臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第239號原 告 祭祀公業黃財法定代理人 黃瑞南訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 陳世芳訴訟代理人 陳美臻被 告 陳基成
陳立峰上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴（耕地三七五減租條例第26條第
1、2項前段）。查兩造間就嘉義縣六腳鄉更寮段更寮小段157-2、157-8、557、548、549、602、603 地號等7筆土地（下稱系爭土地），因耕地租佃發生爭議，經嘉義縣六腳鄉公所調解不成立，再移由嘉義縣政府耕地租佃委員會調處後仍不成立而移送本院審理等情，有嘉義縣政府民國110 年4月29日府地權字第1100097243號函及附件資料在卷可稽（本院卷一第7-27頁），堪認原告之起訴合於前開規定。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限（民事訴訟法第255條第1項第2款）。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之。又當事人間原存有三七五租約之租賃關係，出租人主張租約已中止或無效而請求返還耕地，非謂承租人聲請調解、調處，即係依租賃關係請求返還耕地，縱出租人原係依租賃關係請求，嗣變更為依物上請求權訴請返還土地，亦非法所不許。
查：
1、原告起訴時係請求：「1、被告陳世芳應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000○000○000地號土地返還予原告。2、被告陳立峰應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地及六腳鄉更寮157之2、157之8地號土地返還予原告。3、被告陳基成應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土 地返還予原告。4、訴訟費用由被告負擔」。然並未具體說明其請求權基礎為何。嗣原告於110年9月8日具狀更正聲明為：如其聲明所示。
2、核原告所為係主張無權占有之法律關係，係依民法第767條所有物返還請求權而為主張，相較於原先主張之租賃物返還請求權，屬訴之追加。但原告追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，依前開說明，屬請求之基礎事實同一，經核與前揭規定並無不合，亦應予准許。被告抗辯原告前後主張無法併存，且矛盾衝突，不同意原告訴之變更追加，自不可採。
三、末按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之（民事訴訟法第247條第1項前段）。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。經查，原告主張兩造間就系爭土地之耕地租賃法律關係不存在，然為被告所否認，則系爭耕地租賃關係是否存在即屬不明確，致原告法律上之地位有不安之狀態，且此種不安之狀態能以確認判決除去，故原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭7筆土地為原告祭祀公業黃財管理人黃瑞南所有，被告陳世芳承租系爭548、549、602地號土地，被告陳立峰承租系爭157-2、157-8、557地號土地，被告陳基成承租系爭603地號土地。但系爭土地自日據時代土地臺帳已登記為「祭祀公業黃財」「管理人黃振是」。故系爭土地為祭祀公業黃財所有，係祭祀派下員公同共有。派下員其一黃其南非管理人，以其「個人名義」與被告之祖先簽立耕地租約，其後於47、62、77年耕地租約之出租人均記載黃其南，其契約效力自非及於祭祀公業黃財。是原告自始未與被告或其被繼承人簽約，雙方無租賃關係存在。
（二）被告陳立峰將系爭157-2、157-8、557地號土地出租給訴外人朱美雲種果樹；被告陳基成將系爭603地號土地出租給訴外人蕭耿達種雜糧；陳世芳將系爭548、549地號土地，出租給訴外人吳見峯種雜糧；陳世芳將系爭602地號土地，出租給訴外人蕭耿達種雜糧。被告3人未自耕種，且轉租予他人，違反租佃條例。
（三）被告3人近期每年付紿原告新台幣（下同）25,000元，未遵守法規每年應付29,086元，已經違反耕地三七五租佃條例。且土地租期於109年12月31日租期屆滿，被告3人己喪失續約承租該案所有土地之權利。縱認租約有效，被告有地租積欠未繳，原告以110年8月24日書狀催告被告於收受書狀10日内繳納，未繳納者，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，終止兩造間租約。
