臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第704號原 告 張佩君訴訟代理人 林俊生律師被 告 張立亞訴訟代理人 湯惠娟上列當事人間返還價款事件，於民國112年2月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應同意原告向中國信託商業銀行股份有限公司領取履約保證專戶(戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-00000000-0)帳戶內款項新臺幣80萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之67，其餘由原告負擔。
原告假執行的聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款有明文規定。本件原告起訴時聲明請求：⒈被告應同意原告向中國信託商業銀行股份有限公司(下稱中國信託商業銀行)領取履保專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000-00000000-0，下稱本件履保專戶)內款項新臺幣(下同)120萬元，及自起訴狀繕本送達隔日起至清償日止，按週年利率5%計算的利息（見本院卷第5頁）。之後，於訴訟中捨棄請求利息（見本院卷第83頁）。審核原告所為上開訴之變更，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、緣兩造於民國111年8月4日簽訂不動產買賣契約書(下稱本件買賣契約)，由被告將其所有坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地及其上門牌號碼嘉義市○○路000號房屋(下合稱本件房地)出售給原告，買賣總價款約定為2,640萬元，付款方式約定為：「第一期款(簽約款)140萬元，簽約時由買方存入專戶；第二期款(備證用印款)為0元；第三期款(完稅款)約定為400萬元，於稅單核發後五日內買方應將第三期款存匯入專戶；第四期款(尾款)2,100萬元，若買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶，若買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入本件履保專戶」，並由僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥建經公司)辦理履約保證，簽約時原告已將第一期款(簽約款)140萬元存匯入本件履保專戶。
㈡、因尾款2,100萬元須由原告向銀行辦理貸款而為支付，但是原告在買賣契約簽訂後，向銀行洽詢時，銀行所能核貸金額無法達到2,100萬元，至此原告確知自己已無法履約而煩惱不已。因上開情故，原告乃立即向被告口頭告知無法續行履約，並自111年9月13日至同年10月11日間以LINE訊息與被告的太太對話，盼被告能出面與原告洽談解除買賣契約，因此原告乃無法將第三期、第四期尾款匯入本件履保專戶中。
㈢、原告早已將無法續行履約之事實告知被告並央求與被告洽談解除買賣契約及沒收價金額度事宜，因被告不願談，原告乃向嘉義市東區調解委員會申請調解，但未成立。之後在111年11月18日被告以文化路郵局存證號碼000480號存證信函通知原告，應於函達7日內續以履約，否則即視為原告違約，被告將依本件買賣契約第10條約定解除買賣契約，並請僑馥建經公司將履保專戶內原告所存入之140萬元價款撥付交由被告沒收。被告又於111年11月30日以文化路郵局存證號碼000497號存證信函主張解除契約，並要求僑馥建經公司執行專戶價金撥付作業。經僑馥建經公司催告原告於函到7日提起訴訟，否則就將上開140萬元交由被告沒收。
㈣、本件買賣契約於111年8月4日簽訂後，於未用印完稅前，原告即向被告表示無法續以履約，亦未向地政機關送件申辦本件房地的所有權移轉登記，被告一直住在本件房地內，並非已先點交予原告，故原告無法履約，被告所受損害顯屬輕微。被告所得沒收違約金，應依民法第252條規定，酌減至20萬元為適宜。
㈤、若被告所得沒收的違約金，經法院酌減後，原告所匯入本件履保專戶內之140萬元簽約款，被告所得領取應為20萬元，而被告卻向僑馥建經公司要求140萬元全數撥付交由其沒收，則其中120萬元，被告即無法律上原因而受有利益，導致原告受有損害。因此，依民法第179條規定，提起本件訴訟等語。
㈥、並聲明：⒈被告應同意原告向中國信託商業銀行領取本件履保專戶內款項120萬元。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告是經營1、20年的住商房仲，原告對於房屋買賣和行情有專業的知識與資訊，是經深思熟慮才簽約，被告無法接受原告所述無法履行契約的理由。在簽訂本件買賣契約時，原告不實告知，一般買賣契約的簽約金為總價的一成即265萬元，但原告卻說是一定的比例即140萬元的簽約金。原告的不實告知，讓原告早已設定降低日後債務不履行的風險。
㈡、在本件房地議價階段，有三個買家同時在議價，由於原告當時很積極的請代書辦理簽約，所以被告才婉拒其他買家，造成被告失去其他的成交機會。而現今房貸利率不斷提高和打房政策，讓被告已失去當時賣房的利潤，這些就是被告的損失。
