臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第656號原 告 王竑禹法定代理人 謝雋彥訴訟代理人 吳奕麟律師被 告 羅婯綾訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師王怡㔾被 告 王寶美
王素珍上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地及其上同地段252建號建物，應予變價分割，所得價金依附表「訴訟費用負擔及價金分配比例」所示比例分配之。
二、被告吳婯綾應給付原告新臺幣98,925元，及自民國112年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告吳婯綾應自民國112年1月10日起，至遷讓返還第一項不動產予全體共有人或第一項不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月給付原告新臺幣1,649元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔及價金分配比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告王素珍經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所
共有，應有部分如附表所示，其上同地段252建號建物（門牌號碼：嘉義縣○○市○○路0000號，下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭房地）為兩造共有，應有部分如附表所示，兩造就系爭土地、建物無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定請求分割系爭房地。又考量系爭建物係一棟三層樓房共用一獨立出入口，無法以分層、分戶之方式原物分配予各共有人使用，而難以原物分割，倘均分配予同一人，其他共有人則要以價金找補亦有失公允，爰請求准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
㈡系爭建物由被告羅婯綾使用，並將一樓交由其女兒經營店面
，而履勘當日因被告羅麗綾之女兒未帶鑰匙而無法入內履勘，足證被告羅麗綾有排除其他共有人使用系爭建物，而自己就全部建物為使用收益之事實，則其確實因此可獲得相當於租金之利益，又系爭建物坐落鬧區且緊鄰市場，相鄰房屋均經營店面使用，又有諸多店家林立，參考當地租屋行情，一樓店面租金每月約在18,000元至28,000元，應以每月2萬元計算被告羅婯綾使用系爭建物相當於租金之不當得利較為適當。又原告就系爭建物應有部分為4分之1，是被告應返還原告於原告提出之「民事部分撤回暨擴張聲明狀」送達翌日前五年相當於租金之不當得利30萬元（計算式：5,000元×60月=30萬元），並自上開書狀送達之日起至系爭建物變賣之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利5,000元。
㈢至被告羅婯綾雖提出其與女兒間之租賃契約稱其所得利益僅3,000元，惟該租金明顯遠低於市價，有違常情，難以採信。
況被告羅婯綾才有鑰匙入內，排除其他共有人使用系爭房屋，僅自己就房屋全部使用收益，則其提出一樓店面之租賃契約難做為系爭建物全部範圍之相當於租金之不當得利基礎。㈣並聲明：
1.兩造共有系爭房地應准予變賣，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
2.被告羅婯綾應給付原告30萬元，及自民事部分撤回暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.被告羅婯綾應自上開書狀送達翌日起至系爭房地變賣由買受人取得所有權之日止，按月給付原告5,000元。
二、被告之抗辯：㈠被告羅婯綾方面：
被告羅婯綾雖然將系爭建物出租予第三人，惟出租範圍僅有一樓店面，而非系爭建物全部，且係自108年7月1日才開始出租，每月租金亦僅有3,000元，又原告就系爭建物應有部分為4分之1，則原告應獲分得之利益每月僅有750元，自108年7月1日起至111年9月30日止，原告所獲得之利益僅有29,250元（計算式：750元×39月=29,250元），是被告羅麗綾僅同意給付原告29,250元，原告逾此範圍之請求均無理由。另同意系爭房地變價分割。並聲明：
1.系爭房地同意變價分割，變價所得價金由兩造按應有部分比例分配。
2.原告其餘之訴駁回。㈡被告王寶美方面：
其與被告王素珍是姐妹，原告是被告王寶美之姪子，系爭房地是被告王寶美、王素珍之母親留下的遺產，被告王寶美、王素珍對系爭房地有感情，均不願意分割或變賣系爭房地等語。並聲明：駁回原告之訴。
㈢被告王素珍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀，為任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查，系爭房地為兩造所共有，各共有人之權利範圍如附表所示，並無因物之使用目的不能分割，或依法不得分割之情形，有系爭土地登記第一類謄本、系爭建物登記第一類謄本影本（見本院卷第37-41頁）在卷可憑，且兩造所不爭執，此部分事實應堪認定。
㈡次按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院
應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。法院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院99年度台上字第1791號判決意旨參照）。經查：系爭土地上有RC磚造三層樓房，建號為252號，門牌號碼為海通路17-1號（現場門柱有懸掛17-2號的門牌號碼），左右側均有第三人所有RC磚造三層樓房，據到場被告羅婯綾之訴訟代理人王怡㔾稱目前由羅婯綾出租予訴外人謝誠修即王怡㔾之配偶，一樓部分交由王怡㔾開設烘焙工作室，二、三樓以上無人使用，三層樓梯間只有一個樓梯可通行，房屋面臨海通路，只有一個獨立門戶，後門可以通行台糖鐵道用地等情，有本院111年11月25日勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第73-78頁）。本院審酌系爭土地面積僅有68平方公尺，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，各共有人得有效利用之土地面積甚微，又系爭土地上存有系爭建物，若將系爭土地、建物均採原物分配，恐另使兩造間有拆屋還地或酌定地租訴訟，徒增法律關係複雜化，可見系爭房地以原物分割，顯有困難。