臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第366號原 告 林淑玲訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 陳美雲訴訟代理人 陳振榮律師複代理人 黃昱凱律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國111年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告給付被告新臺幣肆佰柒拾萬元時，被告應將坐落嘉義縣○○市○○段○○○○地號土地，面積二三０平方公尺，權利範圍全部移轉登記予原告並點交予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項如原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣肆佰柒拾萬元為原告供擔保後，得免假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）被告出售其名下之嘉義縣○○市○○段0000 地號土地，權利範圍全部（下稱系爭土地）予原告，買賣價金新臺幣（下同）485萬元，買賣稅費全由原告負擔，被告實拿485萬元，但被告須擔保上開土地允許興建房屋，無法興建房屋同意解約，雙方於109年7月2日下午於嘉義縣東石鄉農會簽約，並由訴外人即被告之配偶陳○○代簽且收訂金15萬元。
後原告委託工程顧問公司申請系爭土地核准興建建物之建築線，有正常出路。又系爭土地有鄰地佔用，被告一同約原告、代書前往鄰地地主討論侵占排除事宜。
（二）後被告於111年4月7日以嘉義文化路郵局136號存證信函予代書代轉，其所稱之無法建築房屋未確認，被告占用鄰地排除訴訟纏訟已久云云，然此均非解約之事由，原告即以111年4月14日發朴子海通路郵局15號存證信函，表明該土地已向朴子公所申請建築，109年8月14日核發建築線，不同意解除或終止契約。
（三）雙方訂有系爭土地之買賣契約，被告依民法第345條及第348條應履行買賣之契約義務，將土地移轉登記並點交予原告。被告拒不移轉登記及交付系爭土地，乃可歸責被告，被告自應履行買賣契約關係。
（四）聲明：
1、原告給付被告陳美雲470萬元時，被告陳美雲應將嘉義縣○○市○○段0000地號土地，面積230平方公尺，權利範圍全部移轉登記予原告並點交予原告。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）收據（兼買賣契約）為預約之性質，而非買賣契約：
1、原告認定兩造間就被告陳美雲名下之系爭土地有簽訂買賣契約，無非係以兩造間所簽訂定金收據作為認定基準。惟查，該收據僅針對收受定金之數額、買賣土地標示、買賣價金、買賣稅費等達成合意，就系爭土地買賣價金之給付方法、付款期間、點交、其他費用等重要事項均尚未詳實約定，且違約之罰則係依照一般民間習俗，並無具體特定之標準，此一約 定至多僅可認定為買賣契約之預約，並非正式買賣契約之架構。再者，參酌該收據第六點，系爭土地之建築線尚未申請，系爭土地是否得以建造房屋，仍屬尚未確定之事實，故買賣系爭土地之目的能否實現，尚屬懸而未決之情況，難以憑此一收據，遽認雙方業已成立系爭土地之土地買賣契約。
2、系爭土地另外有與鄰地因越界產生之排除侵害訴訟，現由本院以110年度簡上字第70號審理中，該訴訟自109年進行至今且結果難料，被告陳美雲豈會與原告簽署系爭土地之正式買賣契約，若屆時訴訟結果不如被告陳美雲之期待，必會產生債務不履行之相關責任，故在系爭土地得以出售之範圍因他案訴訟尚未確定之情況下，被告陳美雲與原告間以給付定金之方法作為買賣之預約，應屬自然。
3、系爭土地之所有權人為被告陳美雲，當時僅由訴外人陳○○代簽定金收據，實難認定該收據即為正式合約。
4、收據屬於原告收受之定金收據，即便認定有契約之性質，至多僅為系爭土地買賣契約之預約性質，無法以正式之買賣契約等同視之，原告自不得依該預約，而請求被告陳美雲履行將系爭土地配合辦理移轉登記及點交等契約之義務。
（二）被告僅須返還所收受之定金即可：
1、系爭土地客觀上並無滅失或已達不堪使用之情狀，兩造間
無法進一步達成買賣契約，乃因被告陳美雲對於系爭土地與第三人之訴訟纏訟已久，且被告陳美雲亦有自己使用系爭土地之需要，方以書面終止兩造間收受定金之法律關係，屬不為履行之情形，故並無類推適用民法第249條第3款之空間，被告僅須依民法不當得利相關之規定將所受領之定金15萬元返還予原告。是故，依照民法第249條第3款、最高法院102年度台上字第69號、85年度台上字第2929號及71年台上字第2992號裁判、臺灣高等法院臺南分院109年度上字第146號民事判決，被告僅須將所收受之定金15萬元返還予原告，於法並無不合。
2、所受領之定金15萬元則為擔保後續買賣契約之訂定。今被告因故無法簽訂正式之買賣契約，乃屬不為履行之情事，故被告僅須將所受領之定金15萬元返還予原告，毋須配合辦理移轉登記與點交系爭土地等事項。
