臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第64號原 告 王齊顯即曾月霞之承受訴訟人訴訟代理人 梁樹綸律師被 告 蕭閔中
蕭宇凱兼上二被告訴訟代理人 蔡如雅上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人亦得聲明承受訴訟。又當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條及第178條分別定有明文。
貳、查曾月霞於提起本件訴訟後訴訟繫屬中之民國112年6月5日死亡，其繼承人或再轉繼承人除原告王齊顯外，其餘均拋棄繼承，有原告所提臺灣省嘉義縣戶籍登記簿、臺灣台北地方法院112年7月25日函、死亡證明書、臺灣台北地方法院112年9月7日函、本院112年7月20日函、本院112年8月23日函等在卷可證（見本院卷第267至287頁），自堪信為真實。原告具狀聲明承受訴訟，揆諸前開規定，自無不合，爰裁定命前開為繼承人之原告承受前開訴訟繫屬中死亡當事人曾月霞之訴訟，續行本件訴訟程序。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼嘉義市○區○○街000號之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人許林欵所有（原證1，土地登記第三類謄本，本院卷第17頁、第87頁；原證2，照片，本院卷第19頁、第89頁），嗣許林欵於47年間將系爭房地出售予訴外人郭李起，嘉義縣政府則通知郭李起在1個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記（原證3，嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書，本院卷第21頁、第91頁），惟郭李起直至死亡時均未辦理前開登記。嗣系爭房地由郭李起之繼承人即訴外人李理民、林金鑾於59年12月26日（原告誤載為21日）出售予尚為國小學生之原告，然實際買受人應為曾月霞，僅因家庭因素致以原告名義為之（原證4，土地房屋買賣契約書，本院卷第23至29頁、第93至99頁），嗣於64年6月2日辦理系爭房屋之稅籍移轉，亦申請由曾月霞為繳費義務人迄今（原證5，嘉義市政府財政稅務局111年10月27日函，本院卷第31頁、第101頁）。自系爭土地房屋買賣契約書第1條：「乙方等共同繼承所有嘉義市○○段0○段000○0地號面積0.00075公頃，及仝所78之10地號面積0.0036公頃共2筆面積0.0111公頃(33.581坪)建地連同其地上建物木造蓋瓦(稅籍6752號)房屋1棟雙方議定每坪以新臺幣9,000元出售予甲方(即原告)為業」等語，可知曾月霞買受之房屋，除系爭房屋外，尚包括坐落同地段103-4地號土地之建物即門牌號碼嘉義市○區○○街000號房屋，又系爭房屋與前開270號房屋係一體成形，均同屬39年7月20日跨越系爭土地及同地段103-4地號土地等2個地號所興建之同一建物。
二、系爭土地一直未辦理相關登記，是系爭土地名義所有權人仍為許林欵，許林欵死亡後因未辦理繼承登記，故系爭土地自95年8月1日起經嘉義市政府列冊管理，並於期滿後，經嘉義市政府以110年8月19日府地價字第1101615000號函移請財政部國有財產署公開標售系爭土地，財政部國有財產署南區分署再委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金融公司）將系爭土地列為111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物第31標辦理標售，嗣被告於111年11月3日得標（原證6，金融公司111年7月29日函、公告，本院卷第33至41頁、第103至111頁）。
三、系爭房地原同屬許林欵所有，嗣許林欵將系爭房地出售郭李起，郭李起之繼承人再出售予原告之被繼承人曾月霞，惟系爭土地未辦所有權移轉登記，嗣經拍賣由被告得標，業如前述。則依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，原告雖僅取得系爭未辦理保存登記房屋之事實上處分權，然仍符合「僅將房屋讓與他人」之要件，曾月霞雖係在民法第425-1條規定於89年5月5日施行前受讓系爭房屋，然得類推適用民法第425-1條規定，推定在系爭房屋得使用期限內，與系爭土地間有租賃關係，故原告繼受曾月霞而為系爭土地之承租人。原告既為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項前段規定，在系爭土地在出賣時，有依相同條件為優先購買之權，被告雖經拍賣得標系爭土地，惟原告對系爭土地有優先購買權，遂於111年11月3日向金融公司申請優先承買遭駁回（原證8，金融公司112年1月5日111國繼南寅字第013號函，本院卷第47頁、第117頁），爰請求確認原告對系爭土地有優先承買權。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱系爭房屋由系爭買賣契約所載之1棟變課稅證明所載2棟，足認系爭房屋非許林欵所有，而係原告嗣後興建云云。然：
