臺灣嘉義地方法院民事判決113年度簡上字第100號上 訴 人 郭憓靜被 上訴人 林完生訴訟代理人 胡鳳嬌律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年6月6日本院嘉義簡易庭113年度嘉簡字第261號第一審判決提起上訴，本院於民國114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第二項關於命上訴人給付部分，減縮為「上訴人應自民國113年4月10日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣12,500元。」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明。本件被上訴人於原審請求上訴人給付相當於租金之不當得利，其起算日為自民國113年2月10日起算，於本院二審，被上訴人於113年8月15日（本院收文日期）具狀陳稱：被上訴人於簽約時有收受2個月之押租保證金，合計新台幣（下同）25,000元，上訴人於另案主張係詐欺取財之證據，為求爭端一次性解決，被上訴人同意以之抵銷2個月相當於租金之不當得利，因此相當於租金之不當得利，應減縮請求為：上訴人應自113年4月10日起至返還系爭房屋之日起，按月給付被上訴人12,500元等語（見本院卷二第75至76頁），核屬就請求相當於租金之不當得利部分減縮應受判決事項之聲明，與前揭法條規定並無不合，應予准許。
二、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：㈠兩造於112年11月14日就門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋（
下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期限自113年1月1日起至114年12月31日止，為期2年，每月租金新臺幣（下同）12,500元，應於每月1日以前繳納，押租保證金25,000元（下稱系爭租賃契約）。訂立系爭租賃契約後，上訴人於如附表所示之日期、時間傳送如附表所示之簡訊內容給被上訴人，並多次以電話向被上訴人告知要解約等語，被上訴人在電話中亦表示同意等語。嗣於113年1月9日，有安排例行性對被上訴人所有系爭房屋及嘉義市○區○○路000號、246號房屋實施病媒防治施行計畫，兩造約在系爭房屋見面，被上訴人當面告知上訴人同意其終止租約之請求，可認兩造同意契約終止日期為113年1月9日，故上訴人不受系爭契約其他約定事項2「租約未到期，提前終止租賃契約需以壹個月前通知。」約定之限制，被上訴人另同意給予上訴人1個月即113年2月9日前完成搬遷，且被上訴人另於113年1月11日委託律師向上訴人發函為終止租約之意思表示。雖上訴人於113年1月18日以簡訊告知被上訴人其有向嘉義市東區區公所申請租賃糾紛調解等語，又於113年1月24日以簡訊告知被上訴人其已匯出113年2月份租金等語，然被上訴人認為系爭租賃契約已終止，故購買匯票退還租金給上訴人，並於113年1月25日委託律師再次向上訴人發函表示系爭租賃契約已於113年1月9日終止。是以，兩造已於113年1月9日合意終止系爭租賃契約；縱非合意終止，被上訴人依系爭契約書其他約定事項2之約定，於113年1月9日提前為契約終止之通知，則系爭租賃契約仍於113年2月9日終止；縱系爭租賃契約非依前所述而終止，因上訴人遲至原審113年5月23日庭期仍積欠2至5月份租金未給付，被上訴人當庭向上訴人為終止契約之意思表示。
㈡系爭房屋雖係違章建築，然仍具有一定經濟價值，被上訴人
出租系爭房屋，並無對上訴人詐欺取財之情。因上訴人未於113年2月9日前搬離系爭房屋，依系爭契約書第18條第1項「租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）一個月租金，乙方絕無異議。」之約定，被上訴人得請求上訴人應給付12,500元及利息；又系爭租賃契約既已終止，上訴人無法律上原因繼續占有系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利，依終止系爭租賃契約及不當得利法律關係，被上訴人得請求上訴人應自113年2月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元。另系爭租賃契約既經終止，上訴人已給付之2個月押租保證金25,000元，被上訴人同意自相當於租金之不當得利中先行抵銷。
二、上訴人答辯略以：㈠被上訴人先行違約強制解約，上訴人於113年1月24日將2月份
租金提前匯給被上訴人，然經被上訴人害怕有詐欺取財罪責成立而以支票退回款項，系爭房屋因木造部分長期遭受白蟻蛀蝕之蟲害，且僅有一鐵捲門可供出入，而二樓窗戶全以遮板封住，致屋內通風排氣不佳。又系爭房屋有外推超出土地界線1米多，不僅係違章建築，且與相鄰250號間有防火巷卻被水泥實牆封擋出口形同虛設，是系爭房屋不符合居住安全與健康之房屋租賃要求。
