臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度重訴字第1號原 告 蔡伯壎訴訟代理人 陳易聰律師
秦睿昀律師邱創典律師邱皇錡律師丁詠純律師被 告 陳雅音
陳冠偉上列二人之訴訟代理人 黃文力律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，於民國111年7月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告蔡伯壎就附表一所示之不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為；及與被告陳雅音間之移轉所有權、暨與被告陳冠偉間之設定最高限額抵押權的物權行為，均應予以撤銷。
被告陳雅音、陳冠偉應於原告給付新臺幣陸佰貳拾肆萬貳仟肆佰零參元給與被告陳冠偉之同時，配合原告辦理下列土地登記之事項：㈠被告陳雅音應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示之土地，於民國109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記；及被告陳冠偉應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示土地，於民國109年6月5日就附表一所示土地所為之最高限額抵押權登記，均予以塗銷。㈡被告陳冠偉、陳雅音應將附表二編號4、6、7、10、11、12所示土地於民國109年12月25日之所有權移轉登記塗銷，並返還予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、先位聲明：⑴確認原告就附表一所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權、及與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均無效；⑵被告陳雅音應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產，於民國109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告陳冠偉應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產，於109年6月5日就附表一所示不動產所為之最高限額抵押權登記均塗銷；⑶被告陳冠偉、陳雅音應將附表二編號4、6、7、10、11、12所示不動產於109年12月25日之所有權移轉登記塗銷，並返還予原告；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行；⑸訴訟費用由被告等負擔。
二、備位聲明：⑴原告就附表一所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權、及與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均予撤銷；⑵被告陳雅音應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告陳冠偉應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產，於109年6月5日就附表一所示不動產所為之最高限額抵押權登記均塗銷；⑶被告陳冠偉、陳雅音應將附表二編號4、6、7、10、11、12所示不動產於109年12月25日之所有權移轉登記塗銷，並返還予原告；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行；⑸訴訟費用由被告等負擔。
貳、陳述：
一、原告蔡伯壎於108年7月至109年3月間，因受詐騙集團數名成員欺詐，連續購買大量靈骨塔位、生前契約及會員卡，積欠大量債務(另案偵查中)，迫於高額利息無法償還，再經詐諞集團成員之一陳奇龍居間，引介一名自稱林君彥代書之人，透過此人向被告陳冠偉、陳雅音借貸，於109年5月至6月間與陳雅音、陳冠偉簽署內容不明之契約後，嗣後即有代書、仲介四處探詢共有人、佃農之購買意願，消息輾轉傳至原告之子蔡政哲處，經蔡政哲協助查詢地籍謄本資料，方知原告名下之13筆土地(其中有部分為共有土地之持分)業經信託登記予陳雅音、並設定最高限額抵押權給陳冠偉。然原告並無印象曾有屬意何人移轉土地所有權，也不清楚究竟簽了什麼內容的契約。
二、後原告在蔡政哲陪同下至公證人洪慶諼事務所處查詢契約內容，方知原告與被告在109年5月29日所簽署的，實際上是一份內容極為複雜之不動產買賣契約書，依照該契約所載，被告疑似以對價新台幣(下同)2,300萬元(原證1)，換取上開13筆土地之信託登記與設定最高限額抵押權，並約定被告將來得將土地出售，且原告(註：起訴狀誤載為被告)尚不可過問買方出價，出售所得自歸被告所有，被告亦可將土地移轉給自己。然蔡伯壎從未收到上開2300萬元款項，而此13筆土地，光公告現值就高達58,480,784元，超過2300萬元價金一倍以上，交易價值顯失公平。（註：關於13筆土地之公告現值可參考原證2地籍謄本上之記載，原告也統計在附表一內）。
三、因原告及配偶許瑞娟年紀甚長，且鉅額家產落入被告手中，心情皆甚為沮喪，就上開交易之過程一開始拒絕向兒子說明，後經兒子苦勸後，才透過許瑞娟之口逐漸還原整個經過，其中牽涉大量偵查不公開之情節，僅先就與本案訴訟相關之部分說明：原告蔡伯壎因先前遭歹徒詐騙，向另一名金主高泰山氏借款2,300萬元(有預扣利息，實際僅1,600萬元，也找不到契約)，約定利息一個月約為46萬元，因夫妻二人根本沒有這麼多現金，在中間人催促下，乃與被告簽訂上開不平等之契約。然蔡伯壎夫婦智識水準甚低，且本件契約乃複合了買賣、清償借貸及三七五減租相關內容，甚至還設定信託，法律關係甚為複雜，蔡伯壎乃係在完全不明瞭契約內容之情況下簽約，更不知道十三筆土地之所有權已過戶給被告陳雅音。
四、因原告年事已高，本案攸關其與配偶之老本，乃提起本件訴訟，懇請鈞院認定上開交易乃利用原告急迫、輕率、無經驗，且交易內容顯失公平，依民法第74條第1項之規定判命被告撤銷或減輕給付。
五、請求權基礎（法律依據）：先位聲明依據民法第92條、民法第767條第1項的規定；備位聲明依據民法第74條第1項、民法第767條第1項的規定。
(一)民法第92條請求權部分：
１、按「民法第92條第1項規定：『因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。』然上訴人與巨峰房仲簽訂系爭土地之委託銷售同意書、土地委託事項變更契約書已如前述，則林芋岑身為巨峰房仲之承辦人員，於辦理系爭土地之仲介銷售業務之過程中，如同上訴人之使用人(參照民法第224條規定之法理)，上訴人透過巨峰房仲承辦人員林芋岑之銷售行為而擴展交易機會，因此受益，上訴人自不能主張林芋岑為民法第92條地1項但書規定之第三人，否則上訴人既因林芋岑之行為受有出售系爭土地之利益，確不成受其詐欺行為之後果，顯有失事理之平。」臺灣高等法院花蓮分院106年度重上字第7號民事判決參照。另按「施行詐欺者為第三人時，須以相對人明知其受詐欺，或可得而知者，使得撤銷之，善意無過失的相對人既未參與，不應使其蒙受不利。為合理分配當事人承擔的危險，所稱第三人應作限制解釋，不包括相對人使用於締約行為的代理人或輔助人」(見王澤鑑著，民法總則，2010年4月版，第420頁)。
２、代書林君彥為被告陳冠偉之代理人，與被告陳冠偉共同對蔡伯壎施以詐術使原告蔡伯壎陷於錯誤。經查，林君彥代書於109年5月29日利用蔡伯壎不知土地信託交易之相關法律規定，安排被告陳冠偉與蔡伯壎至洪慶諼公證人處簽署買賣契約，而在買賣契約簽署之後，林君彥代書嗣後又於109年6月8日下午6時傳送簡訊(後更正此為原告轉存KEEP資料夾之時間，並非林君彥傳訊息之日期)給蔡伯壎表示：「是有找到買方願意以2300萬承接這些案件了，補償金額預計是1200萬左右，共計這些土地成本需要拿3500萬出來賣。作法是，簽買賣契約並抵押設定加信託，買方要先用受託人的名義下去處理375租約的補償及優先購買權事宜，處理好以後，再以受託人名義直接過戶給金主。」(原證2)。足證原告蔡伯壎在締約當下根本不清楚自己簽署何種契約，否則林君彥何必在原告簽完買賣契約才向原告解釋契約內容，是原告受渠等詐欺而得按民法第92條撤銷其意思表示。
