臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第30號原 告 陳泳菖訴訟代理人 楊漢東律師被 告 華南商業銀行股份有限公司法定代理人 黃俊智訴訟代理人 莊智淵
林德昇律師呂紫君律師被 告 和潤企業股份有限公司法定代理人 田天明被 告 中租迪和股份有限公司法定代理人 陳鳳龍訴訟代理人 邱龍彬被 告 台中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒訴訟代理人 陳敬文上列當事人間第三人異議之訴事件，在民國112年3月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第175條、第176條分別有明文規定。本件原告起訴時，被告華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）的法定代理人是張振芳，在訴訟進行中變更為黃俊智，被告華南銀行依照上開規定，聲明由黃俊智承受訴訟（見本院卷第245頁），應該准許。
二、本件被告和潤企業股份有限公司（下稱和潤公司）、中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）、台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）都經過合法通知，都沒有在最後言詞辯論期日到場，本件也沒有民事訴訟法第386條各款規定的情形，因此，本院依照原告的聲請，在只有原告一方到場辯論的情形下作成判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告在民國97年拍賣取得坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段○000○0○000○0○000○000○000○0地號等土地及同段40建號建物(即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○000○0號房屋，下稱本件40建號建物)與未辦保存登記建物(即本院民事執行處110年12月15日嘉院傑109司執月字第36638號第1次公開拍賣通知附表所示40-14棟次建物，門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○000號，下稱本件建物)。
㈡、原告拍定取得後將上開土地及40建號建物，轉賣給訴外人即原告姪子陳盈勳，並移轉登記為陳盈勳所有，本件建物則保留未出售，作為原告逢年過節與年老後可以回老家居住之用，只是借給陳盈勳全家使用。
㈢、本件建物與40建號建物是不同材質，依據照片，可明顯區別前方臨路的1樓建物是門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○000○0號房屋，後方2樓建物是門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○000號房屋，且有獨立出入口，不一定須從前方的100之1號房屋進出。本件建物興建時間早於本件40建號建物，也不是本件40建號建物的增建物，就不是原告與陳盈勳間105年5月24日不動產買賣契約書(下稱本件買賣契約書)第9條第3項約定「買賣不動產房屋部份，其室內門窗廚廁與現有附屬水電衛生設備或分享公共設施等定著物及如在移交前增築部分，乙方(即原告)自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方」所指的增築部分。且本件建物的納稅義務人仍為原告，所以本件建物為原告所有，並非陳盈勳所有。
㈣、但是，被告對訴外人即債務人陳盈勳聲請強制執行本件建物，經本院民事執行處以109年度司執字第36638號債務執行強制執行事件（下稱本件強制執行事件）受理。因本件強制執行事件所為強制執行程序已影響原告對本件建物的權益，原告乃依強制執行法第15條之規定提起本件訴訟。
㈤、並聲明：本件強制執行事件就本件建物所為的強制執行程序應予撤銷。
二、被告方面：
㈠、被告華南銀行答辯：⒈本件建物坐落於陳盈勳所有同段296地號土地上，依原告與陳
盈勳簽立的本件買賣契約書第9條第3項約定，本件建物已由原告出賣給本件強制執行事件執行債務人陳盈勳，並自買賣完成點交時起，陳盈勳已占有使用本件建物，取得處分權，且依本院111年8月12日勘驗筆錄，本件建物是另外增設的廚房、隔間、樓梯等，目前均為陳盈勳在使用。
⒉本件買賣契約書沒有特別表明不包含本件建物，原告與陳盈
