臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第158號原告即反訴被告 簡銘慶訴 訟 代 理 人 蔡爵陽律師反 訴 被 告 蔡雅鈴被告即反訴原告 方心正訴 訟 代 理 人 李政昌律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
1、被告方心正應將門牌號碼嘉義縣○○村○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。
2、被告應自民國111年3月25日起，至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同）14,500元。
3、本訴訴訟費用由被告方心正負擔。
4、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以30萬元供擔保後，得假執行。但被告以89萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
5、反訴原告之訴駁回。
6、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴(民事訴訟法第259條)；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，(同法第260條第1、2項)。經核被告方心正與反訴被告蔡雅鈴間就嘉義縣○○村○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）是否有成立借名登記？兩造間就系爭房屋，是否有流抵之約定？蔡雅鈴將系爭房屋移轉予原告，是否有效？存有爭執，是反訴標的與本訴標的其攻擊、防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連；故本件反訴依民事訴訟法第259、260條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
(一)原告起訴主張：
1、被告方心正於民國95年1月4日購買系爭房屋，被告經營靖富建設股份有限公司（下稱靖富公司），因經營不善於96年間向原告之外婆余林梅借款1,200萬元，提供系爭房屋及台南建築房屋完成後為抵押，因上開借款為原告聯繋及協助處理，被告於96年12月間以原告名義登記為系爭房屋抵押權人，並於97年2月間登記為被告於台南建築完成房屋之抵押權人，但被告於97年5月間仍未清償全數借款，尚欠約500至600萬未還。余林梅年事已高，向被告說明將余林梅借款債權讓與原告，日後應向原告清償。然被告於97年間因積欠其他債務人債務未清償而遭查封，被告向蔡雅鈴借款後，塗銷查封，並於99年2月25日將系爭房屋移轉所有權予蔡雅鈴，擔保借款債權。
2、100年8月間，被告向原告表示，因需向其他銀行借款，請原告協助配合塗銷抵押權，並同意會再完成設定抵押權擔保，原告才交付證件及印章予被告，被告遂先塗銷原告抵押權登記後，借得款項，再將原告於100年8月4日完成抵押權人登記。
3、原告於107年間始知被告也積欠蔡雅鈴約300萬元多年未清償；原告及蔡雅鈴在107年8月間與被告在系爭房屋處協商，一年後若仍未清償債務，願將系爭房屋抵償債務。至110年間，被告仍未清償借款，且住居於系爭房屋，原告始與蔡雅鈴商議，將對被告之債權及系爭房屋所有權於110年6月25日移轉原告，向被告行使權利，因蔡雅鈴於辦理所有權登記時，找不到系爭不動產所有權狀正本，才在110年7月向地政機關聲請補發；被告知悉上情並邀集蔡雅鈴及原告於110年8月18日商議債務清償，因被告積欠蔡雅鈴約300萬元未清償，積欠簡明慶約650萬元未清償，系爭房屋市價扣除中埔鄉農會借款後，幾無殘值，被告再三保證，會於二個月（即10月31日）前全數清償，如未清償，即搬離系爭房屋，系爭房屋任由原告及蔡雅鈴自行處分；該日晚間，被告之子方冠中也開始積極與原告LINE說明及討論辦理貸款清償等事宜，但被告迄至10月31日均未依約清償且直至12月31日均未遷離系爭房屋。
