臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第568號原 告 朱祐宗訴訟代理人 劉富雄律師被 告 李俊毅訴訟代理人 王明宏律師上列當事人間除去侵害等事件，經本院於民國111年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落嘉義市○○○段000000○00000地號土地如嘉義市地政事務所民國111年1月21日複丈成果圖代號X（面積54平方公尺）、Y（面積14平方公尺）所示部分建物拆除，並將上開土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣(下同)85,680元，及自民國110年12月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的利息。
三、被告應自民國110年8月25日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,428元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項3款有明文規定。原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落於原告嘉義市○○○段○○○○段○00000地號（下稱725-3土地）及同段716-57地號土地上（下稱716-57土地，與725-3土地合稱本件土地）之建物（即同段1330建號，門牌號碼為嘉義市○○街000巷000號，下稱本件建物）拆除，並將土地返還於原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）173,880元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；㈢被告應自民國110年8月21日起至將本件土地返還原告之日止，按月給付原告2,898元（見本院卷第9至11頁）。之後，原告數次變更聲明，最終變更聲明為：㈠被告應將坐落於原告本件土地上之本件建物拆除（如嘉義市地政事務所111年1月21日複丈成果圖，下稱附圖，所標示X部分，面積54平方公尺；Y部分，面積14平方公尺），並將土地返還於原告；㈡被告應給付原告171,360元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；㈢被告應自110年8月25日起至將本件土地返還原告之日止，按月給付原告2,856元（見本院卷第154至155頁、第162頁）。審核原告所為上開訴之變更，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告為716-57、725-3土地（下合稱本件土地）的所有人，被告所有的本件建物占用716-57土地，如附圖編號X所示部分面積54平方公尺，及725-3土地，如附圖編號Y所示部分面積14平方公尺。被告無占用的合法權源，屬無權占有，原告依民法第767條規定請求被告拆除本件房屋，並返還占用的土地予原告。
㈡、參考最高法院61年台上字第1695號判例，及民法第126條、土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第97條等規定。
原告在101年4月25日買賣取得本件土地，並在101年5月11日辦理移轉登記為所有權人。而本件案件在110年8月（原告誤繕為12月）24日繫屬於法院，故原告可請求110年8月24日回溯至105年8月25日相當於租金的不當得利。
㈢、被告無權占有本件土地面積共計68平方公尺，本件土地在109年1月的申報地價為每平方公尺5,040元。被告每月應給付原告2,856元（計算式：5,040元×68平方公尺×0.1÷12＝2,856元）。被告在105年8月25日起至110年8月24日止，無權占有本件土地所受有相當租金之不當得利，金額為171,360元【計算式：2,856元×60個月＝171,360元】。
㈣、並聲明：⑴被告應將坐落於原告本件土地上之本件建物拆除（如附圖所標示X部分，面積54平方公尺；Y部分，面積14平方公尺），並將土地返還於原告；⑵被告應給付原告171,360元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；⑶被告應自110年8月25日起至將本件土地返還原告之日止，按月給付原告2,856元。
二、被告抗辯：
㈠、就原告請求拆屋還地部分：⑴本件建物坐落基地為本件土地與同段724-28地號土地，本件
建物在73年1月6日為建物第一次所有權登記時，是由訴外人榮建營造廠在原同段716-6、722-130、723-11、724-19、724-20、725地號等土地上建造21戶店舖及住房。
⑵716-57土地、725-3土地是分別由上開同段716-6土地、725土
地分割而出，又本件建物建造時有取得上開土地所有權人出具的土地使用同意書，故依本件建物的使用方法及使用目的，應認土地使用同意是持續至本件建物不能使用時為止。
⑶本件建物是坐落在本件土地及同段724-28地號土地，如果將
本件土地分開處置，則該2筆土地將各成畸零地，不能為合法、合理的正常使用目的。被告於本件訴訟時已表明願意以適當的價格向原告買受，但因原告要求價格過高，雙方調解不成立。原告是經由法院拍賣程序而取得本件土地的所有權，觀諸本件土地的拍賣公告，在使用情形欄記載「本件716-
57、725-3地號土地上另有第三人所有之建物，其占有使用法律關係不明，且未併予拍賣，拍定後該部分及占用之土地不點交，由拍定人自理」等語，原告故意標售畸零地，如今卻請求被告拆除房屋、返還土地，違反民法第148條誠信原則及權利濫用。
⑷綜上所述，原告請求被告拆除占用土地的本件建物，並返還本件土地，是沒有依據。
㈡、就原告請求給付不當得利部分：本件土地坐落地區並非嘉義市繁華鬧區，且本件土地上有本件建物存在，原告無法合法、合理單獨使用本件土地，故原告請求依土地申報總價之百分之10核算不當得利，顯屬過高，應以百分之4以下之基準核算，較為合理，超過部分之請求，應予駁回。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
㈠、原告在101年間經本院100年度司執字第19715號民事執行案件的拍賣程序，購買本件土地，本院於101年4月25日核發不動產權利移轉證書與原告，原告於101年5月11日登記成為本件土地的所有權人等情，有土地謄本在卷可佐（見本院卷第21至23頁），且經本院調閱上開執行案件卷宗核閱無誤，此部分事實可以認定。
㈡、本件建物為被告在87年6月26日購買登記為所有權人，本件建物坐落本件土地占用如附圖所示X、Y部分等情形，也經本院會同嘉義市地政事務所及雙方到現場履勘，有本件建物登記謄本、勘驗筆錄及附圖、現場照片在卷可稽（見本院卷第61頁、第105至106頁、第115至119頁、第123頁），上開事實也可以認定。
㈢、被告所有本件建物占有使用本件土地並無合法權源：⒈所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項有明文規定。
