臺灣嘉義地方法院民事判決111年度重訴字第40號原 告 黃乃容
劉施誼共 同訴訟代理人 沈昌憲律師被 告 劉韋沁
劉建銘共 同訴訟代理人 陳偉仁律師
蔡宛緻律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,000,000元及自民國111年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除變更而撤回部分外）由原告平均負擔90%，餘由被告平均負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。
貳、查原告起訴之先位聲明，請求依民法第244條第2項規定撤銷被告胡招來與被告劉韋沁、劉建銘間就坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○0000地號等3筆土地之買賣債權行為及移轉登記物權行為，而回復系爭土地所有權人為被告劉韋沁、劉建銘，並由原告代為受領；備位之訴，則依原告等與被告劉韋沁、劉建銘所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第8條約定，請求被告劉建銘、劉韋沁給付懲罰性違約金新臺幣（下同）430萬元及自調解聲請狀繕本送違翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國111年6月13日（本院收文日期）提出民事變更聲明暨聲請調查證據狀，表示依民法第226條之規定，請求被告劉建銘、劉韋沁賠償損害5,460,335元；另依約請求被告劉建銘、劉韋沁給付懲罰性違約金430萬元，合計9,760,335元及自民事變更聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告於111年6月16日本院行言詞辯論時，表示前開變更後之聲明亦即將被告胡招來之訴撤回；被告則表示同意原告前開撤回，有民事起訴狀、民事變更聲明暨聲請調查證據狀、本院111年6月16日言詞辯論筆錄等在卷可憑，自堪信為真實。則依前開說明，原告前開訴之變更（包含因訴之變更而對原被告胡招來之撤回），自屬有據，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、被告為出售坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○0000地號等3筆土地（下稱系爭土地），委託永春不動產大億加盟店仲介，而原告亦有意購買系爭土地，兩造遂於110年10月31日簽訂買賣契約，約定買賣價金14,300,000元，原告於簽約當場即交付被告面額130萬元之本票以擔保簽約款之給付（原證1，不動產買賣契約書，本院卷一第23至37頁），原告並於翌日將簽約款匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）所設履約保證金帳戶中。兩造另約定原告於110年11月5日前應給付被告第2期款300萬元，而被告亦應備齊一切過戶所需資料並完成用印手續交付特約代書收執；原告旋於110年11月2日將第2期款300萬元匯入履約保證金帳戶内（原證2，匯款申請書回條聯，本院卷一第39頁）。
二、詎原告匯入前開第2期款後，經仲介人員告知被告已不願履約，且不願交付移轉所有權登記之一切過戶所需資料（原證3，嘉義文化路郵局463號存證信函，本院卷一第41至42頁）。嗣仲介人員於110年11月7日召集雙方會談，但協商未成立。原告即於110年11月8日以存證信函催促被告履行契約，且通知倘逾期未提出相關文件者，原告將對被告解除契約（原證4，朴子郵局91號存證信函，本院卷一第43至46頁），然被告仍置之不理，原告乃再於110年11月19日以存證信函，將被告拒絕履約乙事告知僑馥公司並請代為催告被告履約（原證5，朴子郵局97號存證信函，本院卷一第47至50頁），但被告仍置之不理。而僑馥公司則於110年11月29日以存證信函通知兩造，該公司已認證系爭契約業經解除，並將已給付之買賣價金返還原告（原證6，內湖江南郵局629號存證信函，本院卷一第51頁）。因原告仍有意願履約，而被告仍置之不理，原告遂於111年2月10日向本院嘉義簡易庭聲請調解，然仍未能成立（原證7，本院嘉義簡易庭調解不成立證明書，本院卷一第53頁）。其後原告擬提起訴訟而領取系爭土地之第二類登記謄本時，始知系爭土地已移轉登記予訴外人胡招來（原證8，土地登記第二類謄本，本院卷一第55至57頁）。
三、因系爭契約尚未解除，被告應依約協同辦理系爭土地所有權移轉登記予原告。
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按系爭契約
第3條第2款約定，原告依約給付前開第1期款時，被告應交付所有權狀正本；原告依約給付前開第2期款時，被告應於110年11月5日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。
