臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第267號原 告 林潄絨訴訟代理人 鄭凱元律師被 告 鄭游玉英
鄭定芳鄭准成鄭阿芬汪鄭允華
鄭映坤鄭准吉上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告7人應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段000○0地號土地上，如附圖所示編號A部分面積34平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
被告7人應自民國111年6月23日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)47元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以30,000元為被告供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：被告應應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上，面積約198平方公尺之未保存登記建物（下稱系爭建物）拆除、騰空，並將土地返還予原告（本院卷第7頁），嗣具狀將上開土地更正為327-1地號（下稱系爭土地），核屬更正事實上之陳述，非訴之變更或追加（本院卷第73頁）；並依附圖所示減縮為系爭建物實際占用面積為34平方公尺（本院卷第93-95頁），核其所為，係減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許。
二、被告鄭游玉英、鄭准成、鄭阿芬、汪鄭允華、鄭映坤、鄭准吉經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於民國104年7月14日買賣購得系爭土地，並於同年月20日辦理所有權移轉登記。
(二)訴外人即被繼承人鄭文郁於系爭土地上興建系爭建物供居住使用，嗣鄭文郁死亡後，系爭建物由被告即鄭文郁之配偶鄭游玉英、被告即鄭文郁之子女鄭定芳、鄭准成、鄭阿芬、汪鄭允華、鄭映坤、鄭准吉等人共同繼承、使用。
(三)兩造間並無使用借貸契約或其他可資占有系爭土地之原因被告等人占用系爭土地，影響原告就系爭土地所有權之圓滿使用；又被告無權占用系爭土地34平方公尺，受有相當租金之利益，致原告受有損害，自得向被告請求相當租金之利益，而計算標準以當地鄰近房屋每月租金計算之。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定提起本件訴訟。
(四)訴之聲明：
1.被告7人應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段000○0地號土地上，如附圖所示編號A部分面積34平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
2.被告7人應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告1,320元。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告鄭游玉英部分：
1.當時有約定系爭建物要讓鄭游玉英居住到往生之後，才把房子和土地還給原告，地租是用幾斗米支付；當初系爭建物是鄭文郁向訴外人鄭萬掌買的，但鄭萬掌夫妻已經往生了。
2.訴之聲明：原告之訴駁回。
(二)被告鄭定芳部分：
1.訴外人即原告父親林朝龍和鄭文郁有約定用幾斗米價當作地租，當時土地是林朝龍他們共有的，被告這邊只有買房子、沒有買土地。
2.鄭萬掌和鄭文郁同輩，鄭萬掌與林朝龍間並無親屬關係；鄭定芳聽其父親說，原告父親以前曾表示系爭建物讓被告住到自然倒塌，不准重建。
3.訴之聲明：原告之訴駁回。
(三)被告鄭准成、鄭阿芬、汪鄭允華、鄭映坤、鄭准吉均未於言詞辯論期日到埸，亦未提出任何聲明或書狀。
三、本院之判斷：
(一)被告鄭游玉英等7人之系爭建物是否有權占用系爭土地？
1.原告於104年7月14日買賣購得系爭土地，並於同年月20日辦理所有權移轉登記，而系爭建物為未辦理保存登記之建物，鄭文郁於不詳時間購買後取得事實上處分權，嗣鄭文郁於108年4月8日死亡後，系爭建物之事實上處分權由被告即鄭文郁之配偶鄭游玉英、被告即鄭文郁之子女鄭定芳、鄭准成、鄭阿芬、汪鄭允華、鄭映坤、鄭准吉等人共同繼承；又系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積34平方公尺等情，有土地謄本、本院勘驗筆錄、鄭文郁之除戶謄本暨繼承系統表、戶籍謄本、本院民事庭111年6月8日嘉院傑民111廉字第180號函、嘉義縣竹崎地政事務所111年7月8日土地複丈成果圖各1份在卷可證（本院卷第61-63、65、83頁、本院不公開卷第51-65、77頁），上開事實堪信為真實。
2.被告鄭游玉英抗辯：當時有約定系爭建物要讓我居住到往生之後，才把房子和土地還給原告，地租是用幾斗米支付等語；被告鄭定芳抗辯：訴外人即原告父親林朝龍和我父親有約定用幾斗米價當作地租；聽我父親說，原告父親以前曾表示系爭建物讓我們住到自然倒塌，不准重建等語(本院卷第101、102頁)。但上述均為原告所否認，故應先審究兩造間有無租賃關係或其他約定。經查：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約（民法第425條第1項）；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任（民事訴訟法第277條前段）。兩造間是否有租賃關係，將影響系爭建物是否為有權占有，係對被告有利之事實，被告就此應負舉證責任。
⑵被告鄭游玉英、鄭定芳抗辯系爭土地有約定租賃契約，並
提出買賣契約書、繳費單據為證（本院卷第103-107頁），惟查：
①買賣關係與租賃關係要屬不同之法律關係，尚難僅憑買
賣契約書逕認租賃關係存在；再者，果真租賃關係存在，出租人為何人猶屬不明，蓋依照被告提出買賣契約書之系爭建物出賣人為鄭萬掌，其真意是否為鄭萬掌即為出租人？此情與被告鄭定芳所辯林朝龍和鄭文郁有約定用幾斗米價當作地租等語，並不相符。故無法依買賣契約書即可認定鄭文郁有與原告父親林朝龍就系爭土地有約定租賃關係。
②被告所提出之繳費單據，是稅捐稽徵機關之房屋稅籍收
據，並非被告繳納租金之收據，被告不得以此而可證明就系爭土地有租約之關係。