（四）訴之聲明：
1、確認原告與被告陳世芳間就嘉義縣○○鄉○○段○○○段000○000○000地號土地間無租賃關係存在。
2、確認原告與被告陳立峰間就嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地及六腳鄉更寮157之2、157之8地號土地間無租賃關係存在。
3、確認原告與被告陳基成就嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地間無租賃關係存在。
4、被告陳世芳應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000○000○000地號土地返還予原告。
5、被告陳立峰應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地及六腳鄉更寮157之2、157之8地號土地返還予原告。
6、被告陳基成應將嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土 地返還予原告。
7、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）依38年8月10日之台南縣私有耕地租約副本，記載出租人黃其南，隔行後有註記：「黃才管理人黃五常，黃其南代表出租」。顯然黃其南係代表祭祀公業黃財出租，適用代理之規定，代理其效力及於本人，故系爭租約係有效。又原告申請調處，亦承認「租地出租年代久遠，租金僅約25,000元」，原告其後110年9月8日書狀改稱無租賃關係，有違誠信。
（二）被告並無轉租系爭土地，此已由證人蕭耿達、吳見峯證述明確。被告之代理人於嘉義縣政府租佃爭議調處無法具體回答租地耕種作物為何，係代理人不瞭解耕地種植何作物，並不能認被告沒有自耕。
（三）被告3人歷年來均係一起支付租金給祭祀公業祭拜的人，祭祀公業當年輪到何人祭拜，就給何人收取租金，每年都是如此，並無積欠租金。原告以被告3人未繳付給管理人，遽認有積欠租金，殊有違誤。又110年4月27日在嘉義縣政府租佃爭議調處時，估算合理租金29,086元，故而繳付109年度租金時，被告3人分別繳付10,500元、15,000元、4,500元合計30,000元，並無繳納租金不足額情事。
（四）承租人積欠地租達2年之總額，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。但被告3人都有付租金，未欠地租達2年之總額，且原告未於催告期滿，至承租人之住所收取租金，承租人不為支付時始為違約，但原告並未向被告收取租金，故原告終止租約係不合法。
（五）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭7筆土地均係原告所有。
2、被告陳世芳間目前占用548、549、602地號土地。
3、被告陳立峰間目前占用557、157之2、157之8地號土地。
4、被告陳基成目前占用603地號土地。
（二）爭執事項：
1、被告就占用之系爭土地有無與原告成立租賃關係？
2、被告有無繳納地租？
3、被告有無不自任耕作之事實？
4、原告之請求是否有理由？
四、本院判斷：
（一）被告就占用之系爭土地有無與原告成立土地租賃關係？
1、系爭土地現為原告共有，由被告陳世芳間占用548、549、602地號土地，被告陳立峰間占用557、157之2、157之8地號土地，被告陳基成占用603地號土地之事實，有土地謄本、嘉義縣私有耕地租約副本、相片、測量圖可證，並為兩造所不爭執（本院卷一第121-134、184頁），核屬為真。
2、系爭土地自日據時代已登記為「祭祀公業黃財」「管理人黃振是」，此有土地臺帳可證（本院卷一第417-439頁、附件卷一）。是系爭土地係祭祀公業黃財所有，為祭祀派下員公同共有。
3、其後於38年8月10日由管理人黃五常，並由代理人黃其南出代表出租，此有台南縣私有耕地租約副本可證（本院卷一第87、369頁）。於47年、62年、77年由六腳鄉公所以更正通知書函予黃其南及承租人，此有該公所更正結果通知函可證（本院卷第347-367頁）。故依該函所示，並非由黃其南與被告另簽延長租期。又由土地臺帳及38年間之租約二份文件所示，其管理人固有不同，但該二份文件是不同年代，管理人本有可能變更。故不得以38年間之管理人與土地臺帳登記之管理人不同，即可謂其後於38年之管理人黃五常，係無權出租系爭土地。另黃其南係原告祭祀公業設定人之黃守簡之孫，生前亦為派下員，此有派下員系統表可證（本院卷一第315頁）。可證黃其南於38年間代表簽立租約，是係有代表權。
3、原告於38年間之管理人是否變更為黃五常，並無相關文件可考。但由38年間之租約書所示，其上有六腳鄉公所之相關承辦人員蓋章，最後由鄉長用印，並有公所之公印文。可見38年間之租約，係由當時之公所承辦人員層層審核，最後由鄉長核可。而依民事訴訟法第355條之規定（文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正），故應認38年間之租約應係合法有效。又黃其南生前係派下員，可證黃其南於38年間代表簽立租約，應係有代表權，故系爭租約應係合法有效。
4、被告主張「租金之支付方式，是被告3人的租金一起支付，支付給祭祀公業祭拜的人，祭祀公業當年輪到何人祭拜就給何人收取租金，每年都是如此」等語。原告亦陳稱：「我是有聽過是誰祭拜，誰就去收租金。從我108年8月接這個管理人，承租人應該要付給我，但是被告付給誰，我們都不知道，沒有按照法律規定給付」等語（本院卷一第184頁）。可見108年8月前原告管理人到任前，確屬由祭祀公業祭拜的人收取租金等情，兩造所陳相符，此部分應屬可採。
5、證人黃博義證稱：「我有收過土地租金，是那幾筆土地我不知道，我也沒有看過地契。是輪到拜祖先的人就去收租金。到底收幾筆的租金我也不清楚，地在哪裡我也不知道。總共有6房輪流去收，從第1房輪到第6房，只要輪到拜祖先的人就去收，一年收2萬多元。租金收了由拜祖先的人拿去用了，不是由6房分。我都是去內厝一間賣金紙行的收2萬多元，都是承租人自己去那裡放，他們放多少，我就拿多少。租金如何計算，我不知道，我有簽名，我有拿錢有簽名。承租人是誰我不清楚，反正就是祭拜的人去收租金。收的租金是否是祭祀公業土地的租金，我也不知道，那是姓黃的是我們的祖先的土地。這是從我父親的時代就開始由我父親的6房開始輪流收租金，我父親的年代祖先是輪流祭拜，租金也是拜的租金隔年收取，這從我父親開始就是這樣。目前是六房，以前是幾房我不知道」等語（本院卷一第54-57頁）。由證人所述，地租在其父輩時，即由6房輪流由祭祖，並收取租金。此種收租之情形，與原告管理人及被告之主張均相同。可見原告方面係由6房輪流祭祖，並收取租金，被告歷年來均有按時繳交租金。故⑴系爭土地租金是付給祭祀公業祭拜的人，與管理人無關。⑵輪到誰祭拜，誰就去收租金。是租金之繳付是祭祀公業祭拜的人來收取之往取債務。⑶祭祀公業係以祭祀祖先為目的，故輪到誰祭拜，誰就去收租金，用以購買供品祭拜祖先，甚為合理。⑷原告法定代理人於108年8月始接管理人，未通知被告3人改變以往作法，租金要繳付給管理人，管理人亦未前來收租。被告3人依循往例支付租金，並無違誤。是原告以被告3人未繳付給管理人，遽認有積欠租金，殊有違誤。
6、被告已繳交租金至109年，有簽收單可證（本院卷一第197-287頁）。其簽收之人有黃安騰、黃榮民、黃塗、黃水茂、黃帶、黃何生、黃博義、黃啟文、黃振銘、黃鎰振等人。而其派下員系統表所示（本院卷一第309-319頁），其中黃水茂、黃博義、黃鎰振、黃啟文、黃帶、黃振銘、黃榮民、黃安騰均係派下員。益可證原告方面係由6房輪流祭祖，並收取租金，被告歷年來均有按時繳交租金，並已繳至109年等情真實無誤。
7、依原告之派下員系統表所示（本院卷一第309-319頁），派下員確有七房，但原告已由6房輪流由祭祖，並收取租金，此已行之多年，原告及派下員於本件訴訟前，從無反對之表示，自足引起被告等人正常之信任，基於誠實信用原則，衡量兩造之利益，應認土地租約對於被告等人係有效。
8、綜上所述，38年間之租約係有合法有效，且原告由6房輪流由祭祖，並收取租金，此已行之多年，原告及派下員於本件調處前，從無反對之表示，自足引起被告等人之信任，基於誠實信用原則，衡量兩造之利益，應認土地租約對於被告等人係有效。
（二）被告有無繳納地租？
1、原告主張：被告3人近期每年給付紿25,000元，並無遵守法規每年應付29,086元，已經違反耕地三七五租佃條例，且系爭租約租期於109年12月31日租期屆滿而終止。然查：
⑴按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量
千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加（耕地三七五減租條例第2條）。此規定係在在限制出租人超收租額，並非禁止低於該項規定租額之收取，自不得以出租人所收租額未達該項規定之最高限額，即推定被告有繳租金不足或不合法之情事。
⑵每年應付29,086元之租金，係於110年4月27日在嘉義縣政
