臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第436號原 告 賴燕嬿訴訟代理人 黃福銘原 告 賴燕美上二人共同訴訟代理人 莊文淵被 告 行政院農業委員會農田水利署嘉南管理處法定代理人 邱清義訴訟代理人 張庭維律師
程光儀律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地之耕地三七五租約存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。故有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉(鎮、市、區)公所調解及縣(市)政府調處，於調處不成立後，始得由縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。經查，兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段 000地號土地（下稱系爭土地）租佃爭議事件，業經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送本院審理，有嘉義縣政府民國111年8月10日府地權字第1110193695號函後附之調處程序筆錄及相關會議資料等資料在卷可稽（見本院卷第7至18頁)，本件起訴程序核無違誤，先予敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加；次按訴狀送達後，原告不得將原訴 變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限；再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。 但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第 256條、第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：裁定令對造人同意承租人110/2/26申請換約改訂國有三七五耕地租約申請；裁定對造人110/1026與占建人葉任峰先生簽訂之國有耕地租約無效；裁定令對照人排除葉任峰先生佔建之房舍水泥地面恢復為耕地等語（見本院卷第30頁）。嗣於言詞辯論期日，原告變更訴之聲明為：確認原告與被告間就系爭土地之耕地三七五租約（下稱系爭耕地三七五租約）存在，並撤回111年8月29日書狀訴之聲明第2項、第3項（即前開關於訴外人葉任峰部分，本院卷第98頁、第195頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法核無不合，應予准許。
三、按民事訴訟法第247條第1項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件原告主張與被告間之系爭耕地三七五租約存在，為被告所否認，則兩造間就系爭耕地三七五租約是否存在，即處於存否不明之狀態，故原告訴請確認系爭耕地三七五租約存在，如經判決確認，其不安之狀態即可除去，認原告有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張㈠原告二人與改制前之嘉南農田水利會之系爭耕地三七五租約
（嘉水地租字第498號租約)，出租範圍為系爭土地整筆土地，因嘉南農田水利會改制為行政院農業委員會農田水利署嘉南管理處，原嘉南農田水利會所有之土地收歸為國有土地，被告於110年1月7日通知原告二人換約，110年2月17日為換約辦理鑑界時，原告始發現馬路、小廟、水溝、雞寮在系爭土地範圍內，但上開占用土地事實於93年以前已存在，原告於96年、102年、108年經三次換約出租人均無異議，原告雖於110年2月26日在規定期日前換約，被告仍暫緩同意申請直至原告於110年4月31日前排除占用，原告雖已積極作為但因改善時間過短無法全部完成，被告於110年5月25日宣稱租約無效，並將系爭土地於 110年10月26日轉租給訴外人即占有人葉任峰， 110年12月21日水上鄉公所以函文通知原告註銷系爭耕地三七五租約。
㈡原告於93年繼承系爭土地耕地三七五租約起至110年2月17日
鑑界日前，18年間，被告從未實地交付租約範圍予原告，原告也無法聲請鑑界， 106年曾經有土地重測，重測時只會通知地主，不會通知承租人，重測時地主應該就知道有小廟等地上物，但之後換約時，被告都沒有異議。有關被告所稱系爭土地多處被占用情形，並未舉證被占用部分是原告授權使用，或是原告興建供自己或他人使用之任何資料，亦未說明何時開始被占用、被占用面積、被占用名稱、用途等，僅以原告未善盡管理責任為由，全部歸貴於原告，有欠公允，實難令原告信服。
㈢本案系爭土地乃依據耕地三七五減租條例（下稱三七五減租
