臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第56號原 告 黃王琤琤
黃明漢
黃文樸
黃美鈴
黃伯溫
居0000 CorporateWay,Appartment,000Sacramento,California00000-0000,U.S.A兼上一人之訴訟代理人 黃嬿嬿原 告 黃芷苓
何其翰何佳圜兼上黃王琤琤、黃明漢、黃文樸、黃美鈴、黃嬿嬿、黃芷苓、何其翰、何佳圜之訴訟代理人何宗衛被 告 黃溪雨訴訟代理人 黃坤凉上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年7月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之耕地三七五租賃關係（租約字號：嘉水地租字第三九三九號）不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第26條第1項前段定有明文。查本件兩造之租佃爭議，經嘉義縣政府耕地租佃委調處不成立後移送本院審理，有嘉義縣政府民國111年1月20日府地權字第1110016825號函在卷可稽。是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地之耕地租賃關係已不存在，為被告所否認，則原告之法律上之地位確處於不安狀態，非以確認判決無法將此種不安狀態除去。從而，本件原告之訴即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：嘉義縣○○鄉○○段000地號土地(重測前為柳仔林段671地號土地，下稱系爭土地)為原告等人所共有，並與被告簽立系爭土地之三七五租約（租約字號：嘉水地租字第3939號，下稱系爭租約)，然被告未善盡保管責任，任由系爭土地遭他人鋪設大面積柏油路、建築房屋，且被告從未支付過租金，爰主張被告違反減租條例第16條第1項、第2項規定，並聲明：系爭租約無效。
二、被告主張：系爭土地早期為大片竹林，被告長期僅耕作系爭土地地勢較低之處，且對於系爭土地被遭他人鋪設柏油路並不知情，又系爭土地上之房屋並非被告所有。另按系爭租約約定其租金應由原告等人主動向被告收取，然原告從未向被告主張收取其租金，故被告方至今未繳納租金。並聲明：駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、兩造就系爭土地訂有嘉水地租字第3939號私有耕地三七五租約，有嘉義縣水上鄉公所104年7月7日嘉水鄉民字第1040000760號函暨所附系爭租約在卷可稽（見本院卷第63至67頁）。
㈡、被告從未繳納系爭租約之租金予原告。
四、原告主張被告未於系爭土地上自任耕作，依減租條例第16條第1 項、第2 項規定，系爭租約應屬無效等語，為被告所否認，並執前詞置辯。經查：
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判決先例意旨參照）。次按，減租條例第16條第2項所謂之原訂租約無效，係指承租人違反上開所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院80年台再字第15號判決先例、73年度台上字第112號判決意旨參照）。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人為主張。又承租人未自任耕作致租約無效，除雙方另有租賃之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。
㈡、原告主張被告未善盡保管責任，任由系爭土地遭他人鋪設大面積柏油路、建築房屋，被告未於系爭土地上自任耕作等情，業據原告提出包含可供路邊停車外，復可車輛雙向通行之柏油路面現場照片為佐(見本院卷第59至62頁)，而嘉義縣水上鄉公所派員會勘現場，111年4月1日函記載：「系爭土地經現場勘查，現況為供公眾通行之道路，並且系爭土地上之部分建物領有使用執照。系爭土地於65年間航照圖未有明顯鋪面設施，至70年航照圖時，已有路面鋪設存在，惟本所相關檔案案卷保存期限僅15年，相距查有鋪設路面已逾40年，因年代久遠已不復保存，礙難予以確認是否為本所鋪設之道路」(見本院卷第205頁)，復為被告所不爭執，是原告主張系爭土地已鋪設大面積柏油路面、建築房屋一節，堪信為真實。系爭租約係約定以農產為收益，且系爭土地地目既為田，依臺灣省土地地目明細表所示，係屬直接生產用地之水田用地，則系爭土地於被告承租期間，遭施設上開地上物，顯與水田用途及以農產為收益不符。堪認原告主張被告未於系爭土地上自任耕作乙節，應可採信。
㈢、綜上所述，被告就系爭土地構成未自任耕作之情事明確，且兩造係以單一契約即系爭租約約定系爭土地為承租範圍，則不論被告不自任耕作之土地面積多寡，揆諸上開說明，系爭租約應為全部無效。準此，原告請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，洵可憑採。
五、從而，原告依減租條例第16條第1項、第2項規定，訴請確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第三庭法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 蘇春榕