4、原告依與被告在107年8月間之約定，依民法第878條規定，由蔡雅鈴將系爭房屋移轉所有權予原告抵償債務，確屬合法有效，蔡雅鈴於110年7月30日依上開約定，將系爭房屋所有權移轉登記原告，蔡雅鈴及原告間均無故意為不符真意之意思表示；原告並非依民法第873條之1成立流抵契約，被告混淆民法第878條及第873條之1規定，容有誤會。
5、被告未經原告同意占有使用系爭房屋，可獲得相當於租金之利益，且將系爭房屋作為公司經營泉河建設開發有限公司，享受商業上之特殊利益，致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，且不受土地法第97條規定之限制；參考鄰近系爭房屋之全棟房屋出租之市場合理租金為每月29,000元，因系爭房屋屋齡近25年，以上開租金半數，即每月14,500元認作被告可能獲得相當於租金之利益，應屬公允。
6、訴之聲明：⑴被告應將門牌號碼嘉義縣○○村○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告。
⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告14,500元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被告則以：
1、系爭房屋為方心正所有，而借名登記於蔡雅鈴名下。詎料，原告為侵害被告對系爭房屋之占有及所有權，竟向蔡雅鈴提議，可以假買賣方式，先將系爭房屋過戶到原告名下，待過戶完成後，再由原告出面逼迫被告搬家，事成後則由原告支付酬勞分錢給蔡雅鈴。簡、蔡二人乃先於110年6月25日通謀虛偽簽立系爭房屋之買賣契約，於110年7月30日登記予原告。
2、蔡雅鈴先於108年9月間，以謊報系爭房屋所有權狀遺失之方式，取得新的所有權狀；於110年7月間，又出具切結書謊稱系爭房屋坐落之水上鄉外溪洲溪洲小段65-44號土地之所有權狀遺失，向嘉義縣水上地政事務所申請補發，因被告於110年7月16日向地政事務所提出異議，後經嘉義縣水上地政事務所駁回蔡雅鈴之聲請。此外，原告因無法取得土地所有權狀致無法順利完成過戶手續，竟明知與蔡雅鈴之間並無債權債務關係，卻製造假債權，欲利用強制執行程序以達到取得系爭土地之目的，由原告持蔡雅鈴擔任發票人簽發面額200萬元之本票具狀向臺灣臺南地方法院民事庭聲請本票裁定，而取得強制執行名義，亦有該院110年度司票字第2590號民事裁定可證。
3、否認尚欠原告約650萬元未還，系爭債務為1,200萬元，復兩造並未約定利息，而依靖富公司出售新營工地房屋之還款紀錄觀之，靖富公司已匯款90萬元、138萬元、40萬元、10萬元、60萬元、150萬元、40萬元、130萬元及支票27萬元、90萬元，合計共775萬元予簡銘慶，故在未加計靖富公司以現金歸還之兩造有爭議之240萬元部分，靖富公司充其量，僅欠原告425萬元，而非原告所稱650萬元。
4、蔡雅鈴將系爭房屋過戶予簡銘慶之原因並非基於蔡雅鈴、原告及被告於107年有8月間之抵償約定而來，而係因原告先向蔡雅鈴表示蔡雅鈴是500萬元債務人，致蔡雅鈴在擔憂害怕自己成為欠款債務人的情形之下，繼而慫恿蔡雅鈴將本件不動產辦理過戶予原告。由此觀之，兩造間並無107年8月間有抵償的約定存在。
5、被告並未向原告保證會在二個月即110年10月31日前全數清償，如未清償，即搬離系爭房屋，系爭房屋任由原告及蔡雅鈴自行處分乙情，否則系爭房屋既於110年7月30日已過戶予原告之情況下，倘被告真向原告保證要清償債務，理應要求原告應於系爭債務清償完畢後，將系爭房屋過戶予被告，而非表示如不處理債務，則系爭房屋由原告及蔡雅鈴自行處分，原告上開說法，自與常情不合，而無可採。
6、聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、反訴部分：
(一)反訴原告起訴主張：
1、反訴被告簡銘慶、蔡雅鈴間於110年6月25日就系爭房屋所為買賣之債權行為及110年7月30日所為所有權移轉之物權行為，係因通謀而為虛偽意思表示，依法二人之上揭行為應屬無效。故蔡雅鈴自得分別依民法第113條、第179條、第767條第1項規定向簡銘慶請求塗銷並回復移轉登記原登記名義。
