臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第126號原 告 陳瑩襄被 告 李榮發
洪錦崑上列當事人間拆除地上物事件，在民國111年9月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應該拆除坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上如嘉義縣大林地政事務所民國111年7月4日複丈成果圖編號A、B所示建物，並且把該部分土地返還給原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決在原告以新臺幣150萬元提供擔保後，可以假執行。但是，被告如果以新臺幣10萬元為原告供擔保後，可以免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱本件土地）是原告所有，被告所有如嘉義縣大林地政事務所民國111年7月4日複丈成果圖（下稱附圖）A、B所示建物（門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○路000巷0號，下稱本件房屋）無權占用本件土地，原告自得依據民法第767條規定，請求被告拆除本件房屋並把占用的土地返還給原告等語。並且聲明：除供假執行擔保金額以及免為假執行宣告外，如主文所示。
貳、被告答辯：被告李榮發：㈠被告是因繼承而取得本件房屋所有權，就本件
土地有合法使用權源，而且，本件房屋堅固耐用，可以再使用30年。㈡被告原來是本件土地的共有人，並沒有轉讓他人的打算，而且被告並不是因為欠錢而被強制執行，是在新冠肺炎疫情期間，原告乘機利用程序間隙，竟將應有部分4分之1變為1分之1，而被告迄今都沒有拿到對價，本件土地移轉並沒有完全。㈢本件房屋和本件土地自始有30多年的依存關係，依據民法第425條之1規定，推定有合法使用的法律關係，原告不得請求拆除等語，並且聲明：原告之訴駁回；如果受不利判決，願意提供擔保，請求宣告免為假執行。
被告洪錦崑：同意原告的請求。
叁、得心證的理由本件土地以及本件房屋從訴外人李玉良取得所有權後，其權
利變動各如附表一、二所示等情，有異動索引查詢資料以及嘉義縣財政稅務局檢送房屋稅稅籍歷次變更資料明細表（本院卷第111至119頁、第135至137頁）可以證明。
原告主張本件房屋占用本件土地如附圖A、B所示部分的事實
，已經本院勘驗現場製有勘驗筆錄並囑託嘉義縣大林地政事務所測量、製作附圖在卷可以證明，被告也沒有爭執，應該可以採信。
原告主張本件土地是原告所有的事實，已經有土地登記第一
類謄本為證據。被告李榮發雖然抗辯本件土地權利移轉不完全等語。但查，原告與訴外人許沛珍是在本院109年度司執字第7118號債務執行事件，因拍賣取得本件土地原共有人李清福應有部分2分之1（由原告及許沛珍各取得4分之1，並且在109年9月30日登記），嗣由許沛珍以其餘共有人為被告，向本院提起訴訟，請求分割共有物，經本院以109年度訴字第872號分割共有物受理，並在110年2月25日判決本件土地應予變價分割，該判決在110年3月29日確定；許沛珍在110年4月7日以前述確定判決為執行名義，聲請強制執行，經本院民事執行處以110年司執字第12472號變價分割執行事件受理，在第3次拍賣時，由訴外人蘇榆榛以新臺幣（下同）412萬零7元得標，但因原告陳明優先購買，經本院民事執行處在110年12月7日發給不動產權利移轉證書，而被告因未到院具領應受分配案款，已由本院民事執行處依法提存案款等情，有民事起訴狀、土地登記第三類謄本、不動產權利移轉證書、民事判決、判決確定證明書，以及民事執行聲請狀、民事判決、民事判決確定證明書、不動產拍賣筆錄、投標書、不動產權利移轉證書、提存書等文書，分別附在前述分割共有物（分割共有卷第11至18頁、第129至132頁、第143頁）及變價分割執行事件卷宗為證據，足以認定原告是在前述分割共有物變價分割執行事件，以共有人地位優先承買而取得本件所有權全部，又被告李榮發在本院111年4月6日言詞辯論期日到場陳稱略以：我是3月份才了解的，是可能自己的疏忽，在新冠肺炎期間沒有注意分割共有物事件及判決等語（本院卷第89頁）。是則，被告李榮發前述抗辯，已不能採信。原告主張他是本件土地的所有人的事實，應該可以相信是真實的。
