臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第521號原 告 王啟展訴訟代理人 吳展育律師被 告 林雪峰
林瑞卿張容樺上列一人之法定代理人 張誠澤被 告 劉明澄上 一 人訴訟代理人 江振源律師上四人共同訴訟代理人 郭乃瑩律師
劉信賢律師上列當事人間確認買賣契約無效等事件，於民國112年12月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告林雪峰與被告林瑞卿、張容樺及劉明澄間就坐落嘉義市○○○段000○00地號土地（權利範圍全部）之買賣契約(訂約日期112年5月16日)無效。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位主張部分：
⒈原告與被告林雪峰、林瑞卿、張容樺、劉明澄（以下合稱被
告4人）共有位於嘉義市○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地），原告為解除系爭土地之共有關係，於民國112年3月8日就系爭土地提起分割共有物之訴，經本院以112年度調字第44號受理在案。被告4人為妨害原告依其應有部分取得系爭土地之分配，於112年7月3日發函通知原告，稱系爭土地依據土地法第34條之1規定，透過被告林瑞卿、張容樺、劉明澄之多數共有人同意，將系爭土地全部出賣予被告林雪峰，買賣價金為新台幣（下同）12,530,000元，並通知原告領取可受分配價金3,341,333元，對於原告依土地法第34條之1第4項規定之優先承買權置之不理；而系爭土地依112年之土地公告地價每平方公尺48,856元，按系爭土地面積284平方公尺計算，理應價值13,875,104元，被告4人間前揭土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約）價金明顯低於市價。
⒉且被告劉明澄於112年5月2日始自被告林雪峰處購得系爭土地
之應有部分（下稱系爭5月2日買賣行為），此時原告已提出請求分割共有物之訴，詎被告劉明澄於取得應有部分僅約2個月，又同意將系爭土地全部（包括其應有部分）出賣予被告林雪峰，顯見被告劉明澄取得應有部分並非基於自己持有系爭土地應有部分之意思，而是為了協助被告林雪峰符合土地法第34條之1第1項所定多數共有人處分土地之要件；被告4人就系爭土地之買賣行為確實係基於通謀虛偽意思表示，將系爭土地賤賣予被告林雪峰，使其受有利益，並妨害原告行使共有人請求分割系爭土地及違反誠實信用原則而侵害少數共有人財產權之情形，被告林雪峰與被告劉明澄間112年5月2日之買賣行為，及被告4人間之系爭土地買賣契約均屬民法第87條第1項通謀虛偽意思表示，應為無效。
㈡備位主張部分：
承前所述，被告林瑞卿、張容樺、劉明澄將系爭土地出售予被告林雪峰時，僅通知原告領取買賣價金，並主張買受人被告林雪峰為系爭土地共有人，故原告無優先承買權存在，然被告林瑞卿、張容樺、劉明澄上開主張所依據之土地法地34條之1執行要點第11點第9款，為行政機關依土地法第34條之1所制訂之法規命令，不得逾越母法規定之範圍，則母法既未限制共有人優先承買權僅限於買受人為第三人之情形，也未將優先承買權之範圍授權行政機關以法規命令規定，則被告林瑞卿、張容樺、劉明澄自不得以土地法地34條之1執行要點第11點第9款之規定，否認原告對系爭土地有優先承買權。又原告持有系爭土地應有部分15分之4，被告林雪峰持有系爭土地應有部分78之26，兩人均主張優先購買系爭土地時，應按雙方之應有部分比例定之，故原告應得主張優先購買系爭土地應有部分46分之20。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴確認被告間就系爭土地之買賣契約無效。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴確認原告就系爭土地應有部分比例46分之20之優先承買權存在。
⑵被告林瑞卿、張容樺、劉明澄應將系爭土地應有部分比例4
6分之20，依予被告林雪峰所定買賣契約之同一條件出售予原告，並應於原告按上開同樣條件履行之同時，辦理所有權移轉登記與原告。
二、被告之答辯：㈠被告林雪峰、林瑞卿、張容樺、劉明澄共同答辯部分：
⒈原告主張被告等人之系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示而無
