臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第131號原 告 林宗賢被 告 施秋萍訴訟代理人 陳中為律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：緣門牌號碼嘉義市○○路000號5樓1建物（坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地，權利範圍10000分之90，及土地上之同段912建號建物，權利範圍全部，下合稱系爭建物）原為被告所有，因被告無法清償系爭建物之第二順位貸款（即所謂二胎）及積欠原告之借款，原告提議被告將系爭建物出售予原告，由原告名義辦理系爭建物貸款藉以清償前述第二順位建物貸款及積欠原告之債務，並由被告按月繳納每期房貸金額。嗣經被告將系爭建物出售予原告，於民國110年6月7日簽訂不動產買賣契約書，並於同年7月5日辦理系爭建物所有權移轉登記，原告為系爭建物所有權人，而貸款金額清償系爭建物之第二順位貸款及原告借款後，被告尚積欠原告87萬元。兩造復於110年7月7日約定，由被告向原告承租系爭建物，繼續使用系爭建物，每月租金新臺幣（下同）1萬7,600元即被告需繳納之房貸金額，租期自110年7月7日至112年7月6日，被告於此期間，得以原價買回系爭建物。
不料，被告未依約定繳納建物貸款，卻持續無權占用系爭建物而未遷出，原告依民法第348條第1項、第767條第1項前段規定，請求被告自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告，並請求法院擇一為有利原告之判決等語，並聲明：被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告因自000年0月間為友人背書作保而積欠原告債務，迄至0
00年0月間仍積欠原告129萬元未清償。被告因債信不良無法再向銀行增貸款項償還原告，原告乃要求被告將原所有系爭建物借名登記至原告名下，由原告以購屋貸款名義向銀行貸款，以償還被告積欠原告之債務，再由被告自行按月繳納貸款本息。嗣原告於110年7月7日以買賣系爭建物名義向臺灣銀行貸得505萬元後，扣除需繳納之房貸壽險保費41萬元及清償系爭建物原有之抵押債務400萬元後，僅餘64萬元可供償還，扣除後被告仍積欠原告65萬元，並由被告保管收執原告申辦房貸之臺灣銀行帳號000000000000號帳戶存摺以繳納系爭建物貸款，被告乃自110年8月6日起按月由被告聯邦銀行帳號000000000000號帳戶匯款房貸本息金額至前述原告臺灣銀行帳戶以繳納房貸本息。惟原告就尚未清償之欠款65萬元要求月息3分，即每月要被告給付1萬9,500元之利息，加上前述按月繳納之房貸本息至少金額為1萬7,600元，被告每月負擔即利息高達3萬7,100元，雖持續支付至112年8月份為止，已無力再負擔。不料原告因向被告催討利息及房貸未果，竟以系爭建物所有權人名義，提起本件訴訟要求被告遷出系爭建物，以遂行其侵奪系爭建物實際所有權及處分權之目的。
㈡又依如附表一所示兩造LINE對話內容，可知系爭建物過戶給
原告後，每年之火險保費、房屋稅及地價稅等，仍由被告負責繳納；再者，原告表示若被告不按月給付欠款利息1萬9,500元，其會讓被告所有之系爭建物被查封，及原告要求被告找人將系爭建物買回，過戶回被告，將積欠原告之欠款還清等語，可見原告自承系爭建物之實際所有權人為被告，原告僅是系爭建物之登記名義人，並欲終止系爭建物之借名登記關係。
㈢再依附表二所示原告與訴外人即地政士涂淑真(下稱涂淑真)
之LINE群組對話紀錄，原告表示欲將借名登記於其名下之系爭建物出售以抵償被告積欠之債務等語，可證兩造間系爭建物之買賣並非真正。兩造間就系爭建物所有權移轉登記之行為，目的僅係以購屋為名義向銀行貸款，以供被告周轉並償還對原告部分債務，兩造並無真實買賣關係及所有權移轉之真意，原告亦未支付任何買賣價金予被告，被告甚至未收到系爭建物之買賣契約書，足證兩造就系爭建物簽定買賣契約僅係通謀虛偽，實際上係成立借名登記關係，系爭建物實際所有權人仍係被告，原告僅為借名登記之出名人。至於不動產買賣契約書上所約定之租約亦非真正，被告係依房貸利率繳納房貸本息，並非支付固定之金額1萬7,600元，原告主張依民法第767條第1項前段、民法第348條第1項規定請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭建物，均屬無據，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：㈠被告原為系爭建物所有權人，因被告積欠系爭建物之二胎貸
款及原告借款，被告於110年6月7日將系爭建物出售予原告，並簽訂不動產買賣契約書，於同年7月5日辦理系爭建物所有權移轉登記後，由原告以其名義以系爭建物向臺灣銀行辦理抵押貸款505萬元後，扣除需繳納之房貸壽險保費41萬元及清償系爭建物原有之抵押債務400萬元，餘64萬元償還原告後，被告仍積欠原告65萬元(原告嗣改稱尚積欠87萬元)，兩造並於110年7月7日在不動產買賣契約書末頁簽立協議書內容如附表三所示，而被告於出售系爭建物予原告後，現仍由被告占有，作為住宅使用迄今。