臺灣嘉義地方法院民事判決111年度重訴字第102號原 告 吳兆亭訴訟代理人 嚴庚辰律師
嚴奇均律師許嘉樺律師被 告 楊淇丞訴訟代理人 劉烱意律師複代理人 蕭宇廷律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國112年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自如附表所示之不動產遷出，並將上開不動產返還予原告。
二、訴訟費用新台幣（下同）63,172元由被告負擔。
三、本判決第1項於原告以2,092,317元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告向原告承租原告所有、並取得畜牧場登記證書（許紘家畜牧場、主要管理人員許紘家）之如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產），以供許紘家畜牧場使用，約定租賃期間自民國107年10月1日起至114年12月31日止，並簽訂土地租用契約書（下稱系爭契約）。嗣原告欲將系爭不動產出售，並已於110年7月8日與訴外人葉珮如簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭出售契約），屬系爭契約第13條約定之「因事實之需要而得終止租約」之情事，原告乃依系爭契約第13條手寫之增補約定（下稱增補條款）於110年7月10日委請陳君沛律師寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，為提前終止系爭契約之意思表示，經被告於同年月14日收受，系爭契約關係於111年7月15日已終止，詎被告仍無權占用不願遷讓，爰依民法第455條規定請求被告返還租賃物。並聲明：如
主文第1項所示。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、兩造就系爭不動產係分別簽訂107年10月1日起至110年12月31日止（下稱系爭契約1）及111年1月1日起至114年12月31日止（下稱系爭契約2）兩份租賃契約（即系爭契約），兩份契約日期雖連續，然參照最高法院107年度台上字第1504號判決意旨，兩份租約並非數內容不同之契約相互間具有結合之關係之聯立契約，應屬各自獨立之法律關係。則原告於000年0月間以欲出售土地為由發函終止契約，然斯時僅系爭契約1發生效力而可得為終止之標的，系爭契約2尚未發生效力，無法作為終止之標的，縱認原告110年7月10日以存證信函所為終止契約之意思表示為適法，其效力僅止於系爭契約1，而不及於系爭契約2，原告主張兩造已無租賃關係而請求返還租賃物應屬無理由。
㈡、系爭契約第13條雖有「甲方（指原告，下同）如欲出賣租賃地時，應於一年前先期通知乙方（指被告，下同）」之增補條款（即系爭增補約定），然系爭增補約定並未約定「得終止租約」，民法尚有第425條讓與不破租賃之規定，故縱使原告出賣土地亦無需終止系爭契約，系爭契約關於一年期通知之目的僅在使被告知悉原告有出售土地之意願，若有優先購買之意願可預先準備，同時使被告知悉日後出租人可能變更，並非賦予原告終止契約並限期命被告遷出之權利。而所謂「因事實之需要」應不包含原告出賣土地此一情事，應限於原告欲收回自己經營、因土地之使用目的變更已無法作為畜牧使用等情。又系爭契約之目的在於使承租人得以承租之標的經營畜牧業，承租人尚須付出大量資本支出，相關設備均係因地制宜而設置，難以使用在其他場地，倘系爭契約及系爭增補約定之解釋上使原告僅因出售租賃地即得終止系爭契約，無非架空第425條規定，亦使被告存在隨時無法經營之風險，顯然已違公平與誠信原則，原告終止租約並非適法，系爭契約2效力仍存續，被告有優先購買權。
㈢、縱認原告終止契約合法，被告應交還土地，然被告承租系爭不動產作為飼養肉豬使用，出租人即原告本應配合被告養豬所需之各項行政程序，惟原告於兩造簽訂系爭契約2存續中變更畜牧場名稱及負責人，但不再同意由畜牧場負責人吳櫻凰擔任連帶保證人及配合各項養豬行政程序，致被告無法合法養豬，顯然違反系爭契約約定，堪認原告未依債之本旨提供合於約定使用、收益狀態之系爭土地供被告養豬使用，構成不完全給付，被告受有履行利益之損害即111年租金36萬元、返還押租金10萬元、整建豬舍及購買相關設備等共568,931元，及所失利益即無法代養豬隻之損失5,579,320元，據此為同時履行之抗辯。
㈣、並為答辯聲明：原告之訴及假執行之請求均駁回。
三、本件不爭執事項為（本院卷第211頁）：
㈠、兩造就系爭不動產成立租賃契約，租期為107年10月1日起至110年12月31日（即系爭契約1）、111年1月1日起至114年12月31日（即系爭契約2），系爭契約1、2第13條約定：甲乙雙方同意，若甲方因事實之需要，甲方得終止租約，乙方絕無異議（即系爭約定）。甲方如欲出賣租賃地時應於壹年前先期通知乙方（即系爭增補約定）。
㈡、三角段1-36、1-38地號土地重測後地號變更為新三角段78、79地號土地，三角段28建號建物重測後建號變更為新三角段2建號建物。
㈢、原告委由陳君沛律師於110年7月10日寄發112年9月27日民事陳報狀所附之存證信函（即系爭存證信函）給被告，為提前終止系爭契約之意思表示，業經被告於同年月14日收受。
㈣、原告於110年7月8日與葉珮如簽訂系爭出售契約。
四、法院之判斷：
㈠、系爭契約1、2為單一契約非各自獨立：原告主張系爭契約1、2為聯立契約，被告則抗辯系爭契約1、2為各自獨立之契約，經查：證人許紘家、證人蔡順龍均證稱：系爭契約1、2係同時於代書事務所簽立，因被告要求要一次簽訂6年租約，但因原告欲出售土地，不願被合約期限綁住，故兩造同意簽立兩份租賃契約書等語（本院卷第12
6、128頁），證人許紘家證稱系爭增補約定係被告要求記載，證人蔡順龍另證稱原本兩造就有提到系爭增補約定，系爭契約1、2中也有提到等語（本院卷第126、129頁）。則被告於簽約時既已明確知悉原告將來有出售土地之意願，如兩造僅簽立系爭契約1，於原告決定出售系爭不動產而與葉珮如簽立系爭出售契約書之110年7月8日後，原告當不可能再行簽立系爭契約2。再審酌兩造預先簽立系爭契約2，系爭契約2之租賃期間與系爭契約1之租賃期間接續，除租賃期間外，系爭契約1、2之內容完全相同，相關之權利、義務均相同，是以其文意及當事人真意，堪認兩造實際上係簽立單一契約，僅形式上依租賃期間分別書立二份契約，並非各自獨立。