1、系爭房屋與270-1號房屋雖有2個不同門牌號碼，然該2門牌號碼之房屋係一體成形，最初即跨越2地號（即系爭土地及相鄰之同地段103-4地號）土地興建，並非事後延伸擴張（原證16，土地登記第二類謄本與建物登記第二類謄本，本院卷第297至301頁；原證17至19，照片，本院卷第303至309頁）。自前開系爭房屋照片，可見系爭房屋之正脊及前後垂掛之兩坡（見原證19），覆蓋房屋每一部分，此需最初就規劃、確立正脊位置和整體結構才能興建，不容事後擴建，破壞整體結構，故門牌號碼270-1號房屋與系爭房屋係同1房屋，雖系爭房屋欠缺建物謄本，惟自前開270-1號房屋之建物謄本記載，該屋建築完成日為39年7月20日（見原證16），系爭房屋既與270-1號房屋係一體成形同時興建，可推知系爭房屋亦係39年7月20日興建完成。
2、復參系爭買賣契約所載之買賣標的包括系爭土地及同地段103-4地號土地上之房屋1棟，足證系爭房屋在興建時就是橫跨2地號土地而興建，並由曾月霞於59年12月21日購買整棟房屋。
五、並聲明：（一）確認原告就系爭土地（面積36公尺，權利範圍全部）之優先承買權存在。（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、被告之父所有系爭土地旁之畸零地，需與系爭土地合併始能興建房屋，遂於110年10月26日向國有財產署申請標售系爭土地（被證1，財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處110年10月26日函，本院卷第147頁），然於標售文件中均無系爭土地有合法使用人或出租等記載（被證2、3，拍賣公告、附表，本院卷第149至151頁）。原告雖主張類推民法第425-1規定，應認其有優先承買權云云。然依後述原因，可認原告前開主張無理由：
（一）原告所提證據無法證明系爭房屋與土地同屬許林欵所有，系爭房屋亦可能為郭李起以後之人加蓋之違章建築。郭李起繼承人與曾月霞於59年間成立之系爭買賣契約記載出售蘭井街房屋僅1棟、稅籍編號6752號，嗣於64年間變為蘭井街270號、270-1號2棟房屋、稅籍編號00000000000，與59年間系爭買賣契約所載不符；復參系爭房屋係57年間始開始起課房屋稅，足證許林欵47年間賣土地給郭李起時，系爭土地上並無系爭房屋，系爭房屋應係原告嗣後違章增建，始會由原本1棟房屋變成2棟房屋。
（二）就原告所提證據，出售系爭房地予曾月霞之人為郭李起之繼承人即李理民、林金鑾，惟該2人與郭李起不同姓氏，無法證明確為郭李起之繼承人，有可能是不相關之他人出售非屬於己之土地予曾月霞而已。況縱認李理民、林金鑾確為郭李起之繼承人，然郭李起未將系爭房地辦理過戶即遭李理民、林金鑾轉賣給當時僅9歲之原告，該買賣契約違背公序良俗。
（三）原告主張與許林欵有租賃契約，應提出與許林欵之租賃契約為憑。至原告主張類推民法第425-1條規定至47年間，然47年間系爭土地上並無系爭房屋存在之證據，且前開規定係89年5月5日實施，原告主張矛盾，無法合理化其無權占有系爭土地之事實。縱認得類推民法第425-1規定，然該規定是以「承租當時房屋之通常使用期限」有效，而系爭房屋依原告主張於47年間即存在迄今，已逾木石磚造房屋35年耐用年限（被證6，嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表，見本院卷第157頁），故耐用年限已屆至，原告不得再主張有租賃關係而使用系爭土地。況系爭房屋目前構造已非早期之木造房屋，原告未經土地所有人即許林欵同意，即自行改造系爭房屋結構為鐵皮屋，延長房屋使用期限，亦不能類推民法425-1規定。況原告主張有優先購買權業經國有財產署駁回，足證原告對系爭土地無民法第425-1條之租賃關係。
（四）系爭房屋之房屋稅課稅名義人僅因稅務機關找不到建物所有權人，始改向現住人徵收，無法認定原告為系爭房屋之所有權人，原告無權占用許林欵之土地，充其量僅為該違章建築之事實上處分權人，原告若不能出示交易買賣契約與給付價金之證據，難認對系爭土地有合法使用權源。
（五）縱認原告得類推85年5月5日實施之民法第425-1條規定，回溯47年間就與許林欵所有系爭土地有租賃關係，則同理應亦得類推同條第2項規定，原告應給付租金，然原告或其被繼承人曾月霞都僅有租賃關係而已，並未給付租金，未給付租金之人應無優先購買權。
二、對原告所提土地登記第三類謄本、照片、嘉義縣都市土地移轉期限辦理登記通知書、土地與房屋買賣契約書、嘉義市政府財政稅務局函、金融公司111年7月29日函與公告（本院卷第17至41頁）、112年1月5日函（本院卷第47至49頁）、112年2月22日函暨所附投標單（本院卷第63至65頁）、嘉義縣戶籍登記簿、臺灣台北地方法院函、死亡證明書、本院函（本院卷第267至287頁）、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、照片（本院卷第297至309頁）等文書之製作名義人及內容真正均不真執，惟前開文書開無法證明原告對系爭土地有優先購買權等語，資為抗辯。
三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項著有規定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判要旨同此見解）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項著有規定。且依實務向來見解，若房屋及土地轉讓之事實，發生於前開規定施行前，且與前開規定法理相符，非不得以該法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。與前開所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。