臺灣嘉義地方法院民事判決112年度重訴字第48號原 告 林芯慧
林雅麗共 同訴訟代理人 李淑欣律師原 告 林玲敏被 告 郭政紋訴訟代理人 楊漢東律師複代理人 林威廷上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國114年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條、第178條分別定有明文。查本件原係由林春雄於民國112年6月28日對被告起訴，惟林春雄於訴訟進行中即112年7月6日死亡，林春雄之繼承人為林芯慧、林雅麗、林世章、林玲敏、林叔嫺，其中林芯慧、林雅麗、林世章已於112年8月18日具狀聲明承受林春雄對被告之訴訟（見本院卷一第99至101頁、第117至118頁），而林叔嫺已向法院聲明對林春雄拋棄繼承，經本院112年度繼字第1673號准予備查在案，業據本院依職權調閱該號卷宗確認無誤，又因林玲敏未聲明承受林春雄對被告之訴訟，本院於112年11月10日裁定應由林玲敏為林春雄之承受訴訟人，續行本件訴訟。嗣林世章於113年2月12日死亡，林世章之繼承人為林芯慧、林雅麗、林玲敏、林叔嫺，其中林芯慧、林雅麗於113年2月23日具狀、林玲敏於113年3月27日具狀，均聲明承受林世章對被告之訴訟（見本院卷二第39至40頁、第43至45頁），而林叔嫺已向法院聲明對林世章拋棄繼承，此據林芯慧、林雅麗提出之本院113年3月6日嘉院弘家親113繼298字第1139002187號函影本可佐（見本院卷二第53頁）。是以，本件原告為林芯慧、林雅麗、林玲敏等3人。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告經訴外人莊村家仲介，於110年3月25日向林春雄購買坐
落嘉義市○○段000○0號土地及其上同段374建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000號）（下分稱系爭土地、房屋，合則稱系爭房地），約定買賣價金新臺幣（下同）37,389,000元（下稱系爭契約），雙方於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），並委任第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理買賣價金信託履約保證，由第一建經公司負責履約保證信託專戶，管理及撥付仲介服務費事宜，第一建經公司即委由第一商業銀行桃園分行擔任價金信託之受託人，開立戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶（下稱系爭履保專戶），被告依約已於110年3月26日將簽約款3,800,000元匯入系爭履保專戶。本件土地增值稅繳款書於110年4月26日核發，因被告僅申請貸款10,000,000元，被告於110年4月25日簽發面額10,000,000元之本票予原告，又被告於110年4月27日匯款23,600,217元（內含買賣價金23,589,000元及履約保證手續費11,217元）至系爭履保專戶，土地增值稅804,092元則於110年4月28日完納。原告於110年5月4日將系爭房地移轉所有權登記至被告名下，被告並於同日就系爭房地設定12,000,000元之最高限額抵押權（下稱第三順位抵押權）予臺灣土地銀行，然被告並未將價金餘款10,000,000元匯入系爭履保專戶。㈡被告於110年5月17日委託楊漢東律師寄發存證信函給林春雄
