臺灣嘉義地方法院民事判決113年度簡上字第46號上 訴 人 陳榮宏被上訴人 邱識琪訴訟代理人 吳源裕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年1月31日本院嘉義簡易庭112年度嘉簡字第989號第一審判決提起上訴，本院於114年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)上訴人向被上訴人承租門牌號碼嘉義市○區○○路00○00號9樓7房屋（下稱本件房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱本件租約），約定租賃期間自民國112年4月8日至113年4月1日止，每月租金為新臺幣（下同）3,500元，上訴人並繳納押租金7,000元。但是，上訴人於租賃期間均未繳納租金，扣除押租金後，至112年10月積欠租金共17,500元。經被上訴人催告繳納仍未支付，被上訴人已於112年12月13日當庭終止租約。
(二)上訴人自112年4月至12月，共積欠租金31,500元（3,500元×9），扣除押租金後，上訴人尚應給付24,500元（31,500元－7,000元）。另租約終止後，上訴人未將本件房屋遷空交還被上訴人，造成被上訴人受有相當租金之損失，被上訴人依照租約、民法第767條及不當得利規定，提起本件訴訟。
(三)又本件房屋為被上訴人配偶所有，被上訴人配偶有出具同意書，授權被上訴人於終止租約後請求上訴人給付相當於租金之不當得利。租房子本來就要繳納房租，上訴人向哪個機關申請補助是上訴人的事情，上訴人已經快兩年沒有繳納租金了，希望可以請上訴人搬離等語。
(四)並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
(一)上訴人向被上訴人承租本件房屋之前是向二房東承租，嗣於112年4月8日上訴人與被上訴人簽訂本件租約時，被上訴人向上訴人商借上訴人與二房東之租賃契約，未料被上訴人竟持該契約向二房東收取2個月違約金，致二房東心生不滿夥同多人圍毆上訴人，上訴人提出傷害告訴，卻因未受傷獲致不起訴處分。上訴人屢次催討返還契約未果，如被上訴人返還契約，上訴人就會把所欠租金給被上訴人。
(二)又上訴人有申請租屋補助，上訴人曾與被上訴人商討將租金補貼金融機構帳戶變更為被上訴人，不料卻遭拒絕，故上訴人無法繳納租金。
(三)另根據內政部法令函示，被上訴人向上訴人終止租約，必須在終止租約前，到期一個月前，用公示送達的意思向上訴人提出表示解約，如果沒有，視為不定期限。且根據土地法規定，被上訴人如果不租上訴人，就是要賣掉或自己住，不然上訴人有優先購買權。如果被上訴人要請上訴人遷出去，根據土地法規定，被上訴人必須給上訴人3個月時間遷出等語。
(四)並聲明：原判決廢棄；駁回被上訴人之訴；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第203頁）：
(一)上訴人向被上訴人承租本件房屋，並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自112年4月8日至113年4月1日止，每月租金為3,500元，上訴人並繳納押租金7,000元。
(二)上訴人於租賃期間並未繳納房租。
四、本件爭執事項（見本院卷第203頁）：
(一)被上訴人請求上訴人應將門牌號碼嘉義市○區○○路00○00號9樓7房屋騰空遷讓返還給被上訴人，有無理由？
(二)被上訴人請求上訴人應給付被上訴人24,500元，及自112年12月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付3,500元，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)除引用原審判決「事實與理由」欄「三、法院的判斷」外，另補充：上訴人雖以：被上訴人借走其與二房東之租賃契約後拒不歸還。導致其遭人圍毆；被上訴人拒不配合，讓上訴人無法取得租金補助；被上訴人沒有在終止契約前一個月用公示送達方式向上訴人表示解約，所以本件租約已經成為不定期限租賃契約；被上訴人不租本件房屋給上訴人，就是要賣掉本件房屋或自己住，上訴人有優先購買權等語為辯。惟按，上訴人自承於租賃期間始終未繳租金，上訴人在積欠租金額達兩個月後經被上訴人多次催告仍拒不給付，已經被上訴人於原審當庭終止契約，並寄送言詞辯論筆錄給上訴人收受，此為上訴人所不爭執。被上訴人縱使如上訴人所稱，有拒不交還上訴人與二房東之租賃契約；或拒不配合上訴人取得租金補助等情，亦與本件租約無關。民法第450條第2、3項雖規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，本件租約為定有期限租約，自無上開條文之適用，上訴人所辯顯然誤解條文。至於上訴人抗辯其有優先購買權此節，民法第426之2第1項、土地法第104條第1項係規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，亦與本件情節無涉。從而，上訴人所為抗辯，均於法無據，為無理由。
(二)綜上所述，被上訴人依系爭租約關係及民法第179條之規定，請求如原審判決主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件上訴為無理由，應予駁回。中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第二庭審判長法 官 林望民
法 官 黃茂宏法 官 陳思睿上列正本與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 吳佩芬