臺灣嘉義地方法院民事判決112年度訴字第736號原 告 侯松江訴訟代理人 汪玉蓮律師被 告 周廖玉秀
周錦幸
周錦蓮
周柏彰
周麗淑上 五 人訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師侯昱安律師追加被告 張海塗
張英桃
張金樹張勝凱
張勝博
張文欽張秀華張佳明張秀麗周秀珍周秀珠
周政賢
周秀紅
周明輝
陳周時上 一 人訴訟代理人 陳志銓追加被告 周燕清
林周勉周永濬
周素秋上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告Ａ００３應將坐落○○縣○○市○○段000地號土地上如附圖所示，編號A，面積30.02平方公尺建物拆除，並將土地騰空交還原告，及給付原告新台幣（以下同）4,203元，並自114年2月4日起至交還土地之日止，按年給付原告841元。
被告Ａ０８、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１４、Ａ１５、Ａ１６、Ａ１７、Ａ１
８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ０６、Ａ０７、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２
４、Ａ２５、Ａ２６應將坐落○○縣○○市○○段000地號土地上如附圖所示：編號B，面積91.97平方公尺建物；編號C，面積36.32平方公尺建物；編號D，面積58.58平方公尺建物；編號E，面積50.82平方公尺建物；編號F，面積54.52平方公尺建物等全部拆除，並將土地騰空交還原告，以及連帶給付40,909元，並自114年2月4日起至交還土地之日止，按年連帶給付原告8,182元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告Ａ００３負擔10％，其餘由被告Ａ０８、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１４、Ａ１５、Ａ１６、Ａ１７、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ０６、Ａ０７、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４、Ａ２５、Ａ２６連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款及第256條分別定有明文。
查原告起訴時之聲明為：(一)被告應將占用原告所有坐落○○縣○○市○○段000地號土地（重測前為頂港子墘段311地號，下稱系爭土地）上之地上物拆除，將土地返還原告。（地上物門牌：○○縣○○市○○里○○○○00號，占用土地面積約450平方公尺，實際面積實測後補正，占用範圍如起訴狀證物2範圍圖黃色部分所示）。(二)自107年6月1日起至112年5月30日止共計5年，被告應賠償占用原告土地相當於租金之不當得利賠償金233,740元。(三)被告自112年6月1日起至遷讓房屋之日起按每月52,000元之相當於租金之不當得利賠償予原告（見本院卷一第9頁）。嗣因被告周○成於起訴前死亡，原告於113年1月2日具狀追加周○成之繼承人Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ０６、Ａ０７為被告（見本院卷一第83頁）。復經本院囑託○○縣水上地政事務所測量並繪製複丈成果圖（即○○縣水上地政事務所113年6月17日土地複丈成果圖，下稱附圖），因如附圖編號B、C、D、E、F所示建物（下分稱B、C、D、E、F建物）係訴外人周○所建，原告乃於113年10月9日具狀追加周○之繼承人Ａ０８、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１４、Ａ１５、Ａ１６、Ａ１７、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４、Ａ２５、Ａ２６為被告（見本院卷二第71至74頁）。經迭次變更聲明，最終於114年2月11日當庭變更聲明為：(一)被告Ａ００３應將系爭土地上如附圖所示，編號A，面積30.02平方公尺木石磚造平房（下稱A建物）拆除，並將土地騰空交還原告。及自107年11月11日起至112年11月10日止共計5年，應賠償占用原告土地相當於租金之不當得利賠償金8,405元。並自被告中最後收受起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止，按年連帶給付原告1,681元。(二)被告Ａ０８、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１４、Ａ１
