臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第292號原 告 張國興訴訟代理人 陳文彬律師
蔡翔安律師被 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 吳碧娟律師被 告 呂宗憬上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段有明文規定。又法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。查原告主張本件被告財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署南區分署）委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）南部分公司，就訴外人簡得發所有坐落於嘉義縣○○鄉○○段00地號土地(下稱本件土地)拍賣，結果由被告呂宗憬得標，原告對於本件土地有優先購買權存在，而為被告2人否認。顯見，兩造對於原告有無優先購買權存在，存有爭執，顯致原告私法上之地位有受侵害的危險，則原告對被告2人訴請確認原告就本件土地有優先購買權存在，以除去其不安之狀態，自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是就確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於否認其主張者提起，即具當事人適格（最高法院29年上字第1483號、40年台上字第1827號及60年台上字第4816號判決意旨參照）。原告請求確認之法律關係為被告2人所否認，依上說明，原告以國有財產署南區分署、呂宗憬為被告訴請確認其就本件土地有優先購買權之法律關係存在，當事人適格自無欠缺，被告2人抗辯原告本件所提確認之訴當事人不適格等語，自不可採。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告承租本件土地並於其上建築房屋使用。被告國有財產署南區分署委託金服公司南部分公司，於民國111年3月25日公開標售訴外人簡得發所有本件土地，經被告呂宗憬於111年4月26日得標。原告於111年4月29日向金服公司南部分公司主張優先購買本件土地卻遭否准。因此，依照土地法第73條之1及104條第1項規定提起本件訴訟，確認原告對本件土地之優先購買權存在等語。
㈡、聲明：確認原告就金服公司南部分公司辦理被告國有財產署南區分署委託標售111年度第11批逾期未辦繼承登記之本件土地，由被告呂宗憬以新臺幣1,091,200元買受之條件，有全部之優先購買權。
二、被告均答辯：
㈠、原告主張承租本件土地有經過土地半數繼承人及應有部分過半以上之繼承人同意，但是，原告租約簽約對象僅有簡得發之繼承人簡源濱1人，也無提出證據證明其他繼承人均同意。
㈡、原告未合法承租土地，原告對本件土地無優先購買權存在等語。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷第227至228頁）：
㈠、不爭執事項：⒈被告國有財產署南區分署委託金服公司在111 年3 月25日標售本件土地。
⒉本件土地登記在簡得發名下，簡得發在91年12月12日死亡，
其繼承人為甘聰訓、甘秋貴、甘世和、簡源濱、簡源城、簡雪煉、陳秋珉、簡妏伃、簡俐婷、簡琮桔，未就本件土地辦理繼承登記。
⒊原告在本件土地上有興建建物，在95年及109 年有與簡源濱簽立租賃契約。
⒋被告呂宗憬在111 年4 月26日得標上開土地。
⒌原告在111 年4 月29日向金服公司主張優先購買權。
㈡、爭執事項:⒈原告就本件土地有無優先購買權存在？
四、法院的判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。
㈡、次按，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第73條之1第1項、第2項、第3項、第104條第1項前段分別有明文規定。
㈢、按土地法第104條第1項關於承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以有基地租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年度台上字第700號判決意旨參照）。
㈣、原告主張就本件土地有優先購買權存在，為無理由：⒈按民法第820條第1項98年1月23日修正公布前規定，共有物，
除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。修正後則為共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。又按共有土地之出租屬共有物之管理行為，除契約另有訂定外，在民法第820條第1項98年修正前，應由共有人全體共同為之，修正後，則需共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾2/3共有人同意，如共有人未符合修正前後之民法第820條第1項規定，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。
⒉本件土地為簡得發所有，簡得發在91年12月12日死亡，其繼
承人未辦理繼承登記，因此本件土地依法由簡得發之繼承人公同共有。
⒊原告雖提出95年及109年與簡得發之子簡源濱簽立的土地租用
契約書(見本院卷第15至21頁、第141至147頁)，主張有經過半數以上及應有部分過半數之繼承人同意租用本件土地，但為被告所否認。查：⒋證人簡源濱在本院審理時證稱：第一次出租給原告，是95年1
