臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第495號原 告 陸金萍訴訟代理人 黃曜春律師被 告 楊豐瑞訴訟代理人 鄧羽秢律師被 告 楊婷婷
楊張秀鳳上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告楊婷婷、楊張秀鳳經合法通知，於最後言詞辯論期日未到楊，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠坐落嘉義市○○段○○段000○號房屋（門牌號碼：嘉義市○○路000
○0號5樓1，下稱系爭房屋），係原告於民國000年0月間向被告楊豐瑞購買，當時兩造為男女朋友關係，並同居於該房屋内，故而原告同意被告楊豐瑞之女即被告楊婷婷、被告楊豐瑞之母即楊張秀鳳繼續居住於系爭房屋內。
㈡原告購屋之後，雖同意被告三人居住於系爭房屋，然乃因雙
方為男女朋友及親人之故。如今原告與被告楊豐瑞情感已失，並分開多時，被告三人仍續住於系爭房屋内，明顯已成立無權占有，應屬至明。原告先以嘉義中山路郵局第230號存證信函終止使用借貸之意思表示，並寬限1個月内搬離，然被告楊豐瑞以存證信函回函，表明拒絕搬遷之意，爰依民法第767條第1項提起訴訟。
㈢被告楊豐瑞雖否認兩造間為買賣關係，辯稱是讓與擔保云云
，然被告楊豐瑞於106年10月11日即曾委託原告在「嘉義房屋屋主自售網」貼文出售系爭房屋，自己開價願以新臺幣(下同)550萬元出售，事隔年餘仍無人購買，可見房屋開價偏高，故原告見被告楊豐瑞壓力很大，向被告楊豐瑞提議願以500萬元購入，以減輕被告楊豐瑞償債壓力，被告楊豐瑞也同意，所以兩造係就系爭房屋達成買賣移轉之共識，方同赴蔡純國代書處簽訂「房地產買賣契約書」，並以500萬元作為買賣價金，共同委託蔡純國代書辦理所有權移轉登記。
㈣被告楊豐瑞就系爭房屋之買賣，已獲得超過500萬元以上之利益：
⒈因兩造前為同居之男女朋友關係，非一般陌生之人，故而
雙方僅談妥買賣金額為500萬元，至於付款方式，兩造均同意以被告楊豐瑞先前之借款抵償，且被告楊豐瑞也明瞭原告為了籌錢替伊償債，提前退休損失不貲，另也同意被告楊豐瑞等三人暫於系爭房屋居住，此情雙方均有認知，故而被告楊豐瑞多年以來也不再要求原告給付分文尾款，先予敘明。
⒉原告先前借款予被告楊豐瑞之金額合計為383萬2382元：
⑴原告為減輕被告楊豐瑞償債負擔，於年僅54歲時，自願
提前退休，選擇一次提領老年給付，原告於107年9月5日取得勞保老年給付78萬0731元，並匯入國泰世華銀行。
⑵另原告於108年2月11日向玉山銀行嘉義分行貸款償還被
告楊豐瑞積欠銀行貸款305萬1651元，貸款均由原告繳納迄今。
⒊另原告自108年1月29日取得系爭房屋所有權之後，被告楊
豐瑞確有於系爭房屋居住之事實，此期間幾近4年8個月，以該地租金行情每月約2萬元，被告楊豐瑞分文未付，也獲得相當於租金之利益約112萬元。
⒋又原告00年0月00日出生，於107年9月退休時年僅54歲，犧
牲得於年滿65歲時可請求老人年金之權利，依原告退休時最高60個月之平均投保薪資為25,200元，僅計算退休後10年存活，依勞動部勞工保險局老人年金給付試算表，原告於年滿65歲時每月可安穩請領14,529元之老人年金，原告之損失為174萬3480元。
⒌被告楊豐瑞也自承有取得原告交付之勞保老年給付78萬073
1元、代償銀行貸款305萬1651元，及全家居住於系爭房屋等之利益。
㈤並聲明：
⒈被告楊豐瑞、楊婷婷、楊張秀鳳應自坐落嘉義市○○段○○段0