５、Ａ１６、Ａ１７、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ０６、Ａ０７、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４、Ａ２５、Ａ２６等人應將坐落系爭土地上如附圖所示：編號B，面積91.97平方公尺，木石加強磚造平房，編號C，面積36.32平方公尺，木石磚造平房、編號D，面積58.58平方公尺，木石磚造平房、編號E，面積50.82平方公尺，土竹磚造建物、編號F，面積54.52平方公尺，土竹磚造建物等全部拆除，並將土地騰空交還原告。及自107年11月11日起至112年11月10日止共計5年，應連帶賠償占用原告土地相當於租金之不當得利賠償金81,818元。並自被告中最後收受起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止，按年連帶給付原告16,363元（見本院卷二第199至200頁）。核原告更正其聲明請求被告拆除之範圍、面積部分，僅係補充、更正其陳述，非屬訴訟標的之變更或追加；又原告所為訴之變更、追加，其請求之基礎事實均屬同一，復屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，及追加對於訴訟標的必須合一確定之被告，均與上開規定相符，應予准許。
二、被告Ａ０８、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１４、Ａ１５、Ａ１６、Ａ１７、Ａ１８、Ａ２０、Ａ２１、Ａ２４、Ａ２５、Ａ２６經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於86年5月30日因共有物分割取得系爭土地所有權，於原告取得所有權前被告已占用系爭土地搭建房屋（門牌號碼○○縣○○市○○里○○○○00號，下稱系爭房屋）。系爭土地上之建物皆屬未辦理保存登記建物，其中A建物為周○成所建，周○成過世後為其配偶即被告Ａ００３單獨繼承，故被告Ａ００３就A建物有單獨事實上之處分權。B、C、D、E、F建物則為周○所建，周○之全體繼承人對於B、C、D、E、F建物有事實上之處分權。原告取得系爭土地所有權後，屢經催請被告遷讓原告所有土地上之地上建物，且經調解程序仍無法取得共識，爰依民法第767條第1項、第179條、第184條規定，提起本件訴訟等語。
(二)又原告否認系爭房屋係訴外人侯○連（26年10月9日過世）同意周○所建，亦否認系爭房屋為15年至18年期間興建。況使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，原告係以贈與之原因登記，為系爭土地之所有權人，並不當然繼受其與前手與借用人間之使用借貸關係。又原告之父侯○水亦無將系爭土地於62年6月間賣給周○成。
(三)並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告方面：
(一)被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ０６、Ａ０７、Ａ０８、Ａ１０、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１
７、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４、Ａ２６則以：⒈侯○連及吳○平夫婦育有一女侯○，二子侯○水及侯○和等子女，
於日據大正6年（即民國6年）購買取得系爭土地。B、C、D、E、F建物最早起造於15年至18年期間，起造人為周○ (周○成之父親），係因侯○（侯○連之女兒）及周○（侯○連之女婿），於15年3月16日結婚，且於17年間懷有身孕，侯○連家中子女眾多，原住宅過於擁擠空間不足，侯○及周○為了分家搬出侯○連住宅，才在侯○連指示及同意下，在侯○連住宅旁空地起造興建房屋（係系爭房屋改建前之房屋）。故周○起造之系爭房屋，係經土地所有權人侯○連同意而興建，周○與土地所有權人侯○連間有使用借貸關係。
⒉昭和12年（即民國26年）10月9日侯○連過世，依據日據「戶
主相續」繼承規定，侯○連之遺產由男子之弟弟侯○水、侯○和繼承。
⒊62年6月間，因周○所起造興建之土竹造及木石磚造房屋屋齡
已超過45年，需要改建，周○成及母親侯○共同與原告之父親侯○水洽購系爭房屋坐落之基地土地，雙方成立買賣契約，並交付賣賣價金8,000元予侯○水收受，侯○水亦承認收受該筆8,000元款項。系爭房屋於68年間改建完工，屬於有權占用土地起造房屋，只因鄉下人不懂要求侯○水配合辦理所有權移轉登記，致侯○水有恃無恐有機可趁。因系爭土地地價漲價，侯○水事後反悔，於73年1月9日在侯○病榻前將8,000元退還周○成（錢放著人就頭也不回的離開），周○成對侯○水發存證信函聲明系爭土地已經買賣成交，不可以退錢毀約，是於73年1月12日以存證信函並購買匯票8,000元，以存證信函將8,000元退還侯○水；周○成再於73年1月27日再寄發存證信函給侯○水，否認借款關係並嚴正聲明是買賣關係，豈料侯○水竟然毀約，於73年2月9日向臺灣高雄地方法院提存所以提存之方式將8,000元返還周○成。非但如此，侯○水為避免周○成再以買賣之事實對其主張系爭土地之所有權，乃於73年4月11日以贈與為原因辦理所有權移轉登記於原告名下。
