臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第55號原 告 陳盈超
賴順茂賴燕紅賴哲鴻
賴燕資
賴燕琪賴哲勳
賴威良
賴威成高義雄
高啟峰高敏玲 住○○○○○區○○路○段000號0樓
之0高劍峰
高磊峰
高崇閔
高崇皓共 同訴訟代理人 林清漢律師複代理人 黃翔琳被 告 李秀蕊訴訟代理人 陳宗卿上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。又耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（最高法院72年度台上字第680號判決意旨參照）。查本件兩造間因就坐落嘉義縣○○鄉○○○○段0○0○00○00○00地號土地（下稱系爭耕地）訂立之嘉義縣○○鄉○○地○○○0000號耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）發生耕地租佃爭議，前經原告賴順茂、賴哲鴻、賴燕資、賴燕琪、賴哲勳、陳盈超、高義雄、高劍峰、高啓峰、高敏玲等10人於民國110年3月8日向嘉義縣水上鄉公所（下稱水上鄉公所）耕地租佃委員會申請調解而不成立，嗣經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由嘉義縣政府移送本院審理等情，有嘉義縣政府111年1月20日府地權字第1110016698號函暨檢附之調解、調處程序相關文件資料附卷可稽（見本院卷第7至107頁），依上說明，本件雖僅為部分原告聲請調解，而非以原告全體共同聲請調解，惟本件起訴仍合於前開規定。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告原聲明請求「被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○○段0○0○00地號位置（面積合計1,940平方公尺）（各筆實際面積待測量後另補呈）返還予原告；被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○○段00○00地號位置（面積合計888平方公尺）（各筆實際面積待測量後另補呈）返還予原告。」（見本院卷第142頁）；嗣於111年8月9日具狀變更及更正為「被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○○段00地號如嘉義縣水上地政事務所複丈日期111年5月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示位置（面積合計1,885.86平方公尺）及坐落於嘉義縣○○鄉○○○○段00地號如附圖所示位置（面積合計185.86平方公尺）返還予原告。
」（見本院卷第227頁）。經核原告上開所為，其中就縮減請求返還之土地屬減縮應受判決事項之聲明，就更正請求返還之面積範圍，則屬補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，依照前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠於38年3月1日，訴外人李文才依減租條例向訴外人陳忠俊承
租系爭耕地，並在分管範圍訂立系爭耕地租約。陳忠俊死亡後，系爭耕地由其繼承人即原告陳盈超、訴外人陳賴亂、陳玉枝、陳玉粉繼承，經輾轉繼承後，系爭耕地現登記之共有人為原告陳盈超（應有部分比例2分之1）、賴順茂、賴哲鴻、賴燕資、賴燕琪、賴哲勳、賴燕紅、賴威良、賴威成（以上8人為陳玉粉之繼承人，應有部分比例各32分之1）、高義雄、高啓峰、高敏玲、高劍峰、高磊峰、高崇閔、高崇皓（以上7人為陳玉枝之繼承人，前5人應有部分比例各24分之1，後2人應有部分比例各48分之1），另李文才死亡後由被告為繼承人。於104年間，被告向水上鄉公所申請續訂系爭耕地租約，於104年7月7日獲准續訂。
㈡嗣因被告未繳租金，積欠租金已達2年以上，由原告賴順茂、