2、惟蔡雅鈴因怠於行使其回復登記之權利，方心正為保全基於借名登記契約之債權，依民法第242條規定代位蔡雅鈴依前揭規定，請求簡銘慶應將系爭房屋所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為登記名義人蔡雅鈴所有。
3、簡銘慶由蔡雅鈴處受讓借名登記之系爭房屋，其二人於處分時均知悉借名登記關係存在，竟擅將系爭房屋移轉過戶，侵害方心正之占有及所有權利，屬故意以背於善良風俗之方法侵害借名人利益之行為，負有共同侵權行為損害賠償責任而應回復原狀，將系爭房屋所有權移轉登記塗銷，回復登記為蔡雅鈴所有。
4、簡銘慶於110年8月18日將系爭房屋設定擔保債權額100萬元抵押權予訴外人林佳瑾，方心正無法強令訴外人林佳瑾塗銷該抵押權，是簡銘慶已無法返還無設定抵押權之房屋，簡銘慶自應負有100萬元損害賠償之責。
5、蔡雅鈴空言抗辯其於110年6月25日後，有將其對方心正之債權移轉予簡銘慶，通知方心正乙情，而未舉證以實其說，且方心正否認其上開抗辯。況蔡雅鈴對方心正並無債權存在，則蔡雅鈴自無可能將其對方心正之債權移轉予簡銘慶。且倘蔡雅鈴已於110年6月25日將其對方心正之債權移轉予簡銘慶乙情為真，則蔡雅鈴何以於110年8月18日仍會出席簡銘慶與方心正之協商？實違反常情。
6、反訴聲明：⑴確認反訴被告簡銘慶、蔡雅鈴間就系爭房屋於110年6月25日
所為買賣之債權行為及110年7月30日所為所有權移轉之物權行為均無效。
⑵反訴被告簡銘慶就前項不動產於110年6月25日以買賣為原因
向嘉義縣水上地政事務所於110年7月30日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告蔡雅鈴所有。
⑶反訴被告簡銘慶應給付反訴原告方心正100 萬元，及自本民
事答辯暨反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑷反訴訴訟費用由反訴被告簡銘慶、蔡雅鈴負擔。
(二)反訴被告則以：
1、反訴被告簡銘慶：⑴本訴之訴訟標的為民法第767條，反訴之訴訟標的，依反訴原
告起訴狀記載，似為民法第113條、第179條、第767條第1項及第184條，則二者訴訟標的及攻擊防禦方法均訴之訴訟標的及攻擊方法無關連，自與上開第260條第1項定不符，且未見反訴原告釋明，反訴之訴訟標的及攻擊防禦方法 與本訴之訴訟標的及攻擊方法相關連，是反訴被告提起反訴，並不合法。
⑵反訴被告依與反訴原告在107年8月間之約定，依民法第878條
規定，由蔡雅鈴將系爭房屋移轉所有權予反訴被告抵償債務，確屬合法有效，蔡雅鈴於110年7月30日依上開約定，將系爭房屋所有權移轉登記與反訴被告，蔡雅鈴及反訴被告間均無故意為不符真意之意思表示；而系爭不動產所有權移轉登記原因雖依登記謄本記載為「買賣」，並簽訂有買賣契約書，然原告並無給付蔡雅鈴買賣價金，此係因依土地登記規則之登記原因，並無符合本件所有權移轉登記之原因可為登記；但系爭買賣契約第12條第2項約定：「買方為設定抵押權之債權人，雙方協議過戶後，買方塗銷抵押權登記，不另再給付現金」，足證反訴被告及蔡雅鈴都同意為履行與反訴原告間之債務抵償，以「買賣」為移轉登記原因，簽訂買賣契約辦理所有權移轉登記，不再給付價金，則蔡雅鈴及反訴被告間均無故意為不符真意之意思表示。
⑶至於反訴原告與蔡雅鈴間之借名登記契約關係，則因反訴原
告在107年8月間約定於1年後未清償反訴被告及蔡雅鈴之債務，系爭房屋為反訴被告所有終止借名登記關係；關於蔡雅鈴與反訴原告間之借名登記契約確經雙方合意終止，反訴原告並無對蔡雅鈴之債權可供確保，則反訴原告主張依民法第242條代位蔡雅鈴請求塗銷及回復所有權移轉登記，亦屬無理。
⑷蔡雅鈴與反訴被告間之系爭不動產所有權移轉登記，於買賣
契約書已清楚記載「不給付價金」，足證蔡雅鈴與反訴被告間並非通謀虛偽意思表示，則系爭房屋所有權移轉登記之債權行為及物權行為均非無效。反訴原告迄今並未向蔡雅鈴終止借名登記法律關係，也未向蔡雅鈴請求回復系爭房屋登記予反訴原告，而蔡雅鈴於借名登記法律關係存在時，有權處分系爭房屋，則反訴原告依民法第242條代位請求塗銷及回復所有權移轉登記即屬無理由。
