臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第289號原 告 許淑娟訴訟代理人 嚴庚辰律師
許嘉樺律師被 告 陳建誠兼 訴 訟代 理 人 林茂唐上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國112年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告二人就坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○地號土地，自民國一０三年二月二十日起至民國一二二年十二月三十一日止之農業用地租賃法律關係不存在。
二、確認被告陳建誠對本院一一一年度司執字第五三三六三號強制執行查封拍賣嘉義縣○○鄉○○段○○○地號土地之優先承買權不存在。
三、訴訟費用由被告負擔。事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告為本院111年度司執字第53363號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號、面積3977平方公尺土地（下稱系爭土地）之拍定人，被告陳建誠主張與被告林茂唐於民國103年2月20日就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及同段OOO地號土地所簽立自103年2月20日起至民國122年12月31日止之農業用地租賃契約（下稱系爭租賃契約），就系爭土地有租賃關係存在，並依土地法第104條主張優先承買。原告否認被告間系爭土地之租賃關係存在，並否認被告陳建誠就系爭土地有優先承買權。原告主張系爭土地租賃關係是否存在，涉及本院是否點交系爭土地給拍定人即原告，將造成原告得否使用系爭土地之權利受有不安之危險。且兩造間就被告陳建誠得否依租賃關係主張對系爭土地行使優先承買權一節有所爭執，致原告得否依本院111年度司執字第53363號強制執行買受系爭土地所有權之地位有受侵害之危險，而上開危險均得以對於被告之確認判決加以除去，是原告對被告提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：「1、請求確認被告二人就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地所簽立自103年2月20日起至122年12月31日止之租賃契約不成立。2、請求確認被告陳建誠對本院111年度司執字第53363號強制執行查封拍賣嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在。」。嗣於112年7月3日以書狀及同年月10日當庭言詞變更聲明為：「1、請求確認被告二人就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地簽立自103年2月20日起至122年12月31日止之農業用地租賃法律關係不存在。2、請求確認被告陳建誠對本院111年度司執字第53363號強制執行查封拍賣嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在。」（本院卷第83頁、第105頁）被告對上開訴之變更無異議，而為本案言詞辯論，揆諸上揭法條規定，應視為同意，則原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地於103年12月19日始以買賣為原因移轉登記至被告林茂唐名下，惟被告陳建誠向本院主張其對系爭土地有租賃關係，租約始期為103年2月20日，終期為122年12月31日止。既然被告林茂唐於103年12月19日才取得系爭土地所有權，被告陳建誠又如何能在103年2月20日即與被告林茂唐簽立系爭租賃契約？顯見該租約為不實。又不動產租賃契約超過五年之期限，未經公證不得主張「買賣不破租賃」之權利，本件被告陳建誠所主張的租約並未經公證，其真實性可疑外，亦因未辦理公證，而不得主張超過租期五年之承租權利。由上所述可知，應係被告陳建誠、林茂唐二人為了規避強制執行，通謀而為虛偽意思表示，意圖造成拍定後不點交，讓一般人降低投標的意願，而得繼續使用系爭土地，原告係向本院投標拍定系爭土地的拍定人，如系爭土地上有租約存在，本院不點交，將造成拍定人無法使用系爭土地，原告權利受有不安之危險，原告自得依民事訟訴法第247條之規定，請求確認租賃關係不存在，以排除權利不安之危險。
（二）被告陳建誠於112年4月18日向本院主張其對系爭土地有優先購買權，其依據為土地法第104條之規定。惟土地法第104條係針對基地租約所為之優先購買權之規定，本件係屬農地，並非建築基地，被告陳建誠所主張的租約亦非租地建屋租約，故被告陳建誠爰引土地法第104條規定主張伊對系爭土地有優先購買權存在，自與法不合而不可採。何況被告陳建誠與林茂唐二人之間並無真實的租約存在，被告陳建誠自無得主張優先購買權之餘地。原告為向本院投標拍定系爭土地的拍定人，如被告陳建誠對系爭土地有優先購買權存在，將影響原告拍定之權利，原告權利既受有不安之危險，原告自得依民事訟訴法第247條之規定，請求確認優先購買權不存在，以排除權利不安之危險。
（三）聲明：
1、請求確認被告二人就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地簽立自103年2月20日起至122年12月31日止之農業用地租賃法律關係不存在。
2、請求確認被告陳建誠對本院111年度司執字第53363號拍賣抵押物強制執行事件所執行坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）系爭土地現確實為被告陳建誠向被告林茂唐所承租並占有使用中，且自被告陳建誠承租系爭土地以來，即陸續購買價格昂貴之樹木來種植，作為培養自身興趣所用。若如原告所主張兩造間就系爭土地所訂立租賃契約僅係為規避強制執行所訂立，被告陳建誠豈會花錢於系爭土地上種植樹木。
（二）系爭土地之租賃契約日期確為被告等訂立時所誤植，惟被告陳建誠確實有承租系爭土地並占有使用，故無原告所主張系爭土地之租賃契約為不實之情狀。
（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、本院之認定：
（一）系爭土地原為被告林茂唐所有，於系爭執行事件查封拍賣時，由原告於112年4月13日以新臺幣（下同）350萬6千元拍定；被告陳建誠於112年4月19日（本院收狀日）具狀陳明依土地法第104條有優先承買權，並聲明願以拍定價格優先購買等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地第二類謄本（本院卷第13頁至第14頁）、民事聲明優先承買狀（本院卷第15頁）等附卷可參，並經本院依職權調取本院111年度司執字第53363號（即系爭執行事件）卷宗全卷核閱無誤，及將卷內相關資料影印附本院卷（本院卷第31頁至第53頁；第73頁至第78頁；第99頁至第101頁）核閱無誤，自可認屬真實。是本件之爭點在於：