，內容略為：林春雄向被告保證系爭土地為建地，可以合法申請建築房屋，但經被告向政府主管部門查詢，始發現系爭土地並非建地，不能依一般建地申請新建房屋。雙方為此於110年5月5日口頭協議解除系爭契約，但林春雄事後又反悔不返還買賣價金，被告爰通知撤銷系爭契約及解除契約等語；被告事後除對林春雄提出刑事詐欺告訴外，另對林春雄提起返還買賣價金民事訴訟（下稱前案），經本院110年度重訴字第41號判決駁回被告之請求，被告不服提起上訴（林春雄於第二審審理中死亡，由原告承受林春雄之訴訟），嗣經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）112年度重上字第3號判決原告敗訴，然原告認為該判決並無理由，現由原告提起第三審上訴中。詳言之，被告得否主張林春雄應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定解除系爭契約，應視林春雄是否有向被告保證系爭土地得合法建築房屋而定，仲介莊村家與代書黃家芸雖於前案二審中證稱林春雄表示系爭土地是建地，可以興建房屋云云，然原告否認之，而林叔嫺於前案一審（110年11月11日）中證稱「（買賣過程中，被告【即林春雄】有無表示本件土地是可以興建房屋的建地？）完全沒有。從頭到尾都沒有他承諾是可以蓋房子。」等語，與莊村家、黃家芸之證詞不符，而莊村家、黃家芸相較於買賣雙方顯具土地專業之人士，豈可能聽信林春雄一面之詞，難認林春雄有保證系爭土地可以興建住宅之情；況系爭契約並未約定系爭土地應具備得合法建築房屋之條款，又依據被告提出之對話譯文，買賣雙方於簽約時並未提及此情，至多僅可證明林春雄知悉被告要興建房屋但不知悉要興建何種房屋；另系爭契約書所附之標的物現況確認書，僅係在確認系爭房屋之現況，與確認系爭土地可否興建房屋無關。是以，原告認為被告於前案中主張解除契約等情係無理由，系爭契約仍屬有效。
㈢林春雄於112年7月6日死亡，並由原告基於繼承法律關係繼受
林春雄就系爭契約之權利義務。第一，因林春雄已將系爭房地移轉所有權登記予被告，原告自得依據系爭契約書第3條關於尾款部分之約定，請求被告將價金餘款10,000,000元匯入系爭履保專戶。第二，林春雄前於106年間向合作金庫商業銀行（下稱合庫銀行）東嘉義分行貸款6,600,000元及200,000元，合計6,800,000元，並以系爭房地分別設定金額7,920,000元、1,680,000元之最高限額抵押權（下稱第一、二順位抵押權）給合庫銀行，林春雄與被告同意以買賣價金清償第一、二順位抵押權，則原告自得依據系爭契約書第3條關於尾款部分⑶之約定，請求被告同意原告向第一建經公司領取系爭履保專戶內之6,800,000元，用以清償林春雄對合庫銀行東嘉義分行之6,800,000元借款。第三，本件買賣價金經扣除土地增值稅、林春雄對合庫銀行東嘉義分行之借款、被告同意林春雄於110年5月4日動支之3,000,000元以及履約保證手續費後，剩餘之款項為26,773,691元（計算式：37,389,000－804,092－6,800,000－3,000,000－11,217＝26,773,691)，則原告亦得請求被告同意原告於塗銷第一、二順位抵押權後，向第一建經公司領取系爭履保專戶内之26,773,691元。第四，系爭房地已於110年5月4日移轉所有權登記予被告，依系爭契約書第3條關於尾款部分⑵之約定，被告應於110年5月9日前將價金餘款10,000,000元匯入系爭履保專戶，然被告未依期匯入，已違反該約定所負之契約義務，依系爭契約書第8條第2項約定，買方（即被告）違反本契約之義務時，每逾1日按該期價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止，則原告得請求被告自110年5月10日起至被告將10,000,000元匯入履保專戶止，按日給付原告2,000元（計算式：10,000,000×2/10000＝2,000）之違約金，為有理由。
㈣並聲明：
⒈被告應將10,000,000元匯入系爭履保專戶，並同意原告向
第一建經公司領取系爭履保專戶內之6,800,000元清償原告向合庫銀行東嘉義分行借貸之6,800,000元。⒉被告應同意原告於塗銷第一、二順位抵押權後，向第一建
經公司領取系爭履保專戶內之26,773,691元。⒊被告應自110年5月10日起至被告將10,000,000元匯入系爭履保專戶日止，按日給付原告2,000元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠被告與林春雄間確實成立系爭契約，然被告就系爭契約所為
