臺灣嘉義地方法院民事判決111年度簡上字第31號上 訴 人 張炎昇訴訟代理人 張蔡來勤
伍成琴被上訴人 凃張瑞玉訴訟代理人 呂維凱律師複代理人 陳怡君律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年2月24日本院110年度嘉簡字第578號第一審判決提起上訴，本院於111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭
土地），遭鄰地即同段1122地號土地（下稱1122地號土地）所有權人即上訴人所有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）占用，占用情形即如嘉義縣水上地政事務所民國110年12月17日（複丈日期為110年11月8日）土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B部分面積
10.16平方公尺之建物、編號C部分面積42.89平方公尺之建物（下稱系爭地上物），上訴人無任何合法占有之權源，自屬無權占有，業經被上訴人請求及催告，惟未獲置理，爰依民法第767條規定，請求被上訴人應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將土地騰空返還予被上訴人。
㈡對於上訴人所提出上訴人及兩造父親張風濤之帳戶存摺影本
，否認形式真正，看不出是上訴人所稱之租金。訴外人廖聰耿雖具狀表示有支付租金給上訴人，但無法證明系爭建物之起造人為何人，亦無法證明廖聰耿與張風濤間有租賃關係存在，縱然曾有租賃關係，亦因廖聰耿將系爭建物出售予上訴人而消滅。就證人楊志慶證述部分，其不清楚系爭土地與系爭建物間之經過，無法證明系爭建物之起造人，且僅係受託代為匯款新臺幣（下同）5,500元2次，與上訴人所述租賃關係已存在幾十年顯有差異，亦無法證明租賃關係存在。至於上訴人提出之之張風濤戶籍謄本，至多僅能證明張風濤曾設籍該處，而設籍之原因多端，學籍因素、稅務因素、戶籍整編、該屋之租賃及使用借貸均有可能，絕少聽聞基地租賃之出租人將戶籍設於由承租人興建之房屋者，因此單純設籍之事實並無法證明系爭建物之起造人，亦無法證明張風濤與起造人間有何基地租賃關係存在。又縱然張風濤曾與系爭建物之起造人間存有基地租賃契約（僅假設語），依據行政院頒布之固定資產耐用年數表，系爭建物為鐵皮屋建築，其耐用年數僅15至20年，系爭建物興建迄今已45年，遠遠超過其耐用年限，應係未經張風濤同意下有修繕、增建始能使用迄今，應認該基地租賃契約之訂約目的年限已達，被上訴人自得依土地法第103條第1款規定收回其所占用之土地，請求上訴人拆除其無權占用之部分。
㈢並聲明：
⒈上訴駁回。
⒉上訴費用由上訴人負擔（原審判令上訴人應將坐落系爭土
地上之系爭地上物拆除，並將土地騰空返還予被上訴人；並得假執行。但上訴人如以238,725元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人不服提起上訴）。
二、上訴人則以：㈠於66年間，訴外人廖姓人士（下稱廖姓屋主）向兩造父親張
風濤承租土地，並經張風濤同意興建系爭建物，且有支付地租。之後，廖姓屋主搬去桃園，就委由訴外人楊志慶以支付現金方式交付租金給張風濤，租金為每年5,500元，於105年間改以匯款方式匯款至張風濤之中埔鄉農會帳戶，張風濤於105年12月22日過世後，106年之租金就改匯款至上訴人之農會帳戶。系爭土地、1122地號土地與同段1119、1120、1121地號土地原本屬同一筆土地，所有權人為張風濤，迨至103年6月間分割為5筆土地，系爭土地於103年11月間過戶給被上訴人並辦理移轉登記，1122地號土地則於108年11月間由上訴人取得完整之所有權，上訴人便向廖姓屋主之後代以60,000元購買系爭建物，當時並沒有進行測量。系爭建物興建迄今45年有餘，被上訴人取得系爭土地所有權時，並沒有立即要求廖姓屋主拆屋還地，也沒有提出任何異議，直至110年2月間，被上訴人申請測量始知悉系爭建物其中之系爭地上物有占用系爭土地之情形，進而得知上訴人取得系爭建物所有權，才提起本件拆屋還地訴訟。上訴人希望支付被上訴人合理之償金，以保持系爭建物之完整性。