勳買賣的範圍是及於本件建物。陳盈勳向被告華南銀行申請抵押貸款時，被告於106年2月8日完成抵押不動產的鑑定，於房地產鑑定表備註欄記載有本件建物的存在，並有附上照片佐證。顯見陳盈勳將本件建物主張為其所有，被告才列入鑑定擔保物價額的標的，並且為當初設定抵押所擔保範圍，作為核貸的依據。只是本件建物為未保存登記建物，無法為抵押權設定登記。陳盈勳在106年2月24日為向被告抵押貸款而簽立切結書，其中第5條約定：「提供抵押之不動產有未保存登記之建物，確為立書人（即陳盈勳）所有，俟將來辦妥保存登記後，願無條件提供貴行辦理抵押權追加設定。」，可證陳盈勳已取得本件建物的處分權，否則豈敢切結本件建物為其所有，今執行債務人陳盈勳遇到本件建物要被拍賣，反由原告主張本件建物為原告所有，則陳盈勳書立切結書豈同兒戲？⒊依本件強制執行事件110年8月6日執行筆錄，本件建物經嘉義
縣朴子地政事務所地政人員測量，認定是本件40建號建物的增建（1樓廚房及2樓房間），且本件建物的出入均須經過本件40建號建物的大門，可證明本件建物為本件40建號建物的增築部分，其門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○000○0號。
⒋在本件強制執行事件執行時，本件建物出入須經過本件40建
號建物，是在本件強制執行事件查封後，原告才施工新設出入口。且原告主張本件建物可以經由隔壁工廠後方連接同段
291、292、293地號等3筆土地通行一事，經被告調取土地謄本，原告非此3筆土地共有人，所以，顯然是原告臨訟借用他人鄰地通行而已。
⒌另被告中租迪和公司前曾對陳盈勳聲請強制執行，經本院民
事執行處以109年度司執字第13907號票款執行強制執行事件受理。該案當時查封執行債務人陳盈勳的不動產中，也有本件建物，並且執行程序已經進行至拍賣程序，只是因為拍賣無實益，被告中租迪和公司才撤回執行，在該強制執行事件中，原告沒有提出異議，主張本件建物為其所有。陳盈勳在該次強制執行事件及本件強制執行事件也都沒有表示本件建物為原告所有等語。
⒍並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告中租迪和公司答辯：⒈原告是拍賣取得本件建物，但是，本件建物是未保存登記建
物，依民法第758條規定，原告也只是取得事實上處分權，原告以此提起第三人異議之訴以排除強制執行權利，是否有當事人適格？⒉本件建物於結構上及使用上並無獨立性，應該附連於本件40
建號的主建物，為其一部分，應為本件強制執行事件執行債務人陳盈勳所有，也為抵押權效力擴張所及。
⒊本件強制執行事件執行查封時，是由陳盈勳帶領勘查，本件
建物1樓即為廚房，應該是常助本件40建號建物所用，且陳盈勳表示本件建物2樓空間與同段40建號建物相連合併使用。縱使本件建物有鐵門為界，也不能說視為獨立之出入口，因為不能因為廚房後面開個後門，廚房就會變成獨立建物，且陳盈勳在強制執行時表示廚房後面的門沒有使用，所以原告主張本件建物有獨立出入口，不可採信。
⒋依本院96年度執字第18176號拍賣抵押物強制執行事件的拍賣
通知附表中，沒有門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○000號的建物，所以原告在97年從該強制執行事件承受的本件建物就是屬於門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○000○0號建物範圍內，自始就不存在門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○000號房屋。原告未能舉證證明房屋稅繳款書的門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○000號房屋即為本件建物。縱使為同一建物，依財政部函釋納稅義務人並不當然為所有權人的認定，僅是稅法上的課稅對象。
⒌實務上，未辦保存登記建物，是無法辦理變更課稅義務人，
在無法透過地政登記為所有權人移轉登記情形下，只能為事實上處分，只有在繼承及法院強制執行時，才有可能變更課稅義務人。所以本件建物不是如原告所述是因為未出售而沒有稅籍變更，事實上是因為無法辦理稅籍變更等語。
⒍並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告台中商銀答辯略以：除與被告華南銀行、中租迪和公司所述相同外，另補充原告當初在97年承受時，本件建物就已經是增建物，就是主建物的附屬物而無法分別出售等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈣、被告和潤公司沒有在言詞辯論期日到場或提出書狀作任何聲明或陳述。
三、法院的判斷：
㈠、原告與陳盈勳買賣標的物範圍是否包含本件建物：⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察(最高法院39年台上字第1053號、95年度台上字第2256號判決意旨參照)。⒉原告與陳盈勳在105年5月24日簽立本件買賣契約書，第一條