⑸訴之聲明：
①反訴原告之訴駁回。
②訴訟費用由反訴原告負擔。
2、反訴被告蔡雅鈴：⑴反訴原告為靖富公司負責人，於95年間在台南承接建案，於9
6年6月2日與反訴被告簽訂買賣契約，約定買賣價金526萬；但於97年1月間房屋準備辦理交屋，反訴原告經營不善，央求反訴被告辦理貸款時，增貸讓其周轉，並請反訴被告配偶沈昌言擔任購屋人頭，以靖富公司上開建案房屋辦理貸款，由反訴原告按期攤還本息，反訴被告遂依銀行審核准予增貸180萬元，在97年2月1日核撥500萬元，扣除交屋必要費用及購屋金後，反訴原告在97年2月5日與反訴被告在銀行借得現金165萬元，以沈昌言擔任購屋人頭辦理房屋貸款，於97年2月22日撥款500萬元，也由反訴原告自行使用。
⑵反訴原告均未還款，反訴被告為免住居房屋及信用受到影響
，僅得全數按月陸續繳交房貸；而因反訴原告同時多筆人頭購屋貸款，銀行還款不正常，又未清償反訴被告借款，反訴原告於99年2月25日將系爭房屋移轉所有權與反訴被告，擔保日後清償借款。
⑶反訴被告再配合反訴原告於100年4月28日前往嘉義縣中埔鄉
農會辦理借款300萬元(設定360萬元），於100年5月1日撥款由反訴原告自行使用並按月清償。反訴原告仍未清償借款。⑷反訴原告前以反訴被告擔任連帶保證人購買車輛（車號：000
0-00)，於106年7月間又因未清償借款致使反訴被告上開住居台南房屋、銀行存款債權及任教高中的薪資債權等遭法院強制執行，也僅得為反訴原告清償；107年間始知反訴原告也積欠簡銘慶約600萬元之債權（數額僅為概數），反訴被告、簡銘慶在107年8月間與反訴原告約在系爭房屋處協商，一年後若仍未清償債務，願將系爭房屋抵償債務。至110年間，反訴原告仍未清償借款，簡銘慶與反訴被告商議，將對反訴原告之債權及系爭不動產所有權於110年6月25日移轉簡銘慶，向反訴原告行使權利，反訴被告並向反訴原告說明已將系爭房屋移轉給簡銘慶。反訴原告於110年6月28日與兒子方冠中前來反訴被告任教學校，方冠中要確認99年時有借名登記關係，請反訴被告簽名；因反訴被告認為在99年間系爭房屋確有借名登記關係，遂同意依方冠中手寫内容簽名。
⑸簡銘慶與反訴被告商議，將對反訴原告之債權及系爭房屋所
有權於110年6月25日移轉簡銘慶，向反訴原告行使權利，因反訴被告於辦理系爭房屋所有權登記時，找不到系爭房屋所有權狀正本，才會在110年7月向地政機關聲請補發；反訴原告知悉上情並邀集反訴被告及簡銘慶於110年8月18日商議債務清償，因反訴原告積欠反訴被告約300萬元未清償，積欠簡明慶約650萬元未償，系爭房屋市價扣除中埔鄉農會借款後，幾無殘值，反訴原告再三保證，會於二個月（即10月31日）前全數清償，如未清償，即搬離系爭房屋，系爭房屋任由簡銘慶及反訴被告自行處分；該日晚間，反訴原告之子方冠中也開始積極與簡明慶LINE說明及討論辦理貸款清償等事宜，但反訴原告迄至110年10月31日均未依約清償且直至110年12月31日均未遷離系爭房屋。反訴原告即未再與反訴被告聯繋，簡銘慶因反訴被告未依約清償且未遷離系爭房屋，才提起本訴。
⑹系爭房屋因反訴原告未依約清償債務，已依民法第878條移轉
登記反訴被告及簡銘慶取得所有權抵償債務，反訴原告主張塗銷所有權移轉登記，即屬無理。
⑺訴之聲明：
①反訴原告之訴駁回。
②訴訟費用由反訴原告負擔。
三、本院判斷：
(一)被告方心正與蔡雅鈴就系爭房屋是否成立借名登記？
1、系爭房屋於99年2月25日，由方心正移轉登記予蔡雅鈴，此有異動索引可證，並為兩造所不爭執(本院卷第73、131頁)，此部分核屬真實。
2、方心正、蔡雅鈴曾於110年6月28日出具切結暨借名登記同意書，此有該同意書可證，兩造對該同意書之真正亦不爭執(本院卷第76、131頁)，可證該同意書是真正。而該同意書記載「出借人方心正於民國99年將坐落嘉義縣○○鄉○○路000巷0號該房子借名登記於蔡雅鈴名下保管，蔡雅鈴不得未經方心正同意將該房屋任何無償處分移轉，唯恐空口無憑特立此契」。且原告自承「被告方心正與蔡雅鈴本來就有借名登記，但在108年8月間合意終止」等語(本院卷第349頁)。可證系爭房屋係於99年2月25日，由方心正移轉登記予蔡雅鈴，係方心正借用蔡雅鈴之名義登記。