之意思表示係受林春雄詐欺所致，前經被告以嘉義彌陀郵局65號存證信函通知林春雄，被告撤銷就系爭契約所為之意思表示，以及依民法第359條規定解除系爭契約，故系爭契約已消滅，本件原告依系爭契約所為之請求，應無理由。
㈡林春雄就系爭契約所附之標的物現況確認書中編號6「是否位
屬工業區域或不得做住宅使用之商業區或其它分區」，係勾選「否」，使被告誤認系爭土地可做住宅使用，然事實上系爭土地並非位於可做住宅使用之分區，系爭土地地目之所以標記為建地，係因早年林春雄用農地申請設立加油站，行政機關才允許變更地目，系爭土地一經廢止經營加油站，依法令規定，即須回復做農業使用，縱使加油站建物不拆除，亦不可做住宅使用，又依被告提出之110年5月5日錄音譯文，林春雄提及建築師警告他若將加油站全部拆除，會變成農地等語，可見林春雄出賣系爭土地時不但刻意隱瞞建築師之警語，甚至在標的物現況確認書中為不實之勾選，使系爭土地顯有減少土地使用之價值與效用而有物之瑕疵，被告自得依民法第359條規定解除契約。又林春雄於簽約時不但故意隱瞞前述建築師之警語，甚至於簽約時故意向被告表示要蓋房子，可以不必再另外申請水電等語，亦特別向被告表示「你如果要去建設，也是要一段時間啊」等語，此有被告提出之110年3月25日錄音譯文為證，顯見林春雄利用前述不實之勾選，以及隱瞞系爭土地必須回復農業使用而不能再建設之事實，致使被告陷於錯誤，被告自得依民法第88條、第92條規定，撤銷就系爭契約所為之意思表示。此外，就系爭契約所生前案訴訟，雖經本院110年重訴字第41號判決被告敗訴，然被告不服提起上訴，業經臺南高分院112年度重上第3號判決被告勝訴。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：被告於系爭契約簽訂前或簽訂當時，均未曾向林
春雄表示買受系爭土地，是基於建屋之用途，林春雄對此無法察覺，系爭土地上可建築合法建物，自非系爭契約之約定內容，故縱系爭土地無法供建築合法建物，亦不能認系爭土地有瑕疵云云，被告則抗辯：伊購買系爭房地，係為購地合法建屋使用，林春雄對此亦知悉，是系爭土地可以供建築合法建物，係屬系爭契約中約定之價值、效用或品質，惟嗣後經伊向建築師查證，獲悉系爭土地上有無法建築合法建物之重大瑕疵，伊自得依民法第359條規定，解除系爭契約，及依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭契約等語，兩造各執一詞，是本件應審酌者為被告依民法第359條解除系爭契約，有無理由？被告依民法第88條、第92條規定，請求撤銷被告就系爭契約所為的意思表示，有無理由？㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。復為民法第354條所明定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）。其次物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責（最高法院87年度台上字第2907號判決意旨參照）。經本院調閱前案案卷查明：
⒈於110年3月25日簽訂系爭契約時，林春雄曾表示：「但是
你如果要去建設，也是要一段時間啊！」林叔嫺嗣後曾詢問：「你說你們那邊（指系爭房地）要做賣場，是要做怎麼樣的賣場？」「你們那邊要做賣場的那裡，有嗎？」被告回答：「不是啦」、「那個時候…就一間貿易的，要做那個…總部的用途，要用在我們這邊。」林叔嫺接續詢問：「喔…算是那個發貨中心嗎？」嗣後被告另提及：「整個都蓋起來的時候，那間（指系爭房屋）就要弄掉啦。」其後林春雄陳稱：「對啦，如果沒有礙到就不要拆，那個很堅固啦。」之後並稱：「你如果要建喔，電也不用申請了，水也不用申請了。」