（二）查原告於簽約時已給付第1期款130萬元，且業於110年11月2日依約將第2期款300萬匯入履約保證金帳戶内。則被告即負有「備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書」之義務，然其等怠於履行前開義務且具可歸責之事由，故被告於110年11月3日以存證信函主張系爭契約業已解除，自不生效力。原告自仍得請被告履行系爭契約，請求其等將系爭土地所有權移轉登記予原告。
四、系爭契約因可歸責於被告之事由致給付不能，則原告自得依民法第226條規定請求被告賠償5,460,335元，另依約請求被告給付懲罰性違約金430萬元，合計9,760,335元：
（一）損害賠償5,460,335元部分：
1、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。查被告違約而將系爭土地出賣予胡招來，致兩造間之買賣契約給付不能，原告自得依前開規定請求被告賠償損害。
2、次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。查：
（1）原告於購買系爭土地前，即委託第三人岳銨都市計畫技師事務所就系爭土地進行投資評估，該事務所遂作成「水上鄉三和段579、580及 1617地號等3筆土地開發投資評估報告」(原證11，本院卷一第211至242頁 ) ，而依前開評估報告内容可知，原告投資購入系爭土地持有6年後，可獲利金額至少為5,460,335元，然因被告拒不履約，致原告所失利益即為前開金額。
（2）原告知悉水上鄉公所於108年11月28日已召開嘉義縣水上鄉108年度第1次都市計畫委員會，並於會議中決議第2案：「變更水上（北回地區）都市計畫（第三次通盤檢討）（土地使用分區管制要點）細部計劃案」除部分須修正外，其餘准照提案内容通過（原證9，嘉義縣水上鄉108年度第1次都市計畫委員會會議紀錄，本院卷一第143至187頁），其中北回地區將採市地重劃方式開發。原告遂陸續透過多家土地仲介尋找該重劃區内土地，有意購買重劃區範圍内土地做為投資之用。原告另於110年間偶然知悉嘉義縣水上鄉公所對「變更（北回地區）主要計畫(第三次通盤檢討）案」進行市地重劃可行性評估（原證10，嘉義縣水上鄉公所110年11月2日嘉水鄉城字第1100019084號函暨所附變更水上（北回地區）主要計畫(第三次通盤檢討）案市地重劃可行性評估報告，本院卷一第189至209頁) ，且依其評估結果為採市地重劃方式開發應為可行。原告遂向仲介人員表示有意願購買前開重劃範圍内之土地，且就系爭土地進行前開投資評估後，向被告購買系爭土地。
（二）懲罰性違約金430萬元部分：
1、按系爭契約第8條第3款約定：「三、本約簽訂後，乙方若有擅自解約，不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔曱方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還曱方 ，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。
2、查原告已給付買賣價金430萬元與被告違約，均如前述。則依系爭契約之前開約定，被告至少應給付前開原告已給付同額價金之懲罰性違約計430萬元與原告，作為懲罰性違約金，如有其他損害，尚得向被告請求。
3、被告未舉證系爭懲罰性違約金有過高情形，且原告受有高額損害，是系爭違約金無需酌減：
（1）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。
（2）查被告迄未舉證證明系爭懲罰性違約金有過高之情事，自無庸予以酌減。退言之，因原告受有前開高額損害，依實務見解，並無需酌減。
五、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所抗辯劉建明無權代理部分，被告在110年11月3日所發嘉義文化路郵局463號存證信函從未否認無權代理，原告在110年11月1日就匯入430萬元買賣價金，原告自可依系爭契約第8條第3款請求被告給付同額之懲罰性違約金，至430萬元價金在履約保證金專戶內業已通知原告取回，故不在本件訴訟範圍。訂約時劉建明出具被告之授權書，另亦出具系爭土地之所有權狀，故劉建明為有權代理。
（二）被告所抗辯之黃正宜並非系爭契約之當事人或關係人，亦無代理原告之權限。
（三）對被告所提文書之意見：
1、被告所提土地買賣契約書、簡訊截圖節影本（本院卷一第117至119頁）中，對土地買賣契約書之製作名義人真正不爭執，但買賣日期標註在110年10月21日，顯係兩造買賣後所製作，衡諸一般常情，被告不會在出賣給胡招來後又簽立契約，不符合一般常情，再者，前開買賣契約書亦未記載買賣金額總價，與常情不符，因買賣契約以價金為成立要素。對前開簡訊之製作名義人及內容真正不爭執。
