臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第57號原 告 蔡淑娟即聚本秀企業行訴訟代理人 陳中為律師複代理人 古富祺律師被 告 鄭至男訴訟代理人 陳盈壽律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國109年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意僑馥建築經理股份有限公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣柒拾捌萬元及其利息予原告。
被告應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國一一Ο年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十四，餘由被告負擔。
原告以新台幣參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；被告以新臺幣拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國(下同)109年5月20日經住商不動產嘉義興嘉加盟店(下稱住商興嘉加盟店)仲介，以新臺幣(下同)310萬元向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地及其上同段563建號建物（門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○0○00號，與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)及不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭申請書），並由僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥公司)辦理履約保證。簽約時原告已依系爭契約書第5條第2項約定給付第一期款30萬元（交由地政士楊茂喜存入履約保證專戶），尾款280萬元則約定由原告以買賣標的向銀行辦理貸款，於產權過戶完成後3日內將核貸款項轉存匯入履保專戶。又因本件係委由地政士楊茂喜(下稱楊茂喜)代辦貸款事宜，經其於109年9月下旬向貸款銀行（臺灣銀行）確認僅得由登記名義人為借款人後，即逕以原告名義申報契稅及辦理貸款。嗣楊茂喜之助理通知原告於109年11月9日至貸款銀行（臺灣銀行）辦理對保借款，並於當日確認核貸金額為232萬元後，原告即於同日(11月9日)將尾款差額48萬元存匯入履保專戶。詎被告於前開申辦貸款期間，先是無視本件尾款已約定為金融機構貸款給付之明文，一再限期要求原告以現金方式給付尾款，嗣更以原告未依照其要求於11月6日前將貸款差額匯入履保專戶為由，於109年11月17日寄發律師函片面主張解除契約沒收簽約款30萬元，而拒絕繼續依照系爭契約書第6條約定履行所有權移轉事宜。
（二）惟依系爭契約書第5條第2項已就尾款280萬元之付款方式明訂為：「第四期款（尾款）：……(2)若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶。」，另就核貸金額與尾款280萬元差額之付款方式明定為：「第三期款（完稅款）：……(4)若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方之貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時或於通知期限前將差額存匯入專戶。」、「第四期款（尾款）：……(4)產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知期限內一次補足入專戶。」，及第15條（其他約定事項）第2項約定：「承買人貸款不足，須於完稅時將差額匯入保證專戶。」、第3款約定：「買賣標的（土地）須能完成建築線指定，雙方同意由承買人（原告）以出賣人（被告）名義申請建築線指定並於完成指定線後始辦理完稅及過戶程序（建築線申請須於109年07月20日前完成）」，可知：
