臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第168號原 告 李依翰訴訟代理人 丁威中律師複 代理人 張以璇律師被 告 杜懿宗訴訟代理人 劉烱意律師複 代理人 蕭宇廷律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國110年1月4日起至返還占用原告所有嘉義縣○○鎮○○段00○00地號土地如附圖即嘉義縣大林地政事務所複丈日期110年9月9日土地複丈成果圖所示編號A面積8.90、3.74平方公尺土地之日止，按月給付原告新臺幣1,798元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查原告起訴時係以占用嘉義縣○○鎮○○段00○00地號土地之人為被告(見本院卷一第9頁)，嗣經查明占用其上門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路00巷00號之所有人為劉新興、劉美莉，占用其上門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路00巷00號之1之所有人為劉新興，占用其上門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路00號之所有人為杜懿宗，原告乃補正劉新興、劉美莉、杜懿宗為被告。後原告與被告劉新興、劉美莉於本院審理中民國111年12月2日達成和解，訴訟終結，有和解筆錄在卷可稽（見本院卷二第137至138頁）。是本件被告僅餘杜懿宗一人，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告起訴時關於請求被告拆屋還地及請求相當於租金之不當得利部分，均記載待測量後補充，而經本院囑託測量後，原告業已補充並更正如後述訴之聲明（見本院卷三第27頁），核屬補充或更正事實上之陳述，依前開規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於109年12月14日向徐天鴻購買嘉義縣○○鎮○○段00○00地
號土地(下稱系爭土地)，並於110年1月4日完成所有權移轉登記，原告為系爭土地之所有權人，權利範圍全部。詎被告所有嘉義縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路00號，下稱系爭建物)如嘉義縣大林地政事務所(下稱大林地政)複丈日期110年9月9日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A面積8.90、3.74平方公尺之建物無權占用系爭土地，被告自應將上開占用土地之建物拆除，並將土地返還原告。爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆屋還地。又被告占用系爭土地，每年獲有土地申報價額年息10％相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰併依土地法第97條第1項、民法第179條之規定，請求被告給付自原告110年1月4日取得土地所有權之日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,946元【計算式：占用面積（8.90+3.74）平方公尺×系爭土地110年申報地價27,970元×10％/12月=2,946元】。
㈡至被告之祖父杜萬生與徐天鴻之父徐文顯於48年10月17日、5
5年9月2日所簽訂之同意書，僅具有債權性質，難認該二人得透過特約方式，使該使用借貸契約具有準物權之效果，進而拘束原告。況原告向徐天鴻購買系爭土地時，並不知有上開同意書之存在。又系爭建物係49年10月2日建築完成，距今已逾62年，為老舊建築，有致生公共危險之虞，且系爭建物位於「大林火車站周邊地區都市更新計畫」範圍內，依該計畫內容，系爭建物將面臨全部或部分拆除重建之命運，是命被告拆屋還地，實符合公共利益。
㈢並聲明：
1.被告應將其所有占用在嘉義縣○○鎮○○段00○00地號土地上如大林地政複丈日期110年9月9日土地複丈成果圖所示編號A面積8.90、3.74平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還予原告。
2.被告應自110年1月4日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,946元。
3.第一項願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠嘉義縣○○鎮○○段00○00地號土地(下稱90、91地號土地)之原所
