臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第69號原 告 國防部法定代理人 邱國正訴訟代理人 林志宏律師被 告 嘉義市經國新城D社區管理委員會法定代理人 孫淑華訴訟代理人 應誠上列當事人間確認區分所有權人會議無效事件，在民國111年9月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、確認嘉義市經國新城D社區於民國110年12月11日區分所有權人會議所為「提案一：住戶規約修訂案，案由二：修訂經國新城D社區地下室停車位抽籤辦法。」及「提案一：住戶規約修訂案，案由七：增訂經國新城D社區管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法案。」之決議無效。
二、確認嘉義市經國新城D社區於民國109年12月12日區分所有權人會議為「提案二：提案人：委員會，案由：經國新城D棟管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法案。」之決議無效。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：
㈠、嘉義市經國新城D社區（下稱本件社區）民國110年12月11日區分所有權人會議（下稱本件110年區分所有權人會議）所為「提案一：住戶規約修訂案，案由二：修訂經國新城D社區地下室停車位抽籤辦法。」的決議無效：
⒈本件社區94年住戶規約第3條第4項第1款原約定「地下室停車
位：應由每戶一車位抽籤分配之，並負擔該停車位應繳之設備使用費，…」、第4項第3款約定「本社區汽機車停車位使用管理辦法由管理委員會訂定之，其停車位使用契約格式如附件二。」，被告並據此訂立「經國新城D社區人員及汽（機）車進出與停車位使用管理辦法」及「經國新城D社區地下室停車位抽籤辦法」（下稱本件抽籤辦法，原內容如附表原條文內容所示）作為規約附件11、12，前開規約内容並持續沿用至102年住戶規約，並無修正。
⒉但是，被告於97年12月3日召開97年區分所有權人會議，通過
臨時動議決議「本次區分所有權人分配停車位後，除住戶互相協議更改外，不再另作更動作業。」（下稱本件97年決議），訴外人孫文智因認本件97年決議内容違法無效，起訴請求確認該決議無效，經本院110年度訴字第126號民事判決認定本件97年決議内容無效。
⒊不料，被告在收受上開判決後，即於110年12月11日召開本件
110年度區分所有權人會議，提案修訂本件抽籤辦法，將原抽籤辦法條文全數刪除，改訂為如附表修正內容所示，並經表決通過該決議案（下稱本件案由二決議）。
⒋本件社區因地下室停車位不足每戶一車位，原規約及本件抽
籤辦法採取每年定期抽籤分配停車位使用的方式，對所有區分所有權人依其應有部分使用收益屬共用部分的停車位，是合乎平等原則、比例原則的管理方式。但是，本件案由二決議的内容，刪除原有規約内容及本件抽籤辦法，所修訂内容完全是針對原告，片面不當剝奪原告依公平方式每年抽籤取得停車位使用權的共用權益，藉以維持原先已經由抽籤獲得分配停車位使用的區分所有權人，可不再抽籤而長期持續使用停車位的既得利益。所以，本件案由二決議内容，已經違反民法818條、公寓大廈管理條例第9條第1項前段規定，且是民法第148條第1項規定的權利濫用行為，當屬無效。
㈡、本件110年區分所有權人會議所為「提案一：住戶規約修訂案，案由七：增訂經國新城D社區管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法案。」、109年12月12日區分所有權人會議（下稱本件109年區分所有權人會議)所為「提案二：提案人：委員會，案由：經國新城D棟管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法案。」的決議均無效：
⒈被告為避免本件原告所有建物經出售後，承購戶取得區分所