３、由於刑事偵查不公開之故，原告尚未取得台中刑案之卷證資料，惟仍請鈞院斟酌，被告陳冠偉、陳雅音，以及前一位金主高泰山均係由林君彥所引介而來，林君彥亦為其等之代理人，而林君彥在蔡伯壎夫婦面前，一再偽稱自己是代書(地政士)，蔡伯壎因其自稱為專業人士，對其就不動產價值、是否易於出售之說詞毫無懷疑，乃任由其介紹金主、安排交易，惟林君彥實際上根本只是代書事務所的助理而已。林君彥涉及詐欺乙節應無疑義，則被告二人自應承擔其代理人行為之瑕疵(效力歸於本人)，依民法第92條負責，本案仍應撤銷整個買賣契約為是，而系爭買賣契約全部撤銷後，現有六筆土地仍應請被告二人塗銷登記，返還予原告。
４、另應補充理由者：被告陳冠偉本案系爭買賣契約之交易對象，對於交易之瑕疵均知情，本非善意之第三人。且原告之子蔡政哲於109年10月28日就已經寄發存證信函給二人，表明該買賣有違法、無效之事由(原證5)，嗣後更委由律師與陳冠偉及陳冠偉之代理人林君彥電話聯繫討論，可知被告明知契約有無效或得撤銷之原因。無論依據民法第92條第2項或第759條之1第2項，陳冠偉自陳雅音再受讓系爭土地之行為，仍應得予撤銷、無效。
(二)民法第74條請求權部分：
１、按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。固為民法第74條第1項所明定。所稱急迫，係指緊急迫切之情狀。所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所稱無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。該條規定乃因法律行為之作成，應本諸當事人健全之自主意思。表意人若處於急迫之情勢，將陷於意志薄弱之窘境；缺乏經驗、判斷力，則無法衡量己身之利害關係，於此情形所為意思表示，難期健全無瑕疵，亦非真實之意願。倘利用表意人有此情事，而以法律行為使其為顯不等價之財產上給付約定，依當時情形顯失公平者，即無異趁人之危以獲取暴利，於善良風俗及誠信原則自有違背。為保護表意人免受剝削，故予其聲請法院減輕給付義務之權利，以期事理之平。而此項聲請權於一切雙務契約皆有適用」臺灣高等法院108年度上字第836號判決參照。
２、原告主觀上確有急迫、輕率、無經驗之情：⑴被告二人乃利用蔡伯壎當時面臨46萬元之鉅額利息壓力之急
迫狀態，以僅僅2300萬元之金額，換取超過58,480,784元價值之13筆土地(附表1)，而且不僅將土地無條件信託予被告陳雅音，甚至還設定高達46,000,000元之最高限額抵押權給陳冠偉(原證2)，原告不僅失去系爭土地之使用利益、處分權限，同時也失去利用此土地之價值借款周轉金錢的可能，已屬暴利行為。
⑵再者，原告現年68歲，僅中學畢業，一生居住於偏鄉，資訊
並不發達，且退休前30餘載皆僅擔任最底層之雇員，並無買賣過土地或商業交易，更無投資經驗。而系爭買賣契約以設定信託及最高限額抵押權為對價，內容牽涉代位清償借款及三七五租約的處理，乃非常複雜的非典型契約，縱使對於一般人而言也甚難輕易理解，更何況是像原告這樣的單純人家？也遠遠超過原告生活經驗所能想像者，被告顯然是利用原告主觀上急迫、輕率、無經驗之情狀，加諸原告顯不公平的契約條件。
⑶如若鈞院仍認有不足，原告聲請傳喚配偶許瑞娟到庭作證，以說明該買賣契約簽署之前後經過。
３、本件交易對價，客觀上確有顯失公平：⑴如同前述，系爭13筆土地(含共有土地之持分) ，單以公告現
值來看高達58,480,784元(附表1)，遠在契約記載之2,300萬元逾倍以上。可見交易條件上確有顯失公平，更何況土地實際價值通常高於公告現值甚多。
⑵依照目前的資料，陳冠偉至今已陸續出售了13筆土地中的七
筆土地，也就是還剩六筆沒賣，但已出售總價高達31,823,610元(詳附表3最右列)，遠超過其當初出資的2,300萬元。此外，被告答辯(四)狀所提出售土地的成本，雖然答辯(五)狀補提的佐證資料未能完全對應其所列數據，但即便以被告答辯(四)狀表格所列出售價格減去成本，陳冠偉實際獲利已達27,483,549元，遠超過其當初出資的2,300萬元，成本早已回收。況且，前揭13筆土地，光是公告現值，就已經合計有58,480,784元(附表1)，此為不爭之事實，即遠遠超過原告所出價金2,300萬元的兩倍，而依常理，公告現值往往又低於不動產市價甚多，可見原告確係以異於常情之低價，取得13筆土地之所有權，交易條件顯失公平。
⑶由此可知，系爭買賣契約以2,300萬元，出售13筆農地，此不
僅係乘蔡伯壎急迫、輕率、無經驗的狀態，價格條件方面也確實「顯失公平」。考慮到訴訟成本及舉證不易，原告就被告已出售給第三人的土地，不願再擴大提告範圍、追加其買受人，但就目前尚未出售的剩下6筆土地，懇請鈞院衡量本案確實構成民法第74條，撤銷其買賣契約，並諭知被告應返還予原告。
４、原告為土地所有權人，自為利害關係人，得提起本件訴訟：原告為附表一的13筆土地所有權人，系爭買賣契約既以土地所有權作為標的，損害原告所有權利益，原告自具備民法第74條之「利害關係」，而得提起本件訴訟。
５、原告於簽訂兩造系爭土地買賣契約前，已陷於無力清償2,300萬元鉅額欠款、即將受強制執行之困境，足見當時原告對於出售本件系爭土地已無選擇餘地，本件的確構成「急迫」狀態之要件。
６、原告於109年5月29日與被告成立系爭不動產買賣契約，在此之前即因遭訴外人陳奇龍以投資靈骨塔塔位、生前契約、會員證等為由實施詐術，積欠債權人高泰山高額欠款2,300萬元，每「月」需繳納利息2分即46萬元，為兩造所不爭執，首應敘明。而原告於系爭買賣契約成立時為年逾65歲之退休人士，已無收入可供償債，每月需償還高利貸46萬元，顯無可能，於此情形下乃急於四處求援，始招致意圖從中牟利之證人林君彥，其居中引薦被告等人利用原告別無選擇之窘境，以低價購入系爭土地，旋即出售脫手賺取暴利(被告答辯四狀附表自承以29,493,810元之總價出售七筆土地，另原告依據地政機關提供之資料，計算七筆土地出售總額更高達31,823,610元，見原告辯論意旨狀之所附附表3)。
７、依證人林君彥所述，被告於買賣契約成立前，早已知悉原告上述之急迫情形，林君彥於鈞院證稱：他當初有借貸2,300萬元，有討論到他有沒有能力償還，他是表示第一個利息繳不起，第二個沒有辦法還本金，我們討論到最後，用那些土地來當作還款的意思…原告的土地又有三七五租約、又有持分，事實上陳冠偉當初要買也是考量相當久的等語(鈞院卷二第37、41頁)，可見被告陳冠偉在此之前已經由其代理人林君彥得知系爭土地之客觀條件，及原告繳不出本金、利息即將違約遭強制執行之情形，亦即，被告對於原告於買賣契約當下陷於別無選擇、只有出賣系爭土地才能償債之急迫情狀，明知並選擇利用原告此一狀態從中套利，上情足認已該當民法第74條規定「急迫」之要件。
８、當時面對高泰山高達2,300萬元的欠款(縱使不爭執真假、效力)，甚至更早的蔡米娟欠款400萬元，最好的處理方式，便是由蔡伯壎自行或由林君彥協助詢問土地的共有人或承租人，看看有沒有人要買，蓋13筆土地中雙援段及秀林段土地(其實也是最有價值的)是共有，而共有人多年來均曾表達對完整持有土地產權的興趣，也有其他土地的承租人曾表示欲購買，根本不像林君彥所述這麼難處分。然林君彥卻選擇直接找他的金主陳冠偉，以2,300萬剛剛好對應高泰山借款的金額(也沒有給更多)，一次囊括13筆土地，使蔡伯壎無法再以更公平、損失更少的方式去償債。因此，本案可以很明確的說：被告陳冠偉、陳雅音(或是二人的代理人林君彥)，是利用蔡伯壎當時擔憂所住房地被拍賣、流離失所的急迫心理，而且這個情況還是林君彥安排製造出來的，加上蔡伯壎本身在巨額交易特別是土地交易上經驗不足，也沒有其他專業人士可以諮詢，使蔡伯壎簽了一個顯失公平的契約，將本案13筆土地過戶(交付)到陳雅音名下，應有符合民法第74條的要件。被告利用原告上開急迫情形，將全部系爭土地以總價2,300萬元低價收購，系爭13筆土地中目前僅賣出7筆，即賺取至少2,949餘萬元(詳如被告答辯四狀附表及答辯五狀證物)，系爭土地日後全數處分所獲之利益更為可觀，若如被告所辯原告工作到退休可認有相當之社會經驗，又豈會不知其土地有如此之價值，反而可見原告之所以同意出售這麼有價值之系爭土地，原因確實為當時已無法承受鉅額利息之壓力，若不以賤價出售系爭土地(農地)，自己所住之處亦無法保全，在沒有選擇餘地之情形下，不得不簽署系爭買賣契約。參照系爭買賣契約，被告購買13筆系爭土地價金僅為2,300萬元，然其出售其中之7筆土地，即賺取超過2,300萬之暴利2,949萬元，兩相比對，可見確實存有顯失公平之處。
