣、但是，審酌本件土地客觀情狀為養殖池，租佃雙方同意作養殖使用，則該耕地租約顯然是隱藏作養殖使用的目的，依民法第87條第2項規定，應適用隱藏法律行為之規定，及行政法院45年判字第83號判例見解，對於養魚池的租用，也有三七五減租條例的適用，所以，本件租約並沒有違反使用目的而無效。
㈤、本件租約上的地上物是63年之前，黃新居所興建，是當魚塭控制室，為放置養殖池所需要的風車電盤、操作處理設備、飼料、漁具等各項養殖作業必要設備的用途，不是供被告居住使用，而貨櫃是因為磚造瓦頂地上物漏水整修期間，將部分原來放置在地上物内的物品，暫時轉移存放到貨櫃內，才能整修原地上物，並且在整修後，已經將貨櫃遷移，所以，被告沒有不自任耕作的情形，原告主張被告違反三七五減租條例第16條第1規定，不足以採信。
㈥、原告提出52年10月30日航照圖並無法判別本件土地的地形、地貌及使用情狀，所以，否認原告對該航照圖自行臆測使用情狀的主張。又本件2份租約分別於51年、67年間訂立，除不能單憑52年間模糊的航照圖認定使用情狀外，對於租約使用範圍，原告也沒有說明坐落在本件土地何特定位置，更遑論可以證明。此外，黑白航照圖上灰階顏色深淺，不必然為水池或田地，且魚塭有時會進行曬池、翻土再曬、投予生石灰消毒等工作，呈現空池的狀態，此時進行空拍必然與注水入池的養殖魚池的呈像不同，另地上若有作物顏色、茂密程度也會影響黑白航照圖的灰階呈像，則原告就所提出航照圖的臆測，無法證明為該航照圖拍攝的地形地貌，更遑論使用情狀，與原告所引用最高法院107年度台上字第313號判決意旨意旨不符，無適用餘地。
㈦、本件土地的魚塭不是被告或被告父親黃新居所挖掘，被告及黃金田自出生有記憶時，本件土地即為魚塭，由黃新居從事養殖，原告迄今仍未證明被告曾挖掘本件土地作魚塭使用。本件勘驗時，本件土地林周圍都是魚塭，被告是為從來的使用，不負回填土地的責任。
㈧、並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、法院的判斷：
㈠、承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言。是耕地租佃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改為耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又依土地法第106條第2項規定，耕作雖包括漁牧，然此係指自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。倘原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將之變更為漁牧之用，自屬不自任耕作。至租用之土地有無自始約定得為漁牧使用，應由主張該約定存在者，就此有利於己之事實負舉證之責（最高法院109年度台上字第2264號判決參照）。
㈡、原告主張被告父親黃新居在51年5月26日向原告父親劉清風承租本件土地，面積1.0510甲，租賃期間自51年1月1日起，另外，在67年5月27日再向劉清風承租本件土地，面積0.4710甲，租賃期間自67年10月1日起，並分別訂有本件3047及8910號租約。劉清風死亡後，由原告繼承本件租約為出租人，後來黃新居死亡，由被告繼承本件租約為承租人等情，被告沒有爭執，且有本件租約在卷可佐(見本院卷一第177至180頁)；又原告繼承本件土地後，因抵繳稅款，將應有部分七分之一移轉登記為國有等情，有土地登記謄本在卷可佐(見本院卷一第171至175頁)，此部分事實可以認定。
㈢、又劉清風在51年1月1日將本件土地，面積1.0950甲，長期出租給訴外人林俊雄，並訂有三七五租約，該租約現使用範圍為本件土地東邊等情，為兩造不爭執(見本院卷二第152頁)，並有租約、嘉義縣朴子地政事務所110年3月30日複丈成果圖在卷可佐(見本院卷二第173至176頁)。則劉清風早於51年1月間即先將本件土地東邊出租林俊雄，並由林俊雄長期使用，可見劉清風與黃新居日後訂立本件租約，租賃範圍應是本件土地西邊，兩造也不爭執(見本院卷二第152頁)，而附圖所示BCDEF土地座落於本件土地西邊，應為原承租範圍內，此部分事實也可以認定。
㈣、原告主張黃新居違反租約約定，將本件土地作為養殖使用而不自任耕作，為有理由：
⒈本件土地於黃新居承租時即為養殖使用，為被告自認(本院卷
一第196頁)，現今仍闢為魚塭作養殖漁業等情，雙方都不爭執，且有現場照片、本院勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷一15至16頁、第339至340頁）。被告辯稱本件租約自始就是約定作為養殖之用，但是原告否認，依照上開說明，就應由被告就有利於己的事實，負舉證責任。