00○號、即門牌號碼嘉義市○區○○路000號之1五樓1遷出，並將上開建物騰空返還原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告楊豐瑞答辯聲明：㈠被告楊豐瑞與原告原為交往關係，被告楊豐瑞退休後，為清
償信用貸款及房屋貸款入不敷出，原告便向被告楊豐瑞表示其有在工作，其可以轉貸並延長還款期限以降低月還款金額。經原告提議將房屋移轉登記給原告，然後原告將貸款貸出來之後，先予以清償被告楊豐瑞原先每月27000元的房屋貸款，改由原告的房貸每月還款金額16000元，移轉系爭房屋後被告楊豐瑞有跟原告說明先讓他清償信用貸款，三年之後會再接手清償原告每月16000元的房貸。故原告於108年1月11日偕同被告楊豐瑞至蔡純國地政士事務所簽立系爭房屋買賣契約，被告楊豐瑞認為既然是為了降低房貸月還款金額，不疑有他，即於系爭房屋買賣契約簽章。
㈡系爭房屋移轉登記予原告後，原告對被告楊豐瑞之態度丕變
，嗣後即斷絕聯繋。直至112年7月14日，被告楊豐瑞收到原告寄送之存證信函被要求遷讓房屋，因時隔已久，被告楊豐瑞於簽約時也沒取得房屋買賣契約正本，故向地政士調取系爭房屋買賣契約影本，契約內容顯示約定買賣價金為500萬元。
㈢被告楊豐瑞除系爭房屋外並無他處可住，過去縱遭逢經濟困
難亦未出售系爭房屋，被告楊豐瑞於83年間購買系爭房屋之實際價金，因事隔已久，且當時購屋係被告楊豐瑞之母親楊張秀鳳、胞妹楊淑芬協助辦理，被告楊豐瑞僅能記其大約係以1000萬元購入系爭房屋，並無理由以顯低於市價之500萬將房屋移轉登記給原告。原告雖稱被告楊豐瑞於106年10月11日曾委託原告在「嘉義房屋屋主自售網」欲以550萬元出售系爭房屋，惟被告楊豐瑞從未委託原告貼文，被告楊豐瑞否認形式上為真正。再者原告自108年1月受讓系爭房屋後，為何會拖到112年7月才寄發存證信函來要求遷讓房屋？以上均在在顯示原告與被告楊豐瑞間形式上固有簽立系爭房屋買賣買賣之外觀，然被告楊豐瑞否認兩造間有買賣關係，雙方之真意為「讓與擔保」，被告楊豐瑞就系爭房屋自具占有之正當權源，而被告楊豐瑞之母親、女兒既係經被告楊豐瑞同意而居住於系爭房屋，自亦非無權占有，則原告請求被告等遷讓房屋，即屬無據。
㈣針對原告主張有交付買賣價金部分，被告答辯如下：
⒈系爭房屋過戶之後，原告辦理貸款，除於108年2月11日為
被告楊豐瑞清償3,051,651元之貸款外，其餘款項均未支付與被告楊豐瑞。
⒉有關78萬多元部分當時是原告自願辦理退休，自己主動提
出為被告楊豐瑞清償債務的，被告楊豐瑞認為是贈與。⒊原告雖以「被告已居住於系爭房屋4年8個月，獲得相當租
金之利益112萬元」，惟此與原告於原證二表示兩造間是「使用借貸」法律關係顯相牴觸。
⒋至於原告表示其提前退休之損失約有174萬元，惟原告是自
願提前退休，被告楊豐瑞從未開口要求過原告，不應該認此一差額屬於房屋的買賣價金。
㈤系爭房屋移轉登記與原告前後，被告三人均居住於系爭房屋
，反而是原告取得系爭房屋後即與被告楊豐瑞疏遠也不肯來系爭房屋居住，若非兩造間有讓與擔保之協議，原告何以願意讓被告等無償使用系爭房屋迄今？㈥退步言之，倘法院認被吿楊豐瑞舉證不足，無法證明被告楊
豐瑞將系爭房屋移轉登記與原告係基於讓與擔保關係，惟系爭房屋於108年1月移轉登記與原告時，原告曾當著被告楊豐瑞及楊豐瑞之三位妹妹表示，在被告楊張秀鳳過世前，為讓楊張秀鳳頤養天年，會讓被告楊豐瑞、楊張秀鳳在系爭房屋無償居住，讓被告楊豐瑞照顧楊張秀鳳。既本件借貸使用爭房屋之目的仍存尚未使用完畢，則原告請求被告等遷讓房屋，即無足取。
