臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第253號原 告 林正義訴訟代理人 王漢律師被 告 陳鴛鴦訴訟代理人 羅振宏律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國110年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國110年3月12日與被告簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），雙方約定略以：①被告將其所有座落於嘉義縣○○鄉○○段0000地號面積5835平方公尺，持分24分之5出賣予原告（包括地上物）②原告將其所有座落於嘉義縣○○鄉○○段00地號面積543平方公尺，持分72分之25出賣予陳鴛鴦（包括地上物）。雙方約定再由原告給付被告160萬元作為購買上開土地之價金，原告並當場支付20萬元作為訂金。兩造簽立系爭契約時，並無約定條文或口頭約定要經公證或其他約定。
（二）系爭契約簽立後，被告拒絕依造系爭契約所載繳交所有權狀、印鑑證明書等過戶所需文件至代書處，亦拒絕會同原告辦理產權移轉登記手續，經原告寄發律師函限被告於110年4月10前履行系爭契約後，被告於110年4月8日回以律師函要求原告於110年4月20日前須配合被告公證系爭契約方願意履行契約，原告於110年4月12日再寄發存證信函催告被告應於110年4月20前履行契約，並同意配合被告公證契約，但應於110年4月20日前聯絡，然被告仍不願履行合約。
（三）被告未依約履行交付印鑑證明等過戶所需文件及會同辦理產權移轉登記等契約義務，原告爰以本件民事起訴狀為解除系爭契約之意思表示。而依民法第259條之規定，被告負有返還受領物之義務，原告依民法第179條及系爭契約第二、價款給付及權利交付日期：5.後段約定，請求被告返還訂金20萬元，及給付同額加一倍之即40萬元違約金。
（四）訴之聲明：
1、被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭契約雙方於特約事項2約定附圖僅屬草圖，範圍不明確，故雙方於簽約時口頭約定待特定系爭通路位置、面積後，應共同持契約公證。原告依約有就系爭通路特定其範圍，並共同辦理契約公證之義務。故當原告函催被告交付印鑑證明及其他過戶所需之文件供辦理土地過戶時，被告亦請求原告「以特定通行範圍的買賣契約書前往公證」後，再辦理過戶手續。嗣後原告雖以存證信函表示願於110年4月20日前配合公證，但實際上卻不履行特定系爭通路範圍，並辦理契約公證。
（二）原告應共同特定系爭通路範圍，並辦理契約公證之義務，
與被告交付文件供辦理土地過戶之義務，兩者具有同時履行之對待給付關係，而至今原告仍拒絕履行公證義務，故被告主張同時履行抗辯，依法得拒絕自己之對待給付，原告不得主張解除契約。
（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於110年3月12日簽訂系爭契約。
2、原告已交付被告訂金20萬元。
（二）爭執事項：
1、被告有無違約？
2、原告之請求有理由？
四、本院判斷：
（一）被告有無違約？
1、兩造於110年3月12日簽訂系爭契約，原告已交付被告訂金20萬元之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約可證（本院卷第19-21、145頁）。
2、依系爭契約所示：「1、被告將其所有嘉義縣○○鄉○○段0000地號面積5835平方公尺，持分24分之5出賣予原告（包括地上物），2、原告將其所有座落於嘉義縣○○鄉○○段00地號面積543平方公尺，持分72分之25出賣予陳鴛鴦（包括地上物）」。又買受95-2地號土地之位置係於該地號西邊與臨407地號地籍線間之通路，此為兩造所不爭執（本院卷第146頁）及系爭契約可佐。可證原告向被告買受係有特定位置，且該特定之位置確屬可出售予原告，並無不能出售而有給付不能致系爭契約無效之情事，故系爭契約係屬有效。