2、對被告所提土地買賣契約書（本院卷一第253至263頁）之製作名義人及內容真正不爭執，但被告與胡招來另外約定若被告有損害，則胡招來會全額負擔損害賠償責任。
（四）被告係因由胡招來取得系爭土地可獲取最大利益，且胡招來表示願負擔被告所有賠償金額，故被告抗辯應酌減系爭違約金並無理由。前開事實有兩造進行協商時相關人士對話內容之錄音及其譯文可證（原證12，本院卷一第271至273頁與證件存置袋）。
（五）依系爭契約第3條第2項第2期款（備證用印款）約定，關於第2期款之給付時期，僅限原告應於110年11月5日前給付，然並未限制原告不得提前給付。是證人林靜宜雖證稱兩造約定證件齊全後，買方始需匯入前開300萬元，但原告確提前匯入云云；其證詞僅係對系爭約定之主觀意見，而與系爭約定内容不符，並無拘束法院之效力。
（六）原告所提出之嘉義縣水上鄉公所所檢送之「變更水上（北回地區）主要計畫（第三次通盤檢討）案【市地重劃可行性評估報告】」，係嘉義縣政府以110年5月27日府經城字第0000000000號函命該公所就原提出之【市地重劃可行性評估報告】進行修正後，經該公所於内部審核評估可行無誤，再以110年11月2日嘉水鄉城字第1100019084號函向嘉義縣政府提出在案。「變更水上（北回地區）都市計畫主要計畫（第三次通盤檢討暨書圖重製案檢討）案，業經嘉義縣254次都市計畫委員會於111年4月20日審議通過（原證13，「嘉義縣都市計畫委員會第254次會議」會議紀錄，本院卷二第9至44頁），且業就相關內容為實質評估規劃，自可認係經政府擬定開發計畫，當屬已定之計畫。
六、並聲明：（一）被告應給付原告9,760,335元，及自民事變更聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日即111年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、系爭土地買賣契約對被告自不生效力。
（一）按無代理權人代理本人所為法律行為，對本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。而被告從未授權「劉建明」代理簽署系爭原證1之土地買賣契約書，故系爭契約對被告自不生效力。
（二）110年10月31日，被告獲悉「劉建明」與原告簽署系爭契約後，當日即向林靜宜聯繫告知被告早於之前即欲出售系爭土地予胡招來，林靜宜隨即聯繫原告並告知前情，當日林靜宜即回覆原告稱已與律師討論，被告應賠償高額違約金等語。可知，原告明確知悉，被告同意出售系爭土地之對象為胡招來，且被告未授權「劉建明 」代理簽署系爭契約，自無移轉系爭土地所有權予原告之可能，且原告向
林靜宜回覆其欲請求者為高額違約金，足見原告向被告真 正索求目標為高額違約金。
（三）110年10月31日原告稱已與律師討論，被告應賠償高額違約金後，原告竟分別於翌日下午2點38分，及後日早上11點42分，向履約保證專戶匯入130萬元與300萬元，並陸續
向被告發函通知可能請求給付同額懲罰性違約金。若系爭契約係有效，依系爭契約書第3條第2點「第二期款」之繳 款時間及說明欄位，亦應事先由被告先提出過戶所需證件 及完成用印後，方由原告給付第二期款；且原告回覆林靜 宜前均有與律師討論，則兩造對被告是否應移轉系爭土地 已生爭議時，通常暫不向履約保證專戶匯入任何金額，以維護原告權益，然原告卻反其道而行，急向履約保證專戶匯入總計430萬後，才向被告發函請求交付過戶所需證件印鑑，實違常情。
（四）對原告所提不動產買賣契約書及附件、匯款申請書回條聯（本院卷一第23至39頁）等文書之製作名義人真正不爭執，然系爭契約書並未附被告委託劉建明之委託書，故足認無法確認劉建明有接受被告授予代理權。對原告所提嘉義文化路郵局463號存證信函、朴子郵局91號存證信函、朴子郵局97號存證信函、內湖江南郵局629號存證信函等（本院卷一第41至51頁）等文書製作名義人之真正不爭執。
對原告所提本院嘉義簡易庭調解不成立證明書、土地登記第二類謄本（本院卷一第53至57頁）等文書製作名義人及內容之真正不爭執。
二、系爭損害賠償5,460,335元部分：
（一）迄今水上鄉公所僅出具縣級及省級都市計畫委員會尚未審查通過之原證10評估報告，甚且未著手編制，日後亦有可能尚須再行調整修訂之重劃計畫書，則原證10評估報告，顯非民法第216條之「已定之計劃」，且距重劃前地價查估、評定之法定程序與時機甚遠，則同一時間據原證10評估報告作成之原證11報告中重劃前後地價查估内容不足參考。況「黃正 宜」夫婦與原告等交情匪淺，先陪同原告等簽約，次向原告等洩漏交付原證10之公文書，再製作原證11之報告，供原告等作為私人民事訴訟用途，則前開原證10公文書與原證11報告應無證據能力，且原證11報告已失公信，自不足採。
（二）原告等固於簽約當日即110年10月31日交付第1期款金額之