條例）所訂定之租約，有關租約之訂立、變更、終止、換約、爭議、調解、調處等，均應依上述條例規定辦理。被告雖於110年5月25日及110年6月11日以雙掛號函文通知租約無效，但被告為系爭土地之出租人，雖為公務機關，對於本案租約效力並無行政處分權，未依法所為之行政處分應自始無效。本案自110年2月17日鑑界日起至111年1月25日原告申請調解日止，原告從未收到權責單位水上鄉公所函文對系爭土地做租約無效之行政處分，租約期間自108年1月1日起至113年12月31日止，租約尚未到期，原租約當然有效。
㈣並聲明：如主文所示。
二、被告答辯聲明㈠緣被告之前身「嘉南大圳水利委員會」（嗣於45年12月改組
為「臺灣省嘉南農田水利會」、102年1月更名為「臺灣嘉南農田水利會」、109年10月1日改制為「行政院農業委員會農田水利署嘉南管理處」）於42年間就嘉義縣○○鄉巷○段0000地號土地（即系爭土地重測前之舊地號）與承租人賴濶嘴訂立原耕地租約，嗣原耕地租約經多次續租及因原承租人死亡而變更，最終由原告賴燕美、賴燕嬿二人繼承原耕地租約，並於93年 8月12日經嘉義縣水上鄉公所核准變更租約，承租人為原告賴燕美、賴燕嬿二人，出租人則為改制前之臺灣嘉南農田水利會。之後原告等人陸續於96年1月9日、102年2月18日、107年1月8日申請續租獲准，租賃期限至113年12月31日，惟因臺灣嘉南農田水利會於109年10月1日改制為公務機關，並更銜為「行政院農業委員會農田水利署嘉南管理處」，系爭土地成為國有土地，故嘉義縣水上鄉公所遂於 109年12月29日以嘉水鄉民字第10900022920號函及110年12月31日以嘉水鄉民字第1100021566號函請地政機關註銷謄本上租約登記，並通知原告等人依梘定向嘉南管理處變更為公有耕地租約。
㈡原告等人雖於110年2月26日申請換約改訂為國有三七五耕地
租約，惟經被告嘉義分處嘉義工作站人員於110年2月17日隨同地政人員至現場鑑界時，發現系爭土地現況已無耕作且有鋪設水泥地、電線桿建物等不符合耕地使用之情形，被告遂於110年3月25日以農水嘉南字第1106668096號函通知原告等人請於110年4月31日前恢復原地貌，嗣經被告嘉義分處嘉義工作站人員於 110年5月5日再次至現場勘查，發現原告等人仍未改善，爰於110年5月25日以農水嘉南字第1106668262號函通知原告等人，依三七五減租條例第16條第 2項之規定，原耕地租約無效。
㈢又系爭土地之使用分區現已變更為住宅區，雖可出租作為非
耕地使用，惟被告於110年6月11以雙掛號通知原告等人原耕地租約無效後，原告等人均未向被告提出以一般土地租賃契約承租系爭土地（按：原告等人係申請換約國有「三七五耕地租約」，必須作為耕地使用)，嗣訴外人葉任峰於110年10月間向被告申請承租系爭土地，因系爭土地之年租金未達新臺幣10萬元，被告爰依農田水利非事業用不動產活化收益辦法第19條第 5款規定出租予訴外人葉任峰。詎料，原告遲至
111年1月3日始發函要求被告同意其續租之申請，經被告函覆說明系爭土地業已另行出租，無法准許原告等人之申請，後續經原告等人申請租佃爭議調處，先後經嘉義縣水上鄉公所及嘉義縣政府調解均不成立，始生本案。
㈣至於原告主張不知有占用部分云云，然原告二人承租面積有5
32.25平方公尺，系爭土地遭占用面積加起來也有超過200平方公尺，若原告真有長期在系爭土地自任耕作，難以想像承租土地被占用超過一半竟無知覺。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷
一、系爭土地於42年間，由被告之前身嘉南大圳水利委員會與承租人賴濶嘴訂立原耕地租約，嗣原耕地租約經多次續租及因原承租人死亡而變更，最終由原告賴燕美、賴燕嬿二人繼承原耕地租約，並於93年 8月12日經嘉義縣水上鄉公所核准變更租約（承租人為原告賴燕美、賴燕嬿二人，出租人則為改制前之臺灣嘉南農田水利會)，原告等人陸續於96年、102年、107年申請續租獲准，租賃期間至113年12月31日等事實，業據原告提出系爭土地之原耕地租約、嘉義縣水上鄉公所93年 8月12日准予變更租約登記之函文、嘉義縣水上鄉公所96年、102年、108年同意續租之通知或函文（見本院卷第63至67頁），並經被告提出系爭土地重測前後新舊地號查詢、土地建物查詢、系爭土地之原耕地租約、嘉義縣水上鄉公所93年 8月12日准予變更租約登記之函文、國有三七五耕地租約期滿續租(換約)申請書（見本院卷第111至117頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、原告復主張被告之前身嘉南農田水利會改制更銜後，嘉義縣水上鄉公所以 109年12月29日函文通知原告辦理註銷原租約，被告以 110年1月7日函文通知原告改訂國有耕地三七五租約，其後被告以110年3月25日函文通知原告二人暫緩同意改定國有三七五耕地租約，嗣被告以110年5月25日函文通知原訂租約全部無效，另再以110年6月11日函文重申原訂租約全部無效等情，為被告所不爭執，亦據兩造提出上開函文在卷可按（見本院卷第67至72、127、131、133頁)。故本件兩造爭點在於：被告以系爭土地多處遭占用，承租人之原告消極未排除占用，且原告未實際從事耕作為由，依三七五減租條例第16條第2項規定主張系爭耕地三七五租約無效，有無理由？