約定不動產標示(依地政機關登記簿所載為準)，土地坐落嘉義縣○○鄉○○段000○0○000○0○000○000○000○0地號土地，及建物坐落為同段40建號建物，一層面積157.12平方公尺、電梯樓梯間13.25平方公尺等情，有買賣契約書在卷可稽(見本院卷第51至53頁)。
⒊經本院會同兩造及嘉義縣朴子地政事務所人員至現場履勘，
結果為：經地政指明本件建物一樓部分為廚房及一間房間。該房間出入口有2處，一處在廚房，一處在本件40建號建物，廚房有一出入口，從該出入口可接後方鐵皮工廠，需從該工廠再至工廠外。華南銀行訴訟代理人稱一樓房間廚房該處出入口是上次執行履勘之後才又打通裝設。現場該門外觀看起來新穎，旁邊有水泥鋪設痕跡，據在場陳盈勳表示該門是上次執行履勘後，原告請人來開設，因為本件40建號建物要被拍賣。本件建物二層樓有2間房間，要往2樓房間有2處樓梯，一處在本件40建號建物内，一處在廚房内，華南銀行訴訟代理人稱上次履勘時，並無廚房内之樓梯，當時要往2樓只能從本件40建號建物内該出入口出入，在場陳盈勳表示該出入口也是原告於上次履勘後請人開設。依現場建築狀況，本件建物是與本件40建號建物緊鄰等情，有111年8月12日勘驗筆錄及現場照片附卷可佐（見本院卷第197至199頁、第225至243頁）。另本件強制執行事件現場執行時，陳盈勳在場表示廚房及2樓部分與本件40建號主建物部分一起使用，廚房後方的門已經沒有在使用等語，有110年8月6日執行筆錄附卷可查(見本院卷第132頁)。
⒋又原告前以陳盈勳之父母陳碧月、陳佳成積欠債務，而聲請
拍賣抵押物強制執行，因無人應買，交由債權人即原告在97年4月28日承受取得包含本件建物及40建號建物等不動產等情，已經本院調閱96年度執字第18176號拍賣抵押物卷宗核閱無誤。
⒌原告承受後，是將本件建物及40建號建物交由其兄即陳佳成
全家使用等情，為原告在本院審理時所自承(見本院卷第90頁)。證人陳盈勳在本院審理時證稱：本件40建號建物是另外興建牆面與本件建物的牆面相連。本件建物原本就是作為廚房跟房間使用等語(見本院卷第383頁、第386頁)。而40建號建物是作為客廳、工作室，堆放物品、機具，內部並無房間等情，有現場照片在卷可佐(見本院卷第60至61頁)，原告也不爭執(見本院卷第253頁)。
⒍依上可知，本件建物與40建號建物興建完成後，外觀上形式
雖有不同，但兩建物牆面相連無法獨立分離，且內部相通，是合併相連為一體使用，本件建物僅能由本件40建號建物出入，本件建物是作為廚房、房間使用，足認二者在客觀上具有功能關聯及相互依存的關係。至於本院履勘時，原告事後雖有變動格局，但不因現時改成有其他獨立出入口，影響本件建物在本件40建號建物完成後相互依存一體使用的認定(最高法院110 年度台上字第1840號民事判決意旨參照)。
⒎本件買賣契約書第1條雖未記載未保存登記之本件建物部分，
但是從第3條〈5〉約定「本條款另議事項:一、現況交屋」及第9條約定「買賣不動產房屋部份，其室內門窗廚廁與現有附屬水電衛生設備或分享公共設施等定著物...，乙方(即原告)自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方」等語（見本院卷第51頁、第52頁）。顯見，原告是以現況交屋，包含廚房等水電設備也在原告要移交的範圍內。如果本件建物不在買賣範圍內，原告何以要一併移轉廚房等及附屬水電衛生設備?⒏況且，倘原告僅出售保存登記建物，單獨保留部分未保存登
記建物，對原告而言並無任何實益；反之，陳盈勳買受建物，如另有出賣人未保存登記的建物，不僅使用上不方便，且日後容易發生糾紛，依一般經驗法則，買受的意願及範圍應包括全部地上物之買賣。
⒐證人即華南銀行承辦人員蘇鈺雅在本院審理時證稱：我有實
地去看過未保存登記建物，當時借款人陳盈勳在鑑價時，帶我們看房屋的現況，當時有未保存登記建物，他說未保存登記建物是他所有，是他跟家人在居住使用。在鑑估時，遇到未保存登記建物不屬於貸款人所有的話，會特別註記不屬於貸款人所有。房地產鑑定表備註欄第3點記載「296地號上另有一棟二層樓高之未保存登記建物(約26坪左右)」，是我所繕打，是指未保存登記建物是陳盈勳所有等語(見本院卷第387至388頁)；證人即華南銀行承辦人員吳耀銘在本院審理時證稱：我有實際去看過不動產，陳盈勳有跟我說那些範圍是屬於他的，所以我在經辦的時候，有把我知道的寫上去，才會在華南銀行房屋貸款批覆書上記載「296地號上另有一棟二層樓高之未保存登記建物(約26坪左右)」。陳盈勳有說未保存登記建物是屬於他的等語(見本院卷第390頁)。並有華南銀行房地產鑑定表、華南銀行房屋貸款批覆書附卷可佐(見本院卷第341至346頁)。
⒑又陳盈勳向被告華南銀行辦理不動產抵押借款時，切結表示
