臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第664號原 告 陳淑滿訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師吳俐萱律師被 告 施瑄芳
施秀青施筱梅共 同訴訟代理人 林亮宇律師
王雲玉律師複 代理人 施秉璋律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於繼承被繼承人施並盟遺產範圍內連帶給付原告新臺幣236,500元，及自民國113年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之43，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣236,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告原以施並盟為被告提起本訴，請求給付減少之價金，嗣因施並盟業於起訴前民國112年10月12日死亡，其繼承人為施瑄芳、施秀青、施筱梅，均未拋棄繼承，有施並盟除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本及家事事件公告查詢結果在卷可稽（見本院卷第83至93、409至411頁）。原告乃具狀撤回對施並盟之起訴，並追加施瑄芳、施秀青、施筱梅為被告，核其請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於112年5月23日經由東森房屋大雅加盟店仲介，以新臺
幣(下同)2,150,000元之價格，向施並盟購買其所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段00地號土地，面積284.99平方公尺，權利範圍全部（下稱系爭土地），雙方簽訂有土地買賣契約書(下稱系爭契約)，施並盟並於系爭契約之「土地現況說明書」項次16「土地現況是否有被他人無權佔用情形」、項次18「出售之土地中有無供公眾通行之私有道路」，均勾選「否」。
㈡嗣原告於112年5月24日、112年5月25日將第一期簽約款500,0
00元、第二期備證用印款500,000元匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）之履約保證專戶，並申請嘉義縣水上地政事務所(下稱水上地政)於112年6月26日進行鑑界，鑑界後原告始知系爭土地遭水溝及供公眾通行之道路嘉170縣道占用72.72平方公尺(約22坪)。因買賣過程中施並盟及仲介均未向原告提及上情，而系爭土地遭占用之部分不能建築使用，且無法有效利用，堪認其通常效用減少，致系爭土地減少價值550,000元(計算式：系爭契約約定每坪25,000元×遭占用作為道路之面積22坪=550,000元），屬物之瑕疵。
原告乃於112年7月25日寄發存證信函予施並盟希望進行調解，惟雙方經調解未果，爰提起本訴。又因施並盟業於112年10月12日死亡，被告施瑄芳、施秀青、施筱梅為其繼承人，應繼受系爭契約之法律關係。再者，原告於本院審理中112年11月1日將第三期完稅款1,150,000元，匯入僑馥建經之履約保證專戶，是原告已將全部價金給付完畢，然被告三人拒絕將系爭土地移轉登記予原告。為此依民法第354條第1項、第359條、第179條之規定，請求被告三人應於繼承被繼承人施並盟之遺產範圍內連帶給付原告550,000元。
㈢並聲明：
1.被告施瑄芳、施秀青、施筱梅應於繼承被繼承人施並盟遺產範圍內連帶給付原告550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告三人則以：㈠被告三人之父施並盟於112年5月15日得知東森房屋大雅加盟
店之人員卿鑫誠有意洽詢施並盟所有系爭土地，遂主動與卿鑫誠聯繫，施並盟於112年5月23日前往該仲介公司商談，卿鑫誠表示稍晚買方及代書會來，旋即拿出「土地委託銷售契約書」要施並盟簽訂，並將審閱日期倒填為三日前112年5月20日。
㈡買方即原告抵達仲介公司後，施並盟當場告知，系爭土地於1
07年間曾向主管機關申請建照，已知有部分為嘉170縣道占用。又因施並盟不知嘉170縣道占用系爭土地之實際面積多寡，乃於系爭契約之「土地現況說明書」項次16「土地現況是否有被他人無權佔用情形」，加註「依地政為準」，由此可知，施並盟於簽約過程中已告知原告系爭土地有遭道路占用之情形。
㈢依內政部不動產實價登錄查詢結果，同樣位在鹿草鄉且臨公
路之土地，一般買賣行情每坪在35,000元以上，而因系爭土地有遭道路等占用之情形，施並盟才以低於市場行情之每坪25,000元出售予原告，原告亦知上情。又原告為專業地政士，其透過內政部國土測繪圖資服務雲網站即可調得地籍圖與航照圖，而瞭解系爭土地有遭道路占用之情形。是原告主張其不知系爭土地有遭嘉170縣道占用，悖於常情。是原告於簽約時既已知悉系爭土地遭道路占用之情事，自不得主張物之瑕疵擔保，請求減少價金。
㈣次依建築法第49條規定：「在依法公布尚未闢築或拓寬之道
路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣（市）（局）主管建築機關指定之建築線退讓。」，及第52條規定：「依第49條、第50條退讓之土地，由直轄市、縣（市）（局）政府依法徵收。其地價補償，依都市計畫法規定辦理。」。依此，系爭土地遭縣道占用部分，原告有權請求主管機關依法徵收，或出售道路用地，或道路用地容積移轉等，並非毫無權利可資主張。退步言，縱認原告受有損失，亦應依照可興建面積減少之比例，並以市場價格作為減價標準，而非以土地出賣平均價格作為標準。