⒉以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告
就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。被告抗辯其所有的本件建物為有權占有本件土地，既為原告所否認，自應依法負舉證責任。
⒊被告以榮建營造廠興建本件房屋時，有取得土地所有權人出具使用權同意書，而主張為有權占有。查：
⑴土地使用同意書僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出
具者與被證明者之間，且土地使用同意書僅為其上載明供起造人申請建造執照使用之證明，僅係一行政上措施，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法院93年度台上字第1572號、86年度台上字第94號判決意旨參照）。
⑵725土地原為訴外人連唐坤、連唐岳、連唐佑所共有，在70年
1月29日分割出725-3土地，有嘉義市地政事務所111年7月29日嘉地一字第1110052820號函暨檢附土地人工登記簿可佐(見本院卷第245至250頁)。716-57土地則是自716-6土地分割出，有前開卷附土地登記謄本可佐(見本院卷第21頁)。⑶本件土地等所有權人在70年3月9日出具土地使用權同意書，
其上記載「茲有許琦芳等15人擬在下列土地建築2層、3層RC磚造建築物乙棟，業經李明慧等11人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑(本同意書應從同意日起一年內提出申請執照，逾期無效)」等語(見本院卷149頁)。
⑷可知該土地使用權同意書僅是依建築法規定，為配合當時起
造人申請建造執照的行政措施所書立，提出對象為建築主管機關，證明書的內容亦僅同意建物起造人為申請建照執照時，有權使用本件土地而已。基於債之相對性，土地所有權人出具「土地使用權證明書」的債之效力，僅存在於土地所有權人與起造人之間。
⑸原告是經法院拍賣取得本件土地所有權，既非出具前開土地
使用權同意書的當事人，也無證據證明原告於買賣前即知悉本件土地前手曾出具土地使用同意書供建築本件房屋使用，自不繼受原土地所有權人的契約義務，應不受該債權契約效力的拘束。所以，被告抗辯得依上開土地使用權同意書占有使用本件土地等語，自不可採。
⑹原告依據上開規定，請求被告拆除如附圖X、Y所示建物（面
積各為54平方公尺、14平方公尺），並且把前開土地返還給原告，就有法律上依據。
㈢、原告提起本件訴訟，難認權利濫用，違反誠信原則：⒈民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違
反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。（最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）。
⒉查原告於101年間拍賣取得本件土地所有權時，拍賣公告上雖
載有：「本件土地上另有(第三人)所有之建物，其占有使用法律關係不明且未併付拍賣，拍定後該部分及其所占用土地不點交，由拍定人自理」等語，已經本院調閱上開執行卷宗查明。但是，此項記載的目的是敘明執行法院無法執行點交的原因，旨在促使投標人注意本件建物非拍賣的標的物，且建物的所有權人、占有人及基地所有權人間可能存有複雜法律關係，待日後循訴訟途徑以釐清彼此的權利義務。此外，並無限制拍定人不得循正當訴訟途主張權利之意思。被告執拍賣公告的上開記載，抗辯原告請求不當得利違反誠信原則及權利濫用，沒有法律依據。
⒊又本件建物並無占用土地的合法權源，原告行使物上請求權
，攸關其使用本件土地的財產上利益，核屬正當權利的行使，尚難遽認是以損害他人為主要目的。而且本件建物占用本件土地全部面積合計為68平方公尺，占用面積非小，則本件建物如予除去，亦當能增加本件土地日後改作其他使用的可能性，被告既無占有本件土地的合法權源，也難認被告以本件建物占有本件土地，有何應受合法保障的使用利益存在。此外，被告也未提出其他證據，證明原告請求其拆除本件建物及將所占有的土地返還予原告，有何自己所得利益極少而他人及國家社會所受損失甚大的事實。依照上揭說明，原告既為本件土地的所有權人，該土地遭本件建物無權占用，不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，原告依法行使物上請求權予以排除侵害，除是正當權利之行使，更無以損害他人為主要目的而屬權利濫用的情形，被告此部分抗辯主張，自不足採信。
㈣、原告可以請求被告給付相當租金的不當得利：⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條有明文規定。
⒉無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通
常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
⒊城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。⒉本件土地坐落嘉義市北興街400巷內，巷子內為住宅，巷子外
為北興街，有市場、商家，附近尚稱熱鬧，有本院前揭卷附勘驗筆錄可佐（見本院卷第105頁）。本院綜合考量本件土地坐落區域、路段、交通、工商繁榮程度、建物的使用現況等一切情狀，認原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，以本件土地申報總價年息5％計算為適當。
⒊本件土地自105至111年度之申報地價均為每平方公尺5,040元
，有卷附本件土地之地價查詢資料附卷可稽。則原告請求被告自105年8月25日起至110年8月24日相當於租金的不當得利，共計為85,680元(5,040×68×5％×5＝85,680)，就有依據。又被告於原告起訴後迄今仍繼續占用本件土地，原告請求自起訴翌日即110年8月25日起至返還占用土地之日止，按月給付1,428元（計算式：5,040×68×5％÷12＝1,428），也有依據，應予准許。
四、結論，原告依民法第767條、第179條之法律關係，請求被告將坐落本件土地如附圖X、Y部分建物拆除，將上開土地返還原告，及請求被告給付原告85,680元，及自起訴狀繕本送達隔日即110年12月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的利息；另自110年8月25日起至返還本件土地之日止，按月給付原告1,428元部分，為有理由，應予准許，超過上開範圍的請求，為無理由，應予駁回。
五、本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不影響本件判決的結果，所以不一一論述。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，因此判決如
主文。中 華 民 國 111 年 10 月 24 日
民事第一庭法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 24 日
書記官 王立梅