⒉本件土地地目原為「養」，於50年8月申請變更地目為「田」
，於同年10月登記，有本件土地光復初期土地舊簿可佐(見本院卷二第183頁)；依兩造於本件3047租約，第1條約定「租用土地標示與租額：…；正產物總收穫量（台斤）一期水稻，數量2102台斤、二期甘藷，數量8,145台斤；租率（千分比）：375；率額：水稻數量788台斤、甘藷數量3,058台斤」(見本院卷第177頁)；於本件8910租約，第1條約定「租用土地標示與租額：…；正產物總收穫量（台斤）一期水稻，數量942台斤、二期甘藷，數量3,650台斤；租率（千分比）：375；率額：水稻數量353台斤、甘藷數量1,369台斤」(見本院卷第179頁)。已明文約定正產物為水稻、甘藷，並以水稻、甘藷的收穫總量計算地租。可見兩造簽訂本件租約，其內容自始即約定承租人租用本件土地栽種稻穀等農作物為目的，應是供農業使用，並非漁牧使用甚明。
⒊被告雖辯稱是因為定約當時，所使用的嘉義縣私有耕地租約
為定型化契約，無養殖用途的選項，形式上無法定立以養殖為目的的三七五租約，但雙方真意是作為養殖使用等語，查：
⑴「有關私有耕地正產品收穫總量標準表，本所目前尚查無就
養殖漁業正產品收穫標準為規範。經查本鄉耕地三七五租約目前實際從事養殖者，其訂約時皆以田地目等則作為訂約租額計算之依據；部分訂約時地目為養者，亦有經調解訂為田之情形，故其記載以訂約時依雙方所協議訂定。查本所目前所管51、67年間尚存續之私有耕地租約，未有以養殖漁業正產物約定租額之情形。」，有嘉義縣義竹鄉公所109年12月30日義鄉民字第1090016376號函在卷可佐（見本院卷一第283頁）。
⑵依照上開函文，僅能說明義竹鄉內耕地三七五租約目前實際
從事養殖者，訂約時多數以田地目等則作為訂約租額計算依據，目前查無就養殖漁業正產品收穫標準為規範。但不能以此就反推本件租約訂約當時就是約定為養殖使用。
⑶證人陳清課在本院審理時證稱：我住在新店村，被告養殖的
水池，以前那裡叫做塭底，地勢比較低，而且靠近海邊，每月初一、十五漲潮，海水就倒灌，農作物遇到海水就完蛋了，所以無法種田。大概我國小高年級那個地方就已經開始做魚池為養殖，我常常從那個魚池旁邊的涵洞出入，而且塭底的魚池跟我們家的魚池只隔著一條排水溝。那個地方作為魚塭使用沒有變動過。從我家到我家的魚塭很近，而且可以比較近的通行到村里的公墓，我從小就在那裡出入，而且每年都要去掃墓會經過，我印象深刻。我初中就在東石租賃房屋居住，寒暑假會回家，學期中除非星期天會回家等語(見本院卷一第204至209頁)。而證人陳清課為31年11月出生，有其年籍資料在卷可查(見本院卷一彌封袋)，所以依證人陳清課證述約略是在42年、43年左右，上開土地就是作為養殖使用。
⑷但是，證人陳清課就劉清風於鄰近同段765、766、769、770
地號土地(下合稱另案土地)出租給訴外人陳條(後由訴外人陳福來等人繼承)，並訂立三七五租約之土地使用情形，證稱：我認識旁邊有塊也是原告土地，陳條、陳福來(使用)的，也都是在我國小高年級時，已經作為魚塭之用。我從來沒聽說過一年種田，一年養魚，因為那個地形不同，比較高的那邊是種田、種菜，低的地方就是養魚等語(見本院卷一第208至209頁)，與陳福來本人於另案109年度訴字第675號租佃爭議事件審理時陳述：從我有記憶以來，以前有種田，上半年種田，下半年養魚，大概是60年以後就開始做魚塭。當時那邊有十幾家都是跟劉家承租，每個人都差不多是這樣等情不符，有另案言詞辯論筆錄、勘驗筆錄可佐(見本院卷一第275至277頁、卷二第178至180頁)。而陳福來為另案土地的承租人，對於土地實際利用情況自然較為清楚，其陳述較為可採。
⑸則證人陳清課並非本件土地所有權人，也非本件土地承租人
，自國中後就離家出外讀書，其何以就本件土地開始作為養殖使用的時間，能留下深刻記憶而難以忘懷，始終無法提出合理交代，且就鄰近另案土地同一時期使用情況，也有記憶不清的情形，就難認證人陳清課的證詞可採，而可為被告有利的認定。
⑹此外，被告沒有提出其他證據證明自己的說法，被告辯稱就
本件土地是以「耕地租約」方式簽訂租賃契約，合意由承租人將承租之土地作為養殖使用等語，就不可採。
⒋被告另辯稱依照租約第4條，出租人劉清風需前來本件土地收
租，顯見劉清風知悉本件土地從事養殖，且後續都固定換約，可徵劉清風同意本件土地作為養殖使用等語。查：
⑴本件租約第4條都是約定「應納地租：繳納地點:嘉義縣義竹
鄉新店村(九鄰)戶」等語(見本院卷第177、179頁)，但是，原告否認有前往收取，而依照本件租約記載，劉清風住所地是在臺南，再參考訴外人陳福來在另案審理時陳述:原告都沒有住在那裡，他們是臺南人，他們通知我們繳納租金，我們就會去繳納等語(見本院卷一第277頁)。則，劉清風是否有前往本件土地收取租金，明知本件土地之用途已經變更為魚塭，就有疑義。