「提供抵押之不動產有未保存登記之建物，確為立書人所有，俟將來辦妥保存登記後，願無條件提供貴行辦理抵押權追加設定」等語，並簽名蓋印，有切結書在卷可佐(見本院卷第75頁)。證人陳盈勳為逢甲大學應用數學系畢業，退伍後就接手父親產業(見本院卷第382頁)，為具一般智識及社會經驗閱歷之成年人，應可理解上開切結書記載的文字及意義。倘本件建物保留未出售，證人陳盈勳大可主動告知，其既在切結書上簽名確認，也向承辦人員表示本件建物為其所有，可徵陳盈勳與原告買賣的建物範圍確實包含未保存登記建物部分。
⒒加上，被告中租迪和公司在109年間曾對陳盈勳聲請強制執行
，在該次強制執行事件查封本件建物及本件40建號建物時，陳盈勳未曾異議本件建物屬於原告所有等情，已經本院調閱上開執行卷宗核閱無誤；另本件強制執行事件，經本院執行處會同債權人、稅務局人員至現場執行，陳盈勳當場僅表明當初後方鐵皮工廠雖有相連但沒有跟原告買受。廚房部分稅籍不清楚，但廚房及2樓都是跟主建物40號建物一起使用等情，有執行筆錄附卷可查(見本院卷第125至132頁)。如果原告僅出售保存登記建物部分，陳盈勳在強制執行時，理應會一併表明此部分未向原告買受，卻未為之，益徵原告出售陳盈勳的標的物確實包含本件建物。
⒓房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據
，亦非即為房屋所有權之證明。稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關(最高法院108年度台上字第2161號判決意旨參照)。本件建物納稅義務人雖為原告而無變更(見本院卷第117頁)，但不因此就可推論本件建物仍為原告所有。原告另提出110年房屋稅繳款書(見本院卷第17至19頁)，但是該繳款書無法證明房屋稅為原告所繳納，而且從前開課稅明細表顯示，房屋(稅)送單地址始終登記為嘉義縣○○鄉○○村000號，原告居住在新北市，假使單就本件建物保留未出售，何以不將房屋稅送單地址更改為自己的住所，反而仍將稅單寄往陳盈勳住處?則買賣後本件建物歷年房屋稅是否為原告所繳納，誠屬有疑，自難以此為原告有利的認定。
⒔證人陳盈勳在本院審理時雖證稱：本件建物不在買賣範圍，
原告口頭說合法的要賣給我，未保存登記部分沒有要賣，本件建物房屋稅是原告繳納等語(見本院卷第381頁、第383至385頁、第386頁)，但與前開證人證詞及證據不符，顯有維護原告的情形，本院就難以採信。
⒕基於上述，本院認為原告與陳盈勳的買賣標的及於本件建物。
㈡、原告依強制執行法第15條規定，請求撤銷本件強制執行事件就本件建物所為的強制執行程序，是否有理由：⒈按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於
強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條前段有明文規定。
⒉按違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交
易之標的，違章建築物之原建築人出賣該建築物時，依一般
規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不 能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請 確認，勢無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即 受確認判決之法律上利益，應予駁回，是其確認所有權存在 之訴，既應駁回，則基於所有權而請求撤銷查封，自亦無由 准許。又違章建築雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得（最高法院50年度台上字第1236號、91年度台上字第2154號判決要旨參照）。
⒊原告既已將本件建物出售陳盈勳，依照前開說明，原告不能
再對受讓人起訴請求確認其為所有權人，於受讓人的債權人聲請對該建物為強制執行時，出讓人即原告亦不得本於其所有權提起第三人異議之訴。原告復未主張其就本件執行標的的本件建物，另有其他足以排除強制執行之權利存在，則其提起異議之訴，請求撤銷就本件建物之強制執行程序，沒有依據。
四、結論，原告依強制執行法第15條規定，請求撤銷本件強制執行事件就本件建物的強制執行程序，為無理由，應該駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，就不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
書記官 李彥廷民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。