效，自應由原告就此負舉證之責，然原告並無提出任何事證以資證明，原告之主張實無理由。再系爭土地之買賣價金係被告林雪峰參考本院110年度司執字第9871號強制執行事件中系爭土地之拍定價格，並經系爭買賣契約雙方協議決定，基於契約自由原則，尚難以系爭買賣契約價金略低於市價，即謂被告4人間之買賣行為屬通謀虛偽意思表示而無效；又被告林雪峰已分別於112年6月21日、同年7月10日以匯款方式給付價金予被告林瑞卿、張容樺、劉明澄，並於同年8月14日委託代書林秉毅辦理系爭土地所有權移轉登記，足證被告4人間確實有買賣系爭土地之真意，且有實際交付買賣價金，並非通謀虛偽意思表示。
⒉被告4人均為系爭土地之共有人，被告林瑞卿、張容樺、劉明
澄出賣系爭土地之全部予被告林雪峰，為共有人一方向他方共有人買受應有部分，對於被告林瑞卿、張容樺、劉明澄而言，僅係出賣其各自應有部分，並取得不同意處分之共有人即原告之應有部分之處分權，而被告林雪峰為共有人兼買受人，就其原有之應有部分，並無所有權移轉登記之問題，該部分所有權並不會發生變動，是縱使系爭買賣契約之標的為系爭土地之「全部」，然系爭買賣契約之本質仍為共有人間互為買賣應有部分，則簡化共有關係之目的已達，即無再賦予其他不同意出賣之共有人優先承買權，以維護契約自由原則。⒊依土地法地34條之1執行要點第11點第9款之規定，及實務見
解，均認共有人出賣應有部分時，若承買人為他共有人時，無土地法第34條之1第4項優先承購權規定之適用，則原告於本案中不得主張優先承購權。
㈡被告劉明澄單獨答辯部分：
⒈原告主張被告4人間之買賣僅是為協助被告林雪峰取得系爭土
地之全部，或為阻擋原告分配系爭土地云云，惟原告所主張至多係指摘「買賣動機」，與被告4人間存在買賣真意之現實，毫無衝突，不能以買賣動機證明「無買賣真意」，又基於契約自由，被告4人間成立買賣無關他人，原告未能成為他人意向之潛在交易者，為市場機制運作之結果，被告並無違反誠信原則。再處分系爭土地之定價，乃參酌法院拍賣價格，係依循公權力鑑價結果為基礎，顯係合理依據，原告主張處分價格過低，有通謀虛偽意思表示之嫌，實為主觀臆測；無論被告林雪峰出賣其應有部分予被告劉明澄，抑或被告林瑞卿、張容樺、劉明澄處分系爭土地全部予被告林雪峰，均有簽立買賣契約書明示渠等買賣之意思表示，更有價金移轉及申請移轉登記之事實，並非查無實跡之通謀虛偽行為。
⒉被告林瑞卿、張容樺、劉明澄出賣系爭土地全部予被告林雪
峰，實質上為「應有部分買受人即為共有人之一」之型態，揆諸最高法院72年台抗字第94號裁判意旨，原告並無優先購買權。㈢並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：㈠按訴之客觀預備合併，當事人就此數項請求定有順序，預慮
先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束，於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判，必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111號民事判決意旨參照）。
㈡經查，原告於000年0月間向本院提起分割共有物之訴時，系
爭土地共有人僅原告（應有部分15分4）及被告林雪峰（應有部分75分之26）、林瑞卿（應有部分300分之111）及張容樺（應有部分60分之1），有系爭土地112年4月13日土地登記謄本在卷可佐（本院卷第21-23頁）；另被告林雪峰於同年5月2日以買賣為原因，將系爭土地應有部分75分之9出售予被告劉明澄，故系爭土地共有狀態變成原告應有部分15分之4及被告林雪峰應有部分75分之17、林瑞卿應有部分300分之111、張容樺應有部分60分之1、劉明澄應有部分75分之9，亦有系爭土地112年8月15日土地登記謄本在卷可佐（本院卷第45-47頁）；嗣被告劉明澄於取得系爭土地應有部分後，再於同年5月16日偕同另2位共有人即被告林瑞卿、張容樺，共同以「共有人過半數及其應有部分合計過半數同意」之理由，依土地法第34條之1第1項前段規定，以多數共有人身分將系爭土地整筆出售給被告林雪峰，有地籍異動索引及不動產買賣契約書在卷可佐（本院卷第53及95-101頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。針對前開土地買賣交易及多數共有人處分土地一節，原告主張被告劉明澄取得系爭土地應有部分，並非基於買受應有部分之意思，而是為了協助被告林雪峰利用多數共有人地位處分並取得系爭土地等語；惟被告4人則辯稱前揭買賣交易均有真實簽約行為及價金交付，並非通謀虛偽意思表示，原告主張為通謀虛偽應由其負舉證之責等語，準此，本院自應進一步審酌被告劉明澄從被告林雪峰處取得系爭土地應有部分75分之9，是否為通謀虛偽意思表示而無效？又112年5月16日被告劉明澄、林瑞卿、張容樺依土地法第34條之1第1項前段規定以多數共有人身分出售系爭土地給被告林雪峰，是否屬脫法行為而無效？⒈被告劉明澄從被告林雪峰處取得系爭土地應有部分75分之9，屬通謀虛偽意思表示而無效：