㈡上訴人根本沒有同意要終止契約，兩造原本事先電話約定113
年1月9日要請人來處理白蟻及屋內通風之狀況，然當日被上訴人帶同律師及其他人來，向上訴人表示要解約，並要上訴人1個月內遷走，讓上訴人覺得莫名其妙也很緊張，上訴人認為被上訴人不僅違反民法第437條規定之屋況瑕疵修繕責任，亦違反民法第424條規定，不法終止系爭租賃契約，又因白蟻蟲害問題，上訴人已於113年1月27日搬出系爭房屋，另覓處所居住。
三、被上訴人於原審請求：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人12,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢上訴人應自113年2月10日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元；㈣被上訴人願供擔保請准宣告假執行告；㈤訴訟費用由上訴人負擔。原審判決主文為：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自113年2月10日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元；㈢被上訴人其餘之訴駁回；㈣訴訟費用1,000元由上訴人負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤本判決第1、2項得假執行。但上訴人如以44,500元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行；㈥被上訴人其餘假執行之聲請均駁回。上訴人不服提起上訴，聲明請求：㈠原判決不利於上訴人之部分均廢棄。廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈡第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡上訴費用由上訴人負擔，並具狀聲明上訴人給付相當於租金之不當得利之起算日減縮請求為自113年4月10日起算。
至被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴。依上，本院審理範圍應以上訴人原審敗訴且未經被上訴人減縮應受判決事項部分為限，先予敘明。
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張：上訴人於112年11月14日向被上訴人承租系爭
房屋，簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自113年1月1日起至114年12月31日止為期2年，租金每月12,500元，應於每月1日以前繳納，押租保證金25,000元，上訴人於當日交付押租保證金25,000元及113年1月租金12,500元之事實，業據其提出系爭租賃契約影本為證（見原審卷第13至19頁）。又系爭房屋之納稅義務人為被上訴人，有嘉義市政府財政稅務局113年3月5日嘉市財房字第1137503761號函及所附課稅明細表附卷可稽（見原審卷第77至80頁），且為上訴人所不爭執，本院依調查證據之結果，堪認被上訴人上開主張之事實為真實。
㈡關於被上訴人請求上訴人返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。而契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一方行使終止權而為終止之意思表示者；又當事人一方行使終止權，其終止權之發生原因有依法律規定者，謂之法定終止權，亦有基於當事人約定者，謂之約定終止權。合意終止為契約行為，於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依當事人之約定定之；至當事人一方行使法定終止權終止契約後，當事人間權利義務關係，依民法第263條準用同法第258條及第260條規定；倘當事人一方合法行使約定終止權後，當事人間權利義務關係，則取決於契約之約定。此三種契約終止型態之發生原因、行使方法、法律效果迥異，無可混淆（最高法院110年度台上字第149號判決意旨參照）。兩造間之系爭租賃契約既屬於定期租賃，租期自113年1月1日起至114年12月31日止，除經兩造合意提前終止或一造合法終止外，應至租期屆滿，系爭租賃契約之法律關係始得解消。
⒉被上訴人主張其於113年1月9日已同意上訴人提前終止系爭
租賃契約，且主動提前於113年1月9日向上訴人表示終止系爭租賃契約，並同意給予1個月找房屋搬遷時間，原則上是113年2月9日前完成搬遷，然上訴人辯稱：是被上訴人自行終止強制解約，限期搬離等語。經查：
⑴系爭租賃契約第7條約定：「契約期間內乙方（即上訴人
