臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第639號原 告 李旭嘉訴訟代理人 鐘育儒律師被 告 李政導訴訟代理人 湯光民律師複代理人 陳亭方律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣1,500,000元，及自民國113年5月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣500,000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款、第2項及第262條第1項、第2項分別定有明文。查：
一、原告起訴主張原告與被告李政導於民國108年6月20日簽訂房屋買賣契約書，約定被告李政導應於108年12月31日前應將被告李茂盛與李政導公同共有坐落嘉義市○○段○○段00○00○0○00○0地號土地（下稱系爭土地）及未辦保存登記之門牌號碼嘉義市○區○○里○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）出賣給原告，並為產權登記，然被告李政導迄未履行其義務。又被告李政導同時為李茂盛之監護人（本院109年度監宣字第151號裁定），遂以被告李茂盛、李政導為被告，依民法第242條、第1164條、第1148條、第348條第1項規定，聲明請求：
㈠被告李茂盛與李政導應將系爭土地按應有部分各2分之1之比例辦理分割為分別共有登記。㈡被告李政導應將系爭土地所有權應有部分移轉登記與原告。㈢被告李政導應將其所有系爭房屋之2分之1房屋稅籍，於辦理遺產分割登記完畢時，將房屋稅籍納稅義務人變更登記為原告。
二、於本件訴訟進行中，原告多次變更聲明請求。嗣因系爭土地於112年10月31日辦理所有權移轉登記給訴外人呂淑君，系爭房屋之事實上處分權亦讓與給呂淑君，以及被告李茂盛於113年3月3日死亡等情，原告於113年5月28日當庭以言詞撤回對被告李茂盛之訴訟，並將聲明請求變更為被告李政導應給付原告新臺幣（下同）1,500,000元，及自113年5月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又被告李政導對於原告撤回對被告李茂盛之訴部分表示同意，及對於原告於同日變更聲明部分表示無意見（見本院卷二第77頁）。
三、經核原告上開所為當事人之撤回及變更聲明，依照首揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠李茂盛為被告之父，訴外人李陳琴珠為被告之母，系爭土地
、房屋（下合稱系爭房地）原為李陳琴珠所有，李陳琴珠於107年9月13日過世後由李茂盛及被告所共同繼承並保持公同共有（應繼分比例各2分之1），原告於李陳琴珠過世前本即有意購買系爭房屋，於李陳琴珠過世後，便由被告接續與原告協商系爭房地買賣事宜。嗣兩造達成協議，約定被告所有系爭房地應有部分（即2分之1），以1,500,000元出售給原告，而李茂盛所有系爭房地應有部分（即2分之1）同樣以1,500,000元出售給原告，然因當時李茂盛意識能力已相當薄弱，需待被告取得李茂盛監護人之地位後，方能代李茂盛辦理系爭房地過戶，兩造並於108年6月20日簽訂如附表所示房屋買賣契約書（下稱系爭契約書），原告於同日就被告所有系爭房地應有部分給付1,500,000元給被告，被告亦將權狀交付原告保管，之後，被告依約將系爭房地交付原告使用。數月後，被告向原告誆稱因辦理系爭房地過戶事宜云云而向原告索討權狀，原告未多做聯想即交還權狀，詎料，被告隨即失去聯絡不知去向，導致系爭房地無法辦理過戶，因而提起本件訴訟。於本件訴訟進行中，被告將系爭房地以8,600,000元出售給呂淑君，依被告之應有部分計算即有4,300,000元，與原告已給付之1,500,000元有2,800,000元之差額，該差額屬於原告之損害，故原告僅就4,300,000元其中1,500,000元為一部請求（其餘請求未拋棄），爰依民法第226條第1項規定，請求如訴之聲明所示。
㈡對被告答辯所為之陳述：本件被告係就自李陳琴珠取得之應
繼分權利為出賣，此應繼分權利等同被告因繼承而取之特定財產標的，故系爭契約書合法有效。依系爭契約書，被告出售就自身之應繼分權利，更期待李茂盛因病況告急可能不久於人世，故一併將李茂盛之應繼分權利出售予原告，縱兩造締約時，被告就出售李茂盛之應繼分權利部分為無權處分，然被告仍期待於該年年底前李茂盛即因往生而依照民法第118條第2項規定取得此部分權利而使其處分自始有效。就被告出售李茂盛之應繼分權利部分雖有無權處分疑義，然並不影響被告出售自身應繼分權利之合法性。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告1,500,000元，及自113年5月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠被告之母李陳琴珠生前並未受原告表示購買系爭房地，被告
亦無接續李陳琴珠與原告間就系爭房地之買賣為磋商。被告不否認兩造間有簽訂系爭契約書，原告雖主張被告與李茂盛各自出售系爭房地之應有部分云云，然當時被告與李茂盛就系爭房地屬公同共有關係，無所謂應有部分，自無所謂出售應有部分之情形，且契約當事人為兩造，並無李茂盛，即無所謂李茂盛出售其應有部分。依系爭契約書之文義觀之，買賣標的為系爭房地之全部，兩造就系爭土地部分應完成所有權登記，就系爭房屋則完成房屋稅籍登記，期限為108年12月31日前完成，然於公同共有關係終止前，各共有人不得自由處分公同共有物，被告在未經全體共有人之同意下，無法獨自法律上處分系爭土地，更無法事實上處分系爭房屋。是被告就上開處分顯然不能，系爭契約書就此部分應係不能之給付而無效。退萬步言之，倘除去該無效部分亦可成立者，依系爭契約書附加條款之約定，被告出售部分系爭房地之使用權，被告將系爭房地交由原告使用，可認被告已履行交付房屋（使用權）之義務。