㈢、違約金在買賣房屋實務上是作為履約保證金，而當債務人債務不履行時，債權人自不須返還履約保證金等語。
㈣、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院的判斷：
㈠、原告主張兩造於111年8月4日簽訂本件買賣契約，由被告將其所有本件房地出售給原告，買賣總價款約定為2,640萬元，原告已將第一期款140萬元匯入本件履保專戶，之後經被告催告履約而未履約，本件買賣契約已經被告以111年11月30日以文化路郵局存證號碼000497號存證信函解除的事實，雙方都沒有爭執(見本院卷第84頁)，並有本件買賣契約、匯款資料、存證信函可證(見本院卷第11至25頁、第49至59頁)，此部分事實可以認定。
㈡、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條有明文規定。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院108年度台上字第123號判決參照）。違約金係屬於懲罰之性質應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若屬於損害賠償約定之性質，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上第2563號判決參照）。
㈢、本件買賣契約第10條約定：「一、除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；經僑馥建經進行最後催告或認證，得由僑馥建經據以執行專戶價金之撥付作業。二、本約簽訂後，甲方(即原告，下同)若有違約情事經乙方(即被告，下同)合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」。
㈣、依上開第10條第2款約定內容來看，是規範買方有違約情事而遭賣方解除買賣契約時，賣方得將買方已給付的全部款項沒收，充作懲罰性違約金，所以該違約金約定應屬懲罰性違約金的性質。
㈤、本院審酌⒈原告以本件房地無法核貸至2,100萬元數額而拒絕履約，原告在111年8月4日簽約後，於111年9月13日已先以LINE通知對方因無法核貸至理想額度要放棄房子，並於同年月15日再告以希望碰面詳談解約及賠償事宜，兩造之後調解不成，經被告解約的違約情節，有雙方對話紀錄、調解通知書可佐(見本院卷第29至47頁)；⒉倘原告如期履行給付價金債務，被告可享有運用該款項獲取孳息的利益；⒊被告因原告違約而解除契約，則被告就本件房地再為銷售，將生另覓買家之成本；⒋被告自承當時與其他買家是在出價階段(見本院卷第86頁)，尚無具體客觀事實可認被告與第三人已確定締約或可獲得較高的出售價格；5.本件房地尚未過戶，被告未支出相關稅賦或規費，並考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認為被告請求原告給付違約金140萬元應屬過高，應依上開規定酌減至60萬元，以符兩造利益的平衡。
㈥、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條有明文規定。而當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。被告依本件買賣契約第10條自已受領價金沒收的違約金，本院認應酌減違約金為60萬元，經酌減後，被告就其中的80萬元（計算式：140萬－60萬＝80萬）部分，已無受領之法律上原因。所以，原告請求被告應同意原告向中國信託商業銀行領取本件履保專戶內款項80萬元為有理由，逾此金額，則無理由。
五、結論，原告依照民法第179條規定，請求被告應同意原告向中國信託商業銀行領取本件履保專戶內款項80萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍的請求，為無理由，應予駁回。
六、又按依強制執行法第130條第1項之規定，就命債務人為一定意思表示之判決或執行名義，視為自判決確定或執行名義成立時，債務人已為意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同之效果，以實現債權人之請求；此是因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之前提，須該判決內容得為強制執行者，故命債務人為意思表示之判決如許宣告假執行，將使債務人之意思表示效力提前發生，除與強制執行法第130條第1項之規定不合外，亦因此類判決內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。本件原告是請求命被告同意原告領回履保專戶的款項，性質上是屬於命被告應為意思表示之判決，則依照前開說明，自不得宣告假執行，故原告陳明願供擔保請准宣告假執行，跟法律規定不符，應該駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，對於判決結果不生影響，就不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 16 日
書記官 李彥廷民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。