③此外，被告並未提出其他可證明就系爭土地有租賃關係
之事證，故無法認定被告就系爭土地有租賃關係。④被告鄭游玉英、鄭定芳另抗辯當時有約定系爭建物要讓
鄭游玉英居住到往生之後、原告父親以前曾表示系爭建物讓我們住到自然倒塌，不准重建等語。然此為原告否認，且被告亦無提出有上開約定之相關事證，故難認有上開約定之存在，被告上開抗辯，尚難憑採。
⑤綜上，無法依買賣契約書、繳費單據而可證明被告就系
爭土地有租賃關係或無償使用借貸之關係。⑶被告鄭游玉英抗辯：當初系爭建物是鄭文郁向訴外人鄭萬
掌買的，但鄭萬掌夫妻已經往生了等語；被告鄭定芳抗辯：當時土地是林朝龍他們共有的，被告這邊只有買房子、沒有買土地等語(本院卷第101、113頁)，並當庭提出買賣契約書為證。經查：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制（民法第425條之1第1項）。是若系爭土地與系爭建物原同屬一人所有，僅將系爭建物讓與他人，則房屋受讓人與讓與人間推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。被告提出買賣契約為證，即應審酌系爭土地是否有法定租賃關係。
⑵依被告所提買賣契約書所示，不動產標示記載：「竹崎鄉
獅子頭360號地上建設新地址竹崎鄉…林厝12號所在」等情（本院卷第103頁），足認買賣標的物為坐落於竹崎鄉獅子頭360地號土地上，門牌號碼為竹崎鄉…林厝12號之建物。惟原告主張之系爭建物門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○00號（本院卷第9頁），並有原告提出之現場照片（本院卷第23-27頁）在卷可證，顯見上開買賣契約書之標的物是否為本件系爭建物，已有可議。
⑶系爭土地為嘉義縣○○鄉○○○段000○0地號，與上開買賣契約
書所載建物坐落地即竹崎鄉獅子頭360地號土地等情不符，兩者為不同地號之土地，且依土地謄本所示，亦未見系爭土地自竹崎鄉獅子頭360地號分割或變更而來。準此，上開買賣契約書是否與本件系爭土地及系爭建物有關，仍屬不明，被告復未提出其他事證，自難為被告有利之認定。
⑷縱認上開買賣契約書與系爭土地有關，但系爭土地與系爭
建物是否原屬同一人所有，仍屬不明。因出賣系爭建物之人為鄭萬掌，但不得逕謂鄭萬掌即為建物坐落土地之所有權人；又系爭土地現為原告所有，且原告父親為林朝龍，此有土地謄本、戶籍謄本（見本院卷第65頁、本院不公開卷第29頁）可證，然系爭土地是否曾為林朝龍所有？鄭萬掌與林朝龍間有無轉讓系爭土地？均無從得知。另外，被告鄭定芳於本院陳稱：鄭萬掌和鄭文郁同輩，鄭萬掌與林朝龍間並無親屬關係等語（本院卷第112頁），顯然兩造所陳述之鄭萬掌和鄭文郁並非同一人。故無法證明系爭土地與系爭建物原屬同一人所有，而可認定系爭土地有民法第425條之1法定租賃關係。
⒊綜上，無法認定兩造之先人或前手就系爭建物是基於租賃關
係或無償使用借貸而有權占用系爭土地。故被告7人之系爭建物為無權占有系爭土地。
(二)原告請求被告拆除系爭建物，並返還占用之土地是否有理？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767條第1項前段、中段）。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。
2.經查，原告為系爭土地之所有人、被告7人為系爭建物之事實上處分權人，並無權占用如附圖所示A部分34平方公尺等情，業經認定如前。是原告依民法第767條第1項前段、中段請求被告7人拆除附圖所示A部分34平方公尺之系爭建物，並將系爭土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
(三)原告可請求之不當得利為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益（民法第179條前段）；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告7人無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積34平方公尺，依前揭意旨所示，自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。從而原告請求被告給付相當於租金之利益，自無不可。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限（土地法第97條）；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價（土地法施行法第25條）。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額，自應受上揭土地法第97條規定之限制。查系爭土地為嘉義縣○○鄉○○○段000○0地號土地，屬鄉間、非工商業繁榮之位置，以及被告占用系爭土地作為個人居住使用等情，此有現場相片可證（本院卷第23-27頁）。爰審酌上情認原告請求以系爭土地申報地價年息百分之4計算，較屬合理。
3.系爭土地於111年1月時，申報地價即每平方公尺416元，此有土地謄本可證（本院卷第65頁），而被告鄭游玉英等7人無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積34平方公尺，爰以此作為計算被告不當得利之金額，故原告可請求被告鄭游玉英等7人按月給付相當於租金之利益47元（416×34×0.04÷12，元以下四捨五入）。
(四)綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告7人將如附圖所示編號A部分面積34平方公尺房屋拆除後，返還占有土地予原告，並請求自111年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告47元，為有理由，應予准許。原告逾此請求，則屬無據，應予駁回。爰判決如主文第1、2、3項所示。
(五)原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已無所據，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
民事第三庭 法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
書記官 蔡沛圻