1.本件兩造既已約定原告以貸款方式支付尾款280萬元，且只須於「產權過戶完成後3個工作天內」將核貸之款項匯入專戶即可，僅於確認核貸金額不足時，須將差額補足至保證專戶。故被告並無於原告辦理對保借款確認貸款差額（為11月04日）及完稅以前，逕行要求原告提前給付尾款或其差額之權利。是被告辯稱本件並無約定尾款以貸款給付或無貸款必要、或稱係原告未依約給付買賣價金，其數次催促無果始解除契約云云，已屬無據。其前開催告行為顯非適法，自更不生解除契約之效力。
2.承買人(原告)需匯入貸款差額之前提為『貸款不足』，故只有當貸款銀行確認核撥貸款金額後，始能知悉是否有差額及差額為何，方有由買方補足貸款差額之問題。然因本件迄至109年11月4日始由銀行確認核貸金額及利息條件，故在此日期以前均仍在申辦貸款中，尚不發生所謂『貸款不足』而需匯入差額之問題。況所謂『完稅時』係指買方完納契稅、賣方完納土地增值稅及欠稅費款之時，然因被告於地政士申報稅單後仍拒絕配合繳納土地增值稅，導致申報案件遭註銷，可見本件根本尚未達完稅階段，原告自無義務提前於『不知貸款差額』且『未完稅』之情況下繳納所謂貸款差額。
3.兩造簽立系爭契約書後，原告本即得於109年7月20日前先行申請建築線指定，並於完成指定建築線後，始開始辦理完稅及過戶程序。是原告自無被告所謬指之簽約後遲未提供不動產登記人名單或後續未有任何履約動作之情可言。況原告於簽約前後，均委由胞妹蔡艾淇(下稱蔡艾淇)與仲介公司人員江秘蓁以LINE保持聯繫，依LINE對話紀錄可知原告早簽約前（109年5月18日）即向江秘蓁要求賣方（被告）於簽約後須淨空房屋及提供鑰匙以利銀行核貸評估屋況事宜，於簽約後亦迭再提醒此事，然被告迄至109年7月22日始透過江秘蓁轉達其已將房屋雜物清的差不多，可找銀行來估貸款及約時間換約用印云云。然經原告確認後，發現屋況仍未清空，且大門更鎖住無法進入確認屋況以評估貸款，遂於同年8月31日請江秘蓁約被告勘驗房屋及更改合約書（確認產權登記名義人），復於同年9月8日請江秘蓁聯絡地政士辦理銀行貸款及處理產權事宜、及聯絡被告排除房屋門鎖住造成貸款程序受阻之問題，而江秘蓁直到同年9月12日始表示被告已將鑰匙留下，並通知原告提供財力資料以便地政士辦理銀行貸款事宜，此時方於原告要求下，提供地政士助理林婉婷之LINE予原告直接聯繫接洽貸款及過戶事宜。以上事實經過，亦有原告109年09月17日所發律師函可參及江秘蓁到庭證述為證。
4.又細觀楊茂喜於109年10月12日所發函文內容，可知上開函文主旨係通知買賣雙方辦理完稅（即繳納契稅、土地增值稅等），且附帶通知買方如無法提供貸款資料，始需於5日內完成差額匯款。然因原告早在109年9月14日即已提供蔡艾淇之財力證明予地政士助理林婉婷用於申辦貸款，並要求指定蔡艾淇為不動產登記名義人，然被告卻拒不配合辦理變更，始導致貸款流程拖延，業如前述。又最終原告無奈妥協而仍以蔡淑娟名義登記並申辦貸款，亦已於109年10月23、30日提供蔡淑娟之財力證明，經林婉婷於109年11月04日告知臺銀之核貸金額及利息條件，原告即於109年11月09日由證人李俞蓉、地政士助理林婉婷陪同至臺灣銀行辦理對保借款，並於當日確認核貸金額為232萬元後，即於同日將尾款差額48萬元存匯入履保專戶，足認原告確有於知悉貸款差額（11月04日）後5日內完成差額匯款。況且，被告根本始終未繳納土地增值稅而導致申報案件遭註銷，故未完成完稅程序，因此原告亦無給付尾款差額之義務可言。
（三）再依系爭契約書第6條第3項，買賣標的產權登記之名義人得由甲方（原告）指定。又依證人江秘蓁、李俞蓉及楊茂喜之證述可知本件係因被告違約拒絕配合原告變更不動產登記名義人，經仲介協調及地政士告知後被告仍拒絕同意，才導致貸款流程延宕，否則，以原告早已安排由蔡艾淇為貸款人，並在109年9月14日即已提供蔡艾淇之財力證明予地政士助理林婉婷，嗣為配合銀行貸款政策原告亦要求指定以蔡艾淇為登記名義人，此時只需被告盡速配合辦理變更送件，理當可於9月底前完成後續貸款估價、對保及核貸程序，根本無需拖延至10、11月才完成貸款。倘認本件買賣過戶時程有拖延過久之情，亦係可歸責於被告違約不配合原告指定登記名義人所致。