賴哲鴻、賴燕資、賴燕琪、賴哲勳、賴燕紅、賴威良、賴威成、高義雄、高啓峰、高敏玲、高劍峰、高磊峰、高崇閔、高崇皓授權原告陳盈超，由原告陳盈超以自己名義，先於110年2月5日以台北北門郵局373號存證信函催告被告給付租金，被告未為給付，復於110年3月6日以永和郵局59號存證信函通知被告為終止系爭耕地租約之意思表示，再向水上鄉公所申請調解，迭經水上鄉公所調解、嘉義縣政府調處後，均未成立。另為避免疑慮，原告於111年8月9日言詞辯論期日再為終止之意思表示。目前被告僅就系爭耕地中之嘉義縣○○鄉○○○○段00○00地號土地（下稱10、28地號土地）為耕作，實際占用範圍如附圖所示，即編號A部分面積1,885.86平方公尺、編號B部分面積18.86平方公尺。是以，被告無權占用原告共有土地，爰依民法第259條第1款、第767條第1項前段規定，請求如訴之聲明所示。另本件不是合意終止或不可歸責雙方事由終止，被告請求補償部分無理由。
㈢並聲明：
⒈被告應將10地號土地如附圖所示位置（面積合計1,885.86
平方公尺）及28地號土地如附圖所示位置（面積合計185.86平方公尺）返還予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠自被告承租系爭耕地以來，都是出租人會來收租金，被告懷
疑原告是想要收回土地所以沒來收。原告存證信函要求被告給付租金，並於110年2月23日傳送手機訊息要求被告將租金匯款至訴外人陳怡君之高雄銀行帳戶內，但陳怡君僅係系爭耕地共有人之一之女兒，並非系爭耕地共有人，而存證信函所要求之租金金額與以前收取之租金甚大，對被告沒有保障，被告就沒有匯款，且要求之租金金額也與調解、調處中公所與縣府所提供之租金標準相差很大。被告於110年欲申請換約，因系爭耕地共有人向公所表示要收回土地，不能換約，因而產生本件租佃爭議。系爭耕地租約每6年需至公所換約1次，12年前換約時，共有人計有15人，最近又增加1人，本件先前調解、調處時，僅由陳怡君、原告高敏玲出席，且無提出原告全體授權同意之證明書，故部分原告根本不知道本件情形，原告雖提出之111年4月8日證明書影本，然僅係電腦列印原告全名後再補上同一家刻印之印章，且原告雖事後提出該證明書正本，仍無法證明授權人真的知悉並授權，故被告要求本件應由原告全體到庭說明、表示同意授權，並非以文書公證之方式為之。另就原告於111年11月29日提出之證明書，原告賴燕紅、賴威良部分關於阿拉伯數字之筆跡看起來是同一個人書寫，原告高敏玲、高義雄之筆跡看起來也同一個人書寫，原告賴順茂卻蓋用印章。如本件被告應給付租金，依民法第126條時效規定，只須要付5年內之租金。
另耕地出租人如要收回耕地，承租人可要求分割取得耕地之30％及70％地上果樹。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張：於38年3月1日，訴外人李文才依減租條例向訴外
人陳忠俊承租系爭耕地，並在分管範圍訂立系爭耕地租約。陳忠俊死亡後，系爭耕地由其繼承人即原告陳盈超、訴外人陳賴亂、陳玉枝、陳玉粉繼承，經輾轉繼承後，系爭耕地現登記之共有人為原告陳盈超（應有部分比例2分之1）、賴順茂、賴哲鴻、賴燕資、賴燕琪、賴哲勳、賴燕紅、賴威良、賴威成（以上8人為陳玉粉之繼承人，應有部分比例各32分之1）、高義雄、高啓峰、高敏玲、高劍峰、高磊峰、高崇閔、高崇皓（以上7人為陳玉枝之繼承人，前5人應有部分比例各24分之1，後2人應有部分比例各48分之1），另李文才死亡後由被告為繼承人。於104年間，被告向水上鄉公所申請續訂系爭耕地租約，於104年7月7日獲准續訂之事實，有嘉義縣水上鄉公所111年12月23日嘉水鄉民字第1110050311號函及檢附系爭耕地租約相關資料附卷可稽（見本院卷第329至383頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總