(三)民法第767條請求權部分：按民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」上開設定信託及最高限額抵押權之物權行為遭撤銷後，據此存在之土地登記即與實際之權利狀態不符，乃妨礙原告之所有權。原告得依民法第767條訴請塗銷之。換言之，原告主張以民法第767條作為請求權基礎，請被告塗銷及返還土地，援引該條文作為請求之依據。
六、對被告答辯之陳述：
(一)關於交易條件顯失公平之理由：
１、被告稱原告怎麼不提前一位金主高泰山連西安路建地都設定抵押，而被告陳冠偉、陳雅音僅有就13筆農地作為交易標的云云，事實上兩筆交易剛好可以形成對比：在高泰山的部分，據目前查證，確實有將13筆土地及西安路2塊土地及建物設定抵押，但都只有設定抵押權而已，並未如後續與被告二人間之交易，以買賣契約之形式，將13筆農地信託登記給陳雅音。最大的差異在於：在高泰山的狀況，原告還保有土地所有權，能夠透過向親友借款設定擔保或個別出售的方式，解決債務問題，設有375租約之農地也不像被告所述如此難以出售(目前已有秀林段土地遭出售予第三人，該土地上目前應仍有375租約，原證6)。
２、反之，在原告與被告的買賣契約，雖然標的僅有13筆農地，但原告對於這13筆土地卻係「終局失去」所有權，且依照契約條款，原告也不能過問被告出售土地的價格。再者，被告自稱有支付三七五租約補償費，加總實際出金2,300萬元後才是實際買賣價格，此更為難以理解之說詞，蓋：買賣當時尚未發生、無法確認金額之支出，如何用「預估」的方式加進來當作買賣對價？相信不只原告，一般普通人也無法理解。況據原告所知，被告至今應未實際支出三七五租約之補償費用。
３、綜上所陳，對比高泰山與陳冠偉間之交易方式，更可知本案交易條件之不公平：前者僅係抵押借款，後者直接失去土地所有權。
(二)關於兩造協商和解遭遇之狀況：
１、前次庭期兩造均表達有意願協調，庭後原告即積極與被告協商和解，雖然原告並無足夠現金，但仍透過親友商借，其中有部分認為系爭13筆土地價值遠超過2300萬元數倍，有提議以其中部分土地(例如：秀林段、雙援段)為對價，給付合理價金給被告，換取返還13筆土地之做法，被告110年4月19日答辯狀提及「若鈞院認定原告之訴有理由，原告亦應同時返還被告陳冠偉已支付之價金(含2300萬元整及加計依據三七五減租條例已補償承租方之補償費)，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計」，似亦不排除以清償價金之方式，返還土地。
２、原告乃透過兩邊律師進行協商，並同時向親友確認出價意願及金額。直到4月中才得到被告律師答覆，在該月底前可以3000萬元和解，給予原告僅不到兩週的時間。然嗣後不久，原告即接獲共有人通知被告正在出售土地，並透過房仲在網站上大肆拋售土地，可見被告向鈞院陳稱有意和解僅為爭取時間之兩面手法。
３、秀林段第1908地號土地共有人甚至收到被告110年4月21日之存證信函，表示土地已有第三人洽購，確認共有人是否行使優先承買權(原證7)，幾乎與被告律師向原告開出3000萬元條件在同一時間點，可見被告一邊假意與原告談和解，一邊加速出售土地。
４、惟因原告仍希望保住土地，後續仍請律師及第三人與被告接洽，確認被告能接受的條件，豈知第三人在與被告聯繫時，被告可能因一時興奮，稱原告是因為收到地檢署傳票才趕快來談和解(實際上原告到今日為止還沒收到任何傳票，也不知道告了什麼刑案，也不擔心有何刑案)，第三人向原告詢問，原告與家人、律師討論後，認為被告根本無心談和，誠意不足，且被告帶著「以刑逼民有用」的錯誤認知，雙方甚難在此認知差異下坐下來好好談，原告找來的買主也都認為交易難成，也怕被告，遂暫停接洽。
５、實則，從現有資料來看，被告確係在4月21日前就將秀林段土地出售給第三人(原證6、7)，其是否確如前此庭期所表達有意願協調？已非無疑。
(三)關於被告係乘原告急迫、輕率、無經驗之要件：
１、本件交易係發生於民國000年0月間，而原告之子蔡政哲曾寄發存證信函給被告陳冠偉(原證5)，希望陳冠偉聯絡說明交易始末，並要求其與訴訟代理人之一陳易聰律師聯繫，而陳冠偉由其代理人林君彥來電(完整內容見原證8錄音光碟及逐字稿)，由上述對話內容可知，當時被告之代理人林君彥係利用原告先前借款即將到期，而無力償還，向原告稱前一位台北的金主高泰山可能會向法院聲請拍賣土地，將導致原告賴以居住的西安路住宅及建地被拍賣掉流離失所，使原告陷於急迫的心理狀態，向原告提議自己有辦法留下西安路建地(還給你們)，因而在未能有機會理解整個交易條件下簽署合約。
２、也由上述對話內容可推知，被告110年6月23日答辯(二)狀所稱整個交易係原告出於「利害權衡之考量」之情狀並不存在，蓋所有提議均係出於林君彥之言，且林君彥刻意以三七五農地較難出售、西安路住宅土地可能會被拍賣之背景因素，利用原告陷於急迫之心理狀態，加上原告年紀較大，缺乏土地買賣與處理三七五租約之經驗，以及對「代書」身分之信任，未察覺交易條件之明顯不公平，以區區2300萬元之對價，將13筆農地全部信託給原告陳雅音，還完全放棄對於農地後續出售價格過問、及返還溢價的權利。
３、事實上，若被告未利用原告急迫、輕率、無經驗之狀態，使原告簽署本案契約，導致13筆土地所有權均落入其手，則原告在有充裕時間冷靜思考，與親友討論後，當會知道只要將其中幾筆土地出售，就可以換取足夠償還高泰山之金錢，不僅設有三七五租約的土地仍可出售，即便是共有土地亦可能賣出。被告於今年5月出售本案標的物秀林段第1908地號土地，據信金額高達約1258萬元，超過高泰山帳面債權2300萬元的一半，該土地不僅為三人共有，且設有三七五租約，出售時租約尚未終止，仍得以高價售出。另原告自行找尋親友後，亦不乏有人對部分土地有興趣，可惜均擔憂本件訴訟尚在進行，和解方式未能定案，不知如何交易。(被告陳冠偉於電話中亦向洽詢人表示已對原告提出刑事告訴，至今原告尚未應訊，不知確切告訴內容，但此舉已使有興趣之人產生疑慮，並懷疑是否能有誠信交易)。由此可知，原告簽訂本件買賣契約，交付13筆土地，確係基於被告利用其急迫、輕率、無經驗之狀態，且交易條件明顯有失公平，使原告以低於市價超過一半價格將土地移轉給被告。(此尚且不論原告簽約時根本不知道是出售土地，還要信託)。
４、另需特別說明的事情：林君彥前開對話至少有一處不實，亦即林君彥在系爭買賣合約公證簽署前，並沒有向原告交代是簽買賣合約，也沒有說明會將農地信託給被告陳雅音，僅讓原告理解僅會設法以農地再去借款，並未說明會直接失去所有權。
(四)被告於民國111年5月9日雖辯稱林君彥與高泰山間的過程，都與本件被告無關；本件買賣的價格不是只有2300萬元，是還有加上要給三七五承租人的補償及相關費用；有無顯失公平，實務見解都說是利益衡量的問題云云。林君彥為兩造買賣關係之居間介紹人，並設計原告先向訴外人高泰山借款，待原告無力償還後，再引入被告陳冠偉借款與原告並以系爭土地設定抵押，而與本案直接相關，被告所辯並不可採。
１、惟依林君彥111年2月24日到庭作證時自承，原告之所以積欠高泰山鉅額負債，乃因林君彥之居中引介，即林君彥介紹其金主高泰山出面借款，金額2300萬元，利息是一個月百分之
1.8或百分之2。(見111年2月24日筆錄第7頁，換算每個月光利息就要46萬元)。在林君彥引介之前，原告於並未見過高泰山。
２、而為解決高泰山借款之每月龐大利息壓力，林君彥又介紹被告陳冠偉給原告，並在其建議之下將原告所有本件系爭土地，以買賣為名義，辦理信託予被告陳雅音，復辦理所有權移轉登記與被告陳冠偉。