（四）本件銀行貸款程序，經原告於109年11月09日完成對保借款，確認核貸金額為232萬元，可知原告並無不能辦理貸款之情形，此外系爭契約書亦無約定原告需於109年10月29日或11月6日前補齊尾款280萬元或貸款差額48萬元，是被告限期付款之主張亦屬無據。至被告雖稱本件尾款之給付時間無確定期限，故其依民法第229條第2項前段規定以存證信函(本院卷第75頁)催告後原告即應負遲延責任，故該109年11月06日之時間點亦無須經原告同意云云。然適用民法第229條第2項前段規定之前提為『債權人得請求給付時』，始得催告債務人履行，此時才有遲延責任之問題。然被告並未舉證其寄發存證信函之時，已得請求原告給付買賣價金尾款，是其前開存證信函自不生催告之效力，原告亦不負遲延責任，被告自更無限期於109年11月6日前付款否則解約之權利可言。遑論臺灣銀行直到11月4日始確認核貸金額，被告卻逕自要求於1日內即11月6日前給付差額48萬元，顯非屬合理之相當期限，自亦不生解約之效力。而楊茂喜之證詞純屬其個人主觀意見，自無拘束法院認事用法職權行使之餘地。
（五）另依系爭契約書第10條第1項、3項就違約、解除契約暨賠償責任亦有明文規定，故針對被告拒絕繼續履約之行為，原告亦依約委請律師發函限期催請被告應於函到7日內依系爭契約書第6條交付產權移轉所需文件予地政士，配合完成所有權移轉登記事宜，逾期即為解除契約之意思表示，惟被告屆期仍不履行。案經僑馥公司通知兩造本件爭議非該公司可得認證，應由雙方循司法途徑解決並暫停專戶價金之撥付，原告依法提起本訴。
（六）從而，原告既已依約辦理銀行貸款並經對保完成，亦先行將差額48萬元匯入履保專戶，足認原告確有依約履行買方之付款義務，被告空言辯稱原告未依約給付買賣價金云云，顯非可採。反之被告先是一再拖延未清空房屋、將大門上鎖又未提供鑰匙阻礙原告勘查屋況、評估貸款之時程，嗣又違反合約約定，不願配合原告變更登記名義人為第三人，亦導致貸款時程延宕，且於地政士申報稅單後仍拒絕繳納土地增值稅，導致申報案件遭註銷未能完稅，期間更一再無理要求原告提前以現金方式給付尾款，甚至還刻意搶在銀行核貸及對保手續即將完成前夕，強迫原告須提前於11月5日支付貸款差額，且當原告於11月9日匯入貸款差額48萬元後，被告仍於11月17日發函表明拒絕履約，顯係惡意阻撓契約之履行。則被告迄今未依系爭契約第6條約定履行賣方之所有權移轉義務，自屬違約情節重大，原告業已限期催告仍不履行而為解除契約之意思表示，爰依民法第348條、第254條、第259條第2款、第249條第3款、第250條規定及系爭契約書約定，再以本書狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，並依系爭契約書第10條第3項約定，先位聲明請求被告應返還原告所給付之價金78萬元（含第一期款30萬元及貸款差額48萬元）及同額違約金78萬元，共計156萬元；備位聲明則依系爭申請書第3條第1項、第5條第8項規定，請求被告應同意僑馥公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣78萬元及其利息予原告，及被告應給付原告78萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（七）並聲明：
1.先位聲明
(1)被告應給付原告156 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(2)訴訟費用由被告負擔。
(3)原告願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明
(1)被告應同意僑馥公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣78萬元及其利息予原告。
(2)被告應給付原告78萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(3)訴訟費用由被告負擔。
(4)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依系爭契約書第5條第2項付款方式中第四期款（尾款）280萬元繳款時間及說明欄之約定可看出兩造就尾款280萬元部分，並未約定原告一定要用貸款方式支付。至於系爭契約書第15條其他特約事項第2項雖約定承買人貸款不足，須於完稅時將差額匯入保證專戶。惟此僅為系爭契約書第5條第2項第三期款（完稅款）繳款時間及說明第（4）款約定之加以說明，並非兩造有約定原告需向銀行貸款給付尾款。
（二）本件原告遲到109年9月22日始提供不動產登記人蔡淑娟之資料供辦理登記及貸款且未提供償債能力證明，顯見原告故意拖延尾款支付，被告發函請求一次支付尾款洵屬有據：