有人為被告之祖父杜萬生，嗣由被告之父、被告依序繼承取得。而杜萬生於興建系爭建物時，於48年10月17日與鄰地所有人徐文顯簽署同意書（下稱第一份同意書），約定杜萬生於興建系爭建物時，因後尾一間占用系爭土地，同意無條件讓由杜萬生興建。再於55年9月2日簽署同意書(下稱第二份同意書)，約定杜萬生興建系爭建物，其後面兩間占用系爭土地，徐文顯願將該占用部分土地讓由杜萬生興建，惟日後徐文顯如欲興建房屋，杜萬生右側牆壁全部無條件准由徐文顯倚蓋，且自立本同意書後，任何一方將土地房屋所有權轉讓時，必由讓渡人將本同意書之訂立條件附帶轉讓等語。而依系爭建物現狀，明顯可見前方牆壁為紅磚牆壁，後方為水泥牆壁，紅磚牆壁與水泥牆壁並非呈一直線，水泥牆突出紅磚牆約50、60公分，足見原告於購買系爭土地時，顯然明知系爭建物有占用系爭土地之情事，原告自應受上開兩份同意書之拘束。又兩造間依上開兩份同意書而存在使用借貸契約，茲使用借貸契約之目的尚未完成，依民法第470條第1項後段規定，應至系爭建物無繼續居住或不堪使用時，原告始得請求返還土地。從而，系爭建物自屬有權占用系爭土地，被告並無拆除系爭建物之義務，亦無須給付相當於租金之不當得利。
㈡再由第一、二份同意書可知，徐文顯於杜萬生興建系爭建物
時，知悉其越界建築，而不即時異議，甚至與杜萬生訂立第
一、二份同意書，自有民法第796條第1項越界建築之適用，系爭土地之所有權即受限制，該權利義務對於嗣後受讓系爭土地所有權之原告仍繼續存在。是基於物權上不動產相鄰關係，系爭建物並非無權占有，更無不當得利可言。
㈢並答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實(見本院卷三第100至101頁)：㈠92、93地號土地原為徐文顯所有，徐文顯死亡後由徐天鴻繼承，徐天鴻則於000年0月0日出賣移轉登記予原告。
㈡90、91地號土地原為杜萬生所有，以子杜玉春為登記名義人
，杜萬生並於90、91地號土地興建系爭建物，於49年10月2日建築完成，並於79年7月7日為建物所有權第一次登記，登記所有權人為杜玉春，杜玉春死亡後，由被告繼承取得上開房地所有權。
㈢杜萬生於興建系爭建物時，因部分建物占用徐文顯所有系爭
土地，杜萬生遂與徐文顯於48年10月17日、55年9月2日各簽訂同意書，約定杜萬生所有系爭建物占用系爭土地之部分，徐文顯同意讓由杜萬生興建使用，惟日後徐文顯如欲興建房屋，杜萬生同意所有系爭建物右側牆壁全部無條件准由徐文顯倚蓋，自立同意書後杜萬生、徐文顯任何一方若有將土地房屋所有權轉讓時，應由讓渡人將該同意書所訂立之條件附帶轉讓等語。
㈣原告對於杜萬生與徐文顯於48年10月17日、55年9月2日所簽訂之同意書，形式真正不爭執。
四、本件爭點：㈠原告主張：被告所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地如
附圖所示編號A面積8.90、3.74平方公尺，依民法第767條第1項前段、中段，請求被告應將占用土地之建物拆除返還土地，是否有理由？若認系爭建物以不拆除為宜，則原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？㈡被告抗辯：杜萬生於興建系爭建物時，因越界建築在徐文顯
所有系爭土地上，雙方乃於48年10月17日、55年9月2日簽訂同意書，徐文顯同意杜萬生所有系爭建物得占用越界建築之土地，故依民法第796條及上開同意書之約定，原告不得請求被告移去建築物，原告請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均無理由，是否可採？
五、得心證之理由：㈠系爭建物如附圖所示編號A部分越界建築在系爭土地上，有民
法第796條第1項越界建築之適用，原告不得請求被告拆屋還地：
1.按98年1月23日修正公布、98年7月23日施行之民法物權編施行法第8條之3規定；「修正之民法第796條及796條之1規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。」，依此，越界建築發生在98年7月23日之前者，仍有修正後民法第796條、第796條之1之適用。查系爭建物係49年10月2日建築完成，並於79年7月7日辦理建物所有權第一次登記，有系爭建物第一類謄本及大林地政建物測量成果圖在卷可考（見本院卷一第119頁、本院卷二第387頁）。是系爭建物占用系爭土地雖在98年7月23日之前，仍有修正後民法第796條第1項越界建築之適用（詳後述）。