㈦並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔
四、被告楊婷婷、楊張秀鳳均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀做何陳述。
五、本院得心證之理由：㈠按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項
為判決，民事訴訟法第388條定有明文。故成為法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋。查本件原告於起訴狀中雖敘及民法第348條第1項買賣關係之條文，惟未說明是否併主張該法律關係，嗣經本院函請原告說明有否依買賣關係請求被告三人交付系爭房屋，原告具體表明民法第348條第1項只是在說明原告乃基於買賣關係取得系爭房屋所有權，但無行使該條項請求權之意等語（本院卷第159、180頁），準此，原告既已自行設定請求權基礎及訴訟標的，本院審判範圍自應受當事人主張及聲明之拘束，本件審理範圍不及買賣標的物之交付請求，先予敘明。
㈡次按物之出賣人依民法第348條第1項規定，雖負有交付其物
於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異，被上訴人在未交付系爭房屋於上訴人前，其繼續占有所出賣之該房屋，並非無正當權源，上訴人依民法第767條規定，訴請被上訴人遷讓交還，自非正當，最高法院81年度台上字第2673號民事判決意旨可資參照。蓋因房屋出賣人雖有依買賣契約交付房屋之義務，然房屋買賣屬於雙務契約，尚可能因房屋買賣價金尚未交付等理由，經出賣人行使同時履行抗辯而以暫不交屋為對抗，故出賣人在未交付以前，就房屋之用益，仍有占有之權限，從而經出賣人同意而占有使用房屋之人，亦難遽認其為無權占有（最高法院87年度台上字第1115號民事判決同此意旨）。
㈢經查，原告雖提出系爭房屋之建物登記第一類謄本，主張於000年0月間向被告楊豐瑞購買系爭房屋等語，惟同時自承買賣關係成立後仍同意被告三人繼續居住於系爭房屋迄今，核與被告楊豐瑞辯稱未曾將系爭房屋移轉交付原告占有一情相符，由是可知，兩造訂立系爭「房地產買賣契約書」後，乃至系爭房屋過戶登記於原告名下，系爭房屋從頭至尾均由被告楊豐瑞占有使用，未曾交付於原告，揆諸前揭說明，被告楊豐瑞在未將系爭房屋交付於原告之前，其繼續占有系爭房屋，並非無正當權源，而被告楊婷婷ゝ楊張秀鳳經被告楊豐瑞之同意，共同居住並使用系爭房屋，亦非屬無權占有，從而原告以被告三人無權占有系爭房屋為由，依民法第767條規定請求被告三人遷讓系爭房屋，自屬無理由。更何況，被告楊豐瑞對於原告主張買賣價金500萬元已交付完畢一節，亦有爭執，而證人即地政士蔡純國亦於本院證稱未經手兩人價金之交付等語（本院卷第183頁），故本件仍涉及有無同時履行抗辯問題，原告自不得不循買賣關係，逕依民法第767條規定請求被告三人遷讓系爭房屋。
六、綜上所述，本件原告雖主張向被告楊豐瑞買受系爭房屋，並已移轉登記完成云云，然在未交付系爭房屋之前，被告三人占有系爭房屋仍非屬無權占有，從而原告以被告三人無權占有為由，依民法第767條規定，請求被告三人遷出系爭房屋並將房屋謄空返還原告，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
民事第二庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官 潘宜伶