⒋系爭房屋係原土地所有權人侯○連同意興建而坐落其土地上，
周○成給付價金向侯○水購買，再將系爭房屋為改建，並非無權占用、亦非無償使用系爭土地，原告完全無視在其取得所有權之前系爭房屋已存在之事實，其主張被告等應拆屋還地及不當得利均無理由。
⒌並聲明：原告之訴駁回。
(二)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告依民法第767條第1項請求被告拆屋還地，是否有理？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之(最高法院106年度台上字第2030號判決意旨參照)。亦即，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決同此亦旨）。
⒉經查，原告為系爭土地之所有人，被告等人則均非系爭土地
之所有人，有系爭土地之土地建物查詢資料在卷可稽(本院卷一第99頁)。系爭土地上之建物皆屬未辦理保存登記建物，其中A建物為周○成所建，周○成過世後為其配偶即被告Ａ００３單獨繼承，故被告Ａ００３就A建物有單獨事實上之處分權。B、C、D、E、F建物則為周○所建，周○之全體繼承人即本件全體被告對於B、C、D、E、F建物有事實上之處分權等節，亦有○○縣財政稅務局房屋稅籍證明書影本(本院卷一第247至249頁)、被繼承人周○之繼承系統表(本院卷一第317頁)、除戶及現戶戶籍謄本(本院卷一第319至391頁)可證，上情並為兩造所均不爭執。另A、B、C、D、E、F建物坐落於系爭土地上，並占用系爭土地位置、面積如附圖所示，業經本院會同○○縣水上地政事務所測量人員到場履勘繪測屬實，有本院勘驗筆錄、履勘照片及附圖附卷可考(本院卷一第259至264頁、第269至273頁、本院卷二第5頁）。堪認原告為系爭土地之所有權人，被告Ａ００３為A建物、被告全體為B、C、D、E、F之事實上處分權人，揆諸前揭說明，被告等自應就有權占有系爭土地之正當權源，此一利己事實，負舉證責任。⒊關於占有系爭土地之權源，被告辯稱：約於台灣光復後10多
年（即約民國44年），原告之父侯○水因欲移居臺東，向周○表示出售系爭土地前身○○縣○○鄉○○○○段000地號土地（下稱311地號土地）持分，侯○、周○夫妻因無現款，乃由鄰居黃○
三、侯○火、侯○金作保向朴子鎮代書林讚借款，侯○水收了價金表示從臺東回來就到林讚處辦理過戶，但一去斷了音訊，周○等了再等均盼不到侯○水回來辦理過戶。後周○成於62年左右，侯○水同原告跑回老家，侯○水向周○成表示要出售311地號土地持分，周○成雖知情其父周○過去已有購買，但事隔多年，為使一家人安心居住，乃出資8,000元購買之（於113年2月2日當庭改稱買賣價金8,000元是向侯○、周○成收受），代書李○芝幫忙處理簽約及過戶手續，侯○水得款後表示先回臺東處理債務，再馬上找李○芝代書完成過戶手續，但侯○水一回去臺東斷了音訊。73年1月侯○生病，侯○水趁探視之際，將8,000元塞給侯○，稱係為返還當初向周○成之借款，周○成知悉後即於73年1月12日發存證信函（見本院卷一第155頁）給侯○水，聲明系爭土地早已經交付使用，侯○水竟於同年2月21日將311地號土地持分贈與原告等語。但為原告所否認，陳稱：8,000元是借貸關係，所以還給對方，侯○水收到存證信函後有寫駁覆書主張8,000元是向侯○借用之款，不存在不動產買賣行為，隨函寄還周○成退還之8,000元匯票（見本院卷一第157至161頁所附認證書影本、駁覆書影本）。就311地號土地之買賣，雖據證人侯○琴到院證稱：本來311地號土地是共有，原告來找其父親侯○龍要分割，侯○龍說地已經是周○成的，為何是原告來找我們，侯○龍沒有親眼看到交易，是聽別人說的，侯○龍是說房子是周○成買地來蓋的，在土地分割的時候，周○成不是持分名義人；證人Ａ２４則證稱：舅舅侯○水跟原告亂來，父子每次向其母親要錢，要母親去買那塊土地，錢拿著就走了，沒有錢還會再來說要賣，已經賣很多次了，在伊2、30歲時候（其為民國34年出生），哥哥周○中向伊說舅舅要回來拿錢，伊標會寄給周○中，小時候都有看到侯○水父子來家裡拿錢，只是回來就說要賣這塊土地，標會標多少錢忘記了，侯○水土地要賣母親多少錢也不知道，但是每次回來都跟母親拿錢，都說要賣土地給母親等語（見本院卷一第186至193頁）。惟侯○琴為周○成兄弟周子中媳婦、Ａ２４則為周○成姊妹，所為證詞已有偏頗疑慮；關於買賣土地一事，侯秀琴直言是自其父親再聽聞而來，Ａ２４則說侯○水以賣地為名找其母親要錢，系爭土地賣了好幾次，亦與被告所辯僅兩次買賣不一致，均不足以為有利被告之認定。⒋被告雖又辯稱：周○與系爭土地原所有權人侯○連有使用借貸