（三）聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.若受不利判決，願供擔保，請准免予宣告假執行。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
1、訴外人即被告之配偶陳○○代理被告陳美雲於109年7月2日與原告簽立收據（兼買賣契約）（下稱系爭契約，本院卷第17頁），原告並當場交付15萬元與陳○○收受。此收據（兼買賣契約）為真正。系爭契約約定主要條款如下：
⑴買賣土地標示：朴子市○○段0000號230平方公尺全部。
⑵買賣價金：約定總價金全部為485萬元。
⑶買賣稅費全部買方負擔，出賣人賣清的（出賣人實拿485萬元）。
⑷買賣土地以能建築房屋為原則。
⑸罰則依照一般民間習俗，但如果買賣土地不能建築房屋時
，本件買賣雙方同意無條件解除，賣方應將定金無息於三天內交還買方。
⑹賣方應配合買方申請建築線所需要之文件。
2、嘉義縣朴子市公所以109年8月14日朴市工字第1090011838號函指示系爭土地之建築線（本院卷第19頁至第21頁）。
3、被告陳美雲主張系爭土地涉及第三人無權占用之問題，且系爭土地是否能建築房屋及其他交易之重要事項仍未確認，雙方迄今未簽立買賣契約，自己有使用系爭土地之需要為由，於111年4月7日以嘉義文化路郵局存證號碼000136號存證信函通知原告終止、解除系爭契約（本院卷第23頁至第23-1頁）。原告則於111年4月14日以朴子海通路郵局存證號碼000015號存證信函表示無法同意終止、解除系爭契約（本院卷第23-2頁至第24頁）。
4、被告與鄰人就系爭土地有鄰人占有系爭土地之拆屋還地民事糾紛，經本院109年度朴簡字第184號民事判決後，現由本院以110年度簡上字第70號事件審理中。
（二）爭執事項：
1、兩造有無以系爭契約就系爭土地之買賣達成意思合致？
2、系爭契約已否經合法解除或終止？
3、原告依系爭契約及民法第348條第1項請求如聲明所述，有無理由？
四、本院之認定
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明文規定。另按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。又契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷。
（二）經查：系爭土地為被告所有，面積為230平方公尺兩造於109年7月2日簽立系爭契約，價金為485萬元，且原告已支付15萬元等情，為兩造所不爭執，已陳述如前。其次，系爭契約第一條規定買賣標地物為系爭土地，面積為230平方公尺全部第二條約定買賣總價金為485萬元，第四條、第五條及第六條約定以系爭土地能建築房屋為買賣條件，被告應配合原告申請建築線所需文件，若不能建築房屋則雙方無條件解除系爭契約，此有系爭契約可稽。足認兩造間就系爭土地買賣重要事項及必要之點，均已互相合意，可認系爭契約已屬有效成立，並應拘束兩造。被告抗辯土地之面積尚未確定，並非有據。另外價金給付方法、付款期間、點交及其他費用等僅買賣契約之非必要之點，縱未約定明確，尚無礙買賣契約之成立，被告據此主張系爭契約僅為預約云云，並非可採。
（三）兩造以系爭契約約定之解除條件為「不能建築房屋」，而嘉義縣朴子市公所業於109年8月14日朴市工字第1090011838號函指示系爭土地之建築線（本院卷第19頁至第21頁），如不爭執事項2所述，是系爭土地並無不能建築之情，應可認定。至於被告抗辯鄰人占有系爭土地部分，現由本院以110年度簡上字第70號事件審理中之情，雖屬真實，然此訴訟之性質與系爭土地可否建築無涉，故被告據以主張終止或解除系爭契約，亦非有據。被告雖於111年4月7日以存證信函通知原告終止或解除系爭契約，惟經原告以111年4月14日存證信函表示「無法同意解除、終止」一情，如不爭執事項3所載，是兩造間就系爭契約亦未合意終止或解除，亦無何法定解除事由，因此系爭契約並無終止或解除之情，自可認定。
（四）兩造就系爭土地業已成立買賣契約，且契約未經合法或合意終止或解除，故原告依系爭契約及民法第348條第1項請求被告於原告給付470萬元之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並點交予原告為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約及民法第348條第1項請求於原告給付470萬元與被告時，被告應將系爭土地全部交付並移轉登記予原告為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項及第392條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 黃怡禎