1.本件雖依系爭契約書第15條約定原告須於109年7月20日前完成申請建築線指定，惟依證人楊茂喜之證述，原告亦無申請建築線指定，此實令人質疑原告為拖延尾款支付而故意為此項約定。
2.嗣於109年7月20日申請指定建築線期限屆至，原告旋即要求要更換買賣契約之買受人，此由證人江秘蓁、楊茂喜院之證述可證，此舉被告無法同意，蓋此涉及買受人履約能力問題，被告也無同意之義務。
3.茲因被告於109年8月中旬即陸續詢問代書楊茂喜原告尾款支付是否需貸款，若需要貸款辦理進度如何？經代書楊茂喜告知被告並無提供資料辦理貸款，因此被告母親才會委託代書楊茂喜幫忙寄發被證一存證信函催告原告五日內依約履行，惟原告仍無辦理貸款之行為，據此可知原告並無辦理貸款支付尾款之必要，故被告旋於109年9月7日寄發被證3律師函要求原告於函到10日內給付買賣價金尾款280萬元，自屬有據。
（三）原告亦未依被證5楊茂喜代書於109年10月12日通知於函到5日內將尾款差額匯款，亦已屬遲延給付：
1.依系爭契約書第5條第2項第三期完稅款繳納時間及說明欄
（4）約定，若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方（即買方）之貸款總額少於尾款者，甲方應於通知期限前將差額存匯入專戶。而據楊茂喜證述「通知期限」指由其通知，本件因為是併入尾款，所以沒有完稅款。
2.依原告所提供109年9月30日蔡艾淇與仲介江秘蓁之LINE對話內容，可知原告於109年9月22日確認貸款人為蔡艾淇、產權登記原告本人；109年9月23日原告表示貸款人及產權登記人均為原告本人；代書楊茂喜依原告確認登記名義人後旋即辦理地政機關用印及申報稅單手續；109年9月24日原告突告知產權登記人要改為蔡艾淇。惟因已申報稅單已無法變更，原告為此即暫不提供貸款資料。
3.茲因原告拒不提供資料辦理貸款，楊茂喜始於109年10月1
2日發函要求原告於函到5日內將尾款全額匯入保證金專戶，此由楊茂喜證述「通知的意思是如果原告決定不貸款，就要全額匯入保證金專戶」可證。
4.原告於接獲上開函文後，亦未遵期匯款，已屬遲延給付，所以被告才在109年11月17日終止發函解除買賣契約。
（四）退步言，縱原告需以辦理貸款方式支付尾款，惟依系爭契約第15條其他特約事項約定：2.承買人貸款不足需於完稅時將差額匯入保證專戶，而依證人李俞蓉、李茂喜之證述可知，原告於109年11月4日即經通知貸款不足48萬，而本件楊茂喜早於109年9月23日已完稅，故依約原告自應於109年11月4日知悉貸款差額時，將差額匯入保證專戶，而被告要求原告至遲於109年11月6日匯入貸款差額，實符合契約約定。
（五）原告一再辯稱貸款期程延誤係因被告未清空房屋、未提供鑰匙、不願配合變更登記名義人為第三人云云，惟從指定建築線日期屆滿之109年7月20日起至109年9月22日止，二個月期間原告仍無法確認產權登記名義人，依一般貸款期程於109年9月23日原告要求變更登記名義人為第三人前，早就履約完成，足見原告未辦理貸款程序完成應歸責於自己，辯稱係由被告如上事由所致，均屬事後卸責之詞，委不可採。
（六）本件被告業已合法解除兩造買賣契約，則原告本件請求，自無理由。倘認原告解約有理由，惟本件係因原告履約過程中，藉故拖延長達6個月仍無法完成支付尾款，造成被告無法信任，且原告就本件亦無任何損害，請依民法第252條規定酌減違約金。
（七）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.原告於109年5月20日經住商不動產嘉義興嘉加盟店(即鈞寶房地產企業社)仲介，以310萬元向被告購買其所有之系爭房地，並簽訂系爭契約書、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)及系爭申請書，並由僑馥公司辦理履約保證。
簽約時原告已依系爭契約書第5條第2項約定給付第一期款30萬元。
2.109年11月4日銀行核貸232萬元，原告於同年11月9日對保時匯款48萬元於履保專戶。
（二）爭執事項：
1.被告主張解除契約是否合法？
2.原告主張解除契約是否合法？
3.原告之請求是否有理由？
四、本院判斷：