月1日到104年12月31日，第二次出租期間是109年1月1日到113年12月31日。第一次出租是我大姊夫甘武雄介紹，我姊妹知道我出租這件事情，但我沒經過他們同意。第一次出租租約屆滿後，就沒有出租，因為原告說本件土地列管，我怕出租會麻煩，所以沒有出租，109年間我收到稅捐處的函文，說本件土地上有蓋房子，已經不是農地，要我繳納租金，我就去找原告要求他續租。第二次出租，我沒有經過其他人同意，事後也沒有問過其他繼承人。第一次出租屆滿到第二次出租這段期間，原告沒有繳納租金。因為我父親過世時，就說本件土地要給我繼承，我兄弟姊妹都準備印章要去辦理，但因為土地上設有抵押，沒有辦法辦理繼承登記。所以，我認為我有權使用土地，我兄弟姊妹不會有意見。大家是沒有講好這塊土地交給我管理使用，只是那時候有要辦過戶，沒有辦過戶而已，事後也沒有再說等語(見本院卷第174至177頁)。
⒌證人簡雪煉於本院審理時證稱：我父親過世後，繼承人間沒
有說本件土地要如何管理。簡源濱在第一次95年間出租後有跟我說，我跟他說我沒有意見，租出去就租出去，但是沒有說之後本件土地就交給他管理出租。我知道第一次出租除了我以外，簡源濱有問我姐姐甘簡月蘭，其他繼承人我就不知道有沒有問。95年出租以後，我不知道簡源濱之後有無繼續出租，109年簡源濱第二次出租時，沒有問過我。證明書是說我們的土地被拍賣，要我簽名用印，說沒有我的事情。我不同意簡源濱出租土地給原告，事後也不同意等語（見本院卷第170至173頁）。
⒍證人甘聰訓在本院審理時證稱：我不清楚我外公簡得發過世
時，當時繼承人間有無說好本件土地由誰處理或管理，也不清楚他們有無明示或默示由簡源濱管理或使用。95年第一次出租土地時，簡源濱有無經過其他人同意，我不清楚。109年第二次出租時，簡源濱沒有問過我的意見，我同意由簡源濱出租本件土地給原告等語(見本院卷第217至219頁) 。
⒎證人甘世和在本院審理時證稱：95年第一次出租時，簡源濱
有無經過其他人同意，我不清楚。當時是原告跟他太太一直來拜託我爸爸，想要向我舅舅承租土地，我父親甘武雄才會在租約為連帶保證人。外公簡得發過世後，有聽說要過戶，不知道怎麼處理，但沒有辦理過戶，因為土地有設定抵押權，當時沒有說要過戶給誰。我不清楚我外公簡得發過世時，當時繼承人間有無明示或默示由簡源濱管理或使用本件土地，不過我母親甘簡月蘭沒有在管這個，都是交給我大舅簡源濱處理，她沒有意見。109年第二次出租時，簡源濱有跟我說他要出租土地，我沒有意見。我大舅簡源濱同意出租，我就同意等語(見本院卷第220至221頁) 。
⒏證人簡琮桔在本院審理時證稱：我不清楚簡得發過世後，其
繼承人間有無說要如何處理本件土地，或有無明示或默示由簡源濱管理或使用。我沒有見過第一次及第二次的租約。我媽媽跟我父親這邊不熟，直到3、4年前，收到國稅局繳稅通知，才知道有這塊土地，我媽媽有去問，說是我爸爸的大哥在使用，我媽媽說誰出租就誰繳。109年，簡源濱出租時，沒有問過我。我勉強同意簡源濱代為出租這塊土地給原告，因為稅金都是他在繳等語(見本院卷第223至225頁)。
⒐由上述證人證述可知，本件土地之所有權人簡得發過世後，9
5年間經簡得發繼承人甘簡月蘭之配偶甘武雄介紹，證人簡源濱第一次出租土地給原告，事前及事後未經全體繼承人同意，租約屆滿後，沒有續租，原告也未繳納租金，兩造已無租賃關係。之後109年，再由證人簡源濱第二次出租土地給原告，簡源濱當時未詢問其他共有人是否同意，事後僅證人甘聰訓、甘世和、簡琮桔同意簡源濱代為出租等情，而證人簡源濱、甘聰訓、甘世和、簡琮桔潛在應有部分為1/5、1/1
5、1/15、1/20，有簡得發之繼承系統表可佐(見本院卷第139頁)，也未達共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾2/3之同意。原告主張承租本件土地是經過全體共有人同意或是經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，就不可採。
⒑證人簡源濱雖證述因簡得發過世時，有講好本件土地要由他
繼承，只是因故無法辦理，因此認為自己有權使用本件土地。但是，證人簡源濱上開證述與證人簡雪煉、甘世和證述歧異，審酌證人簡源濱為與原告簽立本件土地租約之人，就本件訴訟顯然較具有利害關係，所為有關本件土地是否其他繼承人當時均同意由他繼承乙節之證述內容，不無避重就輕的可能，是此部分證詞較不可採。況且，證人簡源濱也證述繼承人間事後沒有說本件土地要給簡源濱使用管理，而其餘繼承人對於109年簡源濱第二次出租本件土地一事，除證人甘聰訓知悉此事外，其餘都不知情，就不能以共有人單純沈默，認為有默示同意簡源濱管理本件土地。
⒒因此，本件土地在109年間既為簡得發之繼承人所共有，原告
未能提出任何證據證明該共有人間曾訂立契約另約定由簡源濱管理本件土地，證人簡源濱於本院審理之證言亦未為此證述，原告也未證明簡得發之繼承人有何舉動或其他情事，足以推知他們默示同意將本件土地交由簡源濱出租使用，則共有人簡源濱未取得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾2/3之同意，擅自將共有之本件土地出租予他人，其出租行為對於其餘共有人不生效力，則原告與本件土地所有人間即無基地租賃關係可言。原告並非土地法第104 條規定之承租人，自無從行使該條所定之優先購買權。
五、結論，原告依土地法第73條之1及104條第1項規定，請求確認原告就本件土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘陳述及所提證據，審核後對於判決結果不生影響，就不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 李彥廷