有權後會向被告爭議停車位使用問題，因此在本件109年區分所有權人會議提案決議（下稱本件109年決議）通過，訂定經國新城D棟管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法(下稱出售空屋處理辦法)。
⒉該辦法内容為經國新城D棟管理委員會辦理國防部出售空屋處
理流程圖，針對原告凡派員或者偕同有意承購房屋者至本件社區時，均要求管理員必須通知被告主任委員到場，如被告主委未到，則婉拒配合讓原告人員及有意承購者進入見社區；如果被告主委到場後，也先檢視原告有沒有先行文告知，如果沒有同樣婉拒配合拒絕原告人員及有意承購者進入社區；如有先行文告知者，則由被告主委再安排其他管理委員同行進入社區，同時並明確告知有意承購戶本件社區無法提供車位，而後被告再召集管理委員會商議因應原告出售所有本件社區房屋的對策。
⒊而上開決議内容，於本件110年區分所有權人會議以「提案一
：住戶規約修訂案，案由七：增訂經國新城D社區管理委員會辦理房屋買賣及國防部出售空屋處理辦法案」，再次決議通過予以追認增訂（下稱本件案由七決議）。
⒋本件109年決議、案由七決議通過所定，出售空屋處理辦法(
處理流程圖)，就原告辦理原告專有部分出售過程有須進入本件社區時，限制原告的人員及有意承購者須有被告主委在場，且有先行文告知被告，在被告主委及另安排的管理委員陪同下，方能進入本件社區而至本件原告所有建物，且被告並要告知有意承購戶本件社區無法提供停車位等情，已經嚴重干涉妨礙原告就專有部分的自由使用、收益、處分權益，違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定，且也是屬於民法第148條規定的權利濫用行為。所以本件109年決議、案由七決議内容，也應無效。
㈢、並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：
㈠、本件案由二決議沒有違反民法第148條、第818條、公寓大厦管理條例第9條第1項等規定，應該有效：
⒈經國新城社區是原告在93年興建而成，原本是要規劃成「一
個」大型社區，但是因計畫道路開闢而切割成不同區域，經國新城社區遂被拆分成數個不同社區，並各自設有管理委員會，本件社區即為其中之一。
⒉原告雖然說經國新城社區整體觀察，停車位足夠，但因實際
上切割成不同社區，導致每個社區分配到的停車位與戶數不同。本件社區共有140戶，原告交付的停車位僅有132格（使用執照申請書上記載的停車位僅有123格），顯然無法達成一戶一車位的要求。
⒊原告當初興建經國新城社區時，就本件社區的使用執照申請
書備註「本基地(D棟)地下二層，不足一部停車位，向H棟地下二層借用」。另外，原告在93年9月24日向嘉義市政府工務局出具同意書，稱「有關嘉義市建國一五六村新建工程D、J、P1、F2等四棟地下室法定停車位不足，依據建築技術規則第五十九條之一第一款規定辦理，本部同意D棟地下二層不足一停車位向H棟地下二層借用...」等語，嘉義市政府收受後，才核准使用執照。所以，從使用執照申請書、同意書可知，原告當時承諾規劃H棟部分停車位供D棟使用，以解決D棟停車位不足之問題，原告負有補足本件社區停車位的義務。
⒋另外，根據國軍老舊眷村改建條例（下稱眷村改建條例）第1
條、第5條第1項前段、第6條第1項規定，以及國防部老舊眷村新建工程住宅社區規劃設計原則(下稱眷村新建規劃設計原則)第10點㈡規定，可知興建新式眷宅的目的是在解決原眷戶的居住問題，提供符合法規規定的住宅予原眷戶居住之用。原告依照眷村改建條例興建本件社區，就應力求與受益人基本生活需求相當，依照建築法規提供充足數量的停車位給住戶使用。
⒌此外，當初眷村改建時，每戶住戶都有簽立一份切結書，內