後被告再稱：「要建的時候，改天那個疫情過去，要這個原物料比較齊全再建」等語，有110年3月25日錄音譯文及光碟可佐(見本院卷一第214至308頁，前案本院卷第278頁、第291、292頁、第310至311頁、第314頁)，可見被告與林春雄簽訂買賣契約時，林春雄已先向被告提及要建設也需要一段時間，其間林叔嫺並向被告詢問購買系爭土地，係要作賣場使用，或是發貨中心，其後被告談及未來興建房屋時，要將系爭房屋拆除，林春雄還稱若未來要興建房屋，水電都不用申請，依此可知林春雄已然知悉被告欲拆除系爭房屋後，在系爭土地上興建房屋，則系爭土地可合法興建房屋，自屬兩造簽訂系爭契約中，認為系爭土地應具備之價值、效用或品質。
⒉證人莊村家在前案二審審理時證稱：本件簽約那1年，黃家
芸跟伊說她有聽說林春雄有想要出售系爭土地了，黃家芸就要伊去問林春雄，後來伊於本件要簽約之前去跟林春雄接觸時，就是談買建地，林春雄說要賣，說那是建地，可以蓋合法的房屋，所以伊才會去調系爭土地之土地使用分區出來確認，但調出來後，伊看上面寫農業區，感到有異，就拿這份資料去找林春雄，那天林春雄與其女兒林叔嫺都有在場，林叔嫺還拿手機給伊看，看手機裡面其所拍攝之系爭土地所有權狀正本，上面地目寫1個「建」，之後伊才又去地政機關調系爭土地舊薄，上面有寫「建」，伊想說林春雄已經80幾歲，也有經營過加油站、開過工廠，也有投資很多事業，想說其是有格局的人，應該不會說謊，再加上林叔嫺也有拿土地所有權狀的手機照片給我看，上面地目也有寫「建」，伊也已經調取資料確認，伊才會認為林春雄所述應該屬實，才把伊調的資料與地主講的這些內容，通通都回報給黃家芸知道。之後伊向黃家芸說，林春雄底價是1坪20萬元，不願再降價，於110年3月20日到3月25日之間，伊與黃家芸去議價時，地主也說底價就是1坪20萬元，不願降價，這些都是簽約之前的事情，過幾天，黃家芸告訴伊，被告願意買，就約兩造簽約的時間，到黃家芸處簽訂系爭契約，這時伊才第一次看到被告，簽約時伊記得有提到買了土地要蓋什麼，那邊有水電，伊自己是想說1坪買20萬元，當然是要買來能夠蓋合法的屋子，不然花這些錢買這個土地來做什麼。之後被告都有依照約定時間把錢匯到履保帳戶裡面，一直到要結案前幾天，被告才打電話問建築師，建築師說系爭土地是農地，不能蓋房屋，之後110年5月5日被告與林春雄有約去黃家芸那邊協調，協調前伊跟林春雄講事情演變成這樣，系爭土地是農地無法蓋房屋，還賣給對方1坪20萬元，林春雄小聲說他有一間公寓，是其中1個女兒的，因為300萬元的部分已經花掉，林春雄要伊把他女兒的那間公寓用400萬元賣掉，拿錢還給被告，結果到了現場，被告與林春雄見面時，林春雄都未提到系爭土地是無法蓋合法房屋的事情，林春雄只有說還要請教別人看看，也沒有提到要賣公寓來還錢給被告的事情，但黃家芸是建議就把系爭土地過戶回來，雙方再就錢的部分討論看要如何處理，林春雄就說要去請教別人，之後林春雄就約不出來了等語（見前案二審卷一第446至459頁），佐以林叔嫺於前案二審審理時陳稱：「（依本院【前案二審】卷一第448頁所示，對於證人有提到調閱土地使用分區發現系爭土地為農業區後，有去找林叔嫺確認系爭土地使用分區，林叔嫺拿手機給證人看翻拍的土地權狀照片，上面寫個「建」字，有何意見？）不是我拿給證人看得，是我爸爸有拿土地的所有權狀的資料給證人看，時間有點久，應該是那份。」（見前案二審卷一第482頁），復參諸系爭土地之土地所有權狀，其上確實記載「地目：建」（見前案二審卷二第57頁），是林叔嫺雖就何人拿出系爭土地之土地權狀一事，與證人莊村家所證稍有出入，然依兩人所述，可證莊村家確實有向林春雄確認系爭土地是否為建地一事，而莊村家所證之主要事實既屬實在，尚難以上開細節之出入，遽指其所證有所不實，是衡諸證人僅為本件買賣房地之仲介，與雙方無特殊情誼，又無證據證明兩造就本件買賣糾紛，欲向其提起任何民刑事求償，其所述賣方拿出系爭土地之土地權狀，又確有其事，且既已具結擔保其證詞之真實性，當無甘冒刑事偽證罪責而為虛偽陳述之理。