三、系爭土地有遭他人占用之事實經查，被告主張於110年3月2日勘查現場後，發現有附表所示代號ＡＢＣＤＥＦＧ等地上物占用系爭土地之事實，業據提出現場地上物照片及繪製之土地狀況圖(見本院卷第177至181頁)，且為原告二人所不爭執，堪信屬實。關於附表代號ＢＣＤ之地上物，被告陳明經當時在場之訴外人葉任峰承認為其設置（見本院卷第174頁)，原告則陳稱附表所示代號ＡＢＣＤＥＦＧ等地上物均非其等設置（見本院卷第198頁)。
是以，系爭土地上雖有附表所示代號ＡＢＣＤＥＦＧ等地上物，惟上開地上物均非原告二人所設置，而係遭他人設置並占用系爭土地之事實，堪予認定。
四、系爭土地遭他人占用及承租人未排除占用，是否屬於「非自任耕作」之情形㈠被告主張系爭土地遭他人占用，原告二人消極未予排除，屬
於三七五減租條例第16條第1項「未自任耕作」，依同條第2項規定通知原告系爭耕地三七五租約無效等語，並提出110年5月25日、110年6月11日函文附卷（見本院卷第131、133頁）。
㈡然按，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所謂不自任
耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言。「倘承租人僅消極不為耕作，他人未經承租人同意乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，亦不能認係三七五減租條例第16條第1項及第2項所稱之不自任耕作。」（最高法院89年度台上字第1265號判決亦採相同見解）。
㈢另，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟「承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。」（最高法院91年度台上字第1447號判決亦採相同見解）。
㈣綜上可知，所謂「未自任耕作」，是指承租人將所承租之耕
地，積極的供非耕作之用（例如建築房屋居住使用）或轉租他人使用、借與他人使用、與他人交換耕作等情形，始足當之。至於承租人「消極未排除第三人占有」、「不為耕作」，則非屬於三七五減租條例第16條第1項、第2項所定「未自任耕作」之情形。是以，系爭土地固然有遭他人占用如附表所示地上物之事實，但承租人（原告）僅係消極未予排除遭占用之狀況，而非積極轉租、借貸或與他人交換使用，自非屬「未自任耕作」之情形。是以，被告以原告未排除他人占用系爭土地，依三七五減租條例第16條第2項主張系爭耕地三七五租約無效云云，於法無據。
五、至於被告另主張依現場勘查結果系爭土地已無耕作，原告未實際耕作亦屬未自任耕作，依三七五減租條例第16條第2項租約無效云云，並提出110年3月25日函文為憑（見本院卷第127頁），然為原告所否認。經查，三七五減租條例第16條第1項之「未自任耕作」，係指承租人積極將耕地作為非耕地使用，或者轉租、借貸或與他人交換使用，已如前述。是以，先暫且不論原告有無耕作之事實，縱使認為系爭土地確實無耕作，亦僅係出租人依三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約的問題，而非同條例第16條第1項所稱「未自任耕作」之情形。故被告以系爭土地已無耕作為由，主張原告未自任耕作，依三七五減租條例第16條第2項租約無效云云，亦非可採。
六、末查，關於租賃物交付之後，租賃物遭第三人不法占有，致承租人無法使用收益租賃物時，因出租人於租賃關係存續中，應保持其合於約定使用、收益之狀態（民法第423條)，故出租人負有除去妨害之義務，應係出租人向第三人行使其返還請求權以交付承租人，或承租人請求出租人排除第三人之侵害，或承租人倘若以占有人之地位自行向第三人請求排除侵害亦可。故被告主張承租人「應」排除第三人占有使用云云，洵屬有誤，附此說明。
七、被告依三七五減租條例第16條第2項主張租約無效部分如前所述，原告承租之系爭土地，固然遭第三人設置如附表所示之地上物占用，但上開事實，非屬於三七五減租條例第16條第1項、第2項所定「未自任耕作」之情形。是以，被告以原告消極未排除遭他人占用、原告未實際從事耕作為由，主張原告未自任耕作，依三七五減租條例第16條第2項租約無效云云，無足憑採。
肆、綜上所述，被告以原告消極未排除遭他人占用、未實際耕作系爭土地為由，依三七五減租條例第16條第2項主張租約無效云云，洵屬無據。則原告請求確認兩造間之系爭耕地三七五租約存在等語，為有理由，應予准許。
伍、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
民事第二庭法 官 林中如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
書記官 林柑杏附表：（110年3月2日土地狀況圖，本院卷第181頁）地號 嘉義縣○○鄉○○○段000地號，面積532.25平方公尺 編號 A B C D E F G 約略占用面積 平方公尺 90 28 50 70 40 地上物種類 水泥地及鐵皮圍籬 鐵皮建物 鐵皮建物 電線桿 大門及水泥基座 小廟及道路 水泥地及鐵皮棚架 占用人 葉任峰 葉任峰 葉任峰