3、蔡雅鈴稱：「水上鄉的房子，原來是方心正的，因為方心正欠我將近三百萬元，說要給我保障，才登記在我名下」等語(本院卷第358頁)。蔡雅鈴上開所陳，與前開事實相符。
4、證人即蔡雅鈴之配偶沈昌證稱：「水上鄉中華路151巷6號房屋目前是方心正居住，當初是方心正買的，後來登記給我太太。因當初方心正跟我們借錢，無法還錢，方心正的太太跟我太太也是朋友，就說把房子登記在我太太的名下，免得以後還款還不出來。這是方心正跟我太太的約定，透過方心正的太太溝通的。這只是為了保證我們之間的借款。方心正跟我太太借了快300萬元。這300萬元到現在都沒有還款。沒有借據，只有匯款紀錄。因為方心正的太太跟我們說方心正出國，去中國、泰國等等，所以都是方心正的太太代理方心正在處理的」等語(本院卷第349、350、352頁)。證人所述與蔡雅鈴上開陳述系爭房屋係借用蔡雅鈴名義登記之情相符，可證證人所言非虛。
5、據上可證，系爭房屋於99年2月25日，由方心正移轉登記予蔡雅鈴，係方心正借用蔡雅鈴之名義登記無誤。
(二)原告與被告方心正、蔡雅鈴間有無約定以系爭房屋抵償債務？
1、證人沈昌言證稱：「除了中華路的房子，方心正於106年間有買壹台汽車，是我太太當保證人，這個車貸還有中華路的房貸，我們之前有常常收到追繳。我太太很困擾，她會跟我抱怨，她說常常收到法院的信函，都會很生氣跟我講，我太太也會跟方心正抱怨，但是方心正的電話很難打通，方心正很難找到人。希望方心正繳款正常，車貸不要逃避。」等語(本院卷第354頁)。而方心正確有積欠房屋稅，而遭行政執行署催繳、積欠中埔農會貸款2,856,626元及積欠車貸而遭催繳之事實，此有行政執行署嘉義分署分期繳納證明書、律師催告書、裕融企業有限公司催繳、台南地方法院執行命令、查封公文、103年度司促字第4186號支付命令、109年度司促字4368號支付命令可證(本院卷第226-244頁)。據上可證，方心正確屬財務不佳，至少自103年起即有對外負債之情形。
2、證人沈昌言證稱：「107年8月11日在水上鄉151巷6號的這個地方我們有跟方心正談，我跟我太太、簡銘慶還有方心正的太太，方心正當時沒有在場。談的結論就是我們給方心正壹年的寬限期，如果沒有還款，那我們就終止借名登記，這個房子用來抵債，方心正的太太有同意。簡銘慶也是方心正的債權人，簡銘慶的債權有多少，我不清楚。這間房子原來有設定抵押，抵押債權人是簡銘慶，債務人那時候是方心正。後來被方心正改抵押債務人是蔡雅鈴。我太太根本沒有欠這筆錢，所以我們根本不可能還這筆錢，這個房子本來就是要抵債給債權人。因為這個抵押權的設定債務人變更為我太太，所以我太太要去處理這筆債務。這個債務人變更是方心正去做的。107年8月11日商談清償債務的事情，當天方心正的太太有承諾1年後沒有清償簡銘慶和蔡雅鈴的債務，系爭不動產歸原告所有，當天被告的太太有同意說1年後系爭不動產的借名登記關係終止。我或是蔡雅鈴於108年8、9月有跟被告電話聯繫，那時候有確認借名登記契約終止，不再借名登記而終止。當時有請方心正交付系爭不動產的所有權狀，當時他們就說遺失了，叫我們自己去聲請。我太太有跟原告、被告在今年八月在路易沙咖啡廳做協商。當天有提到被告要買回系爭不動產的事情，那天被告有承諾，如果110 年10月31日仍未清償債務，就搬離系爭不動產，且系爭不動產由原告及蔡雅鈴自行處分」等語(本院卷第351-353頁)。
3、蔡雅鈴稱：「107年跟簡銘慶還有方太太還有我先生在方心正的家，談論這個房子要趕快處理，這個錢要還給我，方心正還有車貸的問題，還有債務的問題，我們提出說要給1年去給他們去處理，如果1年沒有處理，那我們就要把房子處理掉。我印象中方心正當天不在，因為我記得方心正的太太跟我們說方心正出國不在。方心正的太太說方心正都在外面忙，所有的事情都是方太太在處理。我都是跟方太太談論的。他有承諾如果不還錢，房子任由我們處理」等語(本院卷第358頁)。核蔡雅鈴所述，與證人沈昌言上開證述大致相符。