㈡並聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒊第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項著有規定。前開所稱無權占有，係指無占有之正當權源而仍占有該物之謂；至占有人之占有具本權者，無論係基於債權如買賣、租賃、使用借貸或基於物權如地上權、留置權等而占有者，均屬有權占有，而非無權占有。次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號裁判要旨參照）。
㈡系爭土地為被上訴人所有，系爭建物其中如附圖所示之系爭
地上物為上訴人所有之事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、原審110年11月18日勘驗筆錄、現場照片及附圖附於原審卷可憑（見原審卷第61、63、77、113、114、11
5、119、121頁），堪信為真實。又兩造之父親張風濤原所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○00地號土地，而後張風濤於103年又將該筆251-24地號土地分割為5筆地號即中埔鄉隆恩段1119至1123地號土地，其中1123地號土地即系爭土地於103年11月28日贈與登記給被上訴人，鄰地1122地號土地因張風濤之繼承人經遺產分割判決並經共有人贈與應有部分，於108年11月25日登記為上訴人所有之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、異動索引、臺灣高等法院臺南分院（下稱台南高分院）107年度家上字第66號民事判決附卷可稽（見原審卷第75至85頁、本院卷第102至119頁），復經本院調閱另案本院107年度家繼訴字第6號分割遺產事件民事歷審卷查明，亦堪信為真實。再者，系爭建物於66年1期起課房屋稅，原稅納義務人為廖永吉、廖永田，於106年6月13日因繼承，稅納義務人由廖永吉、廖永田改為廖聰耿、廖聰諺，而後於110年2月8日因買賣，稅納義務人由廖聰耿、廖聰諺改為上訴人等情，此亦有嘉義縣財政稅務局111年1月4日嘉縣財稅房字第1100132327號函及所附納稅義務人資料附表、房屋平面圖、房屋稅課稅明細表等件在卷足憑（見原審卷第141至147頁），亦堪信為真實。
㈢上訴人主張：於66年間，廖姓屋主向兩造父親張風濤承租土地，並經張風濤同意興建系爭建物，且有支付地租，張風濤於105年12月22日過世後，106年之租金就改匯款至上訴人之農會帳戶等語，並提出楊志慶於105年10月31日存現金5,500元入張風濤中埔鄉農會00000000000000號帳戶之存摺交易明細、楊志慶於106年12月4日存現金5,500元入上訴人中埔鄉農會00000000000000號帳戶之存摺交易明細、廖聰耿於108年12月23日匯款5,500元入上訴人中埔鄉農會00000000000000號帳戶之存摺交易明細為證（見本院卷第13、63、65頁）為證，然為被上訴人所否認。經查，證人楊志慶證稱：我舅媽廖柯鶴（音同），他先生是廖錦松，廖柯鶴去綁地來蓋房子，所以要給錢。廖柯鶴去桃園後要我幫忙付錢，廖柯鶴有回來時就拿錢給我，要我幫他匯款給張風濤，這樣比較有憑據，我是去農會匯款的，於105年10月31日、106年12月4日有幫廖柯鶴各匯款5,500元後，我兒子叫我不要幫人家處理這種事情，之後他們如何付款我就不曉得了。廖柯鶴每年都要付5,500元地租，我沒有拿過現金，我都是到農會匯款。我匯款給誰我忘記了，又沒給我收據，是廖柯鶴跟我說是地租，每年5,500元，廖柯鶴綁地很久了，我當時還是小孩子，沒有在場，不知道廖柯鶴當初綁地經過等語（見本院卷第87至89頁），證人楊志慶所述與楊志慶於105年10月31日存現金5,500元入張風濤中埔鄉農會00000000000000號帳戶之存摺交易明細、楊志慶於106年12月4日存現金5,500元入上訴人中埔鄉農會00000000000000號帳戶之存摺交易明細大致相符（見本院卷第63、65頁）。而廖聰耿因繼承曾為系爭建物之納稅義務人之一，且將系爭建物出賣給上訴人，已如上述，其於出售系爭建物給上訴人前匯款給上訴人必有某種法律關係存在，且其曾具狀稱：其因爺爺、父親離世，得繼承地上建築物，所以續承租土地等語（見本院卷第73頁）。本院審酌上情及證人楊志慶與兩造應無恩怨，無偏袒任一方之必要，且具結保證其證言之真正，堪信其證稱廖姓屋主已多年向張風濤租地建屋，並有交付租金為可採。足徵上訴人主張：廖聰耿之被繼承人即廖姓屋主於66年間與兩造之被繼承人張風濤所有之枋樹脚段251之24地號土地成立租賃關係，並有交付租金等語，為可採。
