臺灣嘉義地方法院民事判決110年度訴字第532號原 告 蔡芙蓉訴訟代理人 陳澤嘉律師複 代理人 李鳳翔律師
賴巧淳律師複 代理人 謝孟丞被 告 黃耀仁
賴寅雄賴哲雄
賴妍月
許維眞
許毓英許菁芬兼上七被告訴訟代理人 賴博雄共 同訴訟代理人 戴君豪律師複 代理人 陳薇婷
陳恪勤律師陳慧珊上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造所共有坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號、面積3,155.53平方公尺土地，與同段2233地號、面積4,131.07平方公尺土地，應合併分割如嘉義縣大林地政事務所民國111年3月11日發給之複丈成果圖即附圖所示分配位置編號丙、丁即前開2230地號土地全部分歸原告所有；分配位置編號甲、面積1,051.84平方公尺土地，分歸被告黃耀仁所有，分配位置乙、面積2,103.69平方公尺土地則分歸被告賴寅雄、賴哲雄、賴妍月、許維眞、許毓英、許菁芬、賴博雄按權利範圍依序分別為10分之2、10分之2、10分之2、1,000分之66、1,000分之67、1,000分之67、10分之2之比例分別共有取得。原告應補償被告黃耀仁新臺幣402,311元、被告賴寅雄新臺幣156,341元、賴哲雄新臺幣156,341元、賴妍月新臺幣156,341元、許維眞新臺幣51,591元、許毓英新臺幣52,374元、許菁芬新臺幣52,374元、賴博雄新臺幣156,341元。
訴訟費用中之43%，由附表一所示之當事人依附表一權利範圍欄所示之比例負擔；其餘則由附表二所示之當事人按附表二權利範圍欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號、面積3,155.53平方公尺土地，與同段2223地號、面積4,131.07平方公尺土地（下合稱系爭2筆土地），分別為如附表一、二所示之當事人所分別共有，各共有人之權利範圍亦均如附表一、二之權利範圍欄所示（原證1，土地登記第三類謄本，本院卷一第17至27頁；土地登記第一類謄本，本院卷一第95至105頁）。兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而不能分割之情事。惟兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條、第824條等規定，請求將系爭2筆土地裁判分割。
二、系爭2筆土地均為嘉義縣民雄鄉頭橋都市計畫區內劃定為農業區之土地，而屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款所稱之耕地（原證2，地籍圖謄本、嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區證明書，本院卷一第65至71頁、第281頁），依同條例第16條第1項規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達2,500平方公尺即0.25公頃者，不得分割，然系爭2230地號土地之面積僅3,155.53平方公尺，系爭2233地號土地之面積僅4,131.07平方公尺，倘依各共有人之權利範圍為原物分配，將無法使任1共有人取得大於2,500平方公尺之土地；系爭2筆土地之鄰地即同段2234、2254、2270、2229、2230-1、2233-1等地號土地之所有人或共有人，則均非原告（原證3，土地登記第一類謄本，本院卷一第73至83頁）。再者，系爭2筆土地與鄰近土地均為農業用地，均依賴土地西北側之防汛道路通行，為促進土地利用與避免土地細分，於分割時應盡量分歸同1人所有，最為妥適。且按法院為分割共有物，定其分配，應斟酌共有物之性質，經濟效用、各共有人之使用情形及全體共有人之利益公平決之；原告所提分割方案，係由原告取得系爭2筆土地全部之所有權，並提出金錢補償被告，如此分配既同時兼顧全體共有人之利益公平，亦得使系爭2筆土地得以發揮最大經濟效用，當屬最佳之分割方案。
三、對本院110年11月18日勘驗筆錄所記載之勘驗結果（見本院卷一第173至177頁）無意見。對歐亞不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書無意見，盼採納其中所載方案一，可消滅所有共有人之共有關係，況本件有農發條例第16條第1項之限制，倘採方案二之嘉義縣大林地政事務所民國111年3月11日發給之複丈成果圖即附圖所示被告所提分割方案將不符合該條文規定，亦會將耕地切割過於細碎，不符合農發條例之意旨，且本件並無被告所抗辯農發條例第16條第1項但書之適用，故本件並不適合採方案二。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）退言之，若認本件應合併分割，則依民法第824條第6項前段規定，應得各不動產應有部分過半數之同意後，相鄰不動產始得合併分割。然原告就系爭2233地號土地已有一半應有部分，就系爭2230地號土地則有3分之1應有部分，是若能獲其他共有人同意，則能請求合併分割，從而促進土地之利用、減少共有之法律狀態。