又系爭建物過戶給原告後，每年之火險保費、建物稅、地價稅，及系爭建物貸款每月本息1萬7,600元，仍由被告繳納，迄至112年8月份為止等情形，除前述被告仍積欠原告之金額部分外，此為兩造所不爭執，並有土地及建物第一類謄本、土地建物查詢資料及異動索引查詢資料、110年房屋稅繳款書、不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、印鑑證明、法道地政士事務所收費明細表及收據證明、不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證、嘉義市地政事務所地政規費徵收聯單、嘉義市西區戶政事務所戶政規費收據、台灣自來水股份有限公司用戶用水設備各種異動服務申請書、收到登記單回條、土地增值稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、原告臺灣銀行帳號000000000000號帳戶存摺封面及内頁、被告聯邦銀行帳號000000000000號帳戶110年7月1日至113年3月27日存摺存款明細表、土地所有權買賣移轉契約書、110年契稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書影本附卷可佐（見本院卷第9至21、27至39、61至91、113至179 頁），應可信為真實。又原告以前述事由，依民法第348條第1項、第767條第1項前段規定請求被告自系爭建物遷出及返還系爭建物，被告則以前述情詞為抗辯。是以，本件首應審究者，系爭建物買賣是否為借名登記或為保留買回之買賣契約？論述如下。
㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。故主張權利存在之人，應就權利發生要件事實負舉證責任，如主張權利存在之人就該事實已負舉證之責，始由抗辯權利不存在之人就權利障礙、排除或消滅之要件事實負舉證之責，此乃舉證責任分配之一般原則。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。另所謂借名登記，指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號裁判意旨可供參照）。被告抗辯兩造間就系爭建物買賣實際上成立借名登記關係，依前述說明，自應由被告就此事實負舉證之責。經調查：
⒈本院參以系爭建物出售予原告後，每年之火險保費、房屋稅
、地價稅及系爭建物貸款每月本息1萬7,600元，仍由被告繳納，現仍由被告占有，作為住宅使用迄今，已見前述，並有前述帳戶存摺封面及内頁、存摺存款明細表附卷可佐(見本院卷第61至91頁），被告並抗辯兩造間實係成立借名登記關係乙節。惟原告則主張兩造間為買賣契約，並以原告名義以系爭建物向臺灣銀行辦理抵押貸款505萬元等情，除見前述外，亦有不動產買賣契約書、協議書、兩造LINE對話紀錄、原告與代書LINE對話紀錄附卷可參(見本院卷第53、93至98、113至121頁）。本院審酌兩造於110年7月7日之協議書內容㈡如附表三所示，業已載明：買方(即原告)於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方(被告)真實同意。自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋等語明確，應可認兩造就系爭建物之買賣係附有2年內買回之約定。⒉又參以兩造於110年9月25日至111年12月1日LINE通訊紀錄如
附表一編號3、4、6之對話內容，原告一再陳稱：你看看妳有沒有人要買回妳的房子回去，順便把欠我的還我，我最近很緊，每個月一直幫你繳2萬多我繳不太出來了，及表明其要帶人去看房子，或要賣掉大同路的房子，限你一個月叫你兒子搬離等語，及如附表二所示，原告在與涂淑真之對話中更詢問該地政士，現在我有朋友要看房子我如何進去(屋內)，我有告知他(被告)，如果房子賣到5百多萬這樣他欠我的就可以償還我等語。足認被告因有資金需求，而將系爭建物出售予原告，並再簽立協議書達成被告日後買回系爭建物之約定，應可採信。其復未能舉證兩造有何通謀虛偽之情事。足徵兩造間對於系爭建物確有移轉所有權真意，非屬借名登記，否則何須簽立協議書，確保被告在2年內有買回系爭建物之權利。至於系爭建物之火險保費、房屋稅及地價稅係由所有權人、承租使用人繳納等，約定原因多端，尚難據此得認定兩造無移轉系爭建物所有權之合意。因此，兩造間就系爭建物之移轉，成立保留買回之買賣契約，系爭不動產所有權移轉乃屬有效，被告抗辯兩造間係成立借名登記關係，不足採認。
㈢又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。原告主張依民法第348條第1項規定之買賣關係，其為受移轉登記之系爭建物所有權人，已詳如前述，固可採認。
⒈惟依兩造前述協議書，如附表三約定事項㈠之內容，顯示係由
被告(賣方)向原告(買方)承租系爭建物，每月租金1萬7,600元，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，被告應於每月7日將租金匯入原告臺灣銀行嘉義分行帳戶內，倘被告逾期未付，原告得請求終止租約並搬遷，而被告已支付租金至000年0月間，系爭建物現仍由被告作為住宅使用迄今等情，已業據原告提出系爭協議書為證（見本院卷第53頁），並已見前述。是以，系爭建物租約於112年7月6日屆滿後，雙方雖未再簽立書面契約，仍由被告繼續使用系爭建物，原告亦未為反對之表示，則系爭建物租約已擬制變更為不定期租賃契約，應可認定。