2.次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項定有明文。民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越地界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設（最高法院89年度台上字第1989號判決意旨參照）。此項越界建築之土地相鄰關係，致一方之土地所有權擴張，而他方之所有權受有限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在，以維相鄰關係法律秩序之安定（最高法院85年度台上字第119號判決意旨參照）。又以一定契約同意他人越界建築，在解釋上可認為係屬「知其越界而不提出異議」，蓋既有同意，當知其事，而未為異議，自具備民法第796條之要件(最高法院70年度台上字第858號判決意旨、王澤鑑著民法學說與判例研究五第314頁參照)。準此，鄰地所有人知土地所有人越界建築房屋而不即時提出異議者，既不得請求移去或變更其建築物，則在鄰地所有人積極同意土地所有人越界建築時，依舉輕以明重之法理，當更不得請求土地所有人移去建築物，始符事理之平。
3.查系爭土地原為徐文顯所有，嗣由其子徐天鴻繼承，並出賣予原告，相鄰之90、91地號土地原係杜萬生所有，以子杜玉春為登記名義人，杜萬生並於其上興建系爭建物，後90、91地號土地及其上系爭建物因繼承由被告取得所有權，為兩造所不爭，並有土地建物查詢資料、異動索引及電子化前登記謄本在卷可參（見本院卷二第161至168、389至396頁）。又系爭建物為RC磚木石棉瓦造三層樓房，僅南側如附圖所示編號A面積8.90、3.74平方公尺占用系爭土地，亦經本院履勘現場及囑託大林地政測量屬實，有本院勘驗筆錄、現場照片及大林地政複丈日期110年9月9日土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第267至274、326至332、197至191、281頁）。此部分事實，洵堪認定。
4.而觀諸杜萬生與徐文顯於48年10月17日簽訂之第一份同意書，其內容記載：「立同意書人杜萬生（簡稱甲方）、徐文顯（簡稱乙方），茲因甲方於本鎮中山路41號興建房屋一棟，而後尾一間有佔用乙方地基，現經雙方同意接受交換意見，言明後間佔用地基，乙方無條件讓由甲方興建，日後乙方如興建房屋，甲方店面右側牆壁無條件准由乙方倚蓋，決不食言，恐口無憑，特立本同意書各執為照」(見本院卷一第125頁)，及杜萬生與徐文顯於55年9月2日簽訂之第二份同意書，其內容記載：「立同意書人杜萬生（簡稱甲方）、徐文顯（簡稱乙方），茲因甲方於本鎮中山路41號興建樓房一棟，而其後面兩間有佔用乙方土地，現經雙方同意，甲方佔用乙方之土地，乙方願無條件讓由甲方興建，日後乙方如欲興建房屋，甲方右側牆壁全部無條件准由乙方倚蓋，惟自立本同意書後，甲乙任何一方若有將土地房屋所有權轉讓時，必由讓渡人將本同意書訂立條件附帶轉讓，恐口無憑，特立本同意書，同樣貳份各執乙份為證」（見本院卷一第127頁），依其文義解釋及語意，顯係杜萬生於興建系爭建物過程中發現占用系爭土地，始與徐文顯簽訂同意書。另參以系爭建物係在第一份同意書48年10月17日簽訂後之49年10月2日建築完成，有系爭建物第一類謄本附卷可證(見本院卷一第119頁)，堪認杜萬生係在開始興建系爭建物後始發現建物後方有占用系爭土地之情形，並因此與徐文顯簽訂第一份同意書，以保全系爭建物不被拆除。從而，杜萬生於興建系爭建物之過程中，因發現有越界建築在系爭土地之情事，而與徐文顯簽訂第一份同意書，徐文顯積極同意杜萬生占用越界建築之土地，杜萬生始繼續建築完成，揆諸前開說明，徐文顯自屬知其越界而不提出異議，而與民法第796條第1項越界建築之要件相合，徐文顯之後後手即原告仍應受民法796條第1項越界建築規定之拘束，繼受容忍義務，不得請求被告拆除系爭建物如附圖所示編號A部分返還土地。
5.至第一份同意書雖記載系爭建物「後尾一間」占用系爭土地，第二份同意書則記載「後面兩間」占用系爭土地。惟由第
一、二份同意書相互參照以觀，兩份同意書之內容幾乎相同，僅第二份同意書增加約定「惟自立本同意書後，甲乙任何一方若有將土地房屋所有權轉讓時，必由讓渡人將本同意書訂立條件附帶轉讓」，此外參酌系爭建物於49年10月2日即已建築完成，並無增建後面二間之情事，堪認杜萬生與徐文顯於簽訂第一份同意書時，僅粗略記載占用之部分為「後尾一間」，後於第二份同意書始補充為正確之「後面二間」。上開文字記載之些微不同，並不影響徐文顯同意杜萬生越界建築之認定。原告主張第一、二份同意書中所稱之「後尾一間」、「後面兩間」意義不明云云，尚難為原告有利之認定。
6.原告雖主張基於債之相對性原則，第一、二份同意書為使用借貸之債權契約，不能拘束原告，且原告於購買系爭土地時並不知有上開同意書之存在云云。惟查，系爭建物占用系爭土地，有民法第796條第1項越界建築之適用，原告不得請求被告拆屋還地，已如前述，此越界建築之土地相鄰關係具有物權對世效力，原告應受拘束。據此，第一、二份同意書是否為使用借貸契約，其效力是否僅及於簽訂契約之當事人，即無庸審究。是原告上開主張，仍不足為其有利之認定。