，下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被上訴人，下同）請求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」；第18條之特約應受強制執行之事項約定：「⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」；第19條之其他約定事項約定：
「⒉租約未到期，提前終止租賃契約須以壹個月前通知」觀諸系爭租賃契約條文體系及對照其前後文義，系爭租賃契約第7條、第18條所定乙方之單方提前終止權，均明確記載乙方不得向甲方請求租金償還等權利，並應賠償甲方1個月租金。而系爭租賃契約第19條之其他約定事項之文字為：「提前終止租賃契約須以一個月前通知」，依其文義解釋，並未限定終止主體僅為乙方，通知對象亦未限定為甲方，更無記載需經他方同意始得提前終止租約之條件。故甲、乙雙方依此條項之約定，均得單方行使終止租約權利，但須以1個月前通知，此項通知無待他方之同意或承諾，更不因他方之不反對成為合意終止，此為一方行使終止權之約定，兩造任何一方均得單獨終止系爭租賃契約之權利甚明。
⑵上訴人於112年12月28日傳送簡訊：「希望能改善蟲害咬
傷的問題，如果還是這樣我們真的無法住這裡，請您知悉見諒」；於同年12月31日傳送簡訊：「腿部仍會斷斷續續搔癢，所以有去看皮膚科醫師，診斷後有叮囑不宜再接觸這裡的環境，已服藥1天與擦藥，內衣物與外套（無法使用烘乾的）現在晾在門口，無法正常做生意，路過的人還以為我改賣二手衣，也麻煩您一併思考要如何處理，謝謝您」；於同年1月4日傳送簡訊：「屋內狀況確實不適合居住，若租客向屋主提出求償醫藥費用、精神賠償、傷疤修復、清潔消毒、租金補貼、搬遷損失...，都是依法有據，到時您（屋主）更是得不償失，請您知悉與思考！」。被上訴人於113年1月9日至上訴人承租之系爭房屋與上訴人見面洽談提前終止租約，於同年月11日發出律師函通知同意於113年1月9日終止租約事宜，並給予1個月搬遷期，內容略以：「三、...113年1月9日當天本人當面告知，因上訴人除簡訊，也用電話告知本人說：不住這邊要解約，本人同意上訴人終止租約，終止租約日期為今日113年1月9日，不受房屋租賃契約書第十九條其他約定事項之限制。並同意給予一個月找房屋搬遷時間，原則上是113年2月9日前完成搬遷...七、本人再次表示：於113年1月9日已同意上訴人終止租約，並給上訴人一個月時間找房屋，若順利於113年2月9日前搬遷，關於上訴人應賠償本人一個月租金部分，則有協談空間，若未於113年2月9日前搬遷，上訴人提前終止應賠償本人一個月租金部分本人保留法律追訴權。」，經上訴人本人收受，有律師函及掛號郵件收件回執可證（見原審卷第29至33頁、第197至199頁）。有關兩造於113年1月9日當日商談之經過，上訴人於原審陳稱：當天我有跟被上訴人說房屋未具安全與健康的要件，所以契約無法成立，被上訴人說2月9日前搬離。是被上訴人強制我搬離，因為被上訴人說2月9日，我當天說我那時怎麼辦，那時候卡在過年，我說如果租金我照付，如果我找到新住處，我會再通知被上訴人，租金跟押金不會再跟被上訴人爭執。是希望被上訴人寬限幾個月讓我搬遷等語（見原審卷第188至189頁）。被上訴人訴訟代理人於原審則陳稱：當日上訴人怎麼詢問都不說要求，一直說有白蟻，要告被上訴人詐欺。上訴人從頭到尾就是不提出終止租約後雙方協調的方案。上訴人當時並沒有提到要給他幾個月搬遷的條件，連當天簽約之代書到場問她有什麼訴求，但上訴人都置之不理等語（見原審卷第190至191頁）。依雙方上開陳述內容及相關事證，足證兩造於113年1月9日當日，上訴人就被上訴人明確告知提前終止租約及給予1個月搬遷期一事始終不置可否，難認兩造有期前合意終止租約之情形。惟單方終止權係賦予當事人之一方得依其單方之意思，使法律關係之效力消滅，該終止之意思表示送達對方時即發生終止之效力，毋庸對方為同意之意思表示，故被上訴人於113年1月9日當面告知上訴人提前終止租約，於1個月期間之113年2月9日前搬遷完成，已對上訴人為終止租約之意思表示並發生效力，則系爭租賃契約即應於113年2月9日發生終止效力。
⑶上訴人辯稱：系爭房屋白蟻長年侵蝕樑柱，常常掉落木
片木屑，腿部搔癢嚴重，驚擾睡眠、影響精神、情緒及生活，妨害承租人居住安全或健康，系爭租約自始為無效，應予撤銷云云。惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423條、424條分別定有明文。查上訴人辯稱系爭房屋有白蟻蟲咬問題，固提出白蟻蛀蝕照片為證（見原審卷第133至145頁），但原審當庭曉諭上訴人提出所稱因白蟻造成腿部皮膚搔癢看皮膚科醫師服藥及擦藥之證據，上訴人卻稱確實有就診紀錄，應該不用提出證據，醫生說如果有這樣的環境導致這樣的狀況，不適宜再接觸這樣的環境等語（見原審卷第188頁），是上訴人迄今並未舉證證明有妨害承租人居住安全或健康之情事。況且，縱使有上開危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵存在，承租人即上訴人依前開規定，係得以行使終止系爭租賃契約之權利，並非即謂之契約無效。縱使系爭房屋事後發生瑕疵，而有修繕之必要，惟此僅屬上訴人是否依民法第430條規定自行修繕或終止契約問題，尚難憑此逕認被上訴人係不依契約約定交付合於使用收益目的之租賃物，故上訴人抗辯，已難採信。又倘若系爭房屋確已符合重大危害健康之程度，承租人之上訴人理應盡速解決租約積極採取行動以維自身權利，卻捨此不為，不願與提出同意提前解約並給予1個月搬遷期條件之被上訴人協商，實與常情相違，益徵上訴人所辯系爭房屋有重大危及安全或健康之瑕疵，並未舉證證明，此部分辯解，並無可採。