本票，然前開本票到期日為110年11月2日，在此之前被告 等對原告等不得提示請求清償。簽約翌日下午1點46分證人林靜宜與被告等完成當日第4次通話（亦為當日最後1通 ），顯見當時係證人林靜宜向被告等回覆原告等回絕意思 ，然遲至簽約日翌日下午2點38分原告等向履約保證專戶方匯入第1期款。可知，於簽約日翌日下午1點46分前，原告等回絕被告意思後，遲至下午2點38分，原告等方向履約保證專戶匯入第1期款，且遲至110年11月2日中午11點42分，原告等方向履約保證專戶匯入第2期款。
三、原告請求被告給付系爭違約金並無理由。
（一）承前所述，觀諸系爭契約書第8條第3點，可知若被告係擅自解約，然110年10月31日原告既已獲悉，於翌日及後日原告方匯入前開130萬元、300萬元，顯見原告知悉時尚未支付任何價金，按有違約情事時，違約金請求權已發生，則原告請求被告給付懲罰性違約金430萬元，並無理由。
（二）按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第101條第2項定有明文。準此，若系爭契約有效而原告已支付430萬元，亦係原告蓄意浮充前開金額，依民法第101條第2項規定或意旨，應視為原告未支付價金430萬元，原告請求被告給付系爭懲罰性違約金並無理由。
（三）再衡酌原證1、被證4買賣契約之買賣價金相同，被告等未獲取任何利益。
（四）退言之，系爭違約金亦應酌減。蓋原告無任何具體損害，迄今未提出任何具體損害事證；再衡酌原證1、被證4買賣契約之買賣價金相同，被告等未獲取任何利益。亦請依民法第252條規定，酌減系爭違約金至相當數額。
四、簽約翌日林靜宜對黃正宜通知解約後，原告等仍向履約保證戶匯入系爭第1、2期款，顯係為浮充違約金數額，並以損害被告為目的，亦違反民法第148條第1、2項規定，原告請求亦無理由等語，資為抗辯。
五、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由
一、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第345條、第103條分別著有規定。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年度台上字第887號裁判要旨同此見解）；故主張買賣契約存在之人，應就訂立買賣契約之事實，負舉證之責（最高法院28年度渝上字第11號裁判要旨同此見解）。然主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院92年度台上字第1971號裁判要旨同此見解）。第按依民事訴訟法第279條第1、2項規定，當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。而當事人於自認有所限制或附加者，於一造承認他造所主張事實部分即兩造陳述一致之範圍內成立自認，未自認部分則另依舉證責任分配之原則處理。且依前開規定，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判要旨同此見解）。查：
（一）原告所主張兩造就系爭土地於110年10月31日簽訂買賣契約，約定買賣價金14,300,000元，原告於簽約當場即交付被告面額130萬元之本票以擔保第1期款即簽約款之給付，原告並於翌日將前開簽約款匯入履約保證金帳戶中；與兩造另約定原告於110年11月5日前應給付被告第2期款300萬元，而被告亦應備齊一切過戶所需資料並完成用印手續交付特約代書收執，原告於110年11月2日將第2期款300萬元匯入履約保證金帳戶内等事實，有不動產買賣契約書（見本院卷一第23至37頁）、匯款申請書回條聯（見本院卷一第39頁）在卷可證，自堪信為真實。
（二）至被告雖抗辯被告並未授權劉建明代理簽署系爭契約，故系爭契約對被告自不生效力云云。然：
1、證人林靜宜於本院結證稱本院卷一第23至37頁之不動產買賣契約書即系爭契約所記載之買賣係伊所仲介，當時係賴文宣委託伊出售系爭不動產，賴文宣係經被告劉韋沁、劉連銘授權出售，且有委託書。簽系爭不動產買賣契約時，被告劉韋沁、劉連銘並未到場，且出售過程中亦均未與伊接洽過，伊僅有其等授權賴文宣之授權書。至前開不動產買賣契約書中所記載被告之代理人為劉建明，劉建明係簽約當日始到場，伊係第1次見到，劉建明當時有帶被告劉韋沁、劉連銘之授權書到場，但授權書留在代書蔡文宗處，伊當場有核對授權書無誤後始進行系爭買賣程序。被告劉韋沁、劉連銘從未與伊聯繫，但簽立系爭不動產買賣契約之隔天，賴文宣有打電話給伊表示被告不賣系爭土地，伊問原因為何，賴文宣稱有不得已之苦衷，並稱願賠償原告每人6萬元，證人有轉告給原告之朋友沈俊成，沈俊成當時回稱不接受被告之違約。本來兩造約定證件齊全後，買方始需匯入系爭第2期款300萬元，但原告確實提前匯入。沈俊成當時有提到係先打電話給黃正宜告知被告欲違約之事，後來沈俊成向伊表達者即原告不同意被告違約，原告跟黃正宜之關係，伊不清楚，但簽約當日是黃正宜帶原告前來簽約等語明確（見本院卷一第248至250頁）。又被告寄發與原告、永春不動產企業社即仲介、僑馥公司之存證信函中記載，兩造於110年10月31日所簽立之系爭契約，被告已於110年11月1日早上10時以電話通知林靜宜，明確告知因故無法出售系爭買賣標的物，並解除系爭契約等內容，有嘉義文化路郵局第463號存證信函在卷可憑（見本院卷一第41至42頁）。