①按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表
示無效。但不得以其無效對抗善意第三人」，民法第87條第1項定有明文。該條立法理由亦明示，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，是欲欺第三人，非欲欺相對人，故其無效非僅於當事人間無效，即對於第三人亦當然無效。
②經本院依職權對被告劉明澄行當事人訊問結果，其就買受
系爭土地應有部分之緣由，陳稱：「因為林雪峰有介紹我，我有做土地的小額買賣投資，我想說購買可以賺錢，所以就向被告林雪峰購買」、「（問：被告林雪峰當時的持分是75之26，為何只將其中的75之9賣給你？）持分幾分之幾是被告林雪峰說要賣的，因為我想說可以投資就可以買，被告林雪峰持分多少我也不知道」、「（為何是購買75之9的持分？）不知道，被告林雪峰那時候就是要賣這個持分」等語，足認被告劉明澄向被告林雪峰購買系爭土地應有部分75分之9，是出於被告林雪峰之主動邀約，且僅購買其中應有部分75分之9，亦係緣於被告林雪峰之指定甚明；另參以被告劉明澄於112年5月2日以買賣為原因取得系爭土地應有部分75分之9後，旋於同年5月16日與被告林瑞卿、張容樺共同依土地法第34條之1第1項前段規定，以多數共有人身分出售系爭土地給被告林雪峰，亦有不動產買賣契約在卷可佐（本院卷第101頁），由是以觀，被告劉明澄取得系爭土地應有部分後，於短短不到1個月時間，又以多數共有人身分將系爭土地整筆（含其自己應有部分）出售給被告林雪峰，且出售後所取得金額與購入金額均為150萬餘元（購入金額1,502,621元、出售金額1,503,600元），亦有不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第95、231頁），顯然與被告劉明澄所稱購買系爭土地應有部分是為了投資獲利不符，足見被告劉明澄購入土地應有部分後短時間內再以相近價格出售，是為了協助被告林雪峰利用土地法第34條之1第1所定多數共有人處分不動產之方式，取得系爭土地全部甚明，故原告主張被告劉明澄並無取得系爭土地權利之真實意思，應屬實情，堪予採信，故依民法第87條第1項前段規定被告林雪峰及劉明澄間就系爭土地應有部分75分之9之買賣交易，屬通謀虛偽意思表示，自屬無效。
③被告林雪峰及劉明澄雖辯稱其2人已就系爭土地完成應有部
分移轉登記，且有實際交付買賣價金，並非通謀虛偽意思表示云云，惟所謂通謀虛偽意思表示，本質即為表意人與相對人有明確表現於外部之行為，且該外部行為均已合乎法律形式及要件，但表意人與相對人均明知其等表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，故被告劉明澄既無買受系爭土地應有部分之真意，被告林雪峰亦無出售系爭土地應有部分之意思（不到1個月即再度買回），均已如前述，則其兩人內部顯有不受該買賣意思表示拘束之意至明，從而被告徒以已完成應有部分移轉登記，且有實際交付買賣價金為由，辯稱其兩人非通謀虛偽意思表示，自難採信。
⒉被告劉明澄、林瑞卿、張容樺於112年5月16日依土地法第3
4條之1第1項前段規定，以多數共有人身分出售系爭土地給被告林雪峰，屬脫法行為而無效：①按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權
、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，土地法第34條之1第1項前段定有明文。土地法計設前揭多數共有人得處分共有不動產之規定，主要在解決共有不動產之糾紛，避免因共有人意見不一致，致土地長期無法利用，然此規定在保護多數共有人利益及促共進有土地利用之同時，亦不免犧牲少數共有人之意願，故法律對其行使要件設有嚴格規定，至少必須「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」，始得為之，且此一要件屬法律強制規定，多數共有人必須確實遵守，不得以迂迴方式迴避該強制規定。換言之，倘企圖達成多數共有人處分不動產之效果，而以虛增共有人數或應有部分方式，實質拼湊達成共有人數過半或應有部分合計過半數之結果，然虛增之共有人實際上並無取得應有部分之意者，即屬迂迴達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，屬實質違反法律規定之脫法行為，當非法之所許，自屬無效。
