臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第60號原 告 盧金樹訴訟代理人 莊聰得被 告 盧志堅遺產管理人石佩宜律師關係人即抵押權人 台灣土地銀行股份有限公司法定代理人 何英明訴訟代理人 蔡文連上列當事人間請求分割共有物事件，於民國111年1月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文兩造共有坐落於嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地應予分割，分割方法為全部由原告單獨取得。
原告應補償被告新臺幣壹佰捌拾伍萬伍仟元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、兩造共有坐落於嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地，面積3710平方公尺，請准予分割為如嘉義縣大林地政事務所民國111年1月4日土地複丈成果圖。
二、訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
貳、陳述：
一、緣兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地，面積3710平方公尺，無不能分割之情事，惟無法與被告協議分割，故原告只得起訴。
二、在早期，原告與被告有口頭分管使用土地，原告分管使用在西北邊土地(甲地)，被告則分管分配在東南邊土地(乙地)，故原告在分管位置上有建物(雞舍)，今分割請求現況分割，以不拆屋為原則。
三、分割方法(起訴狀附圖1參照)：
(一)現況分割，以不拆屋為原則，分割出甲地，面積2310平方公尺(以地政機關計算為準)土地，分歸原告盧金樹單獨所有。
(二)分割出乙地，面積1400平方公尺(以地政機關計算為準)土地，分歸被告盧志堅單獨所有。
(三)ab線虛線為分割線。
(四)對於面積增減部分，請求貴院酌定金錢補償及補償金額。
四、查系爭土地上有設定抵押權，故請求貴院告知抵押權人參加訴訟，使抵押權移存於抵押人所分得之部分。
五、請求貴院對於系爭土地裁判分割，理由如下：
(一)共有人盧志堅已死亡，無法協議分割土地，故請求貴院裁判分割。
(二)消滅共有關係，簡化法律關係。
(三)為避免共有人使用土地受到限制，故請求貴院裁判分割；若未分割，原告盧金樹日後建物申請使用執照或申請保存登記等，皆須共有人同意，為避免土地使用受到限制、互相牽制，無法有效利用土地，故請求貴院裁判分割。
(四)從分別共有土地分割成單獨所有土地，所取得之土地價值(價格)皆會比分割前高，兩造皆受利，分割成單獨所有，其債權人亦較有機會債權得到滿足；詳言之，土地在經查封拍賣時，一般社會大眾對於共有地之投標意願都非常低，因處理共有地，須耗費大量時間金錢且可能產權不清，或共有人主張優先購買權而白忙一場；因此，常裹足不前。
(五)承上，共有人盧志堅之持分土地於106年曾進行拍賣(參照被告民事答辯狀附件一)，但無人應買(無法換價滿足債權)，究其主要原因乃為共有地，今若分割成單獨所有，拍定機會將大為提升，有利於被告及其債權人。
六、請求貴院對於系爭土地為現況分割，其理由如下：
(一)為維持經濟效益，地上建物不宜拆除：系爭土地西半部有建物雞舍，可養雞、置放農機器具肥料等、屋頂亦可「種電」產生太陽能賣電及可遮風避雨，具有經濟價值使用。
(二)基於信賴保護及誠信：長期以來，共有人以圍牆為界，東半部由共有人盧志堅種植竹林採收竹筍，惟已許多年無人管理，任憑荒廢竹林及雜草叢生，而西半部由原告盧金樹蓋雞舍養雞及種植棗子等，共有人皆安於所分配之土地，各自管理使用土地，原告盧金樹亦善意認為所分配之土地為自己之土地才會花費大量時間金錢建築雞舍，共有人對於所分配(分管)之土地，長期以來並無任何異議。
(三)東半部之土地已荒廢多年及雜草叢生，今若以拆除建物為主要目的，再繼續放任荒廢，並無實質意義。
(四)原告盧金樹若有多取得土地面積，願以金錢補償，並請求貴院判定補償金額；對此分割方式(方法)，並無損及被告且對兩造都受益。
七、分割土地，由分別所有土地分割成單獨所有土地，兩造皆受利，故聲明訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
參、證據：提出嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地登記謄本、嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書、地籍圖資(航照圖)、現場照片及網路地籍圖等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被繼承人盧志堅已死亡，其生前是否與原告有分管契約實難以得知，而系爭土地上有抵押權，系爭土地於嘉義地方法院民事執行處106年度司執字第34283號進行拍賣，但無人應買，故債權人撤回本件拍賣，合先敘明。