（一）原告主張於109年5月20日簽立系爭契約書及履約保證申請書由僑馥公司辦理履約保證，原告已將第1期款30萬元存入履約保證專戶，且於110年11月9日將貸款不足部分48萬元存入履約保證專戶，並將產權移轉所需文件交予代書楊茂喜，被告卻違約拒絕辦理過戶，且於109年11月17日寄發律師函主張解除契約，先位聲明依系爭契約書第10條第3項請求被告返還已繳價金78萬元及同額之違約金，備位聲明依系爭申請書第3條第1項請求被告應同意僑馥公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣78萬元及其利息予原告；被告應給付原告78萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等情。被告則辯稱兩造並未約明本件須辦理貸款，原告於109年5月20日繳納第1期款項30萬元後，遲未繳納尾款，故被告旋於109年9月7日寄發律師函要求原告於函到10日內給付買賣價金尾款280萬元，自屬有據，而原告未依楊茂喜代書於109年10月12日通知於函到5日內將尾款差額匯款，已屬遲延給付，且原告於109年11月4日即經通知貸款不足48萬，而本件楊茂喜早於109年9月23日已完稅，故依約原告自應於109年11月4日知悉貸款差額時，將差額匯入保證專戶，而被告要求原告至遲於109年11月6日匯入貸款差額，被告有權解除契約並沒收第1期款項等詞，則本件之爭執點在於付款尾款之期限，先予敘明。
（二）依系爭契約書第5條之記載總價為310萬元，第一期款30萬元匯入專戶；並無第二期款之約定；亦無第三期款（完稅款）之約定，並於第4款項約定:「若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方（指原告）之貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時或於通知期限前匯入專戶。」，第四期款280萬元（尾款），並於第2款約定:「若甲方須以買賣標的向金融機購辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶。」，有系爭契約書可稽（本院卷第19至25頁），故原告之給付尾款期限在確認知悉貸款差額及產權過戶3個工作日內，雖被告抗辯本件買賣契約並未約定須辦理貸款，惟特約事項第15條第2項記載:「承買人貸款不足，須於完稅時將差額匯入保證專戶。」，足證本件係以辦理貸款完成，並知悉差額及貸款額度為原告繳納尾款之期限，故被告於109年9月7日寄發律師函要求原告於函到10日內給付買賣價金尾款280萬元，並無所據。
（三）被告雖抗辯原告拖延貸款程序等詞，原告則主張因欲依系爭契約書第6條第3項變更登記名義人，惟遭被告拒絕，以致無法進行貸款程序等情，經查系爭契約書第15條第3項已約明指定建築線期限為109年7月20日，而原告109年8月31日與住商興嘉加盟店仲介人員商議修改合約書，亦就產權登記名義人蔡艾淇與仲介人員討論，並於109年9月14日交付蔡艾淇之財力證明辦理貸款，嗣後因被告拒絕變更登記名義人，原告方於109年9月22日改以自己擔任產權名義人，有原告提出之line通訊紀錄可參（本院卷第157至166頁），而依據系爭契約書第6條第3項之約定:「買賣標的物產權移轉登記之名義人得由甲方指定，但甲方所指定之權利登記名義人應予與甲方就本約共負連帶債務責任。登記名義人應於用印手續時確認之，若有因甲方於用印後變更導致產權移轉作業延遲之損失或稅捐、費用增加者，概由甲方負擔之。」，故在用印（送到地政機關的公契蓋章）前，原告本有權變更登記名義人，僅須負擔增加之費用，而被告拒絕配合，以致辦理貸款程序之延誤，尚難認係可歸責原告。
（四）被告雖辯稱原告亦未依被證5楊茂喜代書於109年10月12日通知於函到5日內將尾款差額匯款，亦已屬遲延給付等情，惟查證人楊茂喜已到庭證述第三期完稅款是辦理完稅和增值稅核發時要繳的款項，但是因為本件是併入尾款，所以沒有完稅款等語（本院卷第143頁），雖證人楊茂喜又稱應該是用買賣契約書第5條第3期款的第4項（按應指第3款），在完稅時，已經確認差額就應該匯入履保帳戶等詞（本院卷第145頁），然查本件並未繳納土地增值稅，業經稽徵機關逕予註銷申報案件及核定稅額，有嘉義縣財政稅務局109年12月17日嘉縣財稅土字第1091154241號函可稽（本院卷第185頁），則本件尚未完成完稅程序，原告並無給付完稅款之義務，故楊茂喜代書於109年10月12日發函（本院卷第95頁）通知原告已辦理完稅，並要求於函到5日內將尾款差額匯款等情，並不符合系爭契約書之付款期限，自無從論原告給付遲延之責任，被告主張原告已屬遲延給付，並無所據。