（二）至被告雖抗辯系爭2230地號土地3分之2應有部分有三七五租約登記，且由被告黃耀仁耕作中，原告所提分割方法將損害其利益；被告因而提出2種分割方法：方案1、系爭2筆土地全由被告賴博雄收購，其他共有人分配金錢。方案
2、系爭2筆土地屬原告之應有部分，全由被告賴博雄收購云云。然被告所主張之前開分割方案均不可採，蓋：
1、原告所主張之分割方案並無損害被告黃耀仁利益之虞，因依耕地三七五減租條例第17條第1項規定可知，三七五租約實際上具強制續約之效力，縱土地所有權異動，亦不影響承租人之權益。故被告抗辯原告所提分割方案將影響被告黃耀仁之權益云云，並無理由。
2、至被告所提系爭2分割方案亦均不可採，因：
（1）系爭農地分割後每人之面積不得小於2,500平方公尺，而系爭2230地號土地面積僅3,155.53平方公尺，業如前述，故系爭2230地號土地僅得分割為同1人所有；而系爭2230地號土地之共有人中以被告黃耀仁與原告各有應有部分3分之1，為應有部分最多之共有人，為減少對原共有結構之影響，自以由被告黃耀仁或原告取得全部所有權最為妥適；然被告黃耀仁並未表示其欲取得系爭2230地號土地之全部所有權，則由原告取得全部所有權，再以金錢補償被告，當屬對原本共有結構更動最小，並足以滿足全體共有人利益之最佳方案。
（2）系爭2233地號土地之共有人中，則以原告有應有部分2分之1為最多，自以由原告取得全部所有權最為妥適。被告賴博雄之應有部分僅10分之1，若由其取得全部所有權，尚非妥適。至被告賴博雄所提前開第2種分割方案，更不可採，因其無非主張由其向原告購買應有部分，其他共有
人則繼續維持共有狀態云云。然分割共有物之目的，即在 消滅共有關係，以促進不動產之經濟利用，減少共有糾紛 發生；而被告賴博雄所提分割方案顯與分割共有物之目的相悖離，將致系爭2筆土地錯失所有權統一、促進土地利用之機會，當非可採；況前開分割方案亦違反分割法之限制性。
五、並聲明：兩造所共有系爭2筆土地分歸原告所有，另由原告以金錢補償被告。
貳、被告則以：
一、系爭2筆土地均為繼承而來，原告雖主張由其1人取得系爭2筆土地所有權，並以金錢補償被告。惟原告所提前開分割方法並未兼顧全體共有人利益公平、明顯不當，且影響土地
經濟利用。系爭2230地號土地登記有三七五租約，出租持分為3分之2，由被告黃耀仁承租而耕作至今，其餘被告對此均持贊同之態度，且系爭2筆土地對被告亦具家族歷史淵源，不論感情或生活上被告對系爭2筆土地均有強烈連結，原告顯未考量被告黃耀仁長年承租耕作前開土地等事實。
二、依農發條例第16、17條之規定系爭2筆土地應得合併分割。不論分割前後，原告之應有部分均非絕對多數，姓賴之被告均係兄弟姊妹關係，並與被告黃耀仁取得合意，所有人均同意由被告賴博雄為土地所有權取得對象，請參酌共有人意願及保障佃農之相關權益為分割。至原告雖主張被告所提分方案違反農發條例之規定云云。然：
（一）按「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」及「每宗耕地分割後每人所有面積未達〇•二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併：：：三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」，農發條例第3條第11款及第16條第1項分別有明文。次按92年1月13日修正農發條例第3條之法理由略以「三、修正條文第十一款『耕地』之定義修正及縮小其範圍：：：多年來政府已不再辦理地目等則調整工作，逐漸廢除以田、旱地目別作為土地管制之依據，實有配合刪除本款耕地定義中所列『田、旱地目土地』文字之必要，故將耕地之定義範圍縮小，這些保留為耕地之農牧用地，悉以區域計畫土地使用編定之用地別作為界定耕地之分際，符合辦理土地使用編定之精神；同時，將『依都市計畫法劃定為農業區、保護區區之田、旱地目土地』、『非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地』及『國家公園區内，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目（指田、旱地目）規定之土地』，改列為『耕地以外之農業用地』，以符實際」。爾後，並未再修正。
（二）兩造目前均同意合併分割系爭2筆土地，合併分割屬合法應無疑義。被告所提分割方案應屬適當公平，且分割後各土地均臨路，使用效益並無顯著差異。參諸原告所提系爭2筆土地使用分區證明，系爭2筆土地均為民雄（頭橋地區）都市計畫範圍，土地使用分區為農業區，核屬依都市計畫法劃定之農業區；則依前開農發條例第3條暨修正立法理由，系爭2筆土地並非農發條例所稱耕地，從而分割亦不受農發條例第16條第1項之限制。原告主張被告所提分割方案應受農發展條例第16條第1項所規定分割後不得小於0.25公頃之限制云云，已有誤解。
