臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第378號原 告 何佳靜訴訟代理人 張惟翔
蕭道隆律師唐淑民律師被 告 吳孟栓
吳靜慧共 同訴訟代理人 何永福律師複 代理人 吳奕麟律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾參萬肆仟伍佰捌拾肆元，及其中壹佰伍拾萬元部分，被告吳孟栓自民國一一０年八月四日起至清償日止，被告吳靜慧自民國一一０年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘新臺幣壹佰壹拾參萬肆仟伍佰捌拾肆元部分，均自民國一一一年六月十五日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾柒萬捌仟壹佰玖拾伍元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰陸拾參萬肆仟伍佰捌拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1至3款、第2項定有明文。查原告提起本件起訴時，原訴之聲明第一項為請求「被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」；嗣111年6月14日當庭具狀追加變更請求金額為263萬4,584元（見本院卷㈡第21、25頁），核原告上開所為追加，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，又被告無異議而為本件言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、兩造於109年11月12日成立一買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價金3,368萬元向被告購買坐落嘉義市○段○○段00號及12之9號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為嘉義市○○街000號房屋（下稱系爭房屋），原告已悉數付清買賣價金，被告亦將系爭土地、房屋交付並辦妥所有權移轉登記。另兩造並有於系爭買賣契約增補條款第二項（下稱系爭增補條款）加註：「自交屋日起6個月內，賣方負房屋主結構、牆面滲漏水瑕疵擔保責任」。
㈡、詎雙方於110年3月2日完成交屋後，因逢同年6月間之豪大雨，原告陸續發現系爭房屋內有多處滲漏水之嚴重瑕疵，遂於同年7月3日通知被告至嘉義市○○街000號7樓12號協商系爭房屋牆面滲漏水瑕疵擔保責任問題，雙方對於系爭房屋牆面滲漏水瑕疵擔保責任沒有爭執，惟對於減少價金之數額無法達成協議。查被告就受領系爭房屋買賣價金雖有法律上原因，但因被告需負物之瑕疵擔保責任之故，原告自得請求減少買賣價金而致法律上原因不存在，被告自應屬不當得利。為此，爰依民法第179條之規定，提起本訴。
㈢、並聲明：
１、被告應給付原告263萬4,584元，及其中150萬部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘113萬4,584元部分，自更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告答辯之主張：
㈠、本件交屋日為110年3月2日，原告於交屋後3個月即發現有滲漏水之瑕疵內容，並於110年8月2日增補房間滲漏水於增列說明文件，由於均在前開6個月擔保期間內，被告自應負起物之瑕疵擔保責任無疑。又是否為被告所得抗辯原告自行裝修或天災等不可抗力因素所引起，自應由鑑定機構鑑定為準。
四、被告之答辯：
㈠、本件被告無庸負瑕疵擔保責任，理由如下：
１、查系爭房屋交屋後，原告於110年4月13日有花費14萬元於1樓安裝強力排抽煙馬達，外接比路燈還粗的巨型排煙管從1樓經過2A房直通6A屋頂固定於上方，已遠大於6公尺長度，且每天早上6點到下午2點營業時間強力馬達的運作，排煙管的震動與共鳴加上頂樓的風切，靠近排煙管的2A、3A、5A、6A房間受其影響，且110年4月間有感地震達11個，同年5月間又有大雨。故系爭房屋漏水，實係因原告裝潢及天災所致，被告無須負擔本件物的瑕疵擔保責任。
２、且原告所指「壁癌」、「發現過去高壓注射痕跡」、「牆面有明顯裂縫」等等，因為系爭房屋屋齡已達33年，係屬老舊房屋，被告係依房屋之現況出售，此為原告所明知，是以非屬漏水部分，亦均不得主張瑕疵。
㈡、原告所主張之150萬元價值減損，應不合理：
１、系爭房屋花費10餘萬元即可修補及防漏，則房屋價值自無減損。
２、因系爭房屋已有33年歷史的屋齡，其內部結構均已老舊。其市價係受「土地貢獻原則」所左右，而房屋漏水，並不影響「土地貢獻原則」。
㈢、針對鑑定報告部分：
１、因一般污名減損係使用在10年內之房屋，然系爭房屋35年的老屋，本身一些建築材料都已經使用過35年，裡面其中的木材部分，可以說是非常老舊，甚至已經到了不堪使用，所以對於污名減損部分的損害，有漏掉了35年的斟酌，再加上依鑑定報告所載修復費用需要100多萬元，等於是新的材料的補強，這個會提升房屋的價值，這部分也未予審酌。
２、對於系爭房屋跟系爭土地市價部分，鑑定單位是用附近五筆土地的實價登錄作基準後採平均值計算，但有關不動產的估價規則沒有這種估價方式。且附近這五筆土地，其中有一筆嘉義市○段○○段0000號，但地籍圖上面沒有這筆土地，這筆土地不曉得從什麼地方冒出來，竟然說地坪單價是16.2萬，其他四筆土地的座落位置除了與系爭土地有一段距離外，每筆土地的座落及面臨的街道或者是通路都各不相同，所以鑑定單位採用這種方式完全違反鑑定規則。再者，鑑定單位認為系爭土地的價值是1,026萬，就用總價減掉土地價格，認為系爭房屋價格仍有2,342萬，但事實上系爭房屋價格斟酌其使用年限，已經剩沒幾年，根本是不可能有2,342萬的價值，而且系爭土地是距離火車站非常近，所以本件系爭房屋的價值，所呈現的是土地貢獻原則比較多，鑑定單位所鑑定的市價其實就不值得參考。
３、另鑑定報告認為扣除折舊後，建物殘餘價格僅526.6萬，換算鑑定報告所載修復費用，竟然占建物價值比例高達25％，違反市場認定習慣，已逾比例原則。且依造鑑定報告所載之修復方式，因施工項目已涉及建物整體外觀之改建，遠超過修復漏水之必要修復，該等修繕方式可使建物價值明顯提高，有圖利原告之嫌。
㈣、並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如為被告不利之判決，被告願供擔保，請宣告免予假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
五、本院之判斷
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別著有規定。前開所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上第10號判例要旨同此見解）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。前開所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上字第2929號裁判要旨同此見解）。然主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上第2198號裁判要旨同此見解）。
㈡、查原告於109年11月12日向被告購買系爭土地及系爭房屋，原告已將前開買賣價金付清；被告亦已於110年3月2日將前開不動產所有權移轉登記交付原告等事實，且系爭房屋於交屋後有發生滲漏水及壁癌之事實，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約書、系爭買賣增補條款及土地、建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、本票一紙、買賣交易基本資料、相關照片等在卷可稽（本院卷㈠第19至53頁），自堪信為真實。
㈢、原告主張系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，被告則抗辯交屋時係以當時系爭房屋現況交屋，之所以滲漏水，係因原告二次施工及天災等不可抗力因素所致，且原告所主張修復費用過高，亦屬不合理云云。故本件自應審究被告是否應負系爭房屋滲漏水之物之瑕疵擔保責任？又原告得請求減少價金之金額應為多少？
㈣、本件原告主張被告應負瑕疵擔保責任，被告主張系爭房屋為老舊房屋，且為現況出售，為原告所明知，被告不因此負瑕疵擔保責任；況且，系爭房屋交屋後，經原告另裝設抽油煙機，抽油煙機產生之震動與風切，以及原告於頂樓加蓋，或期間發生強烈地震，前開可能造成原告所言之瑕疵等語：
１、按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內（最高法院107年度2072號判決意旨參照）。
２、兩造就系爭房屋之買賣簽立系爭契約，而系爭契約中記載瑕疵擔保條款，已如上述。而系爭房屋於交屋後，於兩造約定之6個月期間內，原告發現有壁癌、發現過去高壓注射痕跡、牆面有明顯裂縫、遇雨漏水等瑕疵，並於同年7月3日通知被告，且前揭瑕疵，有於輕鋼架內非拆除或打開輕鋼架無法發現，有遇到大雨始能發現，此非於點交時即知或可檢視之，被告自無因約定現況交屋，即免除其應負出賣人物之瑕疵擔保責任。又縱使房屋屋齡過高，然購買房屋本身遇雨未漏水、無裂縫、壁癌妥適處理等情，本為房屋購買者之基本期待，當不能以房屋屋齡過高可以推論本有瑕疵而主張免除瑕疵擔保責任。
３、又前開高壓注射屬於房屋之修繕，而壁癌是因房屋長期潮濕及牆面施作之瑕疵所造成，且該瑕疵因系爭房屋外牆存在裂縫水路，非地震所造成，而遇雨漏水及明顯裂痕，並非天災所造成（詳下述）。經本院送請中華民國建築師公會鑑定，就此一問題，鑑定意見略以：根據中央氣象局地震測報中心查詢的結果，該標的物所在區域，自民國109年11月12日起至民國110年4月這一段落，未曾發生過足以造成建築物受損進而會產生裂縫的5級強的地震情形；故可以推論本案標的物現會存有滲、漏水等現象和該時段的地震，理應無關（見鑑定報告第13至14頁），堪信本件相關之瑕疵均非地震所生。
４、被告主張該瑕疵係因原告裝設抽油煙機所生之震動與風切所造成，且原告於頂樓加蓋，亦有可能造成漏水部分，就前揭問題鑑定結果略以：
⑴、現場可以發現系爭房屋各該房間，室內留有諸多滲、漏水殘
留下的痕跡；過程中，亦發現到標的物四周外牆牆壁，也早已存在大小不一明顯的裂縫。系爭標的是在109年11月12日簽訂合約進行買賣，約莫在隔年的5、6月初每逢下雨日，原告就可陸續發現標的物室內有滲、漏水現象產生，時間點距離兩造買賣的時間不到半年，屬不正常現象，此因正常建築物，不可能在半年內，室內過半的房間逢雨天就陸續發生有滲漏水的現象。由此可推，標的物早在交易之當初，建築物外牆即可能即早已存在有諸多的裂痕、水路等會導致屋內滲、漏水的先決因素（裂縫水路）。
⑵、裂縫通路是造成本案標的滲漏水最重要的原因。換言之，如
建築物外牆原本不存在有裂縫水路，縱然戶外颳風下大雨，水分俱足時，室內也不會產生滲、漏水現象。反之，建築物外牆若原先就存在有不少的裂縫水通路時，只要戶外颳風下大雨這時候，室內將會隨之即會產生滲、漏水的現象。
⑶、參酌系爭建物所在區域於109年11月到110年9月間，氣象局日
雨量統計表資料，及系爭建物發現有滲漏水現象的日期是由110年5月、6月起，可知滲漏水現象與地區雨量大小有正相關，也就是由兩造簽約日起至110年5月間，該區域未有明顯之降雨，但自110年5月底、6月，該區域雨量明顯增加，即開始產生滲漏水現象。亦足以瞭解標的外牆已存有會造成滲漏水之裂縫通路，且交易後半年期間，標的並未有受到足以造成外牆產生裂縫之外力侵襲事證，故可推論造成標的物室內滲漏水的外牆裂縫水路，理應是在兩造簽訂買賣合約之前就已經存在了。亦可知悉標的室內各該壁癌等瑕疵，應該是由外部水分藉由既存的裂縫水路滲漏進入室內所造成；非潮濕所致。
⑷、原告於110年4月13日於1樓安裝排煙馬達外接排煙管從1樓經
過2A房直通6A屋頂固定於上方，一樓所裝設的排油煙機、管路，經鑑定人現場勘查，可知該抽風機與風管間，裝有彈性軟管，抽風機底部四個角落也有安裝防震軟墊。依照管路震動力傳遞原理，震動源與風管之間若裝設有彈性軟管理應不至於將震動力順勢向上逐層傳遞，進而損及建築物結構強度；且抽風機於安裝時，也已有做施作防震、防傳遞的防震軟墊設施。故本案標的物為2A、3A、5A、6A房間現存的滲、漏水現象，與該排油煙機運作所產生的振動共鳴無涉。至於風切他對於標的物震動力的影響，將更是微乎其微，故與造成本案各該房間室內的滲、漏水現象無涉。
⑸、原告於110年4月間在頂樓6D處建造加蓋違建，經鑑定人會勘
當日會同兩造仔細勘查，該屋頂層的鋁製遮雨棚柱子固定方式，屬於自攻螺絲的固定方式，對原有RC構造體為震動較少的固定方法，且固定位置，亦採用固定在相鄰的女兒牆上的方式，非直接固定在屋頂RC層上；此一施工方式，無需敲打、產生的震動也較少。故屋頂加蓋遮雨棚的安裝過程上，該加蓋增建工程理應不足以造成直下層6D屋內的滲水現象。系爭房屋現存滲、漏水等瑕疵，與相關地震、排煙管運作、屋頂違建加建施工等因素，均無直接關連。
⑹、綜上所述，被告所主張因原告所裝設之抽油煙機震動、風切
，以及頂樓加蓋方才產生本件相關瑕疵，非於買賣前即已存在，當非可採。
⑺、是以，被告主張均非可採，本件原告主張被告應負瑕疵擔保責任應足採信。
㈤、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。原告主張物之瑕疵擔保責任請求減少價金，然因被告業以受領系爭契約之全部價金，價金減少後，被告收受該部分減少之價金，即失其法律上之原因，原告自得依不當得利法律關係，請求被告返還（最高法院101年度台上字第416號判決參照）。
㈥、本件原告得請求被告給付之數額為何？
１、本件就系爭契約論斷，建物之價值為何？
⑴、本件就建物之價值與修復成本，經本院送請前揭單位鑑定，
然該建物價值與修復成本均以建物之價值為計算依據，而經鑑定單位鑑定該建物之及土地之價值分別為2342萬元及1026萬元，先予敘明。
⑵、被告主張鑑定報告依據不動產估價之比較法計算出系爭房屋
平均價值為每坪23萬，然該計算方式與不動產估價規則第18條、第23條所載之方法及本件所比較之各該標的每坪單價超過200％，單純僅以平均法計算，價格嚴重違反市價評估準則，況且，系爭房屋所座落之土地（下稱系爭土地），價格計算亦用比較法取平均值，然系爭土地附近300公尺範圍內，經查詢當時之素地成交價格中位數為55萬1坪，鑑定報告以每坪19.5萬估算，與市場行情落差甚大，再者，依據不動產估價規則第48、68、69條，系爭房屋重建成本每坪10萬元，耐用年數50年，殘餘年數15年，扣除折舊後每坪3萬，系爭房屋175.6坪，計算金額約為526.8萬元，鑑定報告估價為2342萬顯不足採云云：
①、本件鑑定報告所為之系爭房屋與系爭土地之估價，係鑑定人
利用內政部實價登錄系統並取附近房地之平均值計算出每坪單價。且鑑定人業已詳細列出各該土地位置、單價，其估算方式，尚稱合理。
②、被告所提之質疑，為對於鑑定是否適用不動產估價規則之問
題。然鑑定人基於其專業將附近相關之不動產單價列入計算平均值，是否排除最高及最低偏差值，為鑑定人依其專業判斷所為，當不能以鑑定人未依據相關規則排除即直接主張其鑑定有疑。再者，其以不動產技術規則計算房屋價格，所使用之計算方式與鑑定人所用之附近近期成交單價之平均法不同，其以不同之計算方式計算出房屋每坪單價，亦屬鑑定人選用計算方式之判斷，被告雖非不能用其他方式主張鑑定人鑑定方式有疑，然該份鑑定報告具有整體一致性，對於相關房屋及土地之計算方式有其所屬之計算方式，被告主張當不能作為對其有利認定之依據。