容是日後如果分配房屋，每戶都有一個車位。再從原告與原眷戶在94年4月24日簽訂的國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約(下稱房地買賣契約書)内容，就本件社區停車場部分，房地買賣契約第19條約定，本契約未約定者，適用國軍老舊眷村改建條例及其他相關法令規定。而眷村新建規劃設計原則第10點㈡規定，如果為滿足一戶一車位，而開挖地下二層，則工程費用由原眷戶自行負擔。本件社區既已建構地下二層停車空間，且社區原眷戶均有攤付定比的自負額，理應滿足一戶一車位。
⒍依前所述，原告有補足不足停車位給本件社區全體共有人的
義務，因此被告通過本件案由二決議，是基於維護社區權益，是權利的正當行使，不是以加害原告為主要目的；且本件案由二決議只是約定「於原起造人（即原告）未妥善解決本社區地下室停車位不足問題前，以維持各車位使用現況，暫緩抽籤分配車位」，而不是永久不抽籤，只要原告履行應補足停車位義務給本件社區全體共有人後，就可以辦理抽籤。況且，本件社區共有140戶，目前住戶共有126戶，其餘部分尚未售出，現階段各戶至少有分配1格停車格，故現階段暫時停止抽籤，並未違反民法第818條、公寓大厦管理條例第9條第1項前段規定，更無所謂民法第148條權利濫用的情事，原告誤將本條規約解讀成「永久不抽籤」，顯然有所違誤。⒎本件案由二決議，是公寓大廈管理條例第9條第1項但書所指
的「另有約定」，可以排除該條本文規定的適用。原告主張本件案由二決議違反違反公寓大廈管理條例第9條第1項規定，侵害原告權利，所以決議無效一事，並無理由。
⒏原告未依公寓大廈管理條例第32條第2項時間內表示反對意見
，不可以再透過訴訟片面主張決議無效。又本件案由二決議是依本件社區住戶規約約定，經區分所有權人半數以上及其區分所有權比例合計半數以上出席，以出席人數半數以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權半數以上的同意行之，沒有違反公寓大廈管理條例第31條規定，也沒有未經區分所有權人同意而無效的情事，所以，原告主張本件案由二決議有顯失公平及權利濫用等無效事由，不足以採信。
㈡、本件109年決議、案由七決議並未違反公寓大廈管理條例第4條第1項、民法第148條規定而無效：
⒈公寓大廈物業管理人員的職責是包含社區訪客的門禁安全與
識別計晝。而房屋仲介業者受屋主委託帶看房屋辦法規定，房仲業者於進場帶看前，需至社區管理中心出示委任授權書，經保全人員審查電詢所有權人無誤後，才可以辦理帶看手續。
⒉兩造多年來處理房屋事宜的人員經常更換，難以在一時之間
確認彼此的身份與來意，徒增社區門禁管理作業的困擾。一般而言，公寓大樓區分所有權人委託仲介公司售屋，屋主必須將委託書或授權書放置於管理室，利於社區門禁管理。原告在本件社區所有的建物共計14戶，究竟授權給誰帶看，帶看何間原告的房屋，社區保全人員需知悉才能維護社區門禁安全。所以，被告為維護社區健全運作，制定本件空屋辦理處理辦法，目的不是針對原告有強制阻擾之意，更無權利濫用的情事。所以，原告主張本件109年決議、案由七決議有干涉原告就其所有的本件社區建物的自由、使用收益的權利，並無理由。
⒊依前開所述，雙方就原告是否補足本件社區停車位一事，尚
有糾紛，沒有結果。而原告在本件社區還有14戶空屋尚未出售，原告將他所有的房屋出售，而新承購戶卻於入住後才得知兩造間的停車位糾紛，勢必徒增困擾，甚至將可能再度衍生訴訟，勞民傷財。所以，本件109年決議、案由七決議也是保障未來新承購戶知悉兩造紛爭的權利。
⒋本件109年決議、案由七決議的內容，並沒有限制有意承購戶
與原告承辦人員進入本件社區參觀原告的空屋，也沒有強制或禁止的規定，更與公序良俗無關；該內容只是要求被告主委陪同善盡告知提醒的責任，並未妨害原告房屋出售的權益；至於婉拒配合，是指被告主委婉拒配合相關人員前往地下室停車場，以避免爭議，而從以前到現在，被告主委從來沒有拒絕相關人員進入社區的情形。所以，原告主張本件109年決議、案由七決議有權利濫用的行為等語，不足以採信。⒌本件109年決議、案由七決議的內容雖對於區分所有建物的共