3、證人郭秀芬證稱：「本件契約是我擬的，還有另一個助理幫忙，我是代書助理。當時我們總共有七個人在場，擬定公約的時候，有看空拍圖，確認這個道路是在95-2上面，所以我們才畫在上面，如果不是在上面的話，我也不敢畫，我們當場七個人很確定這個道路是在95-2上面。我們的證據是根據空拍圖而來的，而且承買人跟買受人都是知道道路是在95-2地號上，系爭土地上道路是根據空拍圖上面的大小去描繪出來的。當時兩造買賣的認知就是空拍圖95-2地號通行的道路。有提到要公證，是在我們事務所談的，兩造都同意去公證。當時有提到費用由被告出，公證人由我找，這是兩造都有談妥的。有說要測量，圖畫好了，才要去公證，這是兩造都談好的。後來因為測量後，發現實際的道路是在407地號，不是在95-2地號。當時我有跟原告講說，我們的契約是寫在95-2，所以要把95-2畫壹條道路給他們。原告就說那這樣他不要，不要讓被告走95-2的土地。我有說這樣跟我們寫的契約不一樣。我有跟原告律師協商，我有跟原告律師講說，暫時讓他們走407的道路，走到無法走，那95-2再開路給被告走。被告害怕到時候又不讓她走，所以被告就不願意，就堅持說要公證95-2。空拍圖可清楚看到壹條白色的路（並提出空拍圖乙份，本院卷第153頁）」等語（本院卷第146、147頁）。
4、依證人所述，「兩造買賣當時認知買受95-2地號土地的位置係現供通路使用，但實際該通路係在臨地407地號土地上」。可證當事人之認知與事實有錯誤，但錯誤之意思表示未經撤銷前，仍屬有效。故系爭契約仍有效。
5、依證人所述，「兩造確有同意先就買受95-2地號土地之位置測量，有測量圖再去公證，公證費用由被告出，但因測量後，發現實際的道路是在407地號土地，原告不要讓被告走95-2的土地而拒絕公證」。依上開可證，兩造有約定系爭契約要先測量後再公證，公證後再辦理移轉登記，但原告拒絕公證。又系爭契約係以確保兩造各方購買系爭95-2、96地號土地持分而各自取得土地所有權，是系爭95-2、96地號土地之買賣，有其相互關聯性，無法各別拆解。是原告既未履行公證之義務，顯見原告先有違約。
6、原告曾寄發律師函限被告於110年4月10前履行系爭契約後，被告於110年4月8日回以律師函要求原告於110年4月20日前須配合被告公證系爭契約，才願意履行契約。原告又於110年4月12日再寄發存證信函催告被告應於110年4月20前履行契約，並同意配合被告公證契約，但應於110年4月20日前聯絡，以上有存證信函可證（本院卷第23-37頁）。但證人郭秀芬證稱：「..測量之後發現實際的道路是在407地號，不是在95-2地號。當時我有跟原告講說，我們的契約是寫在95-2，所以要把95-2畫壹條道路給他們。原告就說那這樣他不要，不要讓被告走95-2的土地。我有說這樣跟我們寫的契約不一樣。我有跟原告律師協商，我有跟原告律師講說，暫時讓他們走407的道路，走到無法走，那95-2再開路給被告走。被告害怕到時候又不讓她走，所以被告就不願意，就堅持說要公證95-2。空拍圖可清楚看到壹條白色的路（並提出空拍圖乙份，本院卷第153頁）」等語（本院卷第146、147頁）。是原告雖於110年4月12日以存證信函向被告表示同意配合公證契約，但實際上並不願依系爭契約所標示95-2地號土地之通行位置供被告通行之用，故係原告違約。
（二）原告之請求有理由？
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約（民法第254條）。如前所述，原告實際上並不願依系爭契約所標示95-2地號土地之通行位置供被告通行之用，故係原告違約。從而原告以「被告未依約履行交付印鑑證明等過戶所需文件及會同辦理產權移轉登記等契約義務，而解除系爭契約」，並不合法，系爭契約現仍有效。
2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同（民法第179條）；系爭契約第二、價款給付及權利交付日期：5.後段約定「出賣人不履行本契約或賣時應將所收訂金及價款退還外並以同額加一位賠償與承買人..」。但原告解除系爭契約並不合法，系爭契約現仍有效，且係原告違約。則被告收受20萬元之訂金係有法律上原因，被告亦無違上開系爭契約之約定，故原告請求給付不當得利20萬元及違約金40萬元，均無理由，應予駁回。
3、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已無所據，應併予駁回。
（三）本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 蔡沛圻