⑷上訴人另辯稱：相鄰防火巷被水泥實牆封檔，房屋對外
窗封住，危害租客之居住安全云云。惟依系爭租賃契約所載「建物標示：門牌：嘉義市○區○○路000號」別無其他文字約定，是被上訴人僅負有提供依契約所載之系爭房屋供上訴人使用，至於相鄰防火巷封檔問題並不在兩造約定範圍，亦非契約之主給付義務，無礙於租約之履行。且上訴人實際觀看房屋狀況及周遭環境，始與被上訴人簽立系爭租賃契約，應已就此為評估判斷，倘認屬重要事項，理應就此約定記載於租約，兩造既未約定，此部分並非被上訴人應負之給付義務，是上訴人執此抗辯系爭租賃契約無效，亦無可採。
⑸準此，被上訴人既已於113年1月9日合法行使單方終止租
約之權利，上訴人嗣提早於113年1月24日匯113年2月份租金予被上訴人，旋遭被上訴人以支票退回，無礙於被上訴人單方終止租約權利之行使。系爭租賃契約既於113年2月9日終止，上訴人即無使用系爭房屋之正當權源，惟上訴人迄至本件言詞辯論終結時止，並未將系爭房屋及鑰匙交還被上訴人，仍占有系爭房屋。從而，被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。
㈢關於被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
⒉查上訴人於113年2月9日租約終止日後，仍繼續占有系爭房
屋且未交還房屋鑰匙，已如前述，上訴人自113年2月10日起即無占有系爭房屋之正當權源，至返還系爭房屋之止，上訴人受有占有系爭房屋相當於每月租金12,500元之不當得利，致被上訴人受有相當於每月12,500元租金之損害，因被上訴人於簽約時有收受2個月之押租保證金，合計25,000元，被上訴人同意以之抵銷2個月相當於租金之不當得利，乃具狀聲明上訴人給付相當於租金之不當得利之起算日減縮請求為自113年4月10日起算。從而，被上訴人請求上訴人應自113年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利12,500元，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依終止系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並請求上訴人應自113年4月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元，為有理由，應予准許（被上訴人經原審判決敗訴確定，及上訴人自113年2月10日起至113年4月9日止相當於租金之不當得利部分，業經被上訴人減縮請求，均不在本院審理範圍）。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，暨諭知上訴人供相當擔保後免為假執行，經核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院審理時減縮相當於租金之不當得利之起算日為自113年4月10日起算，爰更正原判決主文第2項，諭知如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
民事第一庭審判長法 官 林望民
法 官 李文輝法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 王嘉祺附表編號 日期、時間 簡訊內容 備註 1 112年12月28日下午5時38分 林先生：我是248號郭小姐,這2週我一直被蚊蟲叮咬，尤其是腿部騒癢嚴重，無法好好安眠入睡，搬入前我有自行用白蟻藥消毒1樓，還灼傷手部，沒和你提起！因入住後衣服都晾在廚房（無通風處、無日晒），有蟲附著令人深感不適，我和隔壁的周姐都被咬傷多處，現在用殺蟲劑再次噴灑，衣物棉被拿去烘乾滅菌！希望能改善蟲害咬傷的問題，如果還是這樣我們真的無法住這裡，請您知悉見諒 原審卷第23頁 2 112年12月31日上午10時12分 林先生：腿部仍會斷斷續續騒癢，所以有去看皮膚科醫師，診斷後有叮嚀〞不宜再接觸〞這裡的環境，已服藥1天與擦藥，內衣物與外套（無法使用烘乾的）現在晾在門口，無法正常做生意，路過的人還以為我改賣二手衣，也麻煩您一併思考要如何處理，謝謝您 原審卷第25頁 3 113年1月4日 林先生：醜話在先，屋內狀況確實不適合居住，若租客向屋主提出求償醫藥費用、精神賠償、傷疤修復、清潔消毒、租金補貼、搬遷損失......，都是依法有據，到時您（屋主）更是得不償失，請您知悉與思考！ 原審卷第27頁