有部分及門禁管理作業作出相關限制，但是，此等限制並未違反平等、比例原則。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、法院的判斷：
㈠、公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第9號民事判決意旨參照）。又總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項有明文規定。所以，如果區分所有權人會議的決議違反法令或規約時，就應屬無效。
㈡、本件社區住戶共140戶，但是其中一戶已撥為本件社區活動中心，實際上可供住宅用途戶數為139戶。社區地下室法定停車位為123個的事實，雙方沒有爭執（見本院卷第357至358頁、第366頁），且有使用項目更動申報書在卷可佐(見本院卷第349頁)，此部分事實可以認定。
㈢、本件社區地下一、二層為防空避難室兼停車空間，有使用執照可憑（見本院卷第371至377頁），且屬全體住戶共同所有、使用等情形，雙方沒有爭執(見本院卷第264頁)。又原告為本件社區區分所有權人，已經提出建物登記謄本為證（見本院卷第267至293頁），被告也沒有爭執，上開事實也可以認定。
㈣、原告沒有增設使本件社區地下室停車位數量與總戶數相同的義務：⒈建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令
或都市計畫書之規定，設置停車空間。其未規定者，住宅、集合住宅等居住用途建築物。樓地板面積超過500平方公尺，都市計畫內區域，每150平方公尺設置一輛，都市計畫外區域，每300平方公尺設置一輛。建築技術規則建築設計施工編（下稱建築設計規則）第59條有明文規定。
⒉根據上開建築法規，是規定居住用途建築物，依照樓地板面
積多寡配置一定數額的停車位（即法定停車位），並非規定需每一居住單元一輛（即一戶一車位）。換句話說，法定停車位與總戶數不一定相同，只要符合依照上開法規計算出的車位數量，就已達到設置標準。本件社區法定停車位為123個，被告也自認原告已移交相同數量的法定停車位給本件社區(見本院卷第358頁)，就難認原告有補足停車位的義務。
⒊停車空間之設置，依左列規定：一、停車空間應設置在同一
基地內。但二宗以上在同一街廓或相鄰街廓之基地同時請領建照者，得經起造人之同意，將停車空間集中留設。建築技術規則第59條之1第1款也有明文。
⒋原告在興建本件社區時，曾提出同意書記載「有關嘉義市建
國一五六村新建工程D、J、P1、F2等四棟地下室『法定停車位』不足，依據建築技術規則第五十九條之一第一款規定辦理，本部同意D棟地下二層不足一停車位向H棟地下二層借用...」等語，有同意書在卷可佐(見本院卷第121頁)。且使用執照申請書上也記載「本基地(D棟)地下二層不足一部停車位，向H棟地下二層借用」等語(見本院卷第189頁)，雙方都沒有爭執。
⒌依照上開建築法規，原告為起造人是可以將停車空間集中留
設。而依同意書、使用執照申請書的記載，原告是同意將本件社區「法定停車位」一部留設在H棟，並不是指原告同意將不足本件社區住戶戶數停車位留設在H棟，被告又不爭執原告已交付符合法定數量的停車位給社區。況且，原告是向建築主管機關提出上開文件同意「法定停車位」的集中留設，不能以此推論是承諾日後購屋者，不足本件社區住戶總戶數之全部停車位日後均可在H棟使用，或是原告應向H棟借用不足總戶數的停車位。被告辯稱，原告依照同意書、使用執照申請書，負有補足與戶數相同停車位的義務，就不可採。⒍眷村新建規劃設計原則第10點㈡就國軍老舊眷村停車場規劃設
計規定「1.原則上開挖地下一層供停車使用，若為滿足一戶一車位而開挖地下二層，其增加工程款由眷戶自行付擔。 (若因法規規定必須開挖二層時，依法規設計之)」(見本院卷第307頁)。
⒎而上開眷村新建規劃設計原則，是原告為達成眷村改建條例