額時之情形不得終止；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。減租條例第17條第1項第3款、民法第440條第1項分別定有明文。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言。此項債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任：耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院69年台上字第1280號、82年度台上字第1218號、86年台上字第3324號、93年度台上字第2604號裁判意旨參照）。原告主張：被告未繳納租金，積欠租金已達2年以上，由原告賴順茂、賴哲鴻、賴燕資、賴燕琪、賴哲勳、賴燕紅、賴威良、賴威成、高義雄、高啓峰、高敏玲、高劍峰、高磊峰、高崇閔、高崇皓授權原告陳盈超，由原告陳盈超以自己名義，先於110年2月5日以台北北門郵局373號存證信函催告被告給付租金，被告未為給付，復於110年3月6日以永和郵局59號存證信函通知被告為終止系爭耕地租約之意思表示，再向水上鄉公所申請調解，迭經水上鄉公所調解、嘉義縣政府調處後，均未成立。另為避免疑慮，原告於111年8月9日言詞辯論期日再為終止之意思表示，系爭耕地租約已終止云云，然被告抗辯：自被告承租系爭耕地以來，都是出租人會來收租金，被告後來沒有來收。原告存證信函要求被告給付租金，並於110年2月23日傳送手機訊息要求被告將租金匯款至訴外人陳怡君之高雄銀行帳戶內，但陳怡君僅係系爭耕地共有人之一之女兒，並非系爭耕地共有人，而存證信函所要求之租金金額與以前收取之租金甚大，對被告沒有保障，被告就沒有匯款，且要求之租金金額也與調解、調處中公所與縣府所提供之租金標準相差很大。原告並非全體授權同意原告陳盈超催告繳納地租及終止系爭耕地契約等語，兩造各執一詞。經查：
⒈原告主張之事實雖據提出土地登記謄本、存證信函等件為
證，被告對於兩造間就系爭耕地有租賃關係存在，及其尚未繳付自98年至109年底之地租，亦不爭執。惟按地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明，為減租條例第7條所明定。兩造所訂系爭耕地租約第4條載明地租即繳納實物地點定在水上區內溪里八鄰八戶，繳納期間定為每年晚季三月等詞，有系爭耕地租約附卷可稽（見本院卷第379頁），而原承租人即被告之配偶李文才係居住於嘉義市水上區內溪里八鄰八戶（見本院卷第381頁），顯係以承租人之住所地為地租繳納地點，即以債務人之住所地為清償地，為往取債務，自應由出租人至承租人住所收取地租。
⒉原告固曾於110年2月5日以台北北門郵局373號存證信函催
告被告給付租金略以「‧‧‧‧依前揭耕地租約，台端之地租應按時於每年年底前給付予本人等出租人，詎料，台端自98年續訂租約以來至109年底，未曾給付任何地租予所有出租人。台端積欠出租人之地租已達12年，特發函通知台端，請於函到後14日內，清償所有對出租人積欠之地租，合計新台幣269,913元整（以農委會農糧署98年起至109年公布甘藷平均市價計算），逾期本人將依據減租條例第17條第1項第3款規定【地租積欠達兩年之總額時】得終止租約、收回農地，並向台端請求應付之全部租金，希勿自誤。」等語，有存證信函附卷可稽（見本院卷第45、46頁）。且訴外人陳怡君於110年2月23日以手機通知被告請被告租金匯款或轉帳至高雄銀行博愛分行陳怡君帳戶等情，有手機截圖附卷可稽（見本院卷第200頁）。被告抗辯原告未至被告住處收取地租，且原告陳盈超未經原告全體授權寄發存證信函催告被告給付地租並終止租約等語，姑不論原告陳盈超是否經原告全體授權寄發存證信函催告被告給付地租，縱令原告陳盈超有經原告全體授權寄發存證信函催告被告給付地租，惟原告未舉證證明寄發上開存證信函後，曾前往被告住處收取地租，依前揭說明，被告不負給付遲延責任，原告自不得終止系爭耕地租約。從而，原告主張被告積欠地租已達2年之總額經其催告不為履行，並於催告期限屆滿時，逕行終止租約，依照上開說明，自不生租約終止之效力。系爭耕地租約既未經原告合法終止，現仍有效，被告依有效之系爭耕地租約占用系爭耕地，並非無權占有。
四、綜上所述，兩造間系爭耕地租約未經原告合法終止，現仍有效，被告依有效之系爭耕地租約占用系爭耕地，並非無權占有。從而，原告依據民法第259條第1款、第767條第1項前段規定，請求被告應將10地號土地如附圖所示位置（面積合計1,885.86平方公尺）及28地號土地如附圖所示位置（面積合計185.86平方公尺）返還予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
書記官 官佳慧