３、由上開經過可見，林君彥在本件中為承先(高泰山)啟後(陳冠偉)之關鍵角色，提供原告二次借款管道，以向高泰山借款可解決遭詐騙購買靈骨塔、生前契約及會員證所生之債務，再以向陳冠偉借款可解決高泰山債務之方式，使原告接續步入一層又一層之債務陷阱，二者環環相扣，被告辯稱林君彥、高泰山與其完全無關云云，難謂可信。
(五)迄今被告仍未提出其所謂買賣契約以外補償三七五租約佃農及相關費用之證據，而其單單出售原告所有13筆土地中的7筆系爭土地已得款31,823,610元（詳見原告辯論意旨狀之附表3），遠超過原告無選擇之下簽訂之13筆土地買賣契約價金2300萬元，日後剩餘之土地全部處分後，被告因此取得之利益更為龐大，相形之下，當初因繳納不出每月46萬元利息而即將喪失所有土地之原告，兩造之系爭買賣契約與物權行為，難謂無顯失公平之情。
(六)再就實務見解言，具體個案有無顯失公平之事實，應就給付予對待給付之間是否顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之，此有最高法院110年度台上字第534號民事判決可參。被告辯稱實務見解認為純屬行為人利益衡量之問題云云，與上開最高法院所見扞格不入，顯見被告上開抗辯，應屬誤會。
(七)末應附言者，被告一再強調，原告當時先向高泰山借款時，除本件之系爭農地外，包括原告名下之建地與房屋也一併設定抵押與高泰山，經由林君彥建議保留該二筆建地、房屋，將農地賣掉，被告甚至還替原告設想，留下房子以保生活無虞云云，並舉證人林君彥之證述為據。然查，正因為原告在前階段積欠高泰山2300萬元借款無力清償時，全部建地、農地、房屋都設定抵押給高泰山，在與被告陳冠偉接洽之當時，若無法清償高泰山之欠款則不分建地或農地之全部不動產將全部遭拍賣，可見原告當時連建地都將不保，陷於別無選擇一定要將農地盡速處分之急迫狀態。加上原告長年居住於純樸鄉間，過去並未有土地交易相關經驗，當時也沒有其他專業人士可以諮詢，只能相信林君彥自稱土地「代書」的專業意見，在高泰山鉅額借款利息還款壓力下，未瞭解契約內容與法律關係就慌忙簽約。
(八)事實上，被告訴訟代理人於5月24日庭期亦自承「當時原告怕被拍賣」，可見原告當時確實陷於不得不賤價出售系爭13土地之急迫情狀無疑。且在高泰山的階段，土地只有被設定抵押，原告尚且保有土地的所有權，然到了被告的階段，雖僅有13筆農地，卻是13筆土地所有權直接移轉給陳雅音，原告完全失去在透過土地使用收益或換價的任何可能，可見被告及其代理人林君彥確係利用(更精確地說，是「製造」了這樣的情境)原告急迫之情況，而使原告簽署了顯失公平的契約，請鈞院明鑑。
七、對證人林君彥證述之意見：證人林君彥乃雙方當初簽訂系爭契約時的關鍵人物，甚至可以說是最重要的中間人，而且也是陳冠偉交易時的代理人，而他在111年2月14日這次開庭的證述，雖有部分不實，但仍可與現有資料勾稽出本案大致上的輪廓：
１、林君彥與他的兩位金主高泰山、陳冠偉，事先均不認識蔡伯壎，依照林君彥的說法，他是在109年年初的時候，在代書同業的群組中看到消息，表示蔡伯壎有借款需要，應該是一個陳先生或不明男子貼的，所以才跟蔡伯壎聯繫，後續借款都是林君彥安排，林君彥說蔡伯壎有跟台南一位蔡代書借款400萬，因此引介第一位高泰山給蔡伯壎，安排了整個借款，高泰山就借了2300萬元給蔡伯壎，把蔡伯壎名下包含西安路老家的房子、土地，以及十三筆農地都設定最高限額抵押權給高泰山。借款利息應該是每月1.85％或2％(約兩分利)，應該有預扣3個月的利息，林君彥從中獲取6%介紹費，換算約138萬元，以及數萬代書費，於此匡噹入袋。
２、後來三個月快要到的時候，林君彥向蔡伯壎說你應該要繳利息了，蔡伯壎說繳不出來，林君彥向蔡伯壎說，最壞的狀況就是金主可能會拍賣。蔡伯壎向林君彥詢問該怎麼辦，林君彥說借錢就是還錢，除非你把土地賣掉「你們既然錢還不出來至少我想個辦法，把你們那兩塊古厝建地保留下來，還給你們，你要賣就賣農地就好」。
３、後續林君彥便安排陳冠偉與陳雅音兄妹進來，簽了系爭買賣契約，以2300萬的銀行本票作為對價，將十三筆農地設定信託給陳雅音、最高限額抵押權給陳冠偉，買賣契約簽署後，林君彥便將陳冠偉的銀行本票取走，稱是拿去還給高泰山，陳冠偉後續便開始對外兜售十三筆土地，雙方開始本案訴訟前的攻防。
參、證據：提出台新國際商業銀行所開立之面額2,300萬元支票影本、臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人洪慶諼事務所公證書暨不動產買賣契約書影本、附表一所示13筆土地登記謄本暨地籍異動索引、被告陳冠偉的土地所有權狀影本；及板橋文化路郵局1601號存證信函暨收件回執、竹山郵局57號存證信函影本、109年10月29日陳易聰律師與林君彥電話錄音譯文與錄音光碟、臺灣嘉義地方檢察署110年度他字第823號偽造文書案件開庭通知書暨臺灣嘉義地方檢察署檢察官111年度偵字第311號偽造文書案件不起訴處分書影本；及陳美銀地政士聯合事務所信封照片、原告蔡伯壎在臺灣中小企業銀行帳戶之存摺封面及內頁交易明細影本、原告西安路住處外監視錄影器所拍攝的畫面照片等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、若受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、原告主張於簽訂不動產買賣契約書時，代書林君彥與被告陳冠偉共同對其施以詐術；及主張其主觀上有急迫、輕率、無經驗之情等。被告均否認之。
二、本件買賣過程，原告擔心其積欠第三人高泰山2,300萬元及所生的龐大利息，會導致其當時遭設定抵押權之不動產均遭拍賣，又因原告要出賣之土地有多筆有三七五租約，有補償問題，且有部分土地為共有，均為不利賣價之因素，當時原告明確表示只要保住○○鄉○○段000地號土地及其上民北段181建號房子不要出賣，其他不動產均出賣，賣價為當時現有第一順位抵押權之債務2,300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計。整個買賣過程，原告均清楚，原告之配偶許瑞娟亦均清楚並為見證人，甚至整個契約於至民間公證人洪慶諼公證時，公證人均有闡明協議書約定之法律意義及效果並探求當事人真意，此有公證書之記載「(一)公證人探求當事人訂立土地買賣契約之真意，並依公證法第柒拾壹條規定闡明協議書約定之法律意義及效果後，請求人均表示瞭解及承認後附協議書內容與其真意相符，並簽名蓋章。」可證，而此公證書屬公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定，應推定為真正，是以上開「(一)公證人探求當事人訂立土地買賣契約之真意，並依公證法第柒拾壹條規定闡明協議書約定之法律意義及效果後，請求人均表示瞭解及承認後附協議書內容與其真意相符，並簽名蓋章。」之記載，已可認定原告主張簽訂不動產買賣契約書時，遭代書林君彥與被告陳冠偉共同對其施以詐術及主張其主觀上有急迫、輕率、無經驗之情等，均無可採。
三、被告陳冠偉買賣當時所交付2,300萬元台新銀行本行支票，經原告背書後，係由原告債權人高泰山提示兌現(證物一)，此由原證一買賣契約書第三條約定由買方代賣方清償買賣標的上已設定之第一順位抵押權人高泰山之債務即明。原告為何不提被告陳冠偉已代其清償2,300萬之事實，迄今已為其節省數百萬之利息？為何原告不提其嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上民北段181建號房子原先有設定第一順位抵押權共同擔保，現已塗銷抵押權之情？又被告為處理三七五租約問題，花費多少心力及金錢，相關稅捐及費用，也都是被告支付。以上均為原告於買賣當時經其評估後而願意出賣，原告絕未受詐欺，亦無急迫、輕率、無經驗之情等。原告買賣當時為68歲之人，已有相當社會歷練，顯非智慮淺薄之人，雖自稱為中學畢業，然依原告年紀當時中學需考試錄取方可入學(民國57年起才九年義務教育)，其所受教育於同儕中已屬優秀，其雖因考量46萬元之利息，然該利息金額與本金2,300萬元債務相比仍屬小額，亦非處於急迫之情，原告係衡量事情之複雜性(處分之土地有共有、有三七五租約補償等)，無法短時間處理好，才會成立本件買賣，自不容原告日後任意反悔。
四、被告陳雅音為被告陳冠偉胞妹，係因契約約定信託登記而牽扯其中，然揆諸前述，不動產買賣契約經公證有效，原告之訴自無理由。
五、本件被告否認有民法第74條之情形，原告之訴並無理由：