是以證人莊村家之前揭證詞，應值採信，而依證人莊村家所證，可知其於事前向林春雄探詢有無購買意願過程中，已表示被告欲購買建地，其後賣方亦曾提出地目記載「建」之土地所有權狀，向其解釋，簽約過程亦有提到蓋如何之房屋；又兩造簽約前，莊村家與黃家芸前往與林春雄議價時，其間黃家芸稱：「我有去問其中一個建商。他說現在最大的問題是什麼，為什麼跟你們買貴，怕被人家笑。」莊村家稱：「說沒得比，我就暈了」、黃家芸稱：「因為附近都是農地。」莊村家稱：「因為實價登錄…我有去看，都是農地，沒有建地」、「要是附近有建地買賣，一坪11萬，或一坪19萬，譬如這樣講，那個人跟你買20萬，他說這樣，有時候人家花一點錢要面子，買了被人家笑說買這麼貴」、「現在就是說，旁邊附近都沒有建地成交，他是有準備，問題是覺得不知道會不會被人家貴了」、「只有一攤在賣橘子而已，旁邊沒人在賣，很漂亮很喜歡，但是金額是不是會買得太貴。」有錄音譯文可稽（見本院卷一第214至306頁，前案本院卷第165、171、172頁），足見莊村家及黃家芸在與林春雄議價時，已經談及附近都是農地買賣，沒有建地，故無法認定建地之價格，以此來與林春雄議價；另酌以系爭土地旁之同段808地號土地，107年8月15日之出售價格為每坪8萬1,000元，有土地登記簿謄本及實價登錄紀錄表在卷可稽（見前案二審卷一第435頁），可見被告以高達每坪20萬元之價格向林春雄購買系爭土地。依上，顯然林春雄與被告係以系爭土地上可建築合法建物，作為系爭契約洽談、成交之基礎，則原告主張：林春雄不知被告係購買系爭土地建築房屋云云，並無可採。
⒊經前案本院函詢嘉義市政府，系爭土地在土地所有人廢止
經營加油站後，是否僅得將土地回復作為農業使用？據函覆稱：「⒈查旨揭地號土地（指系爭土地）屬嘉義市都市計畫主要計畫（後湖地區）範圍內『農業區』，前開『農業區』於68年4月2日『擬定嘉義市後湖、湖子內地區主要計畫案』劃設迄今。⒉另查『都市計畫法臺灣省施行細則』第30條規定（略以）：『農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：一、建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限，建蔽率不得大於百分之60，容積率不得大於百分之180……』。⒊綜上，旨揭土地應符合於68年4月2日都市計畫發布前已為建地目者始得，按『都市計畫法臺灣省施行細則』第30條規定申請建築」等語，有嘉義市政府111年8月23日府都計字第1115328745號函附於前案卷可查（見前案本院卷第410頁）。再經前案本院函詢嘉義市地政事務所，系爭土地編訂建地目之日期，函覆稱：「依地籍異動索引資料，旨揭地號係以100年嘉地字第145270號登記分割自同段808地號土地，808地號土地前以88年嘉地字第31852號辦理地目變更登記，由田地目變更為建地目。」等語，有嘉義市地政事務所111年9月2日嘉地一字第1110053240號函暨函附土地公務用地籍異動索引(標示部）及地目變更登記之地籍整理清冊影本、分割登記異動清冊在前案卷可佐（見前案本院卷第414至422頁）。依照上開函文可知，都市計畫編定為農業區，地目為建之土地，須符合都市計畫法臺灣省施行細則申請建築的要件，才可合法建築。系爭土地使用分區為農業區，是在68年4月2日都市計畫發布後之88年才由田地目變更為建地目，依照上開函文可知，系爭土地現今依法無法建築一般房屋使用。
⒋按土地無法供合法建築使用，此確實會重大影響不動產之
購買意願及交易價格，且不具其通常效用或契約預定效用，而屬物之瑕疵，出賣人對之應負物之瑕疵擔保責任。是故，綜合上開調查證據之結果，可認兩造買賣系爭房地，均已然認知被告購買後欲在系爭土地上興建房屋，是系爭土地可合法興建房屋，為系爭買賣契約洽談、成交之基礎，自屬兩造簽訂系爭契約中，認為系爭土地應具備之價值、效用或品質，而系爭土地現今依法無法建築建物使用，除於不動產交易市場，交換價值明顯低於正常土地，亦不具有本件買賣中，認為系爭土地應具備之價值、效用或品質，應屬民法第354條第1項前段所稱減少其價值及其通常效用或契約預定效用之瑕疵，則被告抗辯：系爭土地無法建築，具有瑕疵等語，堪認可採，原告主張：系爭土地無瑕疵云云，並無可採。