7.從而，系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分，符合民法第796條第1項越界建築之規定，原告請求被告拆除上開建物返還土地，為無理由。
㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，每月1,798元：
1.按基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，立法者賦予鄰地所有人有價購請求權及（不當得利及侵權行為之）償金請求權(最高法院107年度台上字第1801號判決意旨參照)。次按土地所有人使用越界土地，雖因符合民法第796條之規定而受容許，然此僅為保護房屋不受拆除之社會經濟，所使用之法律技術，並非因此賦予無償使用鄰地所有人土地之權，不能據以解為法律上原因，且此償金請求權之行使並不排除債法上不當得利請求權（見謝在全著民法物權編上冊修訂五版第324頁）。又民法第796條於98年7月23日修正施行時，其修正理由亦載明：「本條規定不排除債法上不當得利請求權及侵權行為請求權」。依此，鄰地所有人自得選擇不行使償金請求權，而主張債法上之不當得利，請求土地所有人返還其所獲得之利益。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照)。
2.查被告所有系爭建物占用系爭土地，雖得依民法第796條第1項規定不予拆除，惟依上開說明，系爭建物本質上仍係無權占用系爭土地，而受利益，致原告受有損害，且其占用土地與原告不能使用收益之損害間，具有因果關係。從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。
3.又土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」。所謂土地之總價額，指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148定有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071判決意旨參照）。
4.審酌被告所有系爭建物與原告所有系爭土地相鄰，均面臨嘉義縣大林鎮中山路，為雙向道路，道路路寬約8公尺，兩旁多為店面，屬大林鎮相當繁榮地區，向北行走約96公尺即到達大林火車站，及系爭土地因系爭建物越界建築而無法建築之面積為12.64平方公尺（8.90+3.74）等情，有Google街景圖、Google Maps系爭建物至大林火車站步行估算圖附卷可查(見本院卷二第129至135頁)，並經本院當庭勘驗Google街景圖查明在卷(見本院卷二第124頁)。依此，堪認原告以系爭土地申報地價總價額年息8％計算不當得利為適當。又原告同意相當於租金之不當得利以110年度申報地價計算(見本院卷二第384頁)，系爭土地110年度申報地價為每平方公尺184
59.2元、2,880元，此觀內政部網站申報地價查詢資料自明（原告提出110年地價稅繳款書，並以應繳稅額27,970元作為申報地價，尚難憑採，見本院卷二第181頁)。是原告請求自其取得系爭土地所有權之日即110年1月4日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,798元【計算式：占用面積(8.90＋3.74)平方公尺×系爭土地110年申報地價（18459.2元+2,880元）元/平方公尺×8％/12月＝1,798元，元以下四捨五入】，核屬有據。
六、綜上所述，原告請求被告應將占用在系爭土地上如附圖所示編號A面積12.64平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還，於法未合，不應准許。原告此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。至原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自110年1月4日起至返還占用土地之日止，按月給付1,798元，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本院前雖囑託臺灣省結構工程技師公會鑑定如附圖所示編號A部分之拆除是否會影響系爭建物之結構安全等事項，惟因系爭建物如附圖所示編號A部分占用系爭土地，有民法第796條第1項越界建築之適用，原告請求被告拆除該部分建物返還土地，為無理由，是上開鑑定報告於本判決已無參酌之必要。此外本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
民事第三庭 法 官 黃佩韻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官 蘇春榕