臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第407號原 告 韓玉琴
韓偉平共 同訴訟代理人 張麗雪律師被 告 王昌淵上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第二項為：「被告應各給付原告新臺幣（下同）22萬0511元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日依年利率百分之5計算之利息，並自民國111年8月1日起至返還房屋日止，按年各給付原告4萬4102元」（見本院卷第7至8頁）。嗣原告變更訴之聲明第二項為：「被告應自111年9月21日起至返還房屋之日止，按年給付原告二人各4萬4102元」（見本院卷第361頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠嘉義市○○段000地號土地及其上同段503、639建號建物（門牌
號碼嘉義市○○街000號4樓房屋，639建號為共用部分，下稱系爭房地），為原告二人之父親韓景河所有，韓景河於111年2月28日死亡，由原告二人於111年7月4日辦理繼承登記取得所有權。
㈡而韓景河與被告雖於94年8月16日簽訂買賣契約書，約定由韓
景河出賣系爭房地予被告，買賣價金220萬元（下稱系爭契約），惟被告並未依買賣契約書第2條約定給付定金135萬元。又依系爭契約第9條約定：「承買人…不履行按約交付價款給付時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約」。為此原告依繼承關係及上開約定，解除系爭契約，並已於111年9月20日通知被告。是以被告已不再有合法占有系爭房地之權利，為無權占有，爰依解除契約後之回復原狀請求權及民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈢再者，被告無權占有系爭房地，獲有相當於租金之不當得利
；因系爭房屋位於經國新城社區，管理完善，生活機能便利，系爭土地申報地價每平方公尺8234.4元，土地總面積4640.55平方公尺，原告二人之權利範圍各200000分之719，系爭房屋課稅現值為60萬7300元，依土地法第97條規定，以土地申報地價及房屋現值年息百分之10計算，被告應按年各給付原告4萬4102元【計算式：{（8234.4元×4640.55㎡×719/200000）×2+(607300)}×l0%÷2人＝44102元】。又原告係於111年9月20日通知被告解除契約，故請求被告應自翌日即111年9月21日起至返還系爭房屋之日止，按年各給付原告4萬4102元。
㈣並聲明：1.被告應自嘉義市○○段000○000○號（即門牌號碼嘉
義市○○街000號4樓房屋）遷出，並將上開房屋騰空返還原告。2.被告應自111年9月21日起至返還上開房屋之日止，按年給付原告二人各4萬4102元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：韓景河於94年8月16日將系爭房地出售予被告，約定買賣價金220萬元，被告已於簽約日交付定金135萬元，其餘85萬元則由被告按月繳納韓景河向中國農民銀行（已為合作金庫銀行合併，下稱合作金庫銀行）之貸款，雙方並簽訂有系爭契約為憑。被告均依約履行交付定金135萬元及清償貸款，是依系爭契約，被告自屬有權占有。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第374至375頁）：㈠被告於94年8月16日與韓景河簽訂系爭契約，向韓景河購買嘉
義市○○段0000地號，權利範圍100000分之719之土地（重測後為嘉義市○○段000地號），及其上503建號即門牌號碼嘉義市○○街000號4樓房屋，約定買賣價金為220萬元。依系爭契約記載，被告已交付定金135萬元予韓景河，餘款85萬元，由被告負責繳納韓景河在合作金庫銀行之貸款，有雙方簽訂之買賣契約書在卷可證（見本院卷第47至56頁）。
㈡被告目前居住於系爭房屋。原告未曾居住過系爭房屋。
㈢原告對被告提出之買賣契約書、公證書之形式真正不爭執。
四、本件爭點：㈠原告主張：被告並未於簽約時交付定金135萬元，為此原告已
解除系爭契約，被告為無權占有，是否可採？㈡被告依系爭契約之約定，而占有系爭房地，是否有正當權源
？
五、得心證之理由：㈠被告於簽約時已交付韓景河135萬元，原告並未提出反證推翻系爭契約書記載：
1.按各當事人就其主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號、99年度台上字第483號判決意旨參照）。
2.查嘉義市○○段000地號土地及其上503、639建號即門牌號碼嘉義市○○街000號4樓建物，係韓景河繼承自父親韓兆崑之老舊眷村輔助購宅權益，而購置之房地，此有國防部空軍司令部111年9月29日國空政眷字第1110125297號函及國防部政治作戰局111年10月25日國政眷服字第1110272544號函及所附國防部令在卷可稽（見本院卷第211至216頁）。而觀諸國軍老舊眷村改建條例第24條規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記」，依此韓景河須於取得房地所有權5年後始得出售。是被告向韓景河購買系爭房地時，因礙於上開法律限制無法即為移轉登記，雙方乃約定於法令許可過戶後，韓景河負有移轉登記義務。又因系爭房地前此仍登記於韓景河名下，至韓景河111年2月28日死亡，遂因繼承而登記於原告名下，此亦有雙方不動產買賣契約書、系爭房地登記申請書、第一類謄本及異動索引在卷可參（見本院卷第13至16、67至92頁）。