㈡依證人陳鎮鋒之證言，系爭契約書為原告親自書寫，買賣標
的為系爭房地之全部，並非僅被告公同共有部分，且被告無法為李茂盛做主，足見被告出售李茂盛公同共有部分為無權處分甚明。系爭契約書雖設有履約期限，卻未有違約處置，顯然就逾期違約部分係回歸民法債務不履行之約定。又被告無法單獨處分公同共有物，原告竟以預測李茂盛進入安養院後可能隨時死亡之違反公序良俗為動機，仍決意與被告簽訂系爭契約書，無非係欲藉此牟利以取得系爭房地之全部，置李茂盛之受監護宣告利益於不顧。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷㈠兩造於108年6月20日簽立系爭契約書時，系爭房地屬於李茂
盛與被告公同共有，被告與原告簽立系爭契約係欲出售系爭房地全部給原告之事實，業經證人陳鎮鋒證述明確（見本院卷一第171頁），且為兩造所承認（見本院卷一第214頁），並有系爭契約書、嘉義市政府財政稅務局房屋稅112年課稅明細表、系爭土地登記謄本、地籍異動索引附卷可稽（見本院卷一第31、32、67頁、73至79頁），堪信為真實。準此，兩造訂立系爭契約書時，系爭房地屬於李茂盛與被告公同共有，被告將系爭房地全部出售給原告，就李茂盛部分係出賣他人之物，然買賣契約係負擔行為，不以出賣人就出賣標的物有處分權為必要，縱令被告出售他人之物，系爭買賣契約之債權行為，仍屬有效，被告抗辯：系爭買賣契約無效云云，並無可採。
㈡系爭契約書記載「此標的物最晚須於108年12月31日前完成買
賣」等語，依證人陳鎮鋒證言，就是房子要過戶給原告（見本院卷一第171頁）。又系爭契約書記載「訂金：新台幣壹百五十萬元整、尾款新台幣壹百五十萬元整於過戶完成交付」等語，且原告於簽立系爭契約書同日匯款1,500,000元給被告，有匯款申請書附卷可稽（見本院卷一第33頁）。準此，兩造簽立系爭契約書，被告係以3,000,000元之代價出售系爭房地全部，原告已交付1,500,000元給被告，並約定被告應於108年12月31日前將系爭房地全部移轉登記給原告，原告於過戶完成時交付尾款1,500,000元。
㈢系爭土地以8,600,000元出售給訴外人呂淑君，並於112年10
月31日辦理所有權移轉登記給呂淑君，而系爭房屋之事實上處分權亦讓與給呂淑君，有土地所有權狀、嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷一第289至293頁、卷二第69頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第78頁），則兩造約定被告應於108年12月31日前將系爭房地全部移轉登記給原告，已陷於給付不能。
㈣按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。依系爭契約書約定，被告應於108年12月31日前將系爭房地所有權全部移轉登記給原告，惟被告現在並非系爭房地之所有權人或事實上處分權人，不能移轉登記系爭土地所有權及讓與系爭房屋事實上處分權給原告，被告因可歸責於己之事由，致給付不能，原告請求被告賠償損害，自屬有據。又系爭土地以8,600,000元出售給呂淑君，而原告已交付1,500,000元給原告，已如上述，則原告最少受有1,500,000元之損害，堪以認定。
四、綜上所述，原告依據民法第226條第1項規定，請求被告給付1,500,000元，及自113年5月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
民一庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官 王嘉祺附表：房屋買賣契約書 立房屋買賣契約人 賣方李政導、買方李旭嘉(以下簡稱為甲、乙方） 本約房屋產權買賣事項，經甲乙雙方一致同意訂立條款如後，以資共同遵守： 一、房屋標示：座落嘉義市○區○○街00巷00號 土地面積149平方公尺 二、土地標示：嘉義市○○段○○段0000號 嘉義市○○段○○段000000號 嘉義市○○段○○段000000號 三、房屋價款：新臺幣三百萬元整。 四、訂金：新台幣壹百五十萬元整 尾款新台幣壹百五十萬元整於過戶完成交付 五、產權登記：房屋產權之登記由甲乙雙方會同辦理或會同委任代理人辦理之。辦理房屋產權登記時•其應由甲方或乙方提供有關証件及應繳納稅捐，甲方或乙方應依規定期日、種類、內容及數額提供及繳納，如因一方延誤，致影響產權登記者，因而遭受損害應由延誤之一方負責賠償責任。 六、稅捐負擔：甲乙雙方應負擔之稅捐除依有關法令規定外、產權登記費、印花稅、契稅、監證費、代辦費、各項規費及臨時或附加之稅捐由甲方負擔。 七、附加條款： (一）乙方不得以任何理由用此標的物借貸 (二）乙方收付訂金後、即無權處分此標的物 (三）108年7月1日起此標的物由甲方運用，含租賃情形、及租金收入。 (四）此標的物最晚須於108年12月31日前完成買賣 立契約書人 甲方 李旭嘉（下略） 乙方 李政導（下略） 見證人 陳鎮鋒（下略） 中 華 民 國 108 年 6 月 20 日