第1條所定加速更新國軍老舊眷村、提高土地使用經濟效益、興建住宅照顧原住戶、保存眷村文化及改善都市景觀的目的，所為預定改建的執行規劃，並無賦予同意改建的原眷戶或權益承受人有請求原告應依前述規劃設計原則而進行改建的請求權，原告本來就須視在各階段各項條件能否合法順利成就，以決定採取何種措施為如何處理的裁量權限。至於眷村改建條例第20條第3項是規定「原眷戶可獲得之輔助購宅款及自備款負擔金額，依各眷村之條件，於規劃階段，由主管機關以書面向原眷戶說明之。」，指的是主管機關應以書面向原眷戶說明購屋輔助及自行負擔金額，並非指原告必須以書面向眷戶說明眷村改建設計內容，被告辯稱原告未依上開條例通知區分所有權人，召開細部規畫說明會等語，應有誤會，自不可採。
⒏此外，開挖地下室二層供停車使用的原因眾多，可能是因為
法規規定(例如一層地下室停車位不足法定停車位數量)或是為了滿足一戶一車位的規劃等，而原告否認本件社區停車位是為了滿足一戶一車位而開挖，被告也未提出證據證明，自不能因本件社區地下室有二層供停車使用，即認為當時是為了一戶一車位而開挖，及原告有承諾本件社區住戶日後均有車位使用。另外，眷村改建條例第1條、第5條第1項前段、第6條第1項等規定也沒有明文規範國軍老舊眷村改建後需一戶一車位。被告依此抗辯，原告應滿足一戶一車位，補足本件社區停車位，就不可採。
⒐被告另抗辯，當初眷村改建時，每戶住戶都有簽立一份切結
書，內容是日後如果分配房屋，每戶都有一個車位，一戶一車位是當時雙方議定合意的內容等語，但是原告否認。被告就對自己有利的事實，沒有提出任何證據來證實自己的說法，此部分抗辯，並不可採。
⒑再從原告與眷戶簽立的房地買賣契約(見本院卷第393至399頁)，並無約定原告(賣方)應提供一戶一車位給眷戶(買方)。
至於契約書第19條約定「本契約未約定者，適用國軍老舊眷村改建條例及其他相關法令規定。」等語，而眷村改建條例或眷村新建規劃設計原則，均無強制原告應提供與總住戶數量相同的車位數，已如前述。被告抗辯，原告依照房地買賣契約書，負有補足至與總戶數數量相同的停車位的義務，自不可採。
⒒此外，被告未能提出其他原告需設置與總戶數數量相同的停
車位的法律依據或約定，被告抗辯原告有增設本件社區地下室停車位數量與總住戶戶數相符的義務，就無法採信。
㈤、本件案由二決議無效：⒈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用
部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1、2項有分別規定。
⒉共有部分、公共設施之使用，原則按區權人依其共有之應有
部分比例使用之，雖得另由區權人以約定（包含規約）限制之，惟經由多數決議所為之限制仍需合於平等、比例原則，不得逾越必要程度而妨害少數區權人就建物及公共設施之通常使用，否則係屬違反民法第148條之權利濫用行為，應認無效（最高法院100年度台上字第1293號判決意旨參照）。
⒊依照上開規定及說明，可見區分所有權人會議雖然可就公寓
大廈共用部分之使用，為其他約定，但是上開約定仍應具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不得失相當性。否則，若任由區分所有權人會議以多數決方式決議共有部分、公共設施之使用，無異允許多數人以濫用多數決之方式，形成對少數區分所有權人不利之決議或規定。
⒋本件社區94年住戶規約第3條第4項第1款原約定「地下室停車
位：應由每戶一車位抽籤分配之，並負擔該停車位應繳之設備使用費，…」、第4項第3款約定「本社區汽機車停車位使用管理辦法由管理委員會訂定之，其停車位使用契約格式如附件二。」，被告並制定本件抽籤辦法(原內容如附表原條文內容所示）；被告在110年12月11日召開本件社區110年度區分所有權人會議，通過本件案由二決議，將原抽籤辦法條文全數刪除，改訂為如附表修正內容所示等情形，雙方沒有爭執，並且有住戶規約、本件抽籤辦法、會議紀錄在卷可佐(見本院卷第19頁、第41頁、第67至69頁)。
⒌本件社區地下室停車位為123個，數量小於住戶數，而地下室
為全體區分所有權人共有，已如前述，所以本件社區94年社區規約就公寓大廈停車位不足一事才會明定，應由全體住戶採行公平且公開抽籤的方式決定車位的分配。本件社區110年度區分所有權人會議所通過的本件案由二決議，停止採行抽籤方式分配車位的使用，被告雖辯稱只是在原告妥善解決停車位問題前，暫緩抽籤，並非永久不抽籤等語。但是，依決議內容，如果原告未依照被告要求補足停車位，就不舉辦停車位抽籤，而原告並無補足本件社區不足停車位的義務，已如前述，可預期日後應不會履行被告要求補足停車位的條件，如此無異本件社區實際上不會再抽籤決定停車位。
⒍所以，該決議內容，將讓決議前已抽籤分配到車位的住戶可
繼續永久使用各該車位，決議前未抽籤分配到車位的住戶則無法使用社區停車位，則本件案由二決議已嚴重限制現在未分配到車位的區分所有權人即原告使用車位的權利，甚至達喪失車位使用權的程度，違反公平原則。
⒎而且，本件案由二決議要求原告承擔其本不應負擔之義務(即
提供與社區總戶數相同數量的停車位之義務)，才可以參與社區停車位抽籤，且其在本件社區現所有的房屋，須自行與其他社區協商借用停車位，與一般住戶相比，明顯增加原告身為區分所有權人之負擔。原告主張被告是以多數決方式，形成較少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，是以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，就為可採。
⒏被告雖另辯稱目前住戶共有126戶，現階段各戶均至少有一戶
停車格，故暫時停止抽籤，不違反民法第818條等規定等語。然而，原告現為本件社區區分所有權人，且就地下室為共有人，即使未實際入住，仍與其他社區共有人相同，都有按照應有部分比例使用收益共用(地下室)部分的權利，本件案由二決議停止停車位抽籤分配，等於一開始即排除原告使用地下室停車位，自然對於原告權益有所損害，被告此部分抗辯，自不足採。
⒐區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權
人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第32條有明文規定。
⒑所以，區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定，
未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額，可依同條例第32條第1項規定重新召集會議並作成決議，決議作成後，依同條例第32條第2項規定予各區分所有權人於期限內表達反對意見的機會，書面反對意見未超過上開法定門檻時，該決議視為成立。
⒒本件110年區分所有權人會議已經通過本件案由二決議，自無
上開法規的適用，被告辯稱原告未依公寓大廈管理條例第32條第2項規定於期限內表達反對意見，不可以再透過訴訟片面主張決議無效，顯有誤會，不可採信。
㈥、本件109年決議、案由七決議無效：⒈區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使
用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第4條第1項有明文規定。該條是民法第765條所定所有權人除法律另有規定外，享有使用、收益、處分並排除他人干涉之所有權權能內容之再次重申，憲法第22條保障人民財產權規範功能，亦透過該條為體現，區分所有權人使用、收益其專有部分，除非符合法律保留原則，不得予以限制。區分所有權人會議雖然可以另外約定對區分所有權人所有權有所限制，但是該限制仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不得違反比例原則，自屬當然。
⒉本件社區在本件109年區分所有權人會議及110年度區分所有
