臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第464號原 告 林宗亨訴訟代理人 陳文彬律師被 告 林本源
呂政龍呂政衛許林瑞雲林達雄蔡林滿瑞林瑞鑾林建璋林怡君林怡慧林閔振上列當事人間調整租金事件，在民國112年3月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告林本源所承租坐落嘉義市○○段○○段00地號土地，面積24平方公尺之租金，自民國110年9月16日起，調整租金為每年新臺幣(下同)45,024元。
二、被告呂政龍、呂政衛所承租坐落嘉義市○○段○○段00地號土地，面積19平方公尺之租金，自民國110年9月16日起，調整租金為每年35,644元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用，由被告林本源負擔百分之23，被告呂政龍、呂政衛連帶負擔百分之18，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告呂政龍、呂政衛、許林瑞雲、林達雄、蔡林滿瑞、林瑞巒、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振都沒有在言詞辯論期日出庭，且沒有民事訴訟法第386條各款規定的情形，所以本院依原告的聲請，在只有原告一方到場辯論情形下作成判決。
二、原告主張：
㈠、坐落於嘉義市○○段○○段00地號土地（下稱本件土地）為原告所有，土地上有如嘉義市地政事務所民國105年5月2日土地複丈成果圖所示代號A、B、C的未保存登記建物，面積分別為22、19及24平方公尺。
㈡、雙方間就本件土地存在租賃契約關係：⒈複丈成果圖所示代號A，面積22平方公尺的鐵骨造未保存登記
建物即門牌號碼嘉義市○○路00號房屋（下稱本件38號房屋），原是被告許林瑞雲、林達雄、蔡林滿瑞、林瑞巒、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振等8人（下稱被告許林瑞雲等8人）的被繼承人林翁嬌娥所有，林翁嬌娥與本件土地原地主有租賃契約關係，租用本件土地供本件38號房屋使用。之後，林翁嬌娥於81年3月16日死亡，本件38號房屋和本件土地租賃契約關係由被告許林瑞雲等8人繼承。
⒉複丈成果圖所示代號B，面積19平方公尺的鐵骨造未保存登記
建物即門牌號碼嘉義市○○路00號房屋（下稱本件36號房屋），是被告呂政龍的祖母呂翁柔向前手購買，購入後數十年來均繳交地租給本件土地原地主黃柏盛的長輩，目前本件36號房屋事實上處分權及本件土地的租約則由被告呂政龍、呂政衛2人(下稱被告呂政龍等2人)繼承。
⒊複丈成果圖所示代號C，面積24平方公尺的鐵骨造未保存登記
建物即門牌號碼嘉義市○○路00號房屋（下稱本件34號房屋），是訴外人即被告林本源母親林吳鳳向訴外人江三欽購買，並延續江三欽付款部份模式，每年給付土地租金給本件土地前地主黃柏盛，林吳鳳於105年8月29日死亡後，因其他繼承人均拋棄繼承，所以本件36號房屋事實上處分權及對本件土地的租約則由被告林本源繼承。
⒋雙方間就本件土地有租地建屋的租賃關係，已經本院108年度
重訴更一字第1號拆屋還地事件等民事確定判決（下稱前案確定判決）認定。
㈢、前案確定判決訴訟中，被告已經陳述本件34、36、38號等房屋租用本件土地的租金分別為每年新臺幣（下同）7,500元、6,000元及3,500元。但是，依本件土地公告土地現值及公告地價資料，本件土地67年9月公告現值為每平方公尺4,560元，109年1月公告現值已達每平方公尺95,625元，公告地價為每平方公尺33,500元，價值已較40多年前翻漲近20倍。且本件土地位處嘉義市中心，鄰近文化路商圈，附近有高中、國小、銀行、市場、警局等機關，生活、教育機能優良，被告使用本件土地的經濟價值及所受利益已有變更，本件34號、36號及38號房屋的租金如仍以每年7,500元、6,000元及3,500元計算顯失公平，所以，依民法442條規定聲請調整租金。
㈣、依平均地權條例第16條規定，本件土地109年公告地價為每平方公尺33,500元，申報地價為每平方公尺26,800元。再依土地法第105條準用同法第97條規定，租用基地建築房屋，租金按申報地價年息10%計算，所以本件土地應調整租金如下：
⒈本件34號房屋的租金應調整為每年64,320元（計算式：26,80