㈡、原告已於111年7月14日合法終止系爭契約：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。被告雖辯稱系爭契約第13條後段附加系爭增補約定，目的僅在使被告知悉原告有出售土地之意願，若有優先購買之意願可預先準備，同時使被告知悉日後出租人可能變更，並非賦予原告終止契約並限期命被告遷出之權利。惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。系爭契約1第3條約定：甲乙雙方同意租期自民國107年10月1日起至民國110年12月31日止，計3年3月為限，（3年3月）期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置（本院卷第21頁），系爭契約2第3條之約定，除租期為111年1月1日至114年12月31日止，計3年為限外，其餘均與系爭契約1第3條之約定相同（本院卷第27頁），均已明確約定系爭契約1、2之租期及原告得提前終止契約之條件。又系爭增補約定既於系爭約定後特約就出賣租賃地之情形時，原告應於1年前通知被告，顯見系爭約定之「事實之需要」自包含系爭增補約定之「出賣租賃地」之情形。是通觀系爭契約第13條全文（包含系爭增補約定），應認本件當事人真意在於原告得因出售租賃土地而提前終止租約，且應於1年前通知被告。被告抗辯系爭增補約定僅係通知被告知悉是否行使優先購買權，並非賦予原告終止契約之權，且出賣租賃地非屬系爭約定之「事實之需要」云云，均無足採。
２、又系爭契約1、2為單一契約非各自獨立，業如前述。原告既已於110年7月8日簽訂系爭出售契約，而有系爭契約第13條所定出售租賃地之情事，而於系爭契約1存續期間之110年7月10日寄發系爭存證信函給被告，為提前終止系爭契約之意思表示，業經被告於同年月14日收受（不爭執事項㈢），則自被告於110年7月14日收受系爭存證信函之日起算1年之111年7月14日，雖已屬系爭契約2存續期間內，仍生終止契約之效果。被告抗辯原告終止契約之效果僅及於系爭契約1，不及於系爭契約2云云，尚難憑採。綜上，足認原告已於111年7月14日合法終止系爭契約。
㈢、被告固抗辯原告如得依系爭約定及系爭增補約定終止系爭契約，除架空民法第425條規定外，亦使被告存在隨時無法經營之風險，顯然已違公平與誠信原則云云。惟民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。所謂誠實信用原則，係指在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，故應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。經核上開約定之性質，乃為兩造所約定之契約終止事由，並非原告以犧牲他方利益以圖利自己之目的而為之恣意約定，且為承租之被告於締約前即可預見之風險，基於民法契約自由及私法自治之原則，自無不許之理，是該約定亦難認有違反誠信原則之情形。被告此部分之抗辯，亦屬無據。
㈣、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。系爭契約既於111年7月14日經原告合法終止，被告自應負返還系爭不動產之責，原告請求被告自系爭不動產遷出並返還原告，為有理由。
㈤、被告主張同時履行抗辯部分，為無理由：
１、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文固定有明文。惟民法第264條之同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院109年度台上字第1013號裁判意旨參照）。
２、經查：
⑴、系爭契約第1條約定押金10萬元（本院卷第21、27頁），屬擔
保承租人之債務而接受擔保金之契約，為押租金契約；法律性質上，依附於主契約即租賃契約而存在之從契約，當事人將租賃契約及押租金之契約書寫在同一書面，對於其等與租賃契約分屬不同契約之認定，並無影響。依此，被告係依租賃契約及終止後之法律關係，負有將系爭不動產遷讓返還原告之義務；原告則係依押租金契約而負有返還擔保金之義務，雙方所負之債務，並非本於同一雙務契約而發生，揆之前揭說明，縱令雙方所負之債務在事實上有密切關係，亦不發生同時履行之抗辯。
⑵、至於被告主張因原告於兩造簽訂系爭契約2存續中變更畜牧場
名稱及負責人，但不再同意由畜牧場負責人吳櫻凰擔任連帶保證人及配合各項養豬行政程序，致被告無法合法養豬，顯然違反系爭契約約定，堪認原告未依債之本旨提供合於約定使用、收益狀態之系爭土地供被告養豬使用，構成不完全給付，被告受有履行利益之損害即111年租金36萬元、整建豬舍及購買相關設備等共568,931元，及所失利益即無法代養豬隻之損失5,579,320元部分，縱若為真，然原告上開給付，與被告所負將系爭不動產遷讓返還原告之義務，並非立於互為對待給付之關係，不發生同時履行抗辯問題。是被告據以對原告本件請求為同時履行抗辯，亦乏所據而非可取。
五、綜上所述，原告依民法第455條之規定請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、原告就其勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 12 日
民事第二庭法 官 陳美利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 12 日
書記官 黃亭嘉附表：
嘉義縣○○鎮○○○段00地號（重測前為三角段1-36地號）土地、同段79地號（重測前為三角段1-38地號）土地及坐落其上同段2建號（重測前為三角段28建號，門牌號碼為嘉義縣○○鎮○○里○○○○0○○號）建物。