3.參以被告向韓景河購買系爭房地時，除簽訂買賣契約書外，並經公證人公證，有被告提出之買賣契約書及公證書在卷可憑（見本院卷第47至56頁，完整影印本置於本院證物袋）。
再觀諸雙方簽訂之買賣契約書第2條已載明被告已給付定金135萬元（見本院卷第53頁），衡以公證人具有客觀公正之地位，應無在未經雙方確認之情形下，擅自於買賣契約書記載被告已交付定金135萬元予韓景河收訖無訛等文字，依此被告確已給付上開價金，洵堪認定。依上開說明，被告就上開價金之給付既已為適當之證明，原告否認有上開價金之給付，自應就此提出反證證明，否則即不足採取。
4.佐以韓景河自94年8月16日與被告簽訂買賣契約書，並將系爭房地交付被告居住使用後，迄至111年2月28日死亡止，長達17年，未見韓景河有任何催討價金或要求被告遷讓返還房屋之行為。且韓景河生前更未曾交代被告有買賣價金未給付完畢之情。兼以系爭房地之所有權狀原本至今仍為被告持有中，業據本院當庭勘驗屬實（見本院卷第225頁），以上各節均核與買賣契約書第2條記載：「買受人王昌淵於簽約同時即交付定金135萬元，經出賣人韓景河收訖無訛」等語一致（見本院卷第53頁）。綜上各情，堪認被告確實已交付定金135萬元，並依約按月繳納貸款本息（詳後述），僅因韓景河事後要求提高買賣價金，未為被告接受，雙方始迄今未辦理所有權移轉登記。
5.原告雖主張：被告所稱其在公證人陳林宜伸事務所門口交付定金135萬元予韓景河，違背交易常情及生活經驗，且韓景河之金融機構帳戶亦查無135萬元之存入紀錄，足見被告並未給付上開價金云云（見本院卷第157至159頁）。惟查，韓景河或有可能因急用，故一收到135萬元現金後，即用於他途。又該二人於公證人面前一致陳述業已交付（收受）定金135萬元，公證人遂據此記載於買賣契約書，於交易常情並無特別違背之處。是原告上開主張，尚無可採。
6.原告再聲請訊問證人即被告王昌淵之兄弟王昌碩、王昌榮，欲證明被告向兄弟借款交付定金135萬元之抗辯為不實。惟據證人王昌碩證稱：我是被告的哥哥，我曾經借錢給被告，何時借不記得，我們經常借借還還，借還的金額最多不到10萬元，最少3至5萬元，均以現金交付。我沒有問被告借款的用途，兄弟之間也不用問，到目前為止被告並未欠我錢。我知道被告有買嘉義市○○街000號4樓房屋，但是他借錢的用途我不知道。被告於94年8月間有開計程車行及雜貨店，在民國路的眷村，我不了解他的財務狀況，94年8月間被告有無跟我借錢，那麼久我不記得了等語（見本院卷第363至367頁）。及證人王昌榮證稱：我是被告的哥哥，我曾經借錢給被告做生意，有時候一個月借款1、2次，他在做生意，我們兄弟借錢有借有還，用途我就不知道了。借款最多一次幾十萬元，常常借來借去，借幾次我不記得，被告向我借錢，我都是交付現金，我們以前都一起住在民國路的眷村建國二村，被告沒有跟我說借款的用途，我知道他在做生意，做計程車行，計程車行以前是爸爸開的，交給大哥，之後大哥交給被告，叫嘉中計程車行，計程車很多，以前是嘉義市最多計程車的，被告向我借錢都有還，目前為止沒有欠我錢。我知道被告有購買嘉義市○○街000號4樓房屋，他有搬過去，我借錢給被告沒有過問，因為他是做生意的，如果是一般百姓跟我借錢我會問，兄弟間我不會問，我以為他是要做生意的，我就借他，計程車行的營業地址在嘉義市○○路00號，被告有搬到嘉義市永安街我知道，因為我也住經國新城等語（見本院卷第368至373頁）。上開二位證人均證稱被告有向渠等借款，並已清償，則被告所借款項非無可能用於購買系爭房地，是上開二位證人之證詞，尚不足為被告無力支付135萬元之證明。況上開二位證人所證，亦核與被告陳稱：94年8月間我向韓景河購買系爭房地時，我開計程車行，也有幫忙搬家、修理水電，平均月收入15萬元，計程車行有60幾部車，是靠行的，自己有2、3部車出租給司機等語相符（見本院卷第373至374頁）。益徵被告於購買系爭房地時，既尚經營計程車行，非無能力購買系爭房地。是上開二位證人之證詞，不足為原告有利之認定。
㈡被告均依約匯款入韓景河帳戶，以供扣繳貸款本息：
依被告與韓景河簽訂之買賣契約書約定，出賣人韓景河向合作金庫銀行所貸款項85萬元由被告負責繳納，作為價金之一部（見本院卷第53頁）；而被告均將款項存入韓景河所有合作金庫銀行東嘉義分行帳戶以供扣繳貸款本息之情，為原告所不爭（見本院卷第375頁），並有合作金庫銀行東嘉義分行函及檢送之韓景河帳戶交易明細資料在卷可參（見本院卷第249至356頁），堪認被告此部分亦已依買賣契約之約定履行。
六、綜上所述，被告既係向韓景河購買系爭房地所有權，已交付買賣價金135萬元，並依約定匯款入韓景河帳戶以供每月扣繳貸款本息，均依買賣契約內容履行；而原告就其主張被告未給付買賣價金135萬元一節，復未舉證以實其說，則原告以此為由，主張解除買賣契約，自屬無據。從而，原告主張其已解除買賣契約，被告就系爭房地為無權占有，請求被告遷讓返還系爭房地，並請求被告給付相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法暨所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃佩韻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 蘇春榕