臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第574號原 告 李添福訴訟代理人 吳碧娟律師
蔡達昌被 告 洪朝煌上列當事人間請求返還價金事件，本院於112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參佰萬伍仟零陸拾陸元，及其中新臺幣貳佰伍拾萬伍仟零陸拾陸元，自民國一一一年八月三日起至清償日止；及其中新臺幣伍拾萬元，自民國一一一年十月二十一日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔百分之四十，餘由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰萬伍仟零陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國111年6月27日訂立買賣契約，約定被告以新臺幣
（下同）5,036,625元，將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）售予原告，並簽有買賣契約（下稱系爭買賣契約）。原告依約定在簽約時將買賣價款505,066元匯入被告新光銀行嘉義分行00000000000000帳戶內，嗣於111年8月3日再依系爭買賣契約第2條第2項規定給付200萬元至被告設於新港鄉農會0000000000000000帳戶內，至於餘款部分原告業依系爭買賣契約第2條第3項規定，開立2,531,559元本票交付陳連勝地政事務所代轉交，則被告依系爭買賣契約第5條、第7條、第9條之約定，自應配合辦理系爭土地所有權移轉登記予原告。然被告屢以鑑界為由，拒絕辦理所有權移轉登記，原告遂於111年8月29日以北港郵局第000054號存證信函催告被告於文到五日內履行所有權移轉登記手續，被告於同年月31日收受該存證信函後，仍未依約辦理所有權移轉登記手續，原告乃再於112年3月8日以嘉義中山路郵局第000090號存證信函解除系爭買賣契約，並請求被告應將已給付之價金返還原告，並依約給付違約金，被告於112年3月9日收受該存證信函，仍未置理，爰依系爭買賣契約請求被告給付原告已付價款2,505,066元及同額違約金2,505,066元等語。
㈡並聲明：
1.被告應給付原告2,505,066元及自111年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告應給付原告2,505,066元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地裡有一筆同地段43-5地號之國有地，被告是透過該地通行，需要鑑界清楚才能辦理過戶，否則被告會沒有通路可以走，所以系爭土地還是有要賣給原告，但要等被告鑑界清楚後才能過戶，沒有違約，不同意返還價金及給付違約金，也沒有這麼多錢還給原告等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠兩造於111年6月27日訂立系爭買賣契約，約定被告以5,036,6
25元將系爭土地出售予原告，原告於簽約時已給付505,066元至被告新光銀行嘉義分行00000000000000帳戶內，嗣於111年8月3日再給付200萬元至被告設於新港鄉農會0000000000000000帳戶，就餘款部分已開立2,531,559元本票交付陳連勝地政事務所代轉交，被告迄未辦理系爭土地所有權移轉登記予原告，原告於111年8月29日以北港郵局第000054號存證信函催告被告於文到五日內履行所有權移轉登記手續，該函被告於同年月31日收受，又原告於112年3月8日以嘉義中山路郵局第000090號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，被告於112年3月9日收受該存證信函等情，業經原告提出系爭買賣契約影本、上開存證信函、投遞回執（見本院卷第11-16頁、第111-115頁）等件為憑，並為兩造所不爭執，則上開事實堪信為真實。
㈡原告主張兩造成立系爭買賣契約後，被告未依約履行系爭土
地所有權移轉登記之義務，遂以存證信函終止系爭買賣契約，被告應返還原告已給付之價金及給付違約金等語；被告則以其並非不履行所有權移轉登記，只是需要等鑑界完成後才能辦理等語置辯。則本件應審酌者厥為：系爭買賣契約是否已經解除？被告是否應返還原告已給付之價金及給付違約金？㈢按系爭買賣契約第5條、第6條、第7條、第11條分別定有：「
本件買賣不動產：雙方約定於價款全部交清同時，由出賣人將買賣土地全部移交與承買人使用」、「本件買賣不動產所有權移轉登記，取得不動產權利人由承買人指定，出賣人同意協同辦理移轉登記，不得刁難或其他任何要求之約。…」、「雙方約定出賣人即日將本件買賣不動產所有權移轉登記與承買人或承買人所指定之人，出賣人應出具所需證件，該證件確係政府機關所核發之所有權狀、印鑑證明書等證件及書類備齊，如有缺欠須補蓋章或出面時，應即付承買人之便，不得刁難或任何要求。」、 「…若出賣人不賣或違約不履行本契約各條款者，願退還向承買人所收取定金、價款等全部款項外，另願再支付所收取相等金額之違約金給承買人，解除本件買賣契約書，雙方絕無異議」等約定（見本院卷第11-12頁）。依上開約定，被告應在原告買賣價金依所約定方式全部履行給付之同時，出具辦理所有權移轉登記所需證件，協同原告辦理所有權移轉登記。而本件原告依系爭買賣契約第2條第1、2、4、5條規定，於簽約時給付505,066元、於無農舍建築套繪管制證明核發後之111年8月3日給付200萬元，又開立餘額2,531,559元之本票交付陳連勝地政事務所供被告作為擔保，則原告依約定方式將買賣價款全部給付，被告自應依上開規定，履行其出賣人出具辦理所有權移轉登記所需文件，協同原告辦理所有權移轉登記，然被告迄未履行該義務，而有債務不履行之情事甚明。
㈣被告雖辯稱要等鑑界完成後才要辦理過戶云云。然綜觀系爭