(一)按「法院依民法第七十四條第一項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。原審以上訴人未能舉證證明被上訴人有利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂附件協議之主觀情事，且該協議之內容對上訴人而言，亦非顯失公平，因認上訴人不得請求減輕給付及請求被上訴人補付價金，經核於法洵無違誤。」為最高法院82年度台上字第496號判決意旨所闡明；又「再按法律行為，係乘他人之急迫，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院固得因利害關係人之聲請減輕其給付 (民法第七十四條第一項)，然為此主張者，應就其相對人明知其係在急迫情形下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情，負舉證責任。經查上訴人主張其係在急迫下所為，無非以當時貨物存放美國海關倉庫中，滯倉中將發生鉅額倉租，並進而會被美國海關拍賣，且被上訴人以電話及傳真信函向上訴人表示，如上訴人不同意退貨及返還全部貨款，即將分別向我國國貿局、證管會、商會、駐外單位及美國海關等單位告發上訴人故意偽冒使用紡織品配額證明等情事；上訴人為避免上開情事發生及嗣後面對一段時期之調查，影響上訴人公司股票之上市審查，乃簽立本件和解書云云為據，然上訴人所述均屬其利害權衡之考量，並非被上訴人明知上訴人有何急迫之情事，而趁其急迫時，使其為顯不公平之和解，上訴人執此主張減輕其給付，亦無可採。」復有臺灣高等法院87年度國貿上字第3號民事判決意旨可參。
(二)本件原告因擔心其積欠第三人高泰山2,300萬元及所生龐大利息，會導致其當時遭設定抵押權之不動產均遭拍賣，而經由第三人林君彥介紹被告陳冠偉購買，整個過程，係原告先有出售意願，然後才由林君彥介紹，被告知悉土地之情況（13筆土地中，有三七五租約者有7筆，另外六筆土地，有三筆為共有，持分1/3，另三筆為原告單獨所有，全部土地均為農牧用地），考量有三七五租約的七筆土地要依法補償承租人、共有者有土地分割問題，以上亦均有優先承買權之問題，所以約定買賣價金為當時現有第一順位抵押權之債務2,300萬元及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計買賣。
(三)原告上開出售之動機，及最後願意以當時現有第一順位抵押權之債務2,300萬元及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計出賣，係原告利害權衡之結果，尚非原告有急迫、輕率或無經驗。
(四)原告一再以系爭土地光公告現值就高達5848萬0784元，超過2300萬元價金一倍以上，交易價值顯失公平等云，並無理由。蓋，系爭出售13筆土地中，有三七五租約者有7筆，另外六筆土地，有三筆為共有，持分1/3，另三筆為原告單獨所有，全部土地均為農牧用地，難以出售等情，為原告出賣前所明知，且有三七五租約的七筆土地要依法補償承租人、共有者有土地分割問題，以上亦均有優先承買之問題，賣價在交易市場本就難與單純乾淨之土地相比，原告系爭土地可說是所有不利賣價之因素集結，原告逕以公告現值計算系爭土地價值，並無理由；又被告陳冠偉買價亦非2300萬元，而係〝2300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計〞，此為兩造不動產買賣契約書第二條所明定，原告明知契約約定，竟指稱買賣價款為2300萬元，亦無理由。
(五)綜上，兩造最後以〝2300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計〞成交，其交易價格亦為雙方各自利害權衡的結果，亦無顯失公平之情。
六、本件被告主張類推適用民法第264條同時履行抗辯權：「按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。雙務契約被撤銷，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令另一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，亦係基於同一經撤銷之契約而發生，互有對待給付之關係，自應類推適用民法第二百六十四條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。」為最高法院91年度台上字第1991號民事判決意旨所闡明，本件被告主張類推適用民法第264條同時履行抗辯權，若鈞院認定原告之訴有理由，原告亦應同時返還被告陳冠偉已支付之價金(含2300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例已補償承租方之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計)。
七、本件被告陳冠偉出售之土地及價格等，詳如答辯(四)狀之附表一所示，編號1之民雄鄉秀林段1908地號之買賣契約書、交易成本之資料詳見證物二；編號2之民雄鄉雙援段280、280-2、280-4地號土地之買賣契約書、交易成本之資料詳見證物三；編號3之民雄鄉崙子頂750地號土地之買賣契約書、交易成本之資料詳見證物四；編號4之民雄鄉崙子頂679地號土地之買賣契約書、交易成本之資料詳見證物五；編號5之民雄鄉崙子頂654地號土地之買賣契約書、交易成本之資料詳見證物六。
八、綜上，本件原告之訴並無理由，請判決如答辯聲明所載，至感法恩。
參、證據：提出台新國際商業銀行所開立之面額2,300萬元支票暨原告蔡伯壎背書、訴外人高泰山兌領支票的帳號影本；及被告陳冠偉出售系爭部分土地之土地買賣契約書、收支明細及收費證明、匯款帳戶等資料。
理 由
甲、程序部分按民事訴訟法第255 條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」經查，原告於109年12月31日具狀起訴時，訴之聲明原為：「一、原告就附表一所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權之物權行為，均予撤銷。二、被告陳雅音應將附表一所示不動產，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告二人於109年6月5日就附表1所示不動產所為之最高限額抵押權登記均塗銷。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。四、訴訟費用由被告等負擔」。嗣後，原告於110年2月22日另提出民事變更聲明暨補充理由狀，變更訴之聲明為「一、先位聲明：(一)確認原告就附表1所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權、及與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均無效。(二)被告陳雅音應將附表1所示不動產，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告陳冠偉應將附表1所示不動產，於109年6月5日就附表1所示不動產所為之最高限額抵押權登記均塗銷。(三)被告陳冠偉、陳雅音應將附表2所示不動產於109年12月25日之所有權移轉登記塗銷。(四)原告願供擔保，請准宣告假執行。(五)訴訟費用由被告等負擔。二、備位聲明：(一)原告就附表1所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權、及與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均予撤銷。(二)被告陳雅音應將附表1所示不動產，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告陳冠偉應將附表1所示不動產，於109年6月5日就附表1所示不動產所為之最高限額抵押權登記均塗銷。(三)被告陳冠偉、陳雅音應將附表2所示不動產於109年12月25日之所有權移轉登記塗銷。(四)原告願供擔保，請准宣告假執行。(五)訴訟費用由被告等負擔」。嗣後，被告陳冠偉陸續出售部分系爭土地予第三人，包含秀林段1908號、雙援段
280、280之2、280之4、崙子頂段750、654、679地號土地已移轉予第三人，目前在被告陳冠偉名下之土地，僅剩餘以下六筆土地：雙援段何厝小段第244號、崙子頂段第662號、崙子頂段第670號、崙子頂段第751號、東湖段693號、東湖段697號，分別為原告附表一、附表二的編號4、6、7、10、11、12土地。因前揭已經移轉給第三人的土地，原告難以在本件訴訟既有框架中要求塗銷，並使之原物歸還於原告，因此，原告在本件訴之聲明乃為相應之減縮，而另以111年5月6日民事變更聲明狀，再變更訴之聲明為如事實欄所示之聲明內容。因原告請求之基礎事實同一，僅是擴張或減縮應受判決事項之聲明，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255條第1項第2、3、7 款的規定，故原告變更訴之聲明，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分－本院得心證之理由：
一、經查，原告蔡伯壎與被告陳冠偉於109年5月29日簽署不動產買賣契約書，就附表一所示之13筆土地，在於契約書第二條約定：「土地買賣價款：為買方代賣方清償買賣標的上現有第一順位抵押權之債務新台幣貳仠叁佰萬元整，加計依據耕地三七五租條例需補償承租方所衍生之補償費用，及所按本約所載應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計。」第三條約定：「付款方法：貳仠叁佰萬元整。本約簽訂後，由買方代賣方償買賣標的上已設定之第一順位抵押權人高泰山之债務。賣方同時應備齊印鑑證明、身分證影本及權狀正本交付經辦地政士辦理設定最高限額抵押權新台幣肆仟陸佰萬元整予買方及辦理信託登記予買方指定之第三人，以擔保本契約之履行並授權信託受託人處理買賣標的上之三七五租約之終止、補償及優先承買權等事宜。點交日期：於買方支付貳仟叁佰萬元整代為清償賣方前述債務同時，本案土地視同依現況點交使用權予買方管理使用。過戶日期：賣方應於信託受託人依據耕地三七五減租條例補償本買賣的三七五租約承租方並終止三七五租約完畢後，將無三七五租約之買賣標的併同三七五租約承租方未行使優先承買權之全數買賣標的移轉所有登記予買方，賣方並同意於本買賣標的三七五租約承租方行使優先承買權致買方未能取得所有權時，本買賣標的三七五租約承租方行使優先承買權所支付之價金全數由買方取得」。原告蔡伯壎與被告陳冠偉就上述所簽訂之契約於109年5月29日至公證人洪慶諼事務所公證，並由訴外人即原告之配偶許瑞娟為見證人。上情有原告所提出之109年度嘉院民公諼字00302號公證書為證【本院卷㈠第21-27頁】，並為兩造不爭執之事實。而查，本件兩造主要的爭執事項為：㈠原告簽訂系爭13筆土地之買賣契約，是否因被詐欺而為意思表示？原告得否依據民法第92條規定撤銷本件賣賣契約所為之意思表示？㈡被告有無利用原告之急迫、輕率、無經驗，而將系爭13筆土地為顯失公平之買賣約定並完成所有權移轉登記？原告得否依民法第74條規定，向法院聲請撤銷其買賣行為？
二、原告簽訂系爭13筆土地之買賣契約，並非因被詐欺而為意思表示；原告不得依民法第92條規定撤銷本件賣賣契約所為之意思表示：
(一)按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項固定有明文。惟所謂詐欺，係謂故意以不實之事，令表意人因陷於錯誤而為意思之表示而言。
(二)經查，原告主張於簽訂不動產買賣契約書時，被告陳冠偉對伊施以詐術云云；惟查，被告則否認之。被告辯稱本件買賣過程，係因原告擔心伊積欠訴外人高泰山2,300萬元及所生龐大利息，會導致其當時設定抵押權之不動產均遭受拍賣，又因為原告要出賣之土地，存在多筆有三七五租約之情形，有補償的問題，而且有部分的土地為共有，均為不利賣價之因素。而當時原告明確表示只要保住○○鄉○○段000地號土地及其上民北段181建號房子不要出賣，其他的不動產均出賣，賣價為當時現有第一順位抵押權之債務2,300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計等語。
(三)次查，原告陳稱伊從未收到2,300萬元的款項云云。惟查，原告自承於108年7月至109年3月間，因受詐騙集團數名成員欺詐，連續購買大量靈骨塔位、生前契約及會員卡，而積欠大量的債務；原告並陳稱因先前遭歹徒詐騙，向另一名金主高泰山氏借款2,300萬元，並約定利息一個月約為46萬元。
而查，本件並無證據可資證明訴外人高泰山有對原告為詐欺行為之事實，也沒有證據顯示被告陳冠偉與訴外人高泰山之間有何詐欺行為之意思聯絡與行為分擔，難認定被告陳冠偉有對原告為詐欺行為之事實存在。又查，被告陳冠偉在買賣當時有交付一紙2,300萬元由台新銀行嘉義分行開立的銀行支票，經原告蔡伯壎本人背書以後交給原告的債權人高泰山提示兌現。上情有被告提出之證物一台新銀行嘉義分行支票並有由原告蔡伯壎本人背書及訴外人高泰山提示支票兌現之領款背書影本可憑【詳本院卷㈠第91頁】。因此，本件堪認原告已經有收到2,300萬元的款項。是原告辯稱伊從未收到2,300萬元的款項云云，顯然與事實不符，自無可採信。
(四)再查，本件系爭13筆土地的買賣價金，依照契約書第二條的約定，除現有第一順位抵押權之債務2,300萬元之外，加計依耕地三七五減租條例必須補償承租方所衍生之補償費用。而查，依耕地三七五減租條例必須補償承租方之補償費用，是由出租人補償給承租人。而出租人將耕地出賣時，依耕地三七五減租條例第15條及同條例第25條的規定，承租人僅有優先承受權及繼續承租權，尚無補償費用之問題。補償費用的部分，是在經依法編定或變更為非耕地使用時或是出租人收回耕地時，始會有依耕地三七五減租條例第17條或同條例第19條的規定，補償終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。而查，本件附表一系爭13筆土地，其中有7筆即民雄鄉秀林段1908地號(權利範圍1/3)及民雄鄉崙子頂段654、679、662、670、750、751地號(權利範圍：
全部)的土地，有三七五租約存在。如果本案的買方即被告陳冠偉將來要收回耕地時，則必須補償給承租人當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。而查，以附表一所計算之上述7筆土地之公告現值合計共28,346,895元（註：元以下不計入，下同），如果必須補償給承租人三分之一即9,448,965元。此部分，是將來收回耕地時須補償給承租人之補償費用，依契約書第二條約定加入計算後，本件附表一系爭13筆土地之總價金，合計應為32,448,965元。
(五)復查，附表一13筆土地之公告現值合計總共58,480,784元，此有土地登記謄本載明各筆土地的公告現值可資計算，原告無從諉稱不知。而且，原告也清楚買賣契約之內容，原告之配偶許瑞娟並為見證人，甚至整個契約至民間公證人洪慶諼公證時，公證人也有闡明協議書約定之法律意義及效果並探求當事人真意，此有公證書之記載「公證人探求當事人訂立土地買賣契約之真意，並依公證法第柒拾壹條規定闡明協議書約定之法律意義及效果後，請求人均表示瞭解及承認後附協議書內容與其真意相符，並簽名蓋章。」可稽【本院卷㈠第21頁】。而此公證書屬於公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定，應推定為真正。是以，原告主張於簽訂不動產買賣契約書時，係遭被告陳冠偉對伊施以詐術，並無可採。而且，被告陳冠偉亦無故意向原告示以不實之事，致令原告陷於錯誤而為意思之表示。因此，原告簽訂系爭13筆土地之買賣契約時，並非因遭受被告的詐欺而為意思表示，故本件原告不得援引民法第92條規定撤銷上揭賣賣契約所為之意思表示。