（五）被告復抗辯原告依第15條其他特約事項約定：2.承買人貸款不足需於完稅時將差額匯入保證專戶，而依證人李俞蓉、李茂喜之證述可知，原告於109年11月4日即經通知貸款不足48萬，而被告要求原告至遲於109年11月6日匯入貸款差額，實符合契約之約定等詞，惟查系爭契約書第5條第3項約定:「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算之違約金給付乙方（按指被告）。若甲方逾十日仍未配合給付該延遲價金，再經乙方定期催告仍不履行，乙方有權解除本約。」，則原告經通知應於109年11月6日匯入差額，雖其於109年11月9日方匯入履保帳戶，惟尚未超過系爭契約書10日之付款期限，僅發生原告應給付違約金之義務，被告並未因此取得解除契約之權利，故被告於109年11月17日寄發律師函主張解除契約，尚不生解除契約之效力。
（六）基上說明，原告已依約定匯入貸款差額，被告自有義務為系爭房地之產權移轉，原告雖於109年11月20日發函（本院卷第51至52頁）定期7日要求被告履行系爭房地之產權移轉，惟依系爭契約書第6條第1項:「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期限催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經（按指僑馥公司）進行最後催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」之約定，則原告前揭解除契約之意思表示，尚須僑馥公司進行最後催告獲認證後方發生解除契約之效力，而僑馥公司已於109年11月24日發函原告表示「三、...買賣雙方間對於前情尚有爭議，且該爭議非本公司可得認證，故於雙方達成和解或循司法程序解決爭端之前，本公司無法據依單方通知即撥付款項。四、綜上，上開爭議事項尚未釐清前，暫停專戶價金之撥付等情（本院卷第53頁），故原告於109年11月20日之解除契約尚未生效，嗣後原告再以起訴狀援引依民法第348條、第254條、第259條第2款、第249條第3款、第250條規定向被告為解除契約之意思表示，應認自起訴狀送達被告時方發生解除契約之效力。
（七）依系爭契約書第10條第3項:「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方所受損失之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」之約定，因原告所繳納之78萬元價金，係存入履約帳戶，應由僑馥公司進行撥付，並非被告所能支配，故原告先位聲明起訴請求被告給付已支付之價金78萬元，即屬無據，應以備位聲明被告應同意僑馥公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣78萬元及其利息予原告，方屬有據。次按民法第252條:「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，原告雖依前開約定得請求78萬元之違約金，然查兩造自109年5月20日簽約後，因系爭契約書解釋及變更登記名義人之爭議，致被告誤認得請求原告給付現金，並經催告不履行後符合解除契約之要件，以致拒絕原告產權過戶之請求，情節尚非重大，本院認命被告給付違約金78萬元應屬過高，認以10萬元為適當，原告該部分違約金之請求，應屬有據，逾此範圍之違約金請求，應屬無據。
五、綜上所述，本件原告請求被告應同意僑馥建築經理股份有限公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣78萬元及其利息予原告；被告應給付原告新臺幣10萬元，及自訴狀繕本送達翌日（按為110年1月30日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 79 條。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民三庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
書記官 陳怡辰