府耕地租佃委會調處時，經辦人員所核算之金額，此有該筆錄可證（本院卷一第11頁）。但在此之前，兩造並無對租金金額或計算有何異議，故不得以此事後計算之金額，即可謂先前所繳交之租金不足29,086元，係不合法。
⑶次按，耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達兩年之
總額時得終止（同法第17條第1項第3款）。如前所述，原告係由6房輪流由祭祖，並收取租金，此已行之多年，且被告已繳交租金至109年。原告雖主張被告應向管理人繳交租始為合法等語。但由原告之6房輪流收取租金，此已行之多年，原告及派下員均無人提出反對，對租金亦不曾表示不足，已足以引起被告之信任。是原告縱有改變由管理人收取租金，亦應向被告等人告知為是。在原告改變由管理人收取租金向被告等人告知前，難以謂先前之支付之地租係無不合法。故被告並無欠租達2年以上，原告不得以此終止租約。
（三）被告有無不自任耕作之事實？
1、原告主張被告將承租之土地轉租他人，然此為被告所否認。經查：
⑴證人蕭耿達證稱：「我是種田，都是跟別人租田。我不認
識兩造，沒有跟兩造承租土地。我不知承租田地的地號，因為我種了十幾甲的田地，大部分都是跟別人承租的，我自己有2分多地，其他都是承租的，我不清楚承租的地號。我有見過陳基成，他請我去灑農藥跟施肥有5年了。他是種毛豆，我不曾經付租金給陳基成。602、603地號土地的毛豆是陳基成所耕作」等語（本院卷一第326、327頁）。是證人已證述未曾向被告等人承租土地耕作。
⑵證人吳見峯證稱：「我認識陳世芳，其他人不認識，會認
識陳世芳是因為我有買機器幫人整地，種玉米、採收。我有幫陳世芳做工，我只是幫他整地，沒有向被告承租土地耕作。我是以一分地計算費用，收取工錢，已經做了4、5年了。不曾經匯錢給陳世芳，陳世芳從事什麼工作，我不知道，我只是幫陳世芳代工，他付錢給我，不知道他的職業。有時候是陳世芳的太太，有時候是陳世芳跟我接洽的」等語（本院卷一第406、407頁）。是證人已證述未曾向被告等人承租土地耕作。
⑶依上開證人證述，被告並無將承租之土地轉租他人，且原告亦無其他相關被告有將承租之土地轉租他人事證。
2、綜上所述，無法證明被告有將承租之土地轉租他人之事實。
（四）原告之請求是否有理由？
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（耕地三七五減租條例第16條第
1、2項）。所謂不自任耕作，兼指轉租、將耕地借與他人使用、交換耕作、承租人自己未將租賃物供耕作使用、擅自變更用途、無正當理由不自耕作而任命荒蕪、在承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，均屬不自任耕作，構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。
2、如前所述，⑴系爭租約對於被告等人係有效，⑵被告確有按期合法繳納地租，並無欠租達2年以上，⑶被告亦無將承租之土地轉租他人。是被告並無違反耕地三七五減租條例第
16、17條之規定，兩造之系爭土地系爭租約關係仍存在，被告占用系爭土地為有權占有。
3、次按，耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者（耕地三七五減租條例第19條第1項）；耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第441條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號民事判例）。查，系爭租約於109年12月31日到期，此有租約可證（本院卷一第373頁）。但原告並無提出有合於耕地三七五減租條例第19條第1項規定可收回自耕之事證。又原告以110年8月24日書狀催告被告於收受書狀10日内繳納租金，此固有書狀可證（本院卷一第301、303頁），但原告並無提出已向被告收取租金而遭拒之證明，被告亦無欠租達2年以上，故原告不得以此為終止租約。是系爭租約縱於109年12月31日到期，原告亦不得收回系爭土地。
4、綜上，被告並無違反耕地三七五減租條例第16、17條之規定，兩造之系爭土地租約關係仍存在，被告並無將承租之土地轉租他人，亦無欠租達2年以上，原告無終止租約之事由，系爭租約縱於109年12月31日到期，原告亦不得收回系爭土地，故被告占用系爭土地為有權占有。從而原告以被告違反耕地三七五減租條例之規定，主張系爭租約無效、到期，而為如聲明之請求，均無理由，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 蔡沛圻