③、又關於素地價值為何在實際交易上，相近地區及相近時點有
不同價格，鑑定報告業已說明：不動產土地實際交易價格，往往是會因土地所在地區區位，不同的區段、面寬、基地深度、…等等，基地的獨特個別條件不同，常常會有造成相當程度價格上的差異。鑑定報告業已說明不同區段土地價格差異之原因，則被告所提出附近地段之素地成交每坪單價價格與鑑定人所提價格有所差異，亦有可能因鑑定人所述之情形造成價格落差，其主張當不構成推翻鑑定人關於土地價格估算之理由。
④、是以，本件鑑定報告所計算之土地房屋價格，鑑定報告以成
交總價減去總額，分別為土地總價及房屋總價各1026萬、2342萬。
⑶、本件修復成本：本件標的物之修復成本，如以鑑定人所估計
之系爭房屋價格估算，則外牆與室內，外牆之修復費用為135萬8788元，室內之修復費用為10萬4,796元，故本件之修復費用共計146萬3584元（見鑑定報告第24至25頁），有鑑定報告可證，且鑑定人業已說明本件鑑定基準為參照全國建築師公會鑑定手冊2015年版、2019年版、市場訪價、原則上係採修繕價格計價、視現場現存諸瑕疵範圍、位置、損害程度而定（見鑑定報告第25頁），是可認原告此部分主張為有理由。被告雖主張依據不動產估價師第4號公報，建物殘存價格526.6萬，修復價格佔建物價值28％，有違市場習慣，且觀之修復方式是將建築物外牆敲除，重新塗刷，已涉及整體外觀改造云云，然系爭房屋有外牆漏水之瑕疵，業如前述，且系爭房屋外牆漏水之修復業經鑑定人評估位置及修復之情形，並提出建議方式，該修復方式當會造成外牆部分之重新粉刷更新，然此為修復之必要，並非以改造為其目的，被告主張自非可採。至被告所質疑之相關建物價值導致修繕費用過高問題，因其所用之估價方式與本件鑑定人不同，本院業已說明採用鑑定人估價方式之理由，併此敘明。
⑷、鑑定報告亦有提出關於污名減損部分：
①、所謂之污名減損指的是系爭建物因結構安全瑕疵，造成直接
價值減損外，尚應包括住戶訴訟所造成之「間接減損」，結構安全瑕疵即使事後補強，可能暫時無居住安全顧慮，大樓已經被污名化，屋主未來如要轉售時，仍會造成市場買方存有瑕疵心理，導致交易價格減損之損害。而對於原告所主張之瑕疵擔保減少價金之本質來說，污名減損之價格會造成交易價值貶損，交易價值之貶損當可認為瑕疵擔保之一環。
②、關於污名減損之數額為何，經鑑定人鑑定為：標的物確實存
在有滲漏水、白華等瑕疵，且過半房間均有上述的瑕疵存在，以現在發達的科技，雖然上述瑕疵可以藉由現代的技術予於修復，但是實務上當不動產具有明顯瑕疵時，雖經修復後可繼續使用，但於交易市場上，仍會因為曾經有過瑕疵而對該不動產的功能具有疑慮，無法以正常不動產價格來買賣，就算不動產經過修復後的功能已正常齊全。不動產被上述瑕疵（污名化）。換句話說，我們可以用等式來表示本案因不動產瑕疵所造成的價值減損：即價值減損=修復成本+汙名價損。而至於「污名價損」部分，應如何計價？經查，現今尚未有明確的公式，可以明確相對應當建築物有瑕疵時，價格應如何減損比例數值，並且標的物於買賣當初早已是近34年屋齡老舊的建築物，依工程經驗，如此老舊建築物原外牆的防水處理大多早已失效，且其滲漏水瑕疵相較於一般常見的建物傾斜、海砂屋、鋼筋鏽蝕等汙名價金損失程度相對而論，本案價損理應相對明顯得小。是以，有關「污名價損」的金額，宜酌予採標的物原交易房屋總價之5% (即是2342萬X5％=117.1萬元）的價金減損，此因房屋原交易總價，為當初兩造認為標的物無明顯瑕疵之下時，雙方合意可接受的房屋正常交易價格（見鑑定報告第12至13頁）。
③、被告主張污名減損係使用在10年內之房屋，然系爭房屋為35
年的老屋，本身一些建築材料都已經使用過35年，可以說是非常老舊，甚至已經到了不堪使用，所以對於污名減損部分的損害，有漏掉了35年的斟酌，再加上依鑑定報告所載修復費用需要100多萬元，等於是新的材料的補強，這個會提升房屋的價值，鑑定報告之污名減損漏未考慮此事。再者，鑑定報告以5％來扣除，屬鑑定人主觀，不具可靠性，且該房屋屋齡已逾33年，不動產交易市場對於屋齡30年上的中古屋，本有滲漏水修復之心理預測，其修復後不可能有心理上之因素導致不動產價值降低云云：