4、系爭房屋於95年1月4日移轉登記予被告方心正，96年12月11日設定抵押權予原告，99年2月5日移轉登記予蔡雅鈴，100年5月4日塗銷原告之抵押權登記，100年8月4日又再設定抵押權予原告，以上有系爭房屋之異動索引資料（本院卷第72-74頁)。且系爭買賣契約第12條第2項約定：「買方為設定抵押權之債權人，雙方協議過戶後，買方塗銷抵押權登記，不另再給付現金」，此有買賣契約書可證(本院卷第104頁)。足證簡銘慶及蔡雅鈴都同意為履行與方心正間之債務抵償，以「買賣」為移轉登記原因，簽訂買賣契約辦理所有權移轉登記，不再給付價金。
5、綜上可證，107年間簡銘慶、被告方心正之太太、蔡雅鈴、沈昌言4人確有在方心正的家，談論系爭房屋之處理，並同意1年給方心正去處理，如果1年沒有處理，系爭房屋任由蔡雅鈴處理等情無誤。沈昌言或蔡雅鈴於108年8 月、9月亦有跟被告電話聯繫，有確認借名登記契約終止，不再借名登記。而方心正對其配偶在107年間之會談，確實得到方心正之同意。此亦可證明，原告於107年間在方心正的家會談時，即已知系爭房屋係方心正借用蔡雅鈴之名義登記。
(三)蔡雅鈴將系爭房屋移轉登記原告是否有效？
1、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效（民法第87條第項前段)。而所謂通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。
2、蔡雅鈴稱：「系爭房屋原來是方心正的債務都轉到我身上，我就把房子轉給簡銘慶。因為當初有這樣的協議，又不是我跟簡銘慶借錢。去年110年的時候，我們才轉的。方心正就說我不簽的話，要告我，才寫了一個借名登記的切結書（本院卷第76頁）。簽了之後辦移轉登記，是因為那時候已經跟方心正的太太講好一年要清償債務。方心正欠人家錢，人家就要告我，所以我才移轉予原告」等語(本院卷第359頁)。
3、證人沈昌言證稱：「在2018年才知道中華路的房子還有一個債權人簡銘慶，簡銘慶沒有找我或是我太太追繳過，簡銘慶債務狀況內容我們前年才知道抵押債務人轉到我太太名下」等語(本院卷第354、355頁)。「被告方心正欠我們的錢已經十幾年了，這十幾年在追討，我們也已經認賠了，是因為抵押設定義務人是我們，所以我們乾脆移轉給簡銘慶」等語(本院卷第357頁)。
4、系爭房屋於95年1月4日移轉登記予被告方心正，96年12月11日設定抵押權予原告，99年2月5日移轉登記予蔡雅鈴，100年5月4日塗銷原告之抵押權登記，100年8月4日又再設定抵押權予原告，以上有系爭房屋之異動索引資料（本院卷第72-74頁)。核與蔡雅玲、證人沈昌言上述所稱，系爭房屋設定抵押權原先的債務人是方心正，而系爭房屋借用蔡雅玲名義登記之後，其所設定之抵押權債務人又為蔡雅鈴等情無誤。
5、蔡雅鈴轉傳原告之line訊息予被告方心正之子方冠中，其內容顯示「我的想法是，如果你過戶出來，我來直接面對方先生，逼他們搬家或還錢，如果順利，我撥一部分錢給你，如果方先生告你，我幫你做人證，從頭到尾發生的事情我很清楚，地政事務所也有資料」、「如果還是維持原本狀況，那在法律上，我就對你提出訴訟請求5,000,000元，拍賣房屋價金如果不足額，我未另為扣押，因為你是債務人，你必須先替方先生墊，你自己後續再跟方先生求償」，以上有line截圖可證(本院卷第98頁)。依此可證，蔡雅鈴將系爭房屋移轉予原告，是因為蔡雅鈴以系爭房屋設定抵押權與原告，且無力償還此部分部分債務，而將系爭房屋移轉予原告，此情核與蔡雅鈴上開所述相同。故蔡雅鈴將系爭房屋移轉登記予原告，係雙方之合意行為，非虛偽意思表示。
6、原告在與方冠中對話中表示「..我知道你爸當初是有點脫產有借名登記，到蔡雅鈴的名下，這是我知道的事實..」，且原告於107年間在方心正的家會談時，即已知系爭房屋係方心正借用蔡雅鈴之名義登記。可證原告知悉系爭房屋係被告方心正借用蔡雅鈴名義登記。但蔡雅鈴將系爭房屋移轉登記簡銘慶，係雙方之合意行為，非虛偽之意思表示，故縱使簡銘慶知悉系爭房屋係方心正借用蔡雅鈴名義登記，但仍無礙於蔡雅鈴將系爭房屋移轉登記簡銘慶，係雙方之合意行為，並非通謀虛偽之意思表示之認定。