按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力。」、「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」民法第758條第1項、第759條分有明文規定。本件房屋是沒有辦理第一次建物登記（保存登記）的建物，被告李榮發以及訴外人李清福是因為繼承而取得本件房屋的所有權。但是，李清福繼承取得本件房屋應有部分2分之1後，該應有部分權利，輾轉為如附表二所示的變動，而各該變動原因分別為買賣、贈與法律行為，本件房屋又未辦保存登記而無從辦理所有權移轉登記，則陳麗美、李錦祺、被告洪錦崑等人自無從取得該應有部分（所有權），是則原告主張被告洪錦崑是本件房屋的所有人的事實，被告雖然沒有否認，但是這部分的主張，應該不能採信。然而，李清福、陳麗美、李錦祺既然分別以買賣、贈與等原因，把該應有部分輾轉讓與給陳麗美、李錦祺、被告洪錦崑，並且辦理納稅名義人變更登記，自可認定前述應有部分的讓與，雖然因為法律規定而不生所有權變動的效力，但是各該受讓人已經取得除法律上處分權以外，包含事實上處分權在內的其餘權利。因此，被告洪錦崑雖然沒有取得本件房屋的所有權，但是，已經取得事實上處分的權利。
被告不能證明自己為有權占有：
㈠被告抗辯本件應該適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係等語，不能採信：
⑴按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，民法第425條之1第1項前段有明文規定。這項規定的立法意旨是為了保護房屋的使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，使能促進房屋所有權的安定性，來調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟的維護以及當事人合理利益，為重要的考量。因此，①法條雖然明文規定是讓與所有權，但是，未辦保存登記建物因為無法辦理所有權移轉登記，而只能讓與事實上處分權，性質上和實質的所有權沒有不同，應該認就無法辦理所有權登記的建物而受讓事實上處分權時，也適用該條規定。②再者，為了符合法律的規範目的，所謂「土地及房屋同屬一人所有」的情形，應該包括❶「土地及房屋同屬一個人所有」，❷「土地及房屋同屬相同的共有人」，以及❸「土地共有人數除了和房屋相同的共有人外，還有其他共有人，而且，該土地共有人是經過其他共有人全體的同意，在共有土地上興建房屋」，而把土地及房屋同時或先後出賣時，除當事人另有約定外，仍然應該推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
⑵而查：①原告和訴外人許沛珍在109年10月14日取得本件土地
應有部分前，本件土地是被告李榮發以及訴外人李清福共有，本件房屋則屬於被告李榮發及訴外人陳麗美共有，並非民法第425條之1所規定「土地及房屋同屬一人所有」的情形。
因此，在原告和訴外人許沛珍取得本件土地共有權時，無從適用前述規定，推定「被告李榮發及訴外人陳麗美」和「被告李榮發、訴外人許沛珍及原告」間，在本件房屋使用期間，有租賃關係。②再者，原告在110年12月20日取得本件土地（單獨）所有權前，本件土地是許沛珍、被告李榮發及原告等3人共有，本件房屋則是被告李榮發以及訴外人李錦祺等2人共有，本件土地及房屋，既不是「同屬一人所有」或者「同屬相同的共有人」，也不是前述「土地共有人數除了和房屋相同的共有人外，還有其他共有人」的情形，也無從適用民法第425條之1規定，在原告取得本件土地單獨所有權時，推定本件房屋共有人（被告李榮發以及訴外人李錦祺）和原告間，在本件房屋使用期間有租賃關係。
㈡此外，被告又不能主張、證明就本件土地有其他占有的正當
權源。是則，原告主張被告是無權占有本件土地等情，應該可以採信。
被告既然是無權占有，則原告依據民法第767條第1項前段、
中段規定，請求被告拆除本件房屋並且把本件土地返還給原告，為有理由，應該准許。
原告和被告李榮發各自陳明願意提供擔保，請求宣告假執行
或者免為假執行，經審核和法律規定相符，因此各酌定相當的擔保，予以准許。
肆、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
民事第一庭法 官 林望民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
書記官 林柑杏附表一不動產標示 嘉義縣○○鄉○○段000地號 權利移轉（變動）原因、日期 87年8月5日分割轉載 李玉良死亡，97年4月1日因分割繼承原因變動 李清福的應有部分，在109年10月14日因拍賣原因變動 李榮發、許沛珍的應有部分，在110年12月20日因拍賣原因變動 變動後的所有權人及應有部分 李玉良1/1 李清福、李榮發各1/2 李榮發1/2，陳瑩襄、許沛珍各1/4 陳瑩襄1/1附表二不動產標示 嘉義縣○○鄉○○村○○路000巷0號 房屋稅起課及移轉異動原因、日期 63年3月起課 李玉良死亡，98年11月19日因繼承變更名義 李清福的應有部分，在106年3月6日因買賣變更名義 陳麗美的應有部分，在107年8月7日因贈與變更名義 李錦祺的應有部分，在111年3月1日因買賣變更名義 變動後的納稅義務人及應有部分 李玉良1/1 李清福、李榮發各1/2 李榮發、陳麗美各1/2 李榮發、李錦祺各1/2 李榮發、洪錦崑各1/2