關係，但亦為原告所否認。按使用借貸，僅於當事人間有其效力，非如租賃之有民法第425條之規定，買受房屋，並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利(最高法院59年台上字第2490號判例、107年度台上字第1606號判決意旨參照)。被告主張周○起造房屋，乃基於侯○連之同意與指示，存有使用借貸關係縱使為真，基於債之相對性效力，僅對侯○連之繼承人為有效，原告係因受贈取得311地號土地持分，被告不得執以對原告主張土地使用借貸關係有權占有。再者，關於311地號土地權利變遷過程，是周○岳父、原告祖父侯○連於大正6年（即民國6年）向訴外人涂○買受（用語為杜賣契字，意指永遠完全買斷），侯○連於昭和12年（即民國26年）過世後，由其二子即侯○水、侯○和各繼承（用語為相續）持分2分之1，侯○和於64年1月28日將持分48分之19賣給周子中（參見本院卷一第295頁、301頁所附土地登記簿），倘侯○連有令其長女即侯○一家於系爭土地上建屋永久使用之意，豈有生前完全未做處理，任由311地號土地依法由其二子繼承，日後滋生權利爭議之理。況周○中為周○成之兄，其向侯○和購買土地持分尚知辦理持分移轉，若被告所辯為真實，侯○水之前對周○已經有毀約情事，周○成、侯○豈會再因不懂法律而重蹈覆轍。如被告所指，侯○水在73年探視重病侯○，趁機在病榻前退還8,000元，周○成尚知以存證信函退還8,000元匯票1張，主張該款項為購地價金，則在侯○水以駁覆書寄還匯票主張此為借用之款，應該知道侯○水再無履約意思，竟不循民事訴訟管道解決爭議，僅在73年2月9日將前開款項提存了事（見本院卷二第69頁提存書），導致至今因事隔多年，面臨知情者均已辭世、舉證困難窘境。⒌被告雖又提出日據時代戶口名簿、申設水電證明、房屋稅籍
證明書以佐其說，但上開文件僅可證明周○連同侯○一家居住於系爭土地、周○成有申設水電、繳納房屋稅等事實，但均不足以證明被告所辯兩度向侯○水購地、侯○連允諾周○一家永久居住於系爭土地之事實，如附圖所示A、B、C、D、E、F建物占用系爭土地並無合法權源，即為無權占有，原告依民法第767條第1項所有權之法律關係請求被告等拆屋還地，應予准許。
(二)原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金不當得利，是否有理？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。為民法第179條前段所明定。無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地所有人(最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可參)。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條、第105條定有明文。土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價(土地法第148條)。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之十計算之，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定(最高法院68年度台上字第3071號民事判決可參)。
⒉查系爭土地為乙種建築用地，西側鄰接村里道路，附近都是
住家，主要供居住使用，已據本院會同兩造及地政測量員到場勘驗，致有勘驗測量筆錄在卷（見本院卷一第261至263頁），本院認以系爭土地申報總價額年息5％計算本件不當得利金額，應屬允當。系爭土地107至108年度申報地價為560元/平方公尺、109至110年度申報地價為568元/平方公尺113年度為592元/平方公尺（見本院卷二第191頁地價第一類謄本），原告請求以560元/平方公尺為計算基準，對被告並無不利，應予以准許。於112年每平方公尺申報地價為4,240元(81頁)，而Ａ００３之A建物占用系爭土地之面積為30.02平方公尺、全體被告公同共有之B、C、D、E、F占用系爭土地總面積為292.21平方公尺（計算式：91.97+36.32+58.58+50.82+54.52＝292.21），則原告請求回溯5年相當租金之不當得利部分，被告Ａ００３為4,023元（30.02×560×5％×5＝4,023元，小數點以下四捨五入）；被告全體應連帶給付部分為40,949元（計算式:292.21×560×5％×5＝40,949元，小數點以下四捨五入）；自被告中收受起訴狀繕本送達翌日起及114年2月4日（見本院卷二第181頁）至交還土地之日為止，應按年給付者為Ａ００３841元（計算式30.02×560×5％＝841元，小數點以下四捨五入）、被告全體連帶給付部分為8,182元（292.21×560×5％＝8,182元，小數點以下四捨五入）。原告請求逾此部分，乃屬過高，並非有據，應予以駁回。
四、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1、2項。
中 華 民 國 114 年 10 月 8 日
民事第二庭 法 官 陳思睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 8 日
書記官 吳佩芬附圖：○○縣水上地政事務所113年6月17日土地複丈成果圖。