權人會議，分別通過本件109年決議、本件案由七決議，訂立出售空屋處理辦法等情，雙方沒有爭執，且有會議記錄在卷可佐(見本院卷第73至75頁、第141至143頁)。
⒊該辦法内容依照經國新城D棟管理委員會辦理房屋買賣及國防
部出售空屋處理流程圖，是原告派員前來社區，管理員通知主委到場，主委未到，則婉拒配合。主委到場，國防部如無先行來文告知，婉拒配合，如有，則主委安排委員同行，主委一行人陪同進入社區，明確告知承購戶無法提供車位，召集管委會商議對策等情，有該處理流程圖附卷可查(見本院卷第75頁)。
⒋原告基於所有權人地位，本得自行出售房屋，並排除他人干
涉，無須經社區或大樓管理委員會同意。上開辦法卻規定，原告要先行來文告知要出售所有的房屋，且要通知主委到場，並且要有管委會其他委員陪同，是對原告就所有房屋使用、收益、處分增加法律所沒有的限制；而且本件社區區分所有權人就地下室均為共有人，對地下室停車位自具有請求公平抽籤分配使用的權利，另外原告並無補足停車位不足的義務，均已如前述，上開辦法卻針對特定區分所有權人即原告之承購戶告知無法提供車位，亦是對於區分所有權人為不同之對待標準。被告無法提出合理的區別理由，則本件109年決議、案由七決議所通過的本件空屋處理辦法，是以損害特定區分所有權人(即原告)為主要目的，形成對少數區分所有權人課予不符比例原則的不利益，而構成權利濫用。
⒌被告雖辯稱是為了維護社區門禁健全運作才增訂出售空屋處
理辦法等語。但是被告自承對於其他住戶沒有相關規定，只是進來的人要通知管委會等語(見本院卷第360頁)，而且被告如為維護社區安全，也可要求來訪的人員需出具識別證或公文、委託書等文件為管制措施，卻制定出售空屋處理辦法，顯然是過度限制區分所有權人對其專有部分的使用、收益，採取之手段已超越達成目的必要之程度，對原告財產權造成不合理的侵害，被告上開辯解，就難以採信。
四、結論，原告訴請確認本件案由二決議、109年決議、案由七決議無效，均有理由，應該准許。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，認為不影響本件判斷的結果，就不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
七、據上論結，原告之訴有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 3 日
書記官 王立梅附表：原條文內容 修正內容 一、依社區各棟（甲、乙、丙）分別公開抽籤決定。 二、地下室一、二樓所有車位數量依棟別放於抽籤箱內供住戶抽籤。 三、如所抽的車位籤不合意者，須等住戶抽完籤後，再另行抽籤，以一次為限。 四、依使用者付費原則，抽有停車位者每月須繳交清潔費200元，採年繳方式收費共計2400元。 五、抽籤後一週內未繳清潔費者，即喪失該停車位之使用權，管委會依權責將該停車位重新分配。 六、爾後每年12月10日至25日間，擇日公告抽籤日期，抽完籤後一週內將當年之清潔費一次繳清。 一、本社區所有戶數為140戶，扣除國部所管理之18戶後，共122戶。 二、國防部交付之車位為132個，本D社區依使用執照核准圖面之地下室停車位計一二三車位，在原起造人國防部未妥善解決本社區地下室停車位不足問題前，以維持各車位使用現況，暫緩抽籤分配車位。 三、國防部所管理之戶數中尚未經本大樓分配停車位者，依國防部93年9月24日之『同意書』，國防部自行向H棟借用，函文如附件可供鈞鑒。 四、為維護國防部新購戶與社區原住戶權益，避免日後衍生爭議，國防部所列管【302號、302號13F、304號、304號14F、306號、306號2F、308號、308號14F、310號、310號11F、312號、312號2F、312號5F、312號14F、314號、314號14F、316號、318號】等18戶房屋不足之停車位，須自行與其他社區協商借用，所以有意承購國防部所列管之18戶房屋者，請先行與國防部確認其停車位事宜，以免日後權益有所爭議。