0元×24平方公尺×10%＝64,320元），所以被告林本源每年應繳租金應調整為64,320元。
⒉本件36號房屋的租金應調整為每年50,920元（計算式：26,80
0元×l9平方公尺×l0%＝50,920元），所以被告呂政龍等2人每年應繳租金應調整為50,920元。
⒊本件38號房屋部分：本件38號房屋的租金應調整為每年58,96
0元（計算式：26,800元×22平方公尺×10%＝58,960元)，所以被告許林瑞雲等8人每年應繳納的租金應調整為58,960元。
㈤、並聲明：⒈被告林本源所承租本件土地面積24平方公尺，自起訴狀繕本送達翌日起，調整租金為每年64,320元。
⒉被告呂政龍等2人所承租本件土地面積19平方公尺，自起訴狀繕本送達翌日起，調整租金為每年50,920元。
⒊被告許林瑞雲等8人所承租本件土地面積22平方公尺，自起訴狀繕本送達翌日起，調整租金為每年58,960元。
三、被告方面：
㈠、被告林本源答辯：⒈本件土地是公園預定地，是公共設施保留用地，不是建地；
且本件土地坐落在嘉義市朝陽街與垂楊路中間，屬於嘉義市貧民區，環境髒亂蚊蟲滋生。此外，本件土地上的房屋屋齡老舊不能興建，依嘉義市政府計畫，隨時要聽從政府拆遷，所以本件土地公告現值每平方公尺為97,500元，只是虛幻數據並無意義。
⒉被告母親林吳鳳是在62年5月19日向訴外人江山欽購買本件34
號房屋，當時屋主提供同段46地號土地，本件34號房屋是占有該土地33.5平方公尺，而依嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍資料，本件34號房屋面積為44平方公尺，則本件34號房屋占有本件土地應該只有10.5平方公尺（計算式44-33.5＝10.5）。且本件土地多年都沒有測量資料，直到100年才出現本件土地面積是65平方公尺的資料；雖然前案判決附圖有測量本件34地號房屋的面積，但是，被告林本源在110年5月10日時有申請鑑界土地，當時地政就有表示現場有障礙物，必須拆除本件34號房屋才有辦法測量，且現場沒有原點基準座標，則前案判決105年測量時，同樣有障礙物，如何測量，且也沒有原點基準座標，所以，前案附圖的測量面積只能作為參考，則原告主張本件34號房屋占有本件土地24平方公尺，尚有疑義。本件34號房屋占有本件土地，應該只有10到12平方公尺。
⒊另外，同段46地號土地，面積12平方公尺，當時公告土地價
格為293,000元，但是依據107年法院拍賣資料，最後第3次拍賣才以20萬元拍掉，因此，如果本件34號房屋需要調整租金，應該以原租金每年7,500元，加計本件34號房屋應該負擔的本件土地的地價稅即已足，原告請求顯然過高。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告呂政龍答辯：本件土地租金應由地主與租戶以市場操作模式，協商租金，而不應該由法院決定。而本件土地是公園預定地，是沒有投資價值的土地，所以原告請求租金過高。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告蔡林滿瑞、林瑞巒答辯：本件38號房屋已經燒毀，且被告蔡林滿瑞、林瑞巒根本沒有使用本件土地。之前是被告的弟弟住在該處，但是他已經死亡，且被告蔡林滿瑞、林瑞巒2人沒有要承租本件土地，所以原告請求調整租金並不合理。並聲明：原告之訴駁回。
㈣、被告呂政衛、許林瑞雲、林達雄、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振都沒有在辯論期日到場或提出書狀為陳述或聲明。
四、法院的判斷：
㈠、本件34、36、38號房屋與本件土地租賃關係存在：⒈按學說上基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理
論，須判決理由之判斷具備於同一當事人間、非顯然違背法令、當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷、該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷及兩造所受之程序保障非顯有差異者，始足當之，俾由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟結果負其責任（最高法院111年度台上字第137號判決意旨參照）。