7、簡銘慶與方冠中對話中：簡銘慶：「土地跟房屋名字也不是你們的，那你們的訴求不就是要把土地房屋間過戶回去再貸款」。
方冠中：「不是的，我做買賣連件，跟銀行貸款連件」。
簡銘慶：「你目前農會還欠多少」。
方冠中：「銀行已經額度給我了，扣除中埔農會後，清償你那邊，還剩的部分我會借現」。
簡銘慶：「你好，關於水上房子，我有了最後定案，如果你有空再給我個電話」，方冠中：「可以簡單打字說一下嗎，我才好趕快有個盤算」。
簡銘慶：「不然這樣好了，看你也很辛苦，我就先降25，金額是625，你去處理看看」。
方冠中：「我積極跟台南朋友談談」。
方冠中：「簡先生你好，我剛剛有去問代書了解，代書說還沒下來，明天看看能不能知道」、「簡先生你好，代書剛剛回我，下午會幫我跟銀行確認，我晚上下班再回你電話」、「簡先生你好，剛剛代書打來，說台銀估價不高，附近成交價不高也是問題之一，他會幫我找別家確認銀行看看，跟你報告一下進度」、「簡先生你好，我剛剛有問代書進度，他說這兩天會跟我說，剛剛也補了一些資料」、簡先生你好，代書還沒回我消息，我今天值班輪班，所以比較忙，不能用手機，跟你說一下，週末才會看爸爸，再回覆你謝謝」。
簡銘慶：「您好，今天15號，我想要知道你們最後的決定」。
方冠中：「簡先生您好，站在宗教信仰，我跟弟弟只想讓媽媽有個家回來，不要讓媽媽無家可歸當遊魂，站在子女的立場，我只能做到這樣的，爸爸不給任何決定，我眼前要面臨考試，我沒辦法處理，我還在值班，也謝謝您，有什麼可以留個文字給我，我能用手機後再回」。
簡銘慶：「所以蔡老師活該嗎，該替你們揹債務嗎，我們家也活該嗎，借你們十多年，連本金也收不回，你們如果是這樣決定，但我只能去法院聲請強制執行，也給你們好幾條路選擇了還這樣，10月底我會去法院提告，那就讓法院強迫你們搬吧，你爸的態度很糟糕，你爸不給任何人決定，你爸是欠錢的人，那你要債權人怎麼處理」。
方冠中：「我只希望能夠兩方都能圓滿，我盡力了」、「能夠不要走到相互爭執，我希望如此，但你有你的想法，爸爸有爸爸的堅持，蔡阿姨有蔡阿姨的思考，我已經盡力了」。簡銘慶：「越想越不高興，你們所謂圓滿的作法就是房子你們繼續住，欠我跟蔡的錢都不用還，蔡雅鈴繼續幫你們揹債務是唷」。
方冠中：「我已經想辦法去送銀行，但額度只有白河農會最高，我提出的方案簡先生也沒辦法接受，我直接來面對債務，房子過戶回給我，我貸款下來確實有多的額度，可以先償還你部分，你繼續設定，這是我最大的能力，這個時機，我根本借錢有限」。
簡銘慶：「我們家借你們錢前後超過15年，你們後面10年都在擺爛，我前後去你家10多次，也都沒有下文，我給了你們幾個選擇，如果你們都不同意，堅持要按你們的想法做，那我們就法院見」。
方冠中：「簡先生我盡力了，你與爸爸的問題交由，你就讓法院裁定個公道，但我希望你不要」。(以上見本院卷第188-194頁)。
從上述的對話中可知，方冠中積極與簡銘慶處理系爭房屋之事宜，其想要以系爭房屋另外貸款，以支付對原告及蔡雅鈴之欠款，而買回系爭房屋。但因銀行貸款之額度，因無法支付方心正之欠款，以致雙方無法達成合意之方案。而方冠中在洽談中，亦有與其父親方心正商討解決之方案。據此可證，系爭房屋移轉予原告之後，方心正並未否認其移轉之合法性，仍積極處理系爭房屋買回之問題。此足以佐證，107年間簡銘慶、方心正之太太、蔡雅鈴、沈昌言4人確有在方心正的家，談論系爭房屋之處理，並同意1年給方心正去處理，如果1年沒有處理，系爭房屋任由蔡雅鈴處理等情無誤。
8、證人沈昌言亦證稱：「我太太有跟原告、被告在今年八月在路易沙咖啡廳做協商。當天有提到被告要買回系爭不動產的事情，那天被告有承諾，如果110年10月31日仍未清償債務，就搬離系爭不動產，且系爭不動產由原告及蔡雅鈴自行處分」等語(本院卷第353頁)。核證人之證述，與上開簡銘慶、方冠中對話中，方冠中表示要買回系爭房屋之情節相符。亦可證方心正事後確有表示要買回系爭房屋之意。