參酌系爭房地位置商業交易繁榮，可認具有一定之市場價值，如以變價拍賣之方式，除可由公眾或兩造間有意願之人以自由、公開程序競標，亦可使系爭房地在自由市場競爭之情形下反應出合理且適當之價值，對於共有人而言，應屬有利。是本院認系爭房地以變價方式分割，由兩造按其應有部分或應繼分比例分配價金，應屬適當。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告主張被告羅婯綾未得其同意占有系爭房地，並將一樓出租給訴外人使用，其受有相當於系爭房地全部範圍租金之利益，並致原告受有不能使用其應有部分系爭房地之損害，核屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179 條規定，請求被告羅婯綾將其占用屬於原告應有系爭房地部分，給付原告112年1月5日提出之「民事部分撤回暨擴張聲明狀」繕本送達被告羅婯綾之前五年相當於租金之不當得利。又被告羅婯綾雖辯稱其係自108年7月1日起至111年9月30日止才將系爭建物一樓出租其女兒之配偶即訴外人謝誠修，並由其女兒在一樓開設烘培工作室，而非自106年間就開始使用系爭建物云云，並提出房屋租賃契約影本為憑（見本院卷第67-69頁）。惟被告羅婯綾與承租人謝誠修間係親屬關係，其等間成立之租賃契約是否真實已有疑慮，再者上開租賃契約第一條關於租賃標的之房屋所在地及使用範圍記載為「嘉義縣○○市○○路00○0號」，並無僅限出租一樓之相關記載，復參系爭建物為三層樓RC磚造房屋，含騎樓面積共128.50平方公尺，使用面積非小，所處位置又位於商業交易繁榮區域，周圍建物均作為店面使用，系爭建物租金每月3,000元顯然過低，與市場行情不符，是上開租賃契約應不可採為認定租金多寡之基礎。復參本院於111年11月25日至系爭房地勘驗時，向被告羅婯綾之訴訟代理人即在該址開設烘培工作室之王怡㔾詢問是否可以開啟鐵門入屋查看時，其稱鑰匙在其先生處，其先生在工作無法趕過來等語，此有本院勘驗筆錄可憑（見本院卷第77頁），惟王怡㔾明知當日本院會到場勘驗，應可預見本院有進入系爭建物查看之可能，卻故意未攜帶鑰匙，再參王怡㔾為在系爭建物開設烘培工作室之人，有隨時進入系爭建物房屋之需要，自己竟無備用鑰匙，甚至將唯一的鑰匙交由平時未有頻繁進出該建物需求之其配偶保管，核與常情有違，可見在勘驗當日系爭建物內顯有對其不利之使用現況，故而技術性阻礙法院人員進入勘查，是被告羅婯綾辯稱其僅使用並出租系爭建物一樓等情，應不可採。本院審酌王怡㔾在106年11月9日即在臉書建立烘培工作室之粉絲專頁，該粉絲專頁記載之地址記為「嘉義縣○○市○○路0000號」即系爭建物，則縱王怡㔾在106年11月9日未正式開始遷入經營烘培工作室，惟至少可推知被告羅婯綾在該日已同意王怡㔾使用，且原告及被告王寶美若要進入系爭房屋，要事先經過被告羅婯綾同意，被告羅婯綾也未將系爭房屋鑰匙交付原告持有，此有被告王寶美在本院112年1月12日言詞辯論期日到庭稱：「被告羅婯綾他們將房子鎖起來，我沒有辦法進入…被告羅婯綾他們整理系爭房屋，都沒有知會我們，要做店面，也沒有通知我們，是我看到後才知道…」等語（見本院卷第127頁），可知被告羅婯綾就系爭房屋全部均排除其他共有人之使用，被告羅婯綾至遲於106年11月9日起即作為己用而占有，是原告主張被告羅婯綾自「民事部分撤回暨擴張聲明狀」繕本送達翌日起即112年1月10日起（見本院卷第118-1頁）往前推算5年即107年1月11日起至112年1月10日止，逾越被告羅婯綾之應有部分比例而就系爭房地全部享有占有使用之利益等情，應認有據。
㈣次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條定有明文。又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。本院審酌系爭房屋所處地段商業交易繁榮，臨路之店家商容繁盛，有一定程度之生活機能及工商發展，認應以系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息8％計算占用系爭房地所受相當於租金之利益，應為適當。又系爭土地登記謄本記載最近一期的當期土地申報地價每平方公尺10,960元（註：111年1月申報），而系爭房屋經嘉義縣財政稅務局核定之課稅現值為243,900元，此有系爭房地之土地登記第一類謄本、房屋稅繳款書影本在卷可憑（見本院卷第41頁、23頁），故以此作為計算基準，被告羅婯綾每月占用使用系爭房地之利益為6,595元（計算式：(10,960元×68平方公尺×8%÷12月)+(243,900元×8%÷12月)=6,595元，元以下四捨五入），原告請求以每月2萬元計算，尚屬過高，礙難准許。則被告婯綾自107年1月10日起至112年1月10日止，因占用使用系爭房地所受相當於租金之利益為395,700元【計算式6,595元×60個月=395,700元】，而原告就系爭建物應有部分為4分之1，則被告羅婯綾應給付原告於上開期間相當於租金之不當得利金額為98,925元（計算式：395,700元÷1/4=98,925元），及自112年1月10日起至被告羅婯綾將系爭房地騰空遷讓返還原告及全體共有人之日或系爭房地變賣由買受人取得所有權之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額應為1,649元（計算式：6,595元×1/4=1,649元），原告逾上開金額之請求，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。又原告依共有及不當得利等法律關係，請求被告羅婯綾給付相當於租金之不當得利，判決如
主文第2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造依其應有部分之比例分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1 ，諭知兩造訴訟費用負擔之比例如附表「訴訟費用負擔及價金分配比例」欄所示比例負擔。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
民事第三庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 陳慶昀附表：系爭土地之應有部分及訴訟費用負擔比例 編號 共有人姓名 系爭土地 (243地號) 系爭建物 (252建號) 訴訟費用負擔及價金分配比例 1 王竑禹 1/2 1/4 73159/151196 2 羅婯綾 1/2 1/4 73159/151196 3 王寶美 - 1/4 2439/151196 4 王素珍 - 1/4 2439/151196