(六)綜上，原告先位聲明援引民法第92條的規定，請求本院判決確認原告就附表一所示不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及與被告陳雅音間移轉所有權、及與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均為無效，核屬無理由，不應准許，應予駁回之。而原告據此另援引民法第767條之規定，請求被告塗銷附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產於109年6月5日之所有權移轉登記、最高限額抵押權登記及於109年12月25日之所有權移轉登記，並返還予原告，即亦屬無理由，應併予駁回。
三、被告利用原告之急迫，而將系爭13筆土地為顯失公平之買賣約定並完成所有權移轉登記，原告得依據民法第74條規定向法院聲請撤銷其買賣行為；並得另引據民法第767條規定，請求排除妨害其所有權及返還土地：
(一)原告主張：本件原告主張伊於109年5月29日與被告成立系爭不動產買賣契約，在此之前即因遭訴外人陳奇龍以投資靈骨塔塔位、生前契約、會員證等為由實施詐術，積欠訴外人高泰山高額欠款2,300萬元，每月需繳納利息2分即46萬元。即原告在於簽訂兩造系爭土地買賣契約前，已陷於無力清償2,300萬元鉅額欠款、即將受強制執行之困境，足見當時原告對於出售本件系爭土地已無選擇餘地，本件的確構成「急迫」狀態之要件。又依證人林君彥之證詞，被告陳冠偉於買賣契約成立前，早已知悉原告上述之急迫情形，亦即被告對於原告於買賣契約當下陷於別無選擇、只有出賣系爭土地才能償債之急迫情狀，明知並選擇利用原告此一狀態從中套利，上情足認已該當民法第74條規定「急迫」之要件。原告主觀上確有急迫、輕率、無經驗之情。原告現年68歲，僅中學畢業，一生居住於偏鄉，資訊並不發達，且退休前30餘載皆僅擔任最底層之雇員，並無買賣過土地或商業交易，更無投資經驗。而系爭買賣契約以設定信託及最高限額抵押權為對價，內容牽涉代位清償借款及三七五租約的處理，乃非常複雜的非典型契約，遠遠超過原告生活經驗所能想像。被告二人利用原告當時面臨46萬元之鉅額利息壓力之急迫狀態，以僅僅2300萬元之金額，換取超過58,480,784元價值之13筆土地(附表1)，而且不僅將土地無條件信託予被告陳雅音，甚至還設定高達46,000,000元之最高限額抵押權給陳冠偉(原證2)，原告不僅失去系爭土地之使用利益、處分權限，同時也失去利用此土地之價值借款周轉金錢的可能，被告已屬暴利行為。被告顯然是利用原告主觀上急迫、輕率、無經驗之情狀，加諸原告顯不公平的契約條件。而本件交易對價，客觀上確有顯失公平。系爭13筆土地(含共有土地之持分) ，單以公告現值來看高達58,480,784元，遠在契約記載之2300萬元逾倍以上。可見交易條件上確有顯失公平，更何況土地實際價值通常高於公告現值甚多，可見原告確係以異於常情之低價取得十三筆土地之所有權，交易條件顯失公平。另依照目前的資料，陳冠偉至今已陸續出售了十三筆土地中的七筆土地，已出售總價高達31,823,610元，遠超過其當初出資的2300萬元。
又原告考慮到訴訟成本及舉證不易，原告就被告已出售給第三人的土地不願再擴大提告範圍、追加其買受人，但就目前尚未出售的剩下6筆土地，懇請鈞院衡量本案確實構成民法第74條，撤銷其買賣契約，並諭知被告返還予原告。
(二)被告抗辯：被告則抗辯本件原告因擔心其積欠第三人高泰山2300萬元及所生龐大利息，會導致其當時遭設定抵押權之不動產均遭拍賣，係原告先有出售意願，然後才由林君彥介紹被告陳冠偉購買。本件系爭13筆土地中，其中7筆有三七五租約，有3筆為持分1/3之共有土地，另3筆為原告單獨所有，全部土地均為農牧用地。被告知悉土地之情況，考量有三七五租約的七筆土地要依法補償承租人、共有者有土地分割問題，以上亦均有優先承買之問題，所以約定買賣價為當時現有第一順位抵押權之債務2300萬元及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計買賣。原告上開出售之動機，及最後願意以當時現有第一順位抵押權之債務2300萬元整及加計依耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計出賣，係原告利害權衡之結果，尚非原告有急迫、輕率或無經驗。原告明知系爭13筆土地之情況，有三七五租約的七筆土地要依法補償承租人、共有者有土地分割問題，以上亦均有優先承買之問題，賣價在交易市場本就難與單純乾淨之土地相比，原告逕以公告現值計算系爭土地價值，並無理由。被告陳冠偉買價並非2300萬元，而係「2300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例須補償承租方所衍生之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計」，此為兩造不動產買賣契約書第二條所明定。原告所稱買賣價款為2300萬元，亦無理由。上述契約之交易價格為雙方各自利害權衡的結果，亦無顯失公平之情。
(三)本院之判斷：
１、按民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」上述規定所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境。所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所稱無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。該條規定乃因法律行為之作成，應本諸當事人健全之自主意思。表意人若處於急迫之情勢，將陷於意志薄弱之窘境；缺乏經驗、判斷力，則無法衡量己身之利害關係，於此情形所為意思表示，難期健全無瑕疵，亦非真實之意願。倘利用表意人有此情事，而以法律行為使其為顯不等價之財產上給付約定，依當時情形顯失公平者，即無異趁人之危以獲取暴利，於善良風俗及誠信原則自有違背。為保護表意人免受剝削，故予其聲請法院撤銷或減輕給付義務之權利，以期事理之平。此項聲請權於一切雙務契約皆有適用。
２、經查，本件兩造是於109年5月29日成立不動產買賣契約，而原告是於109年12月31日提起本件訴訟，尚未逾民法第74條所規定之於法律行為後一年內為聲請之期間。
３、次查，附表一13筆土地之公告現值合計總共58,480,784元，此有土地登記謄本載明各筆土地的公告現值可資計算。而查本件兩造所約定之買賣價金，依契約書第二條約定，為現有第一順位抵押權之債務2,300萬元，加計依耕地三七五減租條例必須補償承租方所衍生之補償費用。又查，上述土地依耕地三七五減租條例必須補償承租方所衍生之補償費用合計總共約9,448,965元。因此，本件附表一系爭13筆土地之總價金，合計僅為32,448,965元。而此數額，與土地公告現值合計58,480,784元，價差高達26,031,819元。且一般而言，土地的市場交易價格大多是會高於土地公告現值數成或數倍以上，被告陳冠偉僅以不足土地公告現值的百分之五十六的價格，購買本件附表一系爭13筆土地，此價格在客觀上而言，顯然對於原告確實有失公平。
４、再查，原告蔡伯壎與被告陳冠偉成立不動產買賣契約之前，原告因投資靈骨塔塔位、生前契約、會員證等而積欠訴外人高泰山2,300萬元，每月必須繳納高額的利息。被告陳冠偉也知道本件買賣過程，原告擔心積欠第三人高泰山2,300萬元及所生龐大利息，會導致其當時設定抵押權之不動產均遭拍賣，而且知道原告渴望能夠保住○○鄉○○段000地號的土地及其上民北段181建號的房子，不要遭受到拍賣。被告陳冠偉明知原告蔡伯壎於簽訂系爭土地買賣契約前，已陷於無資力可清償2,300萬元鉅額欠款、可能即將要受強制執行之困境，原告對於出售系爭土地已無選擇餘地之急迫狀態下，而趁此機會以不足土地公告現值的百分之五十六價格來購買附表一系爭13筆土地，顯然是謀取暴利。被告此行為，因係乘原告之急迫而將系爭13筆土地為顯失公平之買賣約定並完成所有權移轉登記，故原告得在於一年內依民法第74條規定，向法院聲請撤銷其買賣行為；並得依據民法第767條第1項的規定，請求排除妨害其所有權及請求返還土地。