（三）退步言，縱認應受農發條例第16條第1項限制，然被告黃耀仁、賴寅雄、賴博雄、賴哲雄、賴妍月於65年3月30日（登記原因發生日期）即因繼承為系爭2筆土地共有人，原告於95年6月9日因繼承為共有人，被告許維真、許毓英、許菁芬於107年5月5日因繼承為共有人，參諸農發條例第3條第1項第3、4款規定，亦符合但書規定而不受分割後每人所有面積不得小於0.25公頃之限制。
三、按共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第6項著有規定。查：
（一）被告就系爭2230地號土地之權利範圍合計為3分之2，系爭2233地號土地，除原告與被告黃耀仁外，其餘7名被告之權利範圍合計為2分之1。本院於110年12月16日曾問及是否同意將系爭2筆土地之其中1筆分割予原告、1筆分割予被告，若不能依原權利範圍分配或價值不等，再行決定如何找補？原告訴訟代理人表示對分得何筆土地無意見（因筆錄未記載，如原告有爭執，再聲請調錄音檔）。
（二）被告嗣於民事答辯二狀敘明系爭2筆土地合併分割之原物分割方案，是依前開民事訴訟法第824條第6項規定，應認系爭2筆土地之全體共有人即兩造均同意合併分割。故被告所提系爭分割方案自屬合法。
（三）縱認系爭2筆土地不得合併分割，被告就系爭2230地號土地之權利範圍達3分之2且共有人佔9分之8，除被告黃耀仁外之其餘7名被告之權利範圍合計達半數且共有人佔8分之7，考量多數共有人之利益，亦應採被告所提分割方案。
四、對原告所提各項文書與卷附文書之意見：
（一）對原告所提土地登記第三類謄本（本院卷一第17至27頁）與地籍圖謄本、嘉義縣民雄鄉公所都市計劃土地使用分區證明書、土地登記第一類謄本、土地登記第二類謄本（本院卷一第65至83頁）等文書之製作名義人及內容真正均不爭執。對原告所提土地登記第一類謄本（本院卷一第95至105頁）之製作名義人及內容真正不爭執。
（二）對本院110年11月18日勘驗筆錄所記載之勘驗結果（見本院卷一第173至177頁）無意見。
（三）對歐亞不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書鑑定之金額比原告主張之金額更低，故該鑑價不可採等語，資為抗辯。
五、並聲明：請准合併分割如附圖所示。
參、得心證之理由
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1、2、3、4、6項定有明文。第按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則。且裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。另按共有物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。
查：
（一）原告所主張系爭2筆土地分別為如附表一、二所示之當事人所分別共有，各共有人之權利範圍亦均如附表一、二之權利範圍欄所示；與兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議等事實，為被告所不爭，復有土地登記第三類謄本（見本院卷一第17至27頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷一第95至105頁）等在卷可證。暨原告所主張系爭2筆土地均為嘉義縣民雄鄉頭橋都市計畫區內劃定為農業區之土地，亦為被告所不爭，另有嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可證（見本院卷一第281頁），自均堪信為真實。且兩造均同意合併分割系爭2筆土地（見本院卷一第363頁），則為系爭2筆土地共有人之原告，請求裁判分割系爭2筆土地，自屬有據。
（二）按耕地，指依「區域計畫法」劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農發條例第3條第11款著有規定。農發條例第16條第1項第3、4款與第2項則規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0．25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。然我國有鑒於加入ＷＴＯ後，糧食生產用地面積可適度縮小，且多年來政府已不再辦理地目等則調整工作，為因應農業轉型升級及發展趨勢，因於92年2月7日修正農業發展條例，將耕地之定義加以修正。所謂耕地，僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依「都市計畫法」劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法第3條第11款及第16條之立法理由即明（最高法院95年度台上字第345號判決要旨同此見解）。查系爭2筆土地雖均為嘉義縣民雄鄉頭橋都市計畫區內劃定為農業區之土地，然均係依「都市計畫法」劃定為農業區，有前開嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可證。是系爭2筆土地既非依「區域計畫法」劃定為特定農業區、一般農業區，則依前開說明，自不受前開耕地不得細分之限制，則原告主張有前開耕地不得細分規定之限制，顯不可採。