2、則自前開證人林靜宜之證詞、存證信函記載之內容相互參酌以觀，顯見系爭契約確存在於兩造間，被告所抗辯未授權劉建明簽署系爭契約，系爭契約對被告不生效力云云，顯不可取。
二、另按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第216條定之（最高法院55年度台上字第1188號裁判要旨同此見解）。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項亦有規定。又按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號、93年度台上字第1225號判決要旨均同此見解）。至評估報告書，僅係買賣契約當事人於訂立契約前，就其投資計劃之評估，目的在估量訂約之風險及可行性，並不足證明買受人於訂約後本於該契約內容可具體獲利而有客觀之確定性，得以確認其可得利益內容，是事前之評估報告並不足證明買受人所失利益之損害內容（臺灣高等法院87年度重上字第45號民事判決同此見解）。況土地價格之漲落，並非買售土地當時可得預期之利益，而不得視為所失利益，蓋土地價格之漲落乃伴隨社會繁榮與經濟景氣或衰敗等諸多因素所促成，並非買受人於買售土地當時可得預期之利益，且因國際、社會經濟等因素導致土地價格下跌而生非預期之虧損者，亦所在多有【最高法院50年度台上字第244號裁判《見中華民國裁判類編-民事法（六）第552-554頁》、54年度台上字第519號裁判《見中華民國裁判類編-民事法（八）第528-530頁》均同此見解；法學檢索系統已無前開判決可查】。查：
（一）系爭契約確存在於兩造間，業如前述。是若無系爭買賣契約債務之消滅或障礙等事由，被告自應依系爭契約將系爭土地所有權移轉登記予原告，應可認定。然被告業將系爭土地以買賣為原因於111年2月25日移轉登記予胡招來，為被告所不爭，復有土地登記第二類謄本在卷可證，自堪信為真實。是物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為（最高法院30年渝上字第1253號裁判要旨同此見解）；則被告為前開二重買賣並已將系爭土地所有權移轉登記予胡招來，對原告而言自屬因可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，從而，不論原告是否已解除系爭契約，債權人即原告依民法第226條第1項規定請求被告賠償損害，自屬有據。
（二）原告雖主張依前開評估報告可知，原告購入系爭土地6年後，可獲利金額至少5,460,335元，此即原告所失利益云云。然民法第216條所稱所失利益，非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，而系爭評估報告書，僅係原告就其投資計劃之評估，目的在估量訂約之風險及可行性，並不足證明原告買受系爭土地後本於系爭契約內容可具體獲利而有客觀之確定性，是系爭事前之評估報告並不足證明買受人所失利益之損害內容；況土地價格之漲落，並非買售土地當時可得預期之利益，而不得視為所失利益，亦如前述，另參酌當前政府抑制房地產價格之政策逐漸加溫，系爭土地日後價格下跌而生非預期虧損，亦不無可能，是原告前開請求自屬無據。
（三）除前開所失利益之主張外，原告並未主張其他損害，則依民事訴訟法第388條之規定，本院亦無從審究原告是否受有其他損害，附此敘明。
（四）當事人聲明之證據，除就其聲明之證據中認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286條定有明文。該條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或因有窒礙不能預定調查證據之期間或訟爭事實已臻明暸且法院已得強固之心證而言（最高法院101年度台上字第225號裁判要旨同此見解）。是兩造雖或聲請鑑定或聲請調查其他證據欲證明原告前開所失利益之有無，然本院既已依前開事證為前開認定，則訟爭事實已臻明暸且本院已得前開強固之心證，故依前開說明，本院自無再予調查之必要。又被告雖於本院言詞辯論終結後之111年8月17日提書民事辯論意旨狀，其中部分內容與前開攻擊防禦方法相同，部分略有不同，然不同部分既係言詞辯論終結後所提出，本院自無從審酌，況亦無礙於本院無前開結論。