1、原告依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在，是否有理由？
2、原告依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告陳建誠對本院111年度司執字第53363號拍賣抵押物強制執行事件（即系爭執行事件）所執行坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在，有無理由？
（二）原告依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在，是否有理由？
1、確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院42年臺上字第170號判例可資參照。本件原告主張被告間就系爭土地之租賃關係不存在，惟被告抗辯該法律關係存在，自應由主張租賃關係存在之被告負舉證責任。次按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。又形式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357條、第358條或第355條規定決之。文書之實質上證據力，則應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，依辯論之結果，由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之，並將其心證之理由，記明於判決，最高法院41年台上字第971號判例、73年度台上字第990號裁判、83年度台聲字第353號裁判等要旨可參。
2、系爭租賃契約記載之簽訂日期為103年2月20日，其中第三條約定：租賃期間自103年2月20日起至122年12月31日止或造林樹林出售止（樹木年輪滿20就需出售），有本院依職權影印系爭執行事件卷宗內之系爭租賃契約影本（本院卷第35頁）在卷可參。惟被告林茂唐於103年12月8日因買賣取得系爭土地，並於103年12月19日完成所有權移轉登記一情，有系爭土地第二類謄本影本（本院卷第13頁至第14頁）附卷可參。被告林茂唐於103年2月20日尚未取得系爭土地所有權，衡情自不可能早於取得系爭土地所有權日期前，即於103年2月20日與被告陳建誠簽立系爭租賃契約。系爭租賃契約之約定顯與常情有違，是被告以系爭租賃契約主張租賃關係存在，即非無疑。被告雖抗辯日期係誤繕，然103年2月20日與103年12月相距甚遠，當無誤繕之可能，故被告此部分抗辯，並不可信。
3、系爭租賃契約第四條約定：「一、租金總額年租金10萬元。於簽約日時繳納第一年份全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年度全年租金。二、承租人應於簽訂本契約之同時交付出租人第一年租金，契約方才成立。」，被告空言抗辯係現金支付並無租金繳納之證明，亦難證明被告間就系爭土地確有租賃關係存在。
4、被告雖提出匯款單（本院卷第93頁至第97頁）稱是被告陳建誠委託被告林茂唐向別人購買樹苗之價款，惟為原告所否認。因該匯款單據未載明用途，自難遽認與購買樹苗有關。且被告林茂唐之配偶係被告陳建誠的姐姐，是被告二人具有姻親關係，有金錢往來亦屬常情，被告據以主張系爭土地之租賃關係有關，並非可信。
5、綜上，足徵被告係基於通謀之意思表示簽訂租約，故系爭租賃契約並非真正，被告復未能舉證就系爭土地有租賃法律關係存在，則原告請求確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在，洵屬有據。
（三）原告依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告陳建誠對系爭執行事件所執行坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在，有無理由？
1、按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」是指租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，最高法院106年度台上字第1263號判決參照。經查：系爭租賃契約第六條第一項約定「本租賃標的僅得作為造林農業使用。」故而本件是農地租賃，而非租用基地建築房屋，是被告陳建誠主張依土地法第104條有優先購買權云云，於法不合。
2、按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。系爭租賃契約第二條約明「租賃標示如下：1.土地標示：坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000地號，面積：9700㎡。
2.農業設施：一層樓鋼鐵」，而同段OOO地號土地上僅有植物，並無建物，只有系爭土地上有一棟一層樓的鐵皮屋為被告所不爭執（本院卷第106頁），且有照片（本院卷99頁至第101頁；第75頁至第78頁）在卷可佐。可見系爭租賃契約上所記載之「一層樓鋼鐵」位於系爭土地內，係原告之農業設施，為被告林茂唐所有。
3、系爭土地上本來就有一層樓鐵皮屋，係原有之農業設施，屬被告林茂唐所有，已陳述如前。是系爭土地上之建物即一層樓鋼鐵鐵皮屋係原土地所有權人林茂唐所有，非被告陳建誠所興建。且被告陳建誠未提出任何於系爭土地興建房屋之證據，難認被告陳建誠於系爭土地上有建築房屋，則被告陳建誠主張依土地法第104條有優先承買權，並非有理。
4、依上所言，被告陳建誠並非租用系爭土地建築房屋之承租人，主張因租用系爭土地而享有土地法第104條之優先承買權，並無理由。從而原告提起本件訴訟，請求確認被告陳建誠對於系爭執行事件之系爭土地優先承買權不存在，自屬有據。
四、綜上所述，被告間就系爭土地依系爭租賃契約成立之租賃關係不存在，被告陳建誠並無租用系爭土地興建房屋之事實，是原告請求確認被告間就系爭土地之租賃法律關係不存在，以及訴請確認被告陳建誠對系爭執行事件所執行系爭土地之優先承買權不存在，均有理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無涉，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 24 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 24 日
書記官 黃怡禎