（三）系爭2筆土地北鄰2233之1、2230之1等地號土地，前開鄰地往北依序為約20、30公分寬之灌溉溝渠、種植樹木並鋪設水泥之空地、約4至5米寬之柏油路面道路，再往北之鄰地則為灌溉溝渠與排水溝，系爭2筆土地目前即利用前開水泥地及柏油路面道路對外聯絡通行。系爭2233地號土地東鄰系爭2230地號土地，系爭2230地號土地則東鄰2229、2229之1等地號土地，前開鄰地依現況為雜草叢生之水溝，再往東邊之鄰地則係種植農作物，無法供系爭土地對外聯絡通行。系爭2230地號土地南鄰2254、2270等地號土地，前開鄰地依現況或種植農作物或蓋有建物，無法供系爭土地對外聯絡通行。系爭2233地號土地西鄰之2254地號土地使用狀況亦如前述。系爭2233地號土地西鄰2254、2234等地號土地，前開鄰地現況均種植農作物，依現況無法供系爭土地對外聯絡通行。系爭2筆土地現況大部分均種植水稻，附近周圍地亦大部分為農田，有少數工廠與住家，交通不便，有本院110年11月18日勘驗筆錄在卷可憑。
（四）則依前開說明，斟酌系爭土地共有人之利益與系爭土地目前使用狀態、兩造之意願、系爭共有物之性質與地形現況（含鄰地）、分割後之經濟效用、兩造前開應有部分等情狀，本院因認以主文所示之分割方案為適當，爰判決如主文第1項前段所示。至原告主張取得系爭土地全部所有權並以價金補償各被告，因與本院前開審酌之各項因素大部分相違背，且顯非公平合理之分配方法，自不可採。然本院審酌兩造依主文所示分割方法為分割，因兩造分得土地所在位置、面積各有不同，所得土地之經濟效益及其價值亦有差別，即有無法按其應有部分受分配情形，揆諸前開說明，自有以金錢補償必要。且經送歐亞不動產估價師聯合事務所針對勘估標的進行一般因素分析、不動產市場概況分析、不動產市場價格分析、區域因素分析、個別因素分析、最有效使用分析、勘估標的土地增值稅預估，依內政部頒布之「不動產估計技術規則」採用比較法進行評估鑑定結果認，依主文所示之分割方法為分割，應補償及應受補償之人與金額如附表三所示，爰諭知如主文第1項後段所示。至被告雖抗辯鑑定金額比原告主張為低云云，然本院審酌前開鑑定機關所採之鑑定方法及參考數據、資料等均屬明確，亦無違背經驗法則或論理法則之處，自屬可採；被告前開抗辯則不可取。
二、再按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第80條之1、第85條第1、2項分別定有明文。而法院准予分割共有物之判決，被告有數人時，非因連帶或不可分之債敗訴，自無庸引用民事訴訟法第85條第2項（公同共有人部分除外）；且依前開民事訴訟法第80條之1之立法理由觀之，民事訴訟法第80條之1係同法第78條之特別規定，則訴訟費用負擔之依據自無庸再贅引民事訴訟法第78條。查本院審酌分割共有物之訴，係固有必要共同訴訟，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然；且分割方法係法院考量全體共有人利益依職權所定，原告既為共有人之一，亦同受利益，若全由形式上敗訴者負擔訴訟費用亦顯失公平，本院爰審酌兩造共有比例情形、分割所受之利益、共同被告於訴訟之利害關係差異等，因認本件訴訟費用應由兩造各依其就系爭不動產之原應有部分（權利範圍）之比例負擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
中 華 民 國 112 年 3 月 2 日
民事第二庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 7 日
書記官 黃亭嘉附表一、2230地號土地編號 當事人 權利範圍
一、 原告 3分之1
二、被告黃耀仁 3分之1
三、被告賴寅雄 15分之1
四、被告賴哲雄 15分之1
五、被告賴博雄 15分之1
六、被告賴妍月 15分之1
七、被告許維眞 45分之1
八、被告許毓英 45分之1
九、被告許菁芬 45分之1附表二、2233地號土地編號 當事人 權利範圍
一、 原告 2分之1
二、被告賴寅雄 10分之1
三、被告賴哲雄 10分之1
四、被告賴博雄 10分之1
五、被告賴妍月 10分之1
六、被告許維眞 30分之1
七、被告許毓英 30分之1
八、被告許菁芬 30分之1