9、綜上所述，系爭房屋由蔡雅鈴移轉予簡銘慶，係本於上開107年之會談結果，而移轉後之初期，方心正亦未曾否認其移轉之合法性，顯然方心正亦認同107年的會談結果。否則若蔡雅鈴侵害方心正之權利，將系爭房屋非法移轉予簡銘慶，而為方心正知悉時，依情理而言，方心正應會表明蔡雅鈴係違法行為，而主張法律上之權利，並不會由其子方冠中積極與簡銘慶洽談買回之事宜，且洽談期間，亦提供其子解決之方案。故爭房屋由蔡雅鈴移轉予簡銘慶，並非通謀虛偽之意思表示，且係根據107年的會談結果，而具合法性，是系爭房屋現為原告所有。
(四)本訴部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767條第1項）。系爭房屋為原告所有，現為被告所占用，但被告並無舉出有合法占有之權源，被告方心正是無權占有，從而原告請求被告方心正將系爭房屋騰空遷讓返還原告為有理由。
2、原告可請求之不當得利為何？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益（民法第179條前段）；無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故被告無權占用系爭房屋，依前揭意旨，自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。從而原告請求被告方心正給付使用補償金，自無不可。
⑵次按第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房
屋均準用之（土地第105條）；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限（土地法第97條）；城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議）。
⑶被告方心正將系爭房屋作為公司經營泉河建設開發有限公司
，此有公司登記資料可證(本院卷第15頁)。是被告方心正以系爭房屋從事商業行為，享受商業上之特殊利益，致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬有據。而參考鄰近系爭房屋之全棟房屋出租之市場合理租金為每月29,000元，有網路查詢單可證(本院卷第17頁)。因系爭房屋屋齡近25年，原告以上開租金半數，即每月14,500元作為被告方心正可能獲得相當於租金之利益，應屬公允。從而原告請求被告方心正自起訴狀繕本送達翌日起(111年3月24日送達，有送達證書可證，本院卷第31頁)，至騰空遷讓系爭房屋日止，按月給付原告14,500元為有理由。
⑷兩造陳明願供擔保請准就第1項判決宣告假執行或免假執行
，就原告勝訴部分經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
(五)反訴部分：
1、系爭房屋由反訴被告蔡雅鈴移轉登記予反訴被告簡銘慶，並非通謀虛偽之意思表示，且係根據107年的會談結果，而具合法性，是系爭房屋現為反訴被告簡銘慶所有，業如前述。從而反訴原告請求「確認反訴被告簡銘慶、蔡雅鈴間就系爭房屋於110年6月25日所為買賣之債權行為及110年7月30日所為所有權移轉之物權行為均無效」；「反訴被告簡銘慶就前項不動產於110年6月25日以買賣為原因向嘉義縣水上地政事務所於110年7月30日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告蔡雅鈴所有」。均無理由，應予駁回。
2、反訴被告簡銘慶於110年8月18日將系爭房屋設定擔保債權額100萬元抵押權予訴外人林佳瑾，此有土地謄本可證(本院卷第13頁)。但系爭房屋為反訴被告簡銘慶合法所有，簡銘慶為上開抵押權之設定，並非侵害反訴原告之權利。從而反訴原告請求反訴被告簡銘慶給付1,000,000元及利息，為無理由，應予駁回。
(六)本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
民三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本），及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
書記官 蔡沛圻