買賣契約全部條款，僅有系爭買賣契約第2條第5項定有「餘價款新臺幣2,531,559元正，雙方同意約定於本件買賣不動產所有權移轉登記完畢及鑑界完成，經通知之日起3日內全部交收清楚。本買賣價款直接匯入出賣人帳戶…」等約定（見本院卷第11頁），該約定係指在完成鑑界後，原告才有將尾款直接匯入被告帳戶之給付義務，並非辦理所有權移轉登記之條件，此外查無其他需等被告鑑界完成後才能辦理所有權移轉登記之特約。況辦理系爭買賣契約所有權移轉登記事宜之代書即證人陳淑暖於本院112年3月21日準備程序期日到庭證稱：「（法官問：本案為何沒有去辦理過戶登記？）兩造間的意思不一致，本件在兩造買賣簽完約後，有去鑑界一次，但是賣方說還要再第二次鑑界，第二次鑑界就請別的代書去申請」、「（你的意思是說賣方要求第二次鑑界以後才要辦理過戶登記？）是」、「（法官問：所以本案的買賣契約履行到何程度？）增值稅剛開出來以後就要辦理登記即系爭買賣契約第2條第4款規定」、「（法官問：所以這個增值稅的稅單有無開立？）有」、「（法官問：原告有無開本票放在你那裡？）有。原告開立餘價款即2,531,559元之本票，本票放在我這裡保管」、「（法官問：照契約的約定，增值稅稅單開立後，兩造要配合去辦理過戶？）是」、「（法官問：在增值稅單開出之前，買方應付的價款已經支付完畢，以及該提供的本票已開立？）是」、…「（法官問：增值稅的稅單是何時開出來的？）核發日期即111年8月9日」、「（法官問：照兩造當初的約定，就是於111年8月9日就要去辦理過戶？）是」、「（原告問：是否因繳完土地增值稅才能辦理過戶？）是，但是本案是免稅」、「（原告問：不動產買賣契約書第2條第5款之約定，鑑界是付尾款的條件，不是所有權移轉的條件？）鑑界及登記完畢兩者條件都要完成，經代書通知買受人3日內要繳清價款，我們有用存證信函通知雙方」等語（見本院卷第120-123頁）。可知被告於系爭土地增值稅單111年8月9日開立後，即應協同辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，無論鑑界有無完成，被告協同辦理系爭土地所有權移轉登記之義務仍不受影響，只是待辦畢所有權移轉登記及鑑界後，方得請求原告給付尾款而已。再者，縱認系爭土地應在辦理鑑界完成後，被告才負有協同辦理所有權移轉登記之義務，然系爭土地業經鑑界完成，已如前述，則鑑界條件既已完成，原告自得請求被告履行協同辦理所有權移轉登記，被告以不滿意鑑界結果，拒絕協同辦理所有權移轉登記，難認為理由正當。故被告應履行協同辦理所有權移轉登記義務卻遲不履行，原告依系爭契約第11條之規定，解除系爭買賣契約為有理由。
㈤又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。又按，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216 條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2381號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第11條約定：「…若出賣人不賣或違約不履行本契約各條款者，願退還向承買人所收取定金、價款等全部款項外，另願再支付所收取相等金額之違約金給承買人，解除本件買賣契約書，雙方絕無異議」（見本院卷第12頁），則依該契約之文義及目的，顯係約定被告如不履行契約，應負擔如何之違約金賠償，即原告得解除契約，並得請求加倍賠償已付之土地價款，是本件違約金之約定並非以強制債務之履行為目的，核屬賠償性違約金至明。本件被告既負有履行之義務而未為之，已構成違約，經原告委託代書於111年9月1日以新港郵局第000071號存證信函催告被告應於5日內限期持系爭買賣契約書及印章會同前來協議登記相關事宜等語（見本院卷第135-137頁）。被告經催告又不為履行，則原告於112年3月8日以嘉義中山路郵局第000090號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，被告並於同年月9日收受該意思表示，則系爭買賣契約於112年3月9日合法解除，原告固得依系爭買賣契約第11條約定，請求被告返還已給付價金及給付違約金。然兩造系爭土地之買賣價金總額為5,036,625元，而系爭買賣契約約定原告得請被告給付之違約金為解除系爭買賣契約時原告已給付之價金即2,505,066元，該數額相當於買賣契約價金約50%，顯然比例過高，而有失衡平。本院審酌原告因簽立系爭買賣契約所需支出之相關費用、原告解除系爭買賣契約之時間、兩造履約之程度，及社會經濟狀況等一切情狀，認原告所受損害難謂至鉅，其請求被告給付已支付價金總額之同額違約金，核屬過高，應應予酌減至50萬元，為屬適當。從而，原告解除系爭買賣契約後，請求被告返還其已給付價金2,505,066元及給付違約金50萬元，為有理由，逾此部分所為請求，則屬無據。
㈥末按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律
另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1項第2款定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22
9 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第
233 條第1項、第203條亦定有明文。本件原告對被告請求給付已收取之買賣價款2,505,066元依上開民法第259條第1項第2款之規定，自應自被告最後受領時起即111年8月3日起算，按年息5%計算之法定遲延利息；至違約金50萬元部分，屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件民事起訴狀繕本於111年10月20日送達被告，有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第37頁），被告迄未給付，當亦應負遲延責任，則原告請求此部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年10月21日起算，按年息5%計算之法定遲延利息，核無不合，均應予准許。
四、綜上所述，系爭買賣契約因可歸責被告之事由，經原告以112年3月8日之存證信函送達被告合法解除，原告解除系爭契約後，依系爭買賣契約第11條規定請求被告返還其給付之價金2,505,066元，及自被告最後受領之日即111年8月3日起，暨請求給付違約金50萬元部分自111年10月21日起，均至清償日止按法定利率即年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又本判決所命原告勝訴，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，逾此部分之假執行聲請，則無理由，應予駁回。本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
五、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
民事第三庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
書記官 陳慶昀