５、另查，被告主張類推適用民法第264條的同時履行抗辯權，被告辯稱如果法院認定原告之訴有理由，原告亦應同時返還被告陳冠偉已經支付之價金(含2300萬元整及加計依據耕地三七五減租條例已補償承租方之補償費，暨應由賣方支付並由買方代墊之稅、費合計)。而按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此於民法第264條第1項前段定有明文。又雙務契約被撤銷，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令另一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，係基於同一個經撤銷之契約而發生，互有對待給付之關係存在，故自應類推適用民法第264條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。最高法院著有91年度台上字第1991號民事裁判可資參照。而查，本件原告請求：㈠被告陳雅音應將附表一其中編號4、6、7、10、
11、12所示土地，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記；及被告陳冠偉應將附表一其中編號4、6、7、10、1
1、12所示土地，於109年6月5日就附表一所示土地所為之最高限額抵押權登記，均予以塗銷。㈡被告陳冠偉、陳雅音應將附表二編號4、6、7、10、11、12所示土地於109年12月25日之所有權移轉登記塗銷，並返還予原告(即回復登記為原告所有)。而查，上述六筆土地，公告現值合計總共為15,872,202元；此六筆土地，被告方面未支出依照耕地三七五減租條例應補償承租人之補償費用。因此，原告方面應依買方即被告陳冠偉之前給付的價金與系爭13筆土地公告現值總金額之比例，提出6,242,403元之同時對待給付金額給與被告陳冠偉【計算式：(23,000,000元00000000元)15,872,202元＝6,242,403元】，始得向被告陳冠偉、陳雅音請求塗銷附表一或附表二編號4、6、7、10、11、12所示土地於109年6月5日之所有權移轉登記、最高限額抵押權登記及於109年12月25日之所有權移轉登記，並返還給予原告(即回復登記為原告所有)。
四、綜據上述，原告先位之訴援引民法第92條的規定，請求判決確認原告就附表一所示之不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為；及與被告陳雅音間移轉所有權暨與被告陳冠偉間設定最高限額抵押權之物權行為，均為無效，屬無理由，不應准許，應予駁回之；原告據此援引民法第767條規定，請求被告塗銷附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產於109年6月5日之所有權移轉登記、最高限額抵押權登記及附表二編號4、6、7、10、11、12所示之不動產於109年12月25日之所有權移轉登記，並返還予原告，即亦屬無理由，應併予駁回。惟查，原告備位之訴依民法第74條的規定，聲請法院撤銷原告就附表一所示之不動產，與被告陳冠偉間買賣契約之債權行為及設定最高限額抵押權之物權行為，及請求撤銷與被告陳雅音間移轉所有權(信託登記)之物權行為；並依民法第767條的規定，請求被告陳雅音應將附表一編號4、
6、7、10、11、12所示之不動產，於109年6月5日以信託為原因之所有權移轉登記，及被告陳冠偉應將附表一編號4、6、7、10、11、12所示不動產，於109年6月5日就附表一所示不動產所為之最高限額抵押權登記，均予以塗銷；暨請求被告陳冠偉、陳雅音應將附表二編號4、6、7、10、11、12所示之不動產，於109年12月25日之所有權移轉登記，予以塗銷，並返還予原告(即回復登記為原告所有)，於法有據，屬有理由，應予准許；但原告應該提出6,242,403元之同時對待給付金額給與被告陳冠偉，始得向被告陳冠偉、陳雅音請求塗銷附表一編號4、6、7、10、11、12所示土地於109年6月5日之所有權移轉登記、最高限額抵押權登記及附表二編號4、6、7、10、11、12所示土地於109年12月25日之所有權移轉登記，並返還給予原告（即回復登記為原告所有），爰諭知如主文第二項所示。
五、至於原告陳明願供擔保，請准宣告假執行的部分，因強制執行法第130條第1項規定：「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。」則法條既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如准許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合。因此，法院命被告偕同原告辦理不動產移轉登記、命被告塗銷抵押權登記或塗銷所有權移轉登記之判決，須自判決確定之時，方視為已為意思表示，不應提前宣告假執行。因此，原告就上述勝訴的部分，聲請宣告假執行，不應准許，應予駁回之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
民事第二庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
書記官 洪毅麟附表一：
編號 土地地號 信託所有權人 抵押權人 原告之所有權持分比例 土地面積(㎡) 每平方公尺公告現值(新台幣/元) 持分土地公告(新台幣)/元 1 雙援段280地號 陳雅音 陳冠偉 1/3 54,101 800 14,426,933.33 2 雙援段280-2地號 陳雅音 陳冠偉 1/3 25,147 850 7,124,983.33 3 雙援段280-4地號 陳雅音 陳冠偉 1/3 14,689 881 4,313,669.67 4 雙援段何厝小段244地號 陳雅音 陳冠偉 1 1,005 1,500 1,507,500 5 崙子頂段654地號 陳雅音 陳冠偉 1 3,888 1,100 4,276,800 6 崙子頂段662地號 陳雅音 陳冠偉 1 3,218 1,100 3,539,800 7 崙子頂段670地號 陳雅音 陳冠偉 1 4,931 1,100 5,424,100 8 崙子頂段679地號 陳雅音 陳冠偉 1 2,466 1,100 2,712,600 9 崙子頂段750地號 陳雅音 陳冠偉 1 3,000 1,100 3,300,000 10 崙子頂段751地號 陳雅音 陳冠偉 1 2,400 1,100 2,640,000 11 東湖段693地號 陳雅音 陳冠偉 1 603.56 1,100 663,916 12 東湖段697地號 陳雅音 陳冠偉 1 1,906.26 1,100 2,096,886 13 秀林段1908地號 陳雅音 陳冠偉 1/3 20,795.69 931 6,453,595.8 合計 58,480,784.13附表二：13筆土地目前登記狀態列表（110.1.6）編號 土地地號 所有權人 抵押權人 1 雙援段280地號 陳冠偉 陳冠偉 2 雙援段280-2地號 陳冠偉 陳冠偉 3 雙援段280-4地號 陳冠偉 陳冠偉 4 雙援段何厝小段244地號 陳冠偉 陳冠偉 5 崙子頂段654地號 陳冠偉 陳冠偉 6 崙子頂段662地號 陳冠偉 陳冠偉 7 崙子頂段670地號 陳冠偉 陳冠偉 8 崙子頂段679地號 陳冠偉 陳冠偉 9 崙子頂段750地號 陳冠偉 陳冠偉 10 崙子頂段751地號 陳冠偉 陳冠偉 11 東湖段693地號 陳冠偉 陳冠偉 12 東湖段697地號 陳冠偉 陳冠偉 13 秀林段1908地號 陳雅音(信託) 陳冠偉 資料來源：原證4土地登記謄本附表三：被告陳冠偉出售之土地及價格編號 土地地號 持分面積(㎡) 售價(元) 交易成本(元) 實收金額(元) 1 秀林段1908地號 6931.9 12,589,000 1,125,246 11,463,891 2 雙援段280地號 雙援段280-2地號 雙援段280-4地號 18033.67 8382.33 4896.33 12,000,000 683,923 11,316,138 3 崙子頂段750地號 3000 1,089,000 10,053 1,078,947 4 崙子頂段679地號 2466 315,810 27,662 288,148 5 崙子頂段654地號 3888 3,500,000 163,600 3,336,425