⒉原告前以本件34、36、38號房屋，無權占有本件土地為由，
訴請被告拆屋還地，經本院以108年度重訴更一字第1號判決駁回原告請求確定，為兩造所不爭執。
⒊前案確定判決將本件34、36、38號房屋使用本件土地是否有
法律上權源列為主要爭點，並經兩造就此項爭點詳為攻防辯論後，因而判認本件34、36、38號房屋就本件土地間有租賃契約存在。兩造於本院審理中對兩造間有租賃關係存在表示不爭執（見本院卷第98頁、第99頁），此外亦未提出新訴訟資料足以推翻確定判決所為的判斷或有何違背法令之處，自應受上開爭點認定結果的拘束。所以原告所有的本件土地與被告林本源所有的本件34號房屋、被告呂政龍等2人所有的本件36號房屋、被告許林瑞雲等8人所有的本件38號房屋有租賃契約存在，可以認定。
㈡、原告請求就本件34號房屋、36號房屋租賃契約調整租金，為有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條有明文規定。
⒉再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。⒊前案確定判決將「代號C、面積24平方公尺房屋(即嘉義市○○
路00號房屋)為被告林本源母親所有，現由林本源繼承」列為不爭執事項(見本院卷第31頁)，進而認定兩造間有租賃關係存在，原告請求被告林本源拆除C部分面積24平方公尺房屋，為無理由等情，有前案確定判決可佐。被告林本源在本案雖爭執本件34號房屋占用本件土地面積並非24平方公尺，但未再提出新事證足以推翻上開認定。則前案確定判決上開認定本件34號房屋占用本件土地24平方公尺有租賃關係存在，依照前開說明，對本院自有爭點效之適用。被告林本源前揭抗辯，自不足採。
⒋查本件34、36、38號房屋就本件土地的租賃關係為不定期租
賃關係，而本件土地於67年間土地公告現值為4,560元，110年為95,625元，公告地價為33,500元，申報地價為26,800元等情，有本件土地公告地價、謄本資料可佐(見本院卷第167至169頁、第361至362頁)，可見本件土地公告現值相較67年間，有逐步調昇的情形，所以原告主張本件土地在此段期間價值攀昇，自有所據。而且公告現值及土地申報地價所參考之公告地價，均是政府機關依法定程序所核定公告，自屬嚴謹可信資料，被告林本源抗辯本件土地為公共設施保留地，土地公告現值為虛幻數據等語，顯有誤會，自無可採。
⒌經本院會同兩造至現場履勘，結果為：本件34號房屋為一屋
頂為鐵皮的2層樓增建房屋，被告林本源稱該屋出租他人賣菜，每月租金3,000元。本件36號房屋為一層樓房屋，上方有一夾層，有設置一房間，被告呂政龍稱該屋為其經營買賣櫥櫃所用，並兼作住家使用。本件38號房屋現場為一平房，現場房屋内部為火燒過，無人居住使用，已經廢棄，前方雨遮已經鏽蝕，部分掉落，電線懸掛屋頂上方。上開房屋鄰近東門市場，對面為民族國小，附近有販賣小吃，商業活動尚非十分熱絡等情，有前揭卷附勘驗筆錄可佐(見本院卷第325至326頁)，並有被告林本源提出現場拍攝房屋現況照片附卷可查(見本院卷第329頁)。⒍本院審酌上情及前揭申報地價及公告現值漲幅等一切情狀，
認就本件34及36號房屋以本件土地110年申報地價每平方公尺26,800元，按年息百分之7計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。則依此計算結果，被告呂政龍等2人承租本件土地的租金，應調漲為每年35,644元（計算式：26,800元×19㎡×0.07＝35,644元）；被告林本源承租本件土地租金，應調漲為每年45,024元（計算式：26,800元×24㎡×0.07＝45,024元）。
⒎至於被告許林瑞雲等8人共有的本件38號房屋現況已顯破敗，
不適合居住，現況也無人使用等情，已如前述，則以本件38號房屋就前開基地之使用狀況而言，尚難認利用本件土地的經濟價值與所得之利益，有何顯著重大之變化。原告主張就本件38號房屋調整租金，就無理由。
五、結論，原告依民法第442條規定，請求自起訴狀繕本送達被告呂政龍等2人、林本源隔日即110年9月16日起，調整被告分別承租本件土地之租金為被告呂政龍等2人35,644元、被告林本源45,024元，為有理由，應予准許。超過上開範圍的請求，就無理由，應該駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官 李彥廷