2.又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、2 項定有明文。是以，出租人依此法條終止租約時，須先定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年度台上字第777 號裁判意旨可供參照）。再者，租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項各定有明文。經查，被告雖自112年9月起，未再依約給付租金，惟原告既未舉證業已依前述規定定期催告被告給付租金，或有依法終止租約之情事。應認兩造之系爭建物租約仍屬有效，兩造間既仍有系爭建物之不定期租賃關係存在，則被告拒絕遷出返還系爭建物，自屬有據。
四、再者，占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定；讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第946條、第761條第2項分別定有明文。又系爭建物上訴人於買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第946條第2項準用第761條第2項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭建物移轉占有之日期（最高法院48年台上字第611號裁判意旨可供參照）。如前所述，原告於向被告購入系爭建物後，被告(出賣人)依民法348條第1項之規定，固負有交付標的物之義務，被告雖未將系爭建物直接交付買受人（即原告）占有。然於110年7月7日為協議而簽訂系爭建物租約時，依前述規定及說明意旨，應認原告已取得間接占有以代交付，被告業已履行交付系爭建物之出賣人義務，惟因兩造尚有系爭建物租賃關係有效存在。因此，原告本於民法第348條第1項規定，再請求被告應自系爭建物遷讓交還原告，自屬無據。
五、綜上所述，原告並未合法終止與被告間之系爭建物之租賃契約，故被告占用系爭建物仍有合法之權源，原告依民法第348條第1項、第767 條第1項前段之規定，請求被告應自門牌號號碼嘉義市○○路000號5樓1建物（坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地，權利範圍10000分之90，及土地上之同段912建號)遷出，並將系爭建物返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，不再逐一論述。
七、結論，原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
民事第一庭 法 官 李文輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
書記官 李彥廷附表一：113年度訴字第131號(兩造LINE對話內容)編號 日 期 對話內容 1 110年9月25日 原告：「你的意思是要我每月幫你付19500市長的10萬就對了是嗎，看我比較好說話？還是看我比較軟，也沒關係，林北如果付不出來我會讓我的信用跳沒關係你的房子被查封也就抱歉了」 2 111年1月26日 原告：（傳送系爭建物之地價稅繳費單照片） 被告：「你要拿過來讓我繳嗎」 3 111年5月23日 原告：「明天下午我要帶人去看房子，你不接沒關係，到時候難看的是你」 4 111年6月13日 原告：「不聯絡沒關係，存證信函我以(已)麻煩涂代書寄給你，我要賣掉大同路的房子，限你一個月叫你兒子搬離」 5 111年9月25日 原告：「台灣銀行叫你繳7月份的火險費用，禮拜一一定要繳，2千多」 6 111年10月20日 原告：「你看看你有沒有人要買回你的房子回去，順便把欠我的還我，我最近很緊」、原告：「每個月一直幫你繳2萬多我繳不太出來了」 7 111年11月30日至12月1日 原告：（傳送系爭建物之地價稅繳費單照片） 原告：「不繳是嗎」 被告：「房屋稅溢繳的部份國稅局會退款給你以支票方式，另一筆地價稅我最晚星期一會匯進你的凱基銀行」 證據：兩造LINE對話紀錄（見本院卷第93至95頁）附表二：
原告與訴外人法道地政士事務所涂淑真地政士LINE對話內容 原告（下稱原）：「施秋萍如果沒按時繳房貸，還有每月1號19500，我可買賣他的房子，他現在避不見面了，我如何買賣他的房子」 原：「現在我有朋友要看房子我如何進去」 涂淑真地政士（下稱涂）：「施小姐還住在裡面嗎？」 原：「他兒子」 涂：「若是，先貼公告告知」「請現住人限期搬移」 原：「在哪貼」 原：「我沒鑰匙」 涂：「信箱或管理室」 原：「好」 涂：「記得拍照」 原：（傳送貼圖）「涂代書有範例影本嗎」 涂：「晚些」 涂：「所以她躲到哪兒去？也找不到人？」「她很敢欸」 原：「電話都不接」 涂：「不怕本哥生氣嗎？」 涂：「她已經退出這個群組」 原：「我有告知他，如果房子賣到5百多萬這樣他欠我的就可 以償還我」「他沒退」 證據：原告與代書LINE對話紀錄（見本院卷第97至98頁）。附表三：
兩造約定內容（見本院卷第53頁）： 於民國110年7月7日買賣双方約定事項： ㈠賣方向買方承租本買賣標的，每月租金＄17600元正，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，賣方應於每月7日將租金匯入買方台灣銀行嘉義分行000000000000帳戶內，倘賣方逾期未付，買方得請求賣方終止租約並搬遷。 ㈡買方於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方真實同意。 自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋。