臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第475號原 告 祭祀公業吳德龍法定代理人 吳崇輝訴訟代理人 張巧妍律師被 告 江錦豹訴訟代理人 江幸真
江幸娟江玫桂趙平原律師被 告 劉普昇訴訟代理人 陳欽煌律師複 代理人 吳哲華律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告江錦豹就嘉義市○○○段0000地號，面積3223平方公尺土地之耕地三七五租約（租約字號：嘉東民地字第41號）不存在。
被告江錦豹應將坐落嘉義市○○○段0000地號如附圖所示代號E面積1141.66平方公尺、E1面積9.27平方公尺、E2面積1286.43平方公尺、E3面積169.94平方公尺、E4面積615.70平方公尺土地返還原告。
原告其餘之訴駁回（即被告劉普昇部分）。
訴訟費用由被告江錦豹負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間耕地租佃爭議，業經嘉義市東區區公所（下稱東區公所）、嘉義市耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由嘉義市政府移送本院（見本院卷一第5頁）。是原告提起本訴，程序自無不合。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原訴之聲明為：「㈠確認兩造間就嘉義市○○○段0000地號、長竹段1043地號土地之耕地三七五減租條例租賃關係（被告江錦豹租約字號：嘉東民地字第41號、被告劉普昇租約字號：嘉東民地字第43號、被告江名璁租約字號：嘉東民地字第44號）不存在；被告等均應將前項土地返還原告。」（見本院卷一第299頁）。嗣原告與被告江名璁於本院審理中民國111年2月18日達成和解，江名璁同意返還承租之土地予原告(見本院卷二第107至108頁)。又被告江錦豹、劉普昇於本院111年11月30日勘驗現場時，亦當場將嘉義市○○段0000地號土地，渠等承租面積各181、88平方公尺之土地返還原告(見本院卷二第325頁)，原告則撤回對被告江錦豹、劉普昇就嘉義市○○段0000地號土地之起訴（見本院卷三第55頁）。再者，本院為確定被告江錦豹、劉普昇承租之位置範圍，乃囑託嘉義市地政事務所（下稱嘉義地政）繪製土地複丈成果圖（見本院卷二第407至409頁）。依此，原告乃變更訴之聲明為如後所述（見本院卷三第361至362頁）。經核原告所為訴之變更與原請求之原因事實，均為兩造間之耕地三七五租佃爭議，二者請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告祭祀公業吳德龍起訴主張：㈠被告江錦豹與原告，就原告所有嘉義市○○○段0000地號土地（
下稱系爭土地），訂有租約字號嘉東民地字第41號，面積3223平方公尺之耕地三七五租約(下稱第41號租約），承租範圍如嘉義地政鑑測日期111年11月30日土地複丈成果圖（原告方案）【下稱附圖】所示代號E、E1、E2、E3、E4之土地。惟江錦豹至遲自101年10月14日起即未於第41號租約之承租範圍為耕作，有林務局農林航空測量所國土測繪圖資服務雲101年10月14日、107年9月22日空照圖可證。又嘉義市政府環境保護局（下稱嘉義市環保局）於108年3月28日至110年2月26日稽查時，亦發現系爭土地上雜草超過100公分，足見系爭土地確實未耕作，呈荒廢狀態。且江錦豹自承自103年10月16日起迄今均住在嘉義市私立展順老人長期照護中心，其既需他人照護生活起居，自已無自任耕作之能力。再由臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢署）111年度偵字第347號不起訴處分書，亦可知系爭土地已荒廢多年，雜草叢生，毒蛇出沒，民眾陷落泥地無法脫身，因此遂有證人蔡昆谷自105年起代為除草、舖設砂石、水泥之情。而原告於110年3月31日申請調解後，江錦豹之女江玫桂始於110年4月18日僱用證人吳明燐於承租範圍整地種植香蕉樹苗，然此無法改變江錦豹早已無實際耕作之事實。是江錦豹不自任耕作系爭土地，依減租條例第16條第2項規定，第41號租約為無效。倘法院認江錦豹僅係消極不為耕作，則原告另以江錦豹非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，依減租條例第17條第1項第4款規定，終止第41號租約。從而，第41號租約已因無效或終止而不存在，原告爰訴請確認第41號租約之耕地三七五租約不存在，併依民法第767條第1項前段、中段規定，請求江錦豹返還承租之土地。
㈡被告劉普昇與原告間，就原告所有系爭土地訂有租約字號嘉
東民地字第43號，面積1596平方公尺之耕地三七五租約（下稱第43號租約），承租範圍為如附圖所示代號G、G1、G2之土地。惟劉普昇自101年10月14日起即未於第43號租約之承租範圍為耕作，此有林務局農林航空測量所國土測繪圖資服務雲101年10月14日、107年9月22日空照圖可證。且劉普昇於系爭土地上興建有門牌號碼嘉義市○○街00號建物(下稱系爭建物)，建物內有客廳、臥室，屋外有瓦斯、水塔等物，顯係作為居住場所，非以耕作為目的或用以堆置農具、肥料或臨時休息之簡陋房屋，難認屬農舍。故劉普昇於第43號租約之承租範圍內建築系爭建物居住，自屬不自任耕作。次按嘉義市環保局於108年3月28日至110年2月26日稽查時，亦發現系爭土地上雜草超過100公分，足見系爭土地確實未耕作，呈荒廢狀態。至原告於110年3月31日申請調解後，劉普昇始於110年4月18日在第43號租約之承租範圍內種植香蕉樹苗，惟並無法改變劉普昇早已無實際耕作之事實。是劉普昇不自任耕作系爭土地，依減租條例第16條第2項規定，第43號租約為無效。倘法院認系爭建物為農舍，且劉普昇僅係消極不為耕作，第43號租約仍屬有效，則原告另以劉普昇非因不可抗力繼續一年以上不為耕作為由，依減租條例第17條第1項第4款規定，終止第43號租約。從而，第43號租約已因無效或終止而不存在。原告爰訴請確認第43號租約之耕地三七五租約不存在，併依民法第767條第1項前段、中段規定，請求劉普昇拆除系爭建物，返還承租之土地。
㈢並聲明：
1.確認原告與被告江錦豹就嘉義市○○○段0000地號，面積3223平方公尺土地之耕地三七五租約（租約字號：嘉東民地字第41號）不存在。
2.確認原告與被告劉普昇就嘉義市○○○段0000地號，面積1596平方公尺土地之耕地三七五租約（租約字號：嘉東民地字第43號）不存在。
3.被告江錦豹應將坐落嘉義市○○○段0000地號如附圖所示代號E面積1141.66平方公尺、E1面積9.27平方公尺、E2面積1286.43平方公尺、E3面積169.94平方公尺、E4面積615.70平方公尺土地返還原告。
4.被告劉普昇應將坐落嘉義市○○○段0000地號如附圖所示代號G面積112.26平方公尺建物、G1面積37.38平方公尺地上物、G2面積1446.36平方公尺作物拆除，並將上開土地返還原告。
二、被告江錦豹則以：江錦豹於103年中風住院後，委託其兒女在第41號租約之承租範圍內持續耕作並種植香蕉果樹，客觀上有積極繼續耕作之事實。然因香蕉久旱枯死，系爭土地因而長雜草，始遭原告誤會為廢耕。嗣後江錦豹之兒女再重新種植香蕉果樹，又因不明外力噴灑農藥致死，更遭蔡昆谷於承租範圍內鋪設水泥，原告卻任由蔡昆谷繼續侵害江錦豹之耕作權，未積極使系爭土地遭鋪設水泥之部分回復原狀。又江錦豹均準時繳納租金，無積欠租金情事。從而，原告主張江錦豹違反減租條例第16條第2項、第17條第1項第4款，租約無效或終止，於法不合，第41號租約仍繼續存在。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告劉普昇則以：第43號租約係劉普昇繼承自父親劉昌和之承租權而來。系爭建物僅由簡陋鐵皮搭建，面積甚小，屋內並放置有農作用具，可證系爭建物係供耕作使用，其性質應屬農舍。