另依前開規定意旨與實務見解，民法第425條之1規定與前開法理，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而前開法條所稱推定在房屋得使用期限內有租賃關係，指其租賃期限係至房屋不堪使用時為止，若房屋已達不堪使用程度，租賃關係即歸於消滅，嗣後縱將房屋修繕，亦不能使已消滅之租賃關係回復（最高法院92年度台上字第1052號裁判要旨同此見解）。第按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條亦有明文。又按法律包含前開法條所謂「推定」，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之；是推定與法條所稱「視為」具擬制效力者不同。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第1、2項定有明文。故當事人於自認有所附加或限制者，於一造承認他造所主張事實部分即兩造陳述一致之範圍內成立自認，未自認之附加或限制部分則另依舉證責任分配之原則處理。且依前開規定，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判要旨同此見解）。查：
（一）被告參與金融公司辦理財政部國有財產署南區分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，以新臺幣0000000元得標系爭土地；原告之被繼承人曾月霞則主張對系爭土地有優先購買權等事實，有被告所提財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處110年10月26日函（見本院卷第147頁）與原告所提公告等（見本院卷第35至41頁）、金融公司112年1月5日函（見本院卷第47至49頁）及金融公司112年2月22日函暨所附投標單（見本院卷第63至65頁）等在卷可證，自堪信為真實。然被告則以前述事由否認原告或曾月霞對系爭土地有優先購買權。則原告之前開優先購買權是否存在之法律關係存否不明確，並致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以本件確認判決將之除去者，是依前開說明，原告提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）原告主張系爭土地及系爭房屋原為許林欵所有，許林欵於47年間將系爭房地出售予郭李起，惟郭李起直至死亡時均未辦理登記；嗣系爭房地由郭李起之繼承人即李理民、林金鑾於00年00月00日出售予原告，於64年6月2日辦理系爭房屋稅籍移轉並申請由曾月霞為繳費義務人迄今等事實，有原告所提土地登記第三類謄本（見本院卷第17頁、第87頁）、照片（見本院卷第19頁、第89頁）、嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書（見本院卷第21頁、第91頁）、土地房屋買賣契約書（見本院卷第23至29頁、第93至99頁）、嘉義市政府財政稅務局111年10月27日函（見本院卷第31頁、第101頁）等在卷可證，縱認原告前開主張為真實，然依原告所提前開事證可知，原告係基於買賣之法律關係占有使用系爭土地，是依前開說明，自無從「推定」在系爭房屋得使用期限內對系爭土地有租賃關係。從而，原告主張系爭租賃關係故對系爭土地有優先購買權，自屬無據。
（三）縱再認原告對系爭土地有租賃關係存在，然：
1、前開法條所稱推定在房屋得使用期限內有租賃關係，指租賃期限係至房屋不堪使用時為止，若房屋已達不堪使用程度，租賃關係即歸於消滅，嗣後縱將房屋修繕，亦不能使已消滅之租賃關係回復，業如前述。
2、查系爭房屋自57年上期起課房屋稅，有原告所提嘉義市政府財政稅務局111年10月27日嘉市財房字第1117012484號函在卷可證（見本院卷第31頁），則系爭房屋最遲亦係57年間興建完成，亦可認定。而系爭房屋構造別為E即木石磚造之雜木造，有嘉義市政府財政稅務局112年5月23日函暨所附94年至112年房屋稅課稅明細表在卷可憑（見本院卷第181至201頁）；至木石磚造之雜木造房屋，其耐用年數為30年，有被告所提嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表在卷可證（見本院卷第157頁），亦均堪信為真實。從而，系爭房屋自57年間興建起算迄今已逾50餘年，顯已超過前開房屋耐用年數30年，堪認系爭房屋已達不堪使用程度，則依前開說明，原告所主張之系爭租賃關係亦歸於消滅，且期間縱有將系爭房屋修繕、改建情形，亦不能使已消滅之租賃關係回復。故原告主張對系爭土地有租賃關係進而主張對系爭土地有優先購買權，亦屬無據。
二、綜上所述，原告對系爭土地既無租賃關係存在，則原告依民法第425條之1規定與前開法理及土地法第104條規定，請求確認原告就系爭土地（面積36公尺，權利範圍全部）之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
三、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。查本院既為原告前開全部敗訴之終局判決，則依前開說明，本件訴訟費用應命由原告負擔。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。中 華 民 國 112 年 11 月 21 日
民事第三庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 21 日
書記官 陳慶昀