三、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條著有規定。違約金如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀前開民法第250條第2項規定自明（最高法院87年度台上字第361號裁判要旨同此見解）。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有規定。至當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號、88年度台上字第1968號裁判要旨均同此見解）。查：
（一）系爭契約第8條第3項約定本約簽訂後，乙方即被告若有擅自解約，不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔曱方即原告所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將被告已支配之價金返還原告，並同意按原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付原告，有前開契約在卷可憑。則系爭契約因可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，業如前述；而不論兩造解除系爭契約係出自兩造合意或單方解除，原告均得依前開約定請求被告給付按原告已支付價金總額之同額作為懲罰性違約金，應可認定。而原告已給付被告前開第1期款即簽約款130萬元、第2期款300萬元合計430萬元，亦如前述；則原告本得依前開約定請求被告賠償430萬元之懲罰性違約金，亦可認定。至被告雖抗辯110年10月31日原告既已獲悉系爭土地出售他人之事，於翌日及後日始匯入前開130萬元、300萬元，顯見原告知悉時尚未支付任何價金；與若系爭契約有效而原告已支付430萬元，亦係原告蓄意浮充前開金額，依民法第101條第2項規定或意旨，應視為原告未支付價金430萬元，原告請求被告給付系爭懲罰性違約金，並無理由云云。然：
1、原告獲悉被告將系爭土地出售他人之事，不足證明兩造之系爭契約已合法解除之事實（被告單方解除於當時亦不生效力），則兩造自仍應受系爭契約之拘束，是原告於獲悉前開情事後仍於翌日及後日始匯入前開買賣價金，尚不足據為系爭懲罰性違約金債務之消滅或障礙事由，是被告前開抗辯自不可取。
2、定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，民法第316條著有規定。則債務人並無不得期前清償之義務，原告縱於期前清償系爭第2期款300萬元，若無證據證明當時被告有反對原告期前清償之意者，亦無從否認前開清償效力。況前開第1期款130萬元，並非期前清償。
3、因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提（最高法院103年度台上字第2068號裁判要旨同此見解）。則原告雖獲悉被告將系爭土地出售他人之事，兩造仍應受系爭契約之拘束，是原告於獲悉前開情事後仍於翌日及後日始匯入前開買賣價金，尚不足據為系爭懲罰性違約金債務之消滅或障礙事由；與原告亦得期前清償，為債務人之原告並無不得期前清償之義務，均如前述，則依前開說明，本件自無民法第101條第2項規定之適用。是被告前開抗辯，均不可採。
（二）被告則以前開事由主張系爭懲罰性違約金過高。而經本院審酌兩造所主張且經本院認定之前開一般客觀事實，與當前之社會經濟狀況，原告已取回系爭買賣價金等所受損害情形，及債務人即被告如能依約履行時，債權人可享受之一切利益差異可能性、系爭契約僅交付部分價金即一部履行等情事，本院因認系爭約定之懲罰性違約金確屬過高，，自應依前開說明減至相當之數額即100萬元，從而，原告請求被告給付懲罰性違約金100萬元及其法定遲延利息，自屬有據；至超過之其餘懲罰性違約金之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭契約約定，請求被告給付懲罰性違約金100萬元及自111年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至原告之其餘請求，則為無理由，應予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第87條第1項、第79條、第85條第1項分別定有明文。查本院既為前開兩造各一部勝訴、一部敗訴之終局判決，則依前開說明，審酌前開勝訴、敗訴之比例，本院因認本件訴訟費用（除因訴之變更而撤回部分外）依前開規定應命由原告平均負擔90%，餘由被告平均負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
民事第二庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
書記官 黃亭嘉