二、依照原告所提之分割方案及補償金額，因遺產管理人屬特別代理人性質，不得為捨棄、認諾、和解等行為，係為避免遺產管理人做出對被繼承人之債權人不利之行為，故只要在不影響債權人之債權狀況下，請鈞院依法審酌。
三、抵押權人不同意分割共有物，認為會影響他們的債權，希望透過法院強制執行程序去拍賣。遺產管理人這邊基於保障債權人的權益，不同意分割。
參、證據：提出本院民事執行處106年12月22日、107年1月24日、107年2月23日、107年3月21日及107年6月20日嘉院聰106司執吉字第34283號通知影本等資料。
理 由
一、按民法第823條規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」另同法第824條第1至4項規定：
「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」。
二、經查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地，面積3710平方公尺，為兩造所共有，權利範圍各二分之一，此有土地登記謄本可稽。上揭土地，並無不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，惟兩造無法以協議定分割方法，因此，原告請求法院以判決分割，於法無不合，應予准許。
三、次按，法院就共有物為裁判分割時，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素，與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。至於分割之方法，由法院本於職權以適當之方法為之，不受當事人主張之拘束。經查，本件系爭46-2地號土地上面，有原告所有的養雞舍一棟，另養雞舍旁邊為棗子園。上情有本院會勘現場筆錄可稽。第查，原告雖然主張將系爭46-2地號土地分割為如嘉義縣大林地政事務所111年1月4日複丈成果圖所示，並由原告取得編號甲的部分，由被告分得編號乙部分。惟查，被告方面則不同意原告所主張的分割方式。再查，本件系爭土地，如果依嘉義縣大林地政事務所111年1月4日土地複丈成果圖所示之分割方法為分割，則被告所分得編號乙部分的土地，其出入皆必須通過原告所取得的甲部分土地始得對外通行，將造成乙部分土地的價值減少。又查，系爭46-2地號土地，原屬於已故盧志堅於生前所共有，而盧志堅已死亡，遺產管理人僅是代為管理土地而已，無法實際去從事耕作。本件如果由被告方面分得編號乙部分的土地，必須通過原告所取得的甲部分土地，始得對外通行。然因第三人與原告並不熟悉，在於未能確認土地通行權之前，可能很少有人願意來承租耕作編號乙部分的土地。而且，編號乙部分土地面積比較小，可能很少會有人願意承買編號乙部分的土地，在於無人可以耕作的情況下，將來可能會造成土地荒廢。再查，原告在本件系爭土地上面，有雞舍可經營養雞的事業，土地上面也有棗子園，本件如果將甲、乙部分土地，均全部分配給原告取得，則可避免日後發生通行權的爭議。基此，本院於言詞辯論時，詢問原告如果將甲、乙部分都分配給原告，由原告找補金額給被告，是否願意呢？而查，原告表示只要不要高出公告現值太多，可將甲跟乙的部分都分配給原告。本院審酌上情，認為本件系爭46-2地號土地，應該全部分配給原告取得，再由原告找補金額給被告，以避免土地細分及日後發生通行權爭議或造成部分土地的荒廢，而且，原告也可擴大實際耕作面積及經營範圍，對於兩造都是比較有利，爰諭知如主文第一項所示。
四、另查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地經分割後，全部由原告單獨取得。被告為共有人而未受分配，原告應以金錢補償被告。而查，上揭46-2地號土地，於111年1月當期公告的土地現值，為新台幣(下同)1,000元/平方公尺。另查，上揭46-2地號土地，於107年間經本院106年度司執字第34283號強制執行拍賣債務人盧志堅權利範圍二分之一的部分，經特別程序後之減價拍賣以最低拍賣價格932,000元(即大約502元/平方公尺)公告拍賣，無人應買。因此，本院認為上揭46-2地號土地之找補金額，應僅以於111年1月當期公告的土地現值即每平方公尺1,000元，作為計算標準即可，被告方面不應要求過高的補償金額。而依此金額計算，本件原告應補償被告之金額，即為1,855,000元，爰諭知如主文第二項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因由何造起訴而有所不同。故原告請求分割土地之訴訟，雖然有理由。惟關於訴訟費用，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按應有部分比例負擔之外，原告也應該按應有部分比例負擔之，爰諭知如主文第三項所示。
六、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述暨其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民二庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 朱鴻明