㈤並答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張其於112年5月23日經由東森房屋大雅加盟店（即大
雅房屋有限公司）之仲介，以2,150,000元之價格，向施並盟購買系爭土地，面積284.99平方公尺，原告已將全部價金匯入僑馥建經之履約保證專戶，但被告尚未將系爭土地移轉登記予原告；及施並盟業於112年10月12日死亡，被告三人為其繼承人，均未拋棄繼承，應繼受系爭契約之法律關係等情，有原告提出之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證證書、履約保證專戶查詢資料、施並盟除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本、家事事件公告查詢結果及系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第19至42、401、83至9
3、409至411頁）。又系爭土地部分為嘉170縣道及周圍水溝占用，即如水上地政複丈日期113年1月10日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A道路面積2.79平方公尺、編號B水溝面積
14.82平方公尺、編號C水溝面積11.91平方公尺、編號D道路面積33.5平方公尺，共63.02平方公尺，為兩造所不爭，並經本院履勘現場及囑託水上地政測量屬實，有本院勘驗筆錄、現場照片及水上地政複丈日期113年1月10日複丈成果圖在卷可參（見本院卷第185至197、213頁）。上開事實，洵堪認定。
㈡惟原告主張系爭土地遭占用之部分約22坪，已減少系爭土地
之通常效用，致系爭土地減少價值，屬物之瑕疵，被告應減少價金550,000元一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者，為系爭土地遭如附圖所示編號A、B、
C、D之道路、水溝占用面積63.02平方公尺，是否為物之瑕疵？若為物之瑕疵，則原告請求被告給付減少之價金550,000元，是否有理由？㈢施並盟應就系爭土地遭嘉170縣道及水溝占用63.02平方公尺，負物之瑕疵擔保責任：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。本件系爭土地使用分區為「鄉村區」、使用地類別為「乙種建築用地」，有土地登記第一類謄本附卷可憑（見本院卷第19頁），足見系爭土地係可供建築使用之土地，供建築使用乃系爭土地應具備之通常效用。而系爭土地既遭附圖所示編號A道路面積2.79平方公尺、編號B水溝面積14.82平方公尺、編號C水溝面積11.91平方公尺、編號D道路面積33.5平方公尺所占用，合計63.02平方公尺，致該部分無法建築使用，其建築效用因而減損，乃屬當然。又衡諸社會一般通念，面積63.02平方公尺之土地，已足發揮一定之地利，且占系爭土地總面積284.99平方公尺之22％（63.02/284.99＝22％），難謂減少之程度無關重要。是原告主張施並盟出賣之系爭土地具有減少通常效用及減少價值之物之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，堪可採信。被告抗辯系爭土地雖有道路、水溝占用，然不影響申請指定建築線及申請建築執照，否認有物之瑕疵云云，要難憑採。
2.被告雖辯稱：施並盟與原告簽訂系爭契約時，已告知原告系爭土地有被道路占用，故原告不得主張物之瑕疵擔保云云。按買受人於契約成立時，知其物有第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。本件依證人即辦理系爭土地買賣契約簽訂之代書陳家成證稱：我是地政士，本件土地買賣契約書是我製作的，是買方陳淑滿通知我去東森大雅店簽約，簽約時施並盟、陳淑滿在場，施並盟當場有提到這塊土地有部分被道路占用，但面積、位置不清楚，因為還沒有鑑界，簽約當下就知道現況有部分被道路占用，沒有鑑界實際被占用位置面積大家都不知道等語（見本院卷第342至343頁）。足見施並盟雖當場告知原告系爭土地有部分遭道路占用，惟施並盟既未告知遭道路占用之確切位置及面積，自難認原告係在明知系爭土地遭道路、水溝占用面積達63.02平方公尺之情況下，仍願與施並盟簽訂買賣契約。從而，原告雖於簽訂契約時知悉系爭土地部分為道路所占用，惟在鑑界之前，原告並不知道路、水溝占用之範圍及面積，難認原告係明知系爭土地有物之瑕疵，而不得主張物之瑕疵擔保責任。被告上開所辯，尚難憑採。
3.參酌施並盟於簽約時，於系爭契約之「土地現況說明書」項次16「土地現況是否有被他人無權佔用情形」，加註「依地政為準」，有土地現況說明書在卷可查（見本院卷第35頁），堪認施並盟於出賣時，雖知系爭土地有部分遭道路占用，惟並不確知占用之位置、面積，始於土地現況說明書載明以地政測量為準。由此亦足以佐證施並盟於簽約時確已告知原告系爭土地有遭道路占用之情。
4.至證人即仲介系爭土地買賣之東森房屋大雅加盟店人員卿鑫誠雖於本院證稱：我是東森房屋大雅加盟店房仲，負責與施並盟接洽，我問施並盟系爭土地有無被路地、水溝占用，施並盟說路地沒有，水溝有占用一點點等語（見本院卷第328至329頁），及證人即東森房屋大雅加盟店店長陳慶澄於本院證稱：買賣當天我詢問施並盟土地有無被道路占用，施並盟說沒有，說旁邊的水溝有一點點占用這塊土地，地政鑑界後，才知道很多土地被道路和水溝占用等語（見本院卷第336至337頁）。渠等上開證述與證人陳家成之證述相左，審諸證人卿鑫誠、陳慶澄均為仲介公司人員，與系爭土地買賣成立與否具有利益關係，實難期待渠等證述客觀公正，反之證人陳家成為地政士，僅負責辦理買賣契約之簽訂及過戶事宜，與系爭土地之買賣不具利害關連，應認證人陳家成之證述較接近真實，而可採信。