⑵所謂原訂租約無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當
然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院96年度台上字第2431號、107年度台上字第2356判決意旨參照）。
⑶本件租約是因原租賃雙方劉清風、黃新居先後過世，分別由
兩造繼承，而直接辦理租約變更登記，迄今均未變更本件租約約款，仍約定租賃土地之正產物為「水稻」、「甘藷」，並未變更本件土地之約定使用，倘劉清風確已同意黃新居變更本件土地為魚塭使用，理應變更本件租約約定，但是兩造並未如此為之，自難認劉清風已默示同意黃新居變更本件土地的用途，雙方有另成立租賃關係之意思。⑷被告未能舉證原承租人黃新居有先經劉清風同意下而為養殖
使用，或有另外成立租賃契約關係之合意，自應認黃新居就本件土地確有不自任耕作情形；依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，自黃新居將本件土地變更為漁業養殖使用時起，本件租約已向後失其效力，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續約繳租，依照上開說明，亦不能使已經無效的原訂租約回復其效力，亦不能以劉清風單純沉默，未為反對而續約或未主張本件租約無效，即認是默示同意。被告前開所辯，不能採信。
㈤、本件租約既因原承租人黃新居就本件土地有未自任耕作之情事而全部無效，則本件關於原告另主張黃新居及被告在本件土地上放置貨櫃及建築本件磚造平房，有未自任耕作之情事，就無庸審究，附此說明。
㈥、原告請求被告拆除本件磚造平房、回復土地原狀為有理由：
⒈本件土地依約應為栽培農作物之耕地租賃契約，是被告之被
繼承人黃新居未經同意，擅自變更作為養殖使用，已經本院認定如前，可見本件土地上的魚塭應為黃新居所挖掘。另被告自認本件磚造平房為黃新居所興建(見本院卷一第142頁)，而黃新居死亡後，是由被告繼承本件租約，由被告占有使用本件土地上之魚塭及本件磚造平房，此部分事實可以認定。
⒉黃新居在向原告之被繼承人劉清風承租土地上將農地變更為
漁牧之用，變更農地原有性質，而有不自任耕作情形，租賃契約無效，得由出租人收回自行耕種，已如前述，則原告基於本件土地共有人地位，訴請被告拆除本件磚造平房，及將附圖BCD部分土地回復原狀，並返還占用之土地，就有依據。
⒊按耕地三七五租約清理要點第3點規定：耕地租約之註銷，由
出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後20日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意。前項登記係依確定判決、訴訟上之和解或調解成立、耕地租佃委員會之調解或調處成立而為者，免再通知他方。臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第2項第1款亦規定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一、經判決確定者。
⒋由上開規定可知，如耕地三七五租賃契約法律關係經法院判
決不存在確定，契約之一方即可持法院確定判決單獨申請登記註銷登記，無須得他方同意。本件租約法律關係既經本院判決認定不存在，原告自得於本判決確定後持確定判決單獨向嘉義縣義竹鄉公所申請註銷本件租約登記，自無請求被告塗銷登記之必要，原告此部分請求，沒有依據。
四、結論，原告依照民法第767條、第821條規定，請求⒈被告應將坐落於本件土地上，如附圖所示編號B、C、D的魚塭，以魚池邊相同品質的土壤回填至與魚池邊所示空地E等高的方式回復原狀，並返還予原告及其他共有人全體。⒉被告應將本件土地上如附圖所示編號F的磚木造平房拆除，並騰空返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許，超過上開範圍的請求，就無理由，應該駁回。
五、原告就勝訴部分，表明願意提供擔保聲請宣告假執行，與法律規定相符，而被告就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，均與法律規定相符，本院分別酌定相當的金額准許之。至於原告請求不被准許部分的假執行的聲請，沒有理由，一併駁回。
六、本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不影響本件判決的結果，所以不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 王立梅