臺灣嘉義地方法院民事裁定113年度執事聲字第12號異 議 人 潘吉祥相 對 人 鴻光管理顧問有限公司法定代理人 趙守文上列聲明異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國113年6月4日所為112年度司執字第47645號變價分割執行事件之裁定，聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
提出異議裁判費新臺幣1,000元由異議人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別定有明文。
二、本件異議意旨略以：㈠貴院所執行之嘉義縣○○鄉○○段000○00地號土地及其上95建號
、95之6棟次建物（下稱系爭房地），於民國113年3月21日貴院民事執行處函中說明系爭房地之鑑定價格為新臺幣（下同）704萬元，然於113年4月9日貴院民事執行處函中說明重新送請鑑價後之鑑定價格為1,986,000元，兩者落差5,054,000元，以異議人之應有部分8分之1計算，異議人即損失631,750元之期待利益，而前後兩次鑑定價格落差之理由僅係違建物老舊而有折舊率之貶值，即認定前次鑑定價格為錯誤？㈡建物與土地為一體之房地，俗稱房屋，為社會通識，且多以
合併出售為交易習慣之常態，再近來不動產價值皆持續高漲，舊屋之價值也水漲船高；是系爭房地雖然老舊，但面臨馬路、交通便利、生活機能佳，是良好居所，且為基地98平方公尺（即29.64坪）之3層樓合法透天厝，依照周邊相同條件之房屋，實際出售價格皆逾千萬，貴院以1,986,000元為最低拍賣價額，似嫌欠妥，請求廢棄原裁定，並以貴院113年3月21日民事執行處函所示之價格704萬元為拍賣底價。
三、相對人鴻光管理顧問有限公司答辯略以：㈠依內政部時價查詢所載，系爭房地附近，於112年8月8日、11
1年8月17日所登錄之兩筆交易，其土地每坪成交金額分別為57,500元及39,316元。又依系爭房地之原所有權人李呂彩雲於112年財政部國稅局南區遺產稅免證明書所示，系爭房地之建物部分核定價額為160,160元。而系爭房地之土地面積為29.64坪，以近年來附近土地最高價格每坪57,500元計算，其土地價值為1,704,300元，加計建物部分160,160元，總金額為1,864,460元，且尚未考慮系爭房地之屋況、位置及有無占用等問題，則重新鑑定修正後之價格1,980,600元，較符合市場上可能成交之行情。
㈡拍賣鑑價均由執行法院委請公正第三人為合理之拍賣價格，
異議人不能憑空想像，卻無事實證據佐證，恣意建請提高價格，偏離市場行情，徒增資源浪費。是為合乎市場期待而加速拍定取償，相對人同意以1,980,600元作為系爭房地之第一次拍賣底價。
四、經查：㈠按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定
人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號民事裁定意旨參照）。又執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額，但就願出之最高價則不受限制，倘拍賣標的物價值確高於核定底價，應買人於競買過程中仍得以合理價格投標，並以合乎市場價值之價格拍定，並無損於債權人或債務人之利益甚明。
㈡本院執行處司法事務官（下稱事務官）於執行程序中，委請鑑定人陳兆璋建築師對系爭房地進行鑑價，第一次估價結果為7,040,000元，然相對人提出鄰近房地實價登錄資料，認鑑定人之第一估價結果偏離市場行情，嗣經事務官函請鑑定人表示意見後，鑑定人重新修正後提出第二次估價報告，認系爭房地鑑定現價應為1,986,000元。異議人不服，認為兩次估價結果落差過大而聲明異議，事務官乃再次函請鑑定人對於兩次估價結果之不同提出說明，鑑定人陳建築師乃於113年5月2日回函稱：「第一次估價價格係參考目前市價每坪造價約14萬元，再乘以折舊率估算以每坪85,000元…113年3月29日債權人陳報狀交易實價查詢每坪2,682元價格…若以民國72年同樣式建物每坪建造單價確實約28,000元，再乘以折舊率及實際屋況，估算約2,800元…綜合以上，第一次估算價格應有誤判，故有第二次估價報告修正」等語，足認鑑定人第一次估價是以「現今」房屋造價進行鑑定，並未以系爭房地興建當時即72年同樣式建物進行估價，導致比較基礎有誤，估價結果發生誤判，故而修正系爭房地鑑定之現值為1,986,000元，本院衡諸鑑定人對於前後兩次估價結果之不同，詳細說明乃因兩次鑑價之基礎及依據不同，並由於第一次估價漏未考量系爭房屋興建年代之同樣式建物之造價，導致估價發生誤判，業已充分暨合理說明估價不同之原因，且鑑定人前述說明又無明顯違背經驗法則或論理法則之處，自堪採信，故本件異議人仍以兩次估價落差高達5,054,000元為由，提出異議，自屬無理由，應予駁回。㈢況依相對人所提出之實價登錄資料，系爭房地鄰近建物即嘉
義縣○○鄉○○0○0號，於111年8月17日之交易價格，房屋價值每平方公尺為813元，與本件第二次估價結果系爭95建號、95之6棟次之價格分別為每平方公尺852元（計算式：112,000元除以131.48）、919元（計算式：95,000元除以103.32），價值約略相當，並無異議人所稱明顯低估之情事。更何況，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額，但就願出之最高價則不受限制，倘拍賣標的物價值確高於核定底價，應買人於競買過程中仍得以合理價格投標，並以合乎市場價值之價格拍定，並無損於債權人或債務人之利益，均已如前述，從而本院事務官核定系爭房地拍賣低價1,986,000元，並駁回異議人對於核定低價之異議，於法並無違誤，異議人猶執前詞指摘原處分不當，提起本件異議，核屬無理由，應予駁回。
五、依強制執行法第30條之1、第12條，民事訴訟法第240條之4第3項、第77條之19第4項，裁定如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
民事第二庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（依對造人數提出繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
書記官 陳冠學