而劉昌和晚年身體健康惡劣，需家人長期照顧，致系爭土地之耕作範圍縮小，惟法院勘驗現場時，仍可見第43號租約之承租範圍內有芒果樹、牛樟樹、桑葚樹、桂花樹等作物，可認劉普昇確有耕作之事實。又近年確逢乾旱，作物大量乾枯死亡，為不可抗力所造成。是原告主張劉普昇違反減租條例第16條第2項、第17條第1項第4款，租約無效或終止，於法不合，第43號租約仍繼續存在。並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷三第364至365頁）：㈠被告江錦豹向原告承租系爭土地如附圖所示E、E1、E2、E3、
E4，面積共3223平方公尺土地，雙方訂有租約字號嘉東民地字第41號之耕地三七五租約。
㈡被告劉普昇之父劉昌和向原告承租系爭土地如附圖所示G、G1
、G2，面積共1596平方公尺土地，雙方訂有租約字號嘉東民地字第43號之耕地三七五租約。劉昌和死亡後，由劉普昇繼承上開租約及租賃關係。
㈢被告江錦豹、劉普昇已於本院111年11月30日履勘現場時，當場將渠等分別占用之嘉義市○○段0000地號土地返還原告。
五、本件爭點：㈠原告主張江錦豹、劉普昇均未自任耕作，違反減租條例第16
條第1項規定，租約無效；縱認租約有效，則因江錦豹、劉普昇均已繼續一年不為耕作，爰依減租條例第17條第1項第4款規定，終止租約，故原告與江錦豹、劉普昇間之耕地三七五租約均不存在，是否有理由？㈡原告請求江錦豹應將如附圖所示E、E1、E2、E3、E4，面積共
3223平方公尺土地返還原告，是否有理由？㈢原告請求劉普昇應將系爭土地如附圖所示G面積112.26平方公
尺建物、G1面積37.38平方公尺地上物、G2面積1446.36平方公尺作物拆除，並將上開土地返還原告，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠江錦豹於49年4月25日與原告簽訂嘉東民地字第41號耕地三七
五租約，其後由東區公所逕為續訂租約迄今，有東區公所112年4月11日嘉市○區○○○0000000000號函及檢送之耕地租約變更結果通知書在卷可稽（見本院卷三第247至258頁）；劉普昇之先祖黃阿尚於38年7月14日與原告簽訂嘉東民地字第43號耕地三七五租約，其後由東區公所逕為續訂租約迄今，有上開東區公所函及檢送之耕地租約變更結果通知書在卷可憑（見本院卷三第259至271頁）。又因上開耕地三七五租約僅記載承租之面積，並未記載承租之位置範圍，兩造遂於本院審理中，同意被告江錦豹向原告承租系爭土地之範圍為如附圖所示E、E1、E2、E3、E4，面積共3223平方公尺，被告劉普昇之先祖黃阿尚向原告承租系爭土地之範圍為如附圖所示
G、G1、G2，面積共1596平方公尺（見本院卷三第364、135至136頁），合先敘明。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，得為終止，同條例第17條第1項第4款亦有明定。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。
㈢江錦豹消極不為耕作，任系爭土地承租範圍荒廢，原告依減租條例第17條第1項第4款終止租約，為有理由：
1.查江錦豹並未將系爭土地積極作為非耕作之用，或與他人交換耕作，或轉租、借與他人使用，依上開說明，與減租條例第16條第1項、第2項所定「不自任耕作」之要件不合。是原告以江錦豹未耕作系爭土地任其荒廢為由，依減租條例第16條第2項規定，主張第41號租約為無效云云，尚屬無據。
2.次按江錦豹自103年10月16日起即入住嘉義市私立展順老人長期照護中心，有該照護中心出具之證明書可考（見本院卷二第297頁），足見江錦豹自該時起已無能力自為耕作。又經本院於111年11月30日至現場勘驗結果，系爭土地江錦豹承租之範圍，部分為水泥地覆蓋，其餘雜草叢生，並無耕作之事實，有本院勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷二第337頁），更徵江錦豹承租之範圍確已荒廢，無耕作之事實。
3.江錦豹雖辯稱其未放棄耕作，已委由子女耕作，並於系爭土地上種植香蕉云云（見本院卷一第273頁）。惟查，參以證人即位於系爭土地西側之代天巡府福安館管理人蔡昆谷於本院證稱：我自105、106年起擔任福安館主任委員，福安館後方（指東側）的環境是我們在整理，範圍約500至1000坪左右，福安館後面有一條水溝，距離福安館幾十公尺，水溝的西邊並無耕作情形，那邊是比較爛像沼澤的地，據我所知，水溝西側土地約有10年沒有人耕作，大約2、3年前有人在水溝西邊種植香蕉，約100多坪，種完不久就死了，後來沒有再種植，福安館在系爭土地水溝西側鋪設水泥地時，並無人在該處耕作，如果有耕作作物的話，我們就不會鋪設水泥了，在鋪設水泥之前，至少有10年以上沒有人耕作系爭土地水溝西側部分，雜草叢生等語（見本院卷三第140至143頁）。
核與證人即蔡昆谷之前員工陳志宏於偵查中證稱：蔡昆谷要求我一個月至一個半月，到福安館後方除草一次，105年1月22日我去那邊除草，結果陷入泥地裡面，我呼救約十分鐘，用手機打電話到福安館求救，後來是消防隊把我救出來，當時已經陷進去到腰部，福安館後方那塊地一直沒有人管理，整片都是雜草等語（見111偵347卷第67頁）；及證人陳永峯於偵查中證稱：福安館後方的土地，一直都是我們福安館在幫忙管理維持超過10年等語相符（見111偵347卷第197頁）。審諸證人蔡昆谷、陳志宏、陳永峯與兩造均無利害關係，甚至原告尚對蔡昆谷提出竊佔系爭土地之告訴，有嘉義地檢署111年度偵字第347號起訴書及不起訴處分書在卷可參（見本院卷二第307至317頁），衡情上開證人應無刻意偏頗原告之理，堪認渠等證述客觀而可採信。又系爭土地內有一條水溝，大略以此為界，劃分江錦豹與劉普昇承租之範圍，位於水溝西側部分為江錦豹承租之範圍，水溝東側為劉普昇承租之範圍，業經本院履勘現場查明屬實（見本院卷二第339頁）。從而，江錦豹及其子女既已10年以上，未在系爭土地承租範圍耕作，非因不可抗力繼續一年不為耕作，合於減租條例第17條第1項第4款規定。是原告依上開規定，對江錦豹終止租約，核屬有據。
4.至江錦豹之子女雖於110年4月間在系爭土地種植香蕉，有江錦豹提出之現場照片可查（見本院卷一第159至161頁），然觀諸該種植之香蕉均為幼苗，且面積不大約100坪（江錦豹承租面積達3223平方公尺）；而原告係於110年3月31日申請租佃爭議調解，有原告耕地租佃爭議調解申請書附卷可參（見本院卷一第85頁），東區公所並因此通知江錦豹進行會勘，有東區公所111年4月29日嘉市○區○○○0000000000號函附卷可查（見本院卷二第193至195頁）。依此，堪認江錦豹之子女係在得知原告申請租佃爭議調解，擬收回系爭土地後，遂於系爭土地搶種香蕉幼苗。況江錦豹之子女上開搶種香蕉幼苗之行為，亦不影響在此之前江錦豹已繼續一年不為耕作之事實。是江錦豹之子女搶種香蕉之行為，尚不足為江錦豹有持續耕作系爭土地之認定。
5.再者，蔡昆谷雖於江錦豹承租範圍內鋪設水泥地，面積1766.49平方公尺，有嘉義地政複丈日期111年4月27日土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷二第227頁）。然查，蔡昆谷係於110年11月20日鋪設水泥地，有嘉義地檢署111年度偵字第347號不起訴處分書在卷可考（見本院卷二第325頁），而此時江錦豹及其子女早已無在系爭土地耕作，其上110年4月間搶種之香蕉幼苗亦已枯死殆盡，未見有繼續種植之情形。是蔡昆谷上開鋪設水泥地之行為，並非造成江錦豹無法耕作之原因，亦堪認定。
6.第41號租約，既因江錦豹及其子女消極不為耕作而荒廢，則原告依減租條例第17條第1項第4款終止租約，自屬有據。江錦豹繼續在東區公所註記為第41號租約之承租人及占用系爭土地，自係妨害原告所有權之行使。從而，原告請求確認第41號租約不存在，並依民法第767條第1項前段、中段，請求江錦豹應將系爭土地如附圖所示代號E面積1141.66平方公尺、E1面積9.27平方公尺、E2面積1286.43平方公尺、E3面積1
69.94平方公尺、E4面積615.70平方公尺土地返還原告，為有理由。
㈣原告並未舉證證明劉普昇有不自任耕作，或繼續一年不為耕
作系爭土地之情形，原告主張第43號租約為無效或終止，均無理由：
1.查劉普昇並未將系爭土地積極作為非耕作之用，或與他人交換耕作，或轉租、借與他人使用，依上開說明，與減租條例第16條第1項、第2項所定「不自任耕作」之要件不合。是原告以劉普昇未耕作系爭土地任其荒廢為由，依減租條例第16條第2項規定，主張第43號租約為無效云云，核屬無據。
2.次按劉普昇於系爭土地如附圖所示G、G1、G2承租範圍內，有系爭建物一棟，建物北側種植香蕉等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可查（見本院卷二第339、383至387頁）。
審諸系爭建物面積僅112.26平方公尺（劉普昇承租面積達1596平方公尺），有嘉義地政鑑測日期111年11月30日土地複丈成果圖即附圖在卷可考（見本院卷二第407頁），其內雖設置有客廳、臥室，並備有冷氣，然無法排除劉普昇係為耕作系爭土地之目的而居住於系爭建物。又系爭建物內及屋外亦可見若干農作用具，有本院拍攝之現場照片可參（見本院卷二第371至373頁），難認系爭土地已作為非耕作之用。再者，本院111年11月30日勘驗現場時，如附圖所示G2部分之香蕉樹已成長至果實纍纍階段（見本院卷二第387頁）。準此，尚難認劉普昇無耕作系爭土地之事實。
3.參以證人蔡昆谷於本院證稱：福安館正後方沒有耕作情形，但水溝的東邊有人種植樹、香蕉等（見本院卷三第141頁），其所稱水溝東邊即劉普昇承租之範圍，已如前述，由此益見劉普昇承租之範圍尚有耕作之事實。
4.至原告提出之系爭土地101年10月14日、107年9月22日空照圖（見本院卷二第315至319頁），因距離過遙，無從清楚辨識系爭土地有無耕作，自難僅憑空照圖系爭土地之顏色，判斷劉普昇有無耕作之情形。是上開空照圖尚難為原告有利之認定。
5.基上，劉普昇既有實際耕作系爭土地之事實，原告復未舉證證明劉普昇有繼續一年不為耕作之情形，與減租條例第17條1項第4款規定未合。則原告依上開規定，主張第43號租約業已終止，自非有據。從而，原告請求確認第43號租約不存在，並請求劉普昇應將系爭土地如附圖所示代號G面積112.26平方公尺建物、G1面積37.38平方公尺地上物、G2面積1446.36平方公尺作物拆除，將上開土地返還原告，為無理由。
七、綜上所述，原告主張被告江錦豹、劉普昇不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，第41、43號租約無效，並無可採。惟被告江錦豹既已10年以上未繼續耕作系爭土地，則原告以江錦豹繼續一年不為耕作為由，依減租條例第17條第1項第4款規定，對其終止第41號租約，於法自無不合。從而，原告請求確認第41號租約不存在，並依民法第767條第1項前段、中段，請求被告江錦豹應將系爭土地如附圖所示代號E面積1141.66平方公尺、E1面積9.27平方公尺、E2面積1286.43平方公尺、E3面積169.94平方公尺、E4面積615.70平方公尺土地返還原告，為有理由，應予准許。而原告則未舉證證明被告劉普昇有繼續一年不為耕作之情事，其終止第43號租約為不合法。是原告請求確認第43號租約不存在，並請求被告劉普昇應將系爭土地如附圖所示代號G面積112.26平方公尺建物、G1面積37.38平方公尺地上物、G2面積1446.36平方公尺作物拆除，並將上開土地返還原告，即屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第三庭 法 官 黃佩韻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 蘇春榕