⒌再按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。又所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人之注意義務而言（最高法院110年度台上字第153號判決意旨參照）。原告主張：林春雄並未擔保系爭土地可興建住宅，而受被告委託尋找店面及可興建住宅之土地的莊村家及黃家芸卻專業知識不足，不知系爭土地不得興建住宅，則被告自應承擔渠二人之過失，不得主張物之瑕疵擔保云云，然為被告所否認。經查，被告於簽訂系爭契約前，調取之都市計畫土地使用分區證明書，固記載系爭土地之土地使用分區為農業區，然其就此已透過莊村家向林春雄查證，而經賣方出示其上記載「地目：建」之土地所有權狀，又被告為求慎重，再調取嘉義市土地地籍整理清冊，確認其上確實記載：「地目：建」（見本院卷一第37頁，前案本院卷第35頁），加上系爭土地上本有系爭房屋存在，且依上開嘉義市政府函所載，可知農業區土地並非均不可供合法建築使用，若於68年4月2日都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地者，亦可供合法建築使用，是尚難僅因被告在簽訂系爭契約前，已知系爭土地使用分區為農業區，即認定其必然應知系爭土地無法建築合法建物，衡酌一般人藉由不動產登記資料上面之地目既記載「建」，其上又有合法建物，自會認知系爭土地應可以建築合法建物，縱使建物測量成果圖上記載系爭房屋主要用途為營業室、值班室、起居室、小包裝油品室，一般人亦難以深究，復參酌系爭契約簽訂過程，林春雄亦有上開系爭土地可以建築之言詞，業據前述，而有關土地是否可供合法建築使用之判斷，本即係屬專業領域，縱使莊村家及黃家芸分別為不動產仲介者及代書，對於系爭土地可以供建築合法建物，亦均深信不疑，何能課屬一般民眾之被告可以知悉，此通常待事後欲建築而諮詢專業之建築師後，方可知悉是否可申請建照、使照。而原告未舉證證明莊村家及黃家芸於契約成立時，明知或因重大過失而不知系爭土地不能供合法建築使用，併考量被告並非專業人員，且信賴林春雄於簽約過程，明示、暗示表示系爭土地可供建築之言語、行動，尚難遽認被告明知或因重大過失而不知系爭土地不能供合法建築使用，原告上開主張，並無可採。
⒍準此，系爭土地無法建築合法建物，不具有本件買賣中，
認為系爭土地應具備之價值、效用或品質，有減少其價值及其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而被告購買系爭土地，係欲供建築使用，而系爭土地卻無法供建築合法建物使用，顯然被告購買系爭土地之主要目的不能達到，是依此情形，被告抗辯其得解除契約，尚難認有顯失公平之情形，從而被告抗辯依同法第359條規定，解除系爭契約，要屬有據。又被告於前案以民事起訴狀，表示依民法第359條之規定，解除系爭契約，該狀之繕本業已於110年6月24日送達於林春雄，有送達證書在前案卷可稽（見前案本院卷第77頁），是系爭契約業經被告合法解除而溯及的失其效力。
四、綜上所述，系爭契約業經被告合法解除而溯及的失其效力。從而，原告依據已失其效力之系爭契約，請求被告應將10,000,000元匯入系爭履保專戶，並同意原告向第一建經公司領取系爭履保專戶內之6,800,000元清償原告向合庫銀行東嘉義分行借貸之6,800,000元；被告應同意原告於塗銷第一、二順位抵押權後，向第一建經公司領取系爭履保專戶內之26,773,691元；被告應自110年5月10日起至被告將10,000,000元匯入系爭履保專戶日止，按日給付原告2,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民二庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 王嘉祺