Ａ、鑑定報告已敘明本件房屋屋齡已久，斟酌34年的屋齡，而採較低之污名減損評估，非如被告所述未考慮35年之屋齡。
Ｂ、污名減損係指市場因為瑕疵發生後之預期標的貶值心理，縱使修復，因曾有相關瑕疵存在仍有市場之貶值，並非修復即可使該貶值之情形不復存在。況本件係屬建物多處漏水，縱使修復，必仍有市場行情貶值之問題。
Ｃ、又房屋屋齡並非必有漏水之情形，被告以此主張預期會有漏水為由認污名減損過高，然房屋屋齡較高僅為使用上或未來發生修繕之可能性較高，並不代表房屋屋齡較高買受人即需承受房屋有多處漏水之情，且市場上亦無房屋屋齡過高就有漏水之預期心理，被告仍須交付不會漏水之房屋予原告。且舉例而言，相同屋齡之房屋，若不會漏水，則其市場價值必高於會漏水之房屋，又買受者買受房屋並無漏水之預期，是被告以此主張難謂可採。
Ｄ、再者，原告之修復，雖以新材料替代舊材料，但仍不免除該房屋曾有多處漏水、壁癌、注射高壓之瑕疵，仍會造成市場價值之貶損。
Ｅ、又被告以污名減損為心理價值之減損，認鑑定報告之估價有疑，但心理價值所造成之貶損雖非不可透過交易之談判技巧等使其降到最低，但市場整體預期仍為價格減低，不能以交易技巧或談判磋商技巧較好而認為市場預期價值未予減少。亦不能以該心理價值無法預估而逕認預估有疑。
④、綜上，鑑定報告所為之污名減損價額為可採，其減少價值為1
17萬1,000元。
⑸、是以，本件系爭瑕疵擔保責任原告得請求被告之價額為修復
金額加污名減損價額，即為263萬4,584元，原告請求為有理由。
六、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件不當得利請求權之債，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，依前揭規定，原告就被告應給付上開金額，請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其利息之計算未逾越法定利率，故原告之利息請求，應予准許。經核本件起訴狀繕本於110年8月3日送達於被告吳孟栓、110年8月9日送達被告吳靜慧，有送達證書在卷可考（見本院卷㈠第93、95頁），是以本件起訴狀繕本送達之翌日應分別為110年8月4日、同年8月10日，而更正聲明狀於111年6月14日送達被告2人之訴訟代理人（見本院卷㈡第25頁），故本件准許原告請求其聲明其中150萬元部分之利息為對被告吳孟栓為110年8月4日起至清償之日止，對被告吳靜慧為110年8月10日起按週年利率百分之5之利息，另113萬4,584元自111年6月15日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。
七、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付263萬4,584元，及其中150萬元部分之利息為對被告吳孟栓為110年8月4日起至清償之日止，對被告吳靜慧為110年8月10日起按週年利率百分之5之利息，另113萬4,584元自111年6月15日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告全部勝訴，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。
九、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
85 條第1項、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 唐一强以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
書記官 吳佩芬