㈣復按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，復為民法第426條之1所明定。經查，兩造之父親張風濤原所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○00地號土地，而後張風濤於103年又將該筆251-24地號土地分割為5筆地號即中埔鄉隆恩段1119至1123地號土地，其中1123地號土地即系爭土地於103年11月28日贈與登記給被上訴人，鄰地1122地號土地因張風濤之繼承人經遺產分割判決並經共有人贈與應有部分，於108年11月25日登記為上訴人所有，且廖聰耿之被繼承人即廖姓屋主於66年間與兩造之被繼承人張風濤所有之枋樹脚段251之24地號土地成立租賃關係，均已如上述，則張風濤將出租土地251-24地號土地分割出系爭土地，並將系爭土地於103年11月28日贈與登記給被上訴人，導致系爭建物其中之系爭地上物占用系爭土地，則廖姓屋主就系爭土地之租地建屋關係對於被上訴人仍繼續存在，此部分出租人已由張風濤變更為被上訴人。再者，系爭建物（含系爭地上物）之事實上處分權已由廖姓屋主之繼承人轉讓與上訴人，亦已如上述，則系爭建物其中之系爭地上物就系爭土地之承租人已由廖姓屋主（含其繼承人）變更為上訴人。準此，系爭地上物與系爭土地之租地建屋關係其出租人為被上訴人，承租人為上訴人，則被上訴人主張：上訴人就系爭土地並無租賃關係云云，並無可採。
㈤被上訴人主張：縱令張風濤曾與系爭建物之起造人間存有基
地租賃契約，依據行政院頒布之固定資產耐用年數表，系爭建物為鐵皮屋建築，其耐用年數僅15至20年，系爭建物興建迄今已45年，遠遠超過其耐用年限，應係未經張風濤同意下有修繕、增建始能使用迄今，應認該基地租賃契約之訂約目的年限已達，被上訴人自得依土地法第103條第1款規定收回其所占用之土地，請求上訴人拆除系爭地上物云云。惟按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回。⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。⒌承租人違反租賃契約時，土地法第103條定有明文。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之。系爭建物（含系爭地上物），於66年已存在，於其時與地主間已成立租地建屋關係。依系爭建物之照片（見原審卷第61、63）觀之，系爭建物（含系爭地上物）尚能遮風避雨，難認已達不堪使用之程度。況本件被上訴人於110年7月21日起訴時，被上訴人有列系爭建物（含系爭地上物）之現使用人林榮華為被告請求拆屋還地，林榮華於原審陳稱：其係經上訴人同意使用系爭建物（含系爭地上物）等語（見原審卷第113、114頁，按被上訴人嗣撤回對林榮華之訴訟），系爭建物（含系爭地上物）既可供人通常使用，顯難認已達不堪使用之程度，被上訴人空言主張：縱令有租地建屋關係，該基地租賃契約之訂約目的年限已達，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回其所占用之土地，請求上訴人拆除系爭地上物云云，並無可採。
四、綜上所述，上訴人基於租賃關係占用系爭土地，並非無權占有。從而，被上訴人依民法第767條所規定之物上請求權，請求上訴人應將系爭地上物拆除，並將土地騰空返還予被上訴人，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回。原審判令上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將土地騰空返還予被上訴人，並依職權宣告假執行及被上訴人預供相當擔保，得免為假執行，尚有未洽。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
民事第一庭審判長法 官 林望民
法 官 吳芙蓉法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
書記官 官佳慧