②查於被告劉明澄尚未向被告林雪峰購買系爭土地應有部分
之前，系爭土地原共有人為原告（應有部分15分4）、被告林雪峰（應有部分75分之26）、林瑞卿（應有部分300分之111）及張容樺（應有部分60分之1），已如前述，故倘排除有意購買系爭土地全部之被告林雪峰，再扣除反對出售系爭土地之原告後，被告林瑞卿（應有部分300分之111）及張容樺（應有部分60分之1）兩人之應有部分比例並未過半，顯無法採用多數決方式將系爭土地出售給原告林雪峰，殆無疑議。詎被告林雪峰在原告之反對下，又為達成購買系爭土地全部之目的，竟邀同被告劉明澄協助，由被告劉明澄向被告林雪峰購買系爭土地應有部分75分之9，然後再透過被告劉明澄及被告林瑞卿、張容樺等人，以共有人過半數（3/5）及其應有部分合計超過半數為由（林瑞卿111/300+張容樺1/60+劉明澄9/75），援引土地法第34條之1第1所定多數共有人處分不動產之方式，將系爭土地全部出售給被告林雪峰，揆諸被告4人前述買賣交易之過程及手法，顯然在規避土地法第34條之1第1項「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」之法律要求，企圖迂迴達成規避該強制規定之效果，即屬實質違反法律規定之脫法行為，自屬無效。
③更何況，被告劉明澄向被告林雪峰購買系爭土地應有部分7
5分之9，因屬通謀虛偽意思示，依民法第87條第1項前段規定應屬無效，已如前述，故排除被告劉明澄之應有部分75分之9後，被告林瑞卿、張容樺兩人應有部分比例合計亦未過半，根本無法依土地法第34條之1第1項規定以多數共有人身分出售系爭土地全部給被告林雪峰；尤有甚者，被告劉明澄針對於112年5月16日依土地法第34條之1第1項前段規定，以多數共有人身分出售系爭土地全部給被告林雪峰一事，於本院進行當事人訊問時自承：「我賣的是賣我的持分，其他人的部分我就不知道」、「 我是賣我自己的，別人的我就不管了」、「（系爭土地全部出售前，你有無與被告張容樺、林瑞卿見過面，並商討土地的賣價？）沒有與張容樺、林瑞卿見過面，我也不認識他們二人」、「（那是誰跟你說要出賣整塊土地？）當時有一個林代書拿來，但我就是賣我自己的部分」等語，從被告劉明澄自承其本身並無以多數共有人身分出售系爭土地全部之意思以觀，益徵被告等人因企圖迴避法律強制規定達成脫法目的，最終導致說法前後矛盾不一至明。
④至於被告雖辯稱被告劉明澄是因不諳法律規定，開庭緊張
，才會陳述只是賣應有部分，非出售土地全部，並請求本院傳喚代書林秉毅到庭作證云云，惟被告劉明澄是否欲以多數共有人身分出售系爭土地全部，或僅欲出售其應有部分，其本人應最為清楚，豈有傳喚證人來證明被告劉明澄內心真意之理。況且本院判決被告4人敗訴之理由，乃係認定被告間112年5月16日以多數共有人同意方式出售系爭土地，乃實質違法之脫法行為，應屬無效，而關於被告劉明澄陳述是出賣應有部分或出售土地全部一節，只是欲凸顯被告4人於112年5月16日就系爭土地之買賣交易方式的不合理性，故並無另行傳喚代書林秉毅到庭作證之必要，附此敘明。
㈢末按原告先位請求確認被告4人間之系爭土地買賣契約為無
效，業經本院認定屬有理由，已如前述，則原告先位之訴既有理由，其備位之訴即毋庸再予裁判，併此敘明。
四、綜上所述，本件原告之先位聲明請求「確認被告林雪峰與被告林瑞卿、張容樺及劉明澄間就坐落嘉義市○○○段000○00地號土地之買賣契約無效」之主張，經本院審理結果，認屬有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。又原告先位之訴既有理由，並獲勝訴判決，則原告另以備位聲明請求確認優先購買權及請求移轉登記，即無再予審究之必要，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第二庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（按人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 潘宜伶