5.按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條定有明文。本件系爭土地面積為284.99平方公尺，其遭道路、水溝占用之面積為63.02平方公尺，約占土地面積百分之22，比例非微，系爭土地具有減少通常效用及減少價值之瑕疵，已如前述，則原告依上開規定請求被告減少價金，洵屬有據。
㈣原告得請求減少之價金以236,500元為適當，原告依不當得利
之法律關係，於236,500元之範圍內請求被告返還，為有理由：
1.按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，出賣人在減少價金之範圍內，已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任(最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照)。次按民法第359條所稱之減少價金，乃是實體法上的形成權，其行使應向相對人以意思表示為之，且於意思表示到達相對人時，發生減少價金之效力。買受人減少價金之意思表示到達相對人後，即發生實體法上價金減少之法律效果，出賣人受領價金之權利，於應減少之範圍內，即歸於消滅。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又減少價金數額之判斷，兼有一定形成之作用，作為一個衡平法院，自應考慮所有因素，以為判斷之基礎。再者，減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。
2.參以系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D部分雖為道路、水溝所占用，無法使用收益，但原告仍保有處分之權利，日後如系爭土地出售予他人，該部分亦非毫無價值。況編號A部分僅為村里之私設道路，且道路邊界不明顯，原告非無請求返還土地之可能；編號D為嘉170縣道占用，將來亦有徵收補償之可能。兼以施並盟於簽訂買賣契約時，即向原告告知系爭土地有部分遭道路占用，已如前述，可認施並盟並無故意隱匿系爭土地部分為道路占用之事實。本院認原告得請求減少之價金，不能單純著眼於系爭土地使用面積減少之價值，應綜合考量上開因素，而以遭占用部分減少其應有價值2分之1計算為適當。
3.本件原告既已起訴請求被告給付減少之價金，原告減少價金之形成權，已因意思表示到達被告而發生效力。被告依據買賣關係收受價金之權利，於減少價金之範圍內，已因原告請求減少價金，而失其法律上原因。又系爭土地面積284.99平方公尺，買賣價金2,150,000元，每平方公尺價金為7,544元【計算式：2,150,000元/284.99平方公尺＝7,544元，元以下四捨五入，下同】。依此計算，買賣時瑕疵物之應有價值為1,912,289元【計算式：2,150,000元-（63.02平方公尺×7,544元/2)＝1,912,289元】，瑕疵物與無瑕疵物之應有價值差額為237,711元【2,150,000元-1,912,289元＝237,711元】，占無瑕疵物應有價值之比例為11％【237,711元/2,150,000元＝11％】，是原告得請求減少價金之數額為236,500元【計算式：2,150,000元×11％＝236,500元】。從而，原告依不當得利之法律關係，於上開金額範圍內，請求被告返還，為有理由。
㈤次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。繼承人有數人時，負連帶責任，民法第1148條、第1153條第1項定有明文。查系爭土地之出賣人施並盟業已死亡，其繼承人為被告三人，均未拋棄繼承，已如前述，依上開規定，自應以繼承之財產為限，承受施並盟之權利義務，並負連帶責任。是以，原告請求被告三人應於繼承被繼承人施並盟遺產範圍内連帶給付原告236,500元，於法並無不合。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利，並無約定清償期及利率，又原告係在本院112年11月24日言詞辯論期日，始言詞追加被告三人為被告，被告三人則於113年3月14日才提出民事答辯二狀（見本院卷第245頁），應認原告減少價金之意思表示，於113年3月14日始到達被告三人。從而，原告請求被告給付自113年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條物之瑕疵擔保責任請求減少價金，並本於民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付236,500元，及自113年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為職權之行使，不另為准駁之諭知。被告就原告勝訴部分，陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、被告雖聲請訊問證人即大雅房屋有限公司負責人林曼蕎及不動產經紀人張怡伶，欲瞭解買賣契約成立過程，惟查，本件買賣經過，業據證人陳家成、卿鑫誠、陳慶澄證述在卷，且證人陳慶澄稱該二人並未參與本件買賣(見本院卷第341頁)，是本院認無再訊問該二人之必要，爰依民事訴訟法第286條但書之規定，不予調查。此外本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 21 日
民事第三庭 法 官 黃佩韻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 21 日
書記官 蘇春榕