臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第24號原 告 呂振甫訴訟代理人 羅振宏律師
鄭雅璘律師被 告 葉美克上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國113年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告就本院112年度司執字第24762號變價分割強制執行事件所拍賣之嘉義縣○○鄉○○○段00○00地號土地之優先承買權不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決可資參照）。次按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上第3141號判決意旨參照）。本件原告為本院112年度司執字第24762號變價分割強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣標的物即坐落嘉義縣○○鄉○○○段00○00地號土地（下分稱其地號，合稱系爭2筆土地）之拍定買受人，亦為系爭2筆土地之共有人，被告則於系爭執行事件主張就系爭2筆土地有優先承買權，惟為原告所否認，而被告優先承買權之存否，攸關原告得否買受系爭2筆土地，兩造間就該等權利是否存在之爭執，致原告法律上之地位處於不安之狀態，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國111年9月27日拍定訴外人官東賦所有系爭2筆土地
權利範圍各4分之1，並於111年11月30日取得本院發給之權利移轉證書。未料官東賦於111年10月9日，擅將系爭2筆土地權利範圍全部出租予被告，致本院於系爭執行事件，認定被告自112年起至116年止，為系爭2筆土地承租人，並有優先購買權。然官東賦於110年12月16日其原有系爭2筆土地權利範圍4分之1遭查封完成後，於111年10月9日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），依強制執行法第51條第2項規定，系爭租賃契約對於原告即拍定人不生效力。又官東賦未經系爭2筆土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，逕自與被告簽訂系爭租賃契約，依民法第820條第1項規定，系爭租賃契約對官東賦以外之共有人不生效力。另官東賦明知未得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意代理土地出租事宜，被告亦知其事，二者仍通謀虛偽簽訂租賃契約，實是為能使被告以承租人地位主張優先承買系爭2筆土地，加以阻礙原告以共有人身分優先承買土地之機會，待拍得土地後再移轉予官東賦，使已非系爭2筆土地共有人而無優先承買權之官東賦，得因此輾轉取得系爭2筆土地所有權。官東賦與被告乃通謀虛偽成立租賃契約，按民法第87條第1項本文規定，系爭租賃契約無效，被告非系爭2筆土地承租人，無權主張優先承買權。爰依強制執行法第51條第2項、民法第820條第1項、第87條第1項本文規定，請求擇一為有利原告之判決。
㈡於系爭執行事件，官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿
閎、官世宸等土地共有人均已提出異議狀，主張租約未經共有人過半數同意，且至今均未撤回異議，可證官東賦乃自行與被告簽訂租約，而無經他共有人同意。被告雖提出官楦棠、官彥良、張素精等三人撤回起訴狀，藉以佯稱租約有得共有人過半數同意，惟官楦棠、官彥良、張素精等三人並未於撤回起訴狀內表明，係因該租約有得渠等同意而撤訴。則於官楦棠、官彥良、張素精等三人撤訴原因不明下，被告當無由以此佯稱系爭租約已經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意。
㈢系爭執行事件112年9月15日民事陳報狀非原告撰提，原告自
始不知有何土地租約之存在。倘原告真知任何租約內容，就不會於系爭執行事件112年7月26日查封當日猜測：「系爭土地現為承租人使用，但不知出租人，但可能租到年底」。
㈣對照被告於113年4月2日庭呈照片及於108年1月、105年12月1
6日官東賦與被告分別簽訂之土地租約書內容：「甲方官東賦位於住家下方田地一塊與乙方葉美克作為耕作之用」可推論，實際上自106年1月起至109年12月31日止，被告僅有向官東賦承租90地號土地。被告並無提供89地號土地農作物照片，被告是否有承租89地號土地作為耕作之用，顯屬可疑。
㈤並聲明：確認被告就系爭執行事件所拍賣系爭2筆土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：㈠伊於108年更早之前就有簽立租約，2、3年簽一次，有時候會
簽立三年，有時候也會簽立五年，伊都會一次付清。伊已經在那邊做十幾年，本來都是荒廢、樹林，伊們去開墾。伊只有跟官東賦簽約，官東賦說有問過兄弟，他們說官東賦可以作主，十幾年了他們也沒有意見。110年到111年期間，伊也有租系爭2筆土地，伊經濟比較困難才沒有簽立書面，用一年一年口頭約定的方式，後來經濟比較好才一次簽立5年，才不用那麼麻煩。111年10月9日簽約的時候，伊並不知道官東賦的土地被法拍，官東賦也說沒有收到通知被法拍。伊沒有主動陳報是承租人，是法院通知伊要不要行使優先購買權，不然伊也不會知道土地要法拍等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第264至265頁）：㈠本院110年度司執字第41093號債權人劉晏均與債務人官東賦
間票款執行強制執行事件，經本院於110年11月2日就系爭2筆土地囑託嘉義縣竹崎地政事務所執行查封登記，並於同日經嘉義縣竹崎地政事務所執行查封登記。原告於111年9月27日經本院拍定得標買受系爭2筆土地並於111年11月30日取得系爭2筆土地所有權。
㈡本院112年度司執字第24762號債權人呂振甫與債務人官楦棠
、官彥良、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸間變價分割強制執行事件（即系爭執行事件），原告於112年11月2日經本院拍定標得系爭2筆土地，嗣被告於112年11月15日具狀聲明優先承買，並經本院以112年11月30日函通知由被告得標。
之後，官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸分別具狀聲明異議主張被告租約未經共有人過半數同意，聲明主張租約無效，官彥良、官楦棠、張素精另於113年1月3日對被告提起確認優先承買權不存在之訴，後其3人又於113年1月26日撤回起訴。
四、兩造爭執事項（見本院卷第265頁）：原告請求確認被告就系爭執行事件所拍賣之系爭2筆土地之優先承買權不存在，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按民法第820條第1項規定：共有物之管理，除契約另有約定
外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。據此，如共有人未過半數及應有部分合計未過半數之同意，或應有部分合計未逾三分之二者，而擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力。經查：
⒈原告雖否認被告為系爭2筆土地之承租人，惟觀之本院110年
度司執字第41093號債權人劉晏均與債務人官東賦間票款執行強制執行事件之查封筆錄及系爭執行程序之查封筆錄可知，系爭2筆土地於110年12月16日票款執行強制執行事件查封時，經債權人劉晏均指封並陳稱：系爭2筆土地種植蔬菜部分有出租，但不知承租人姓名等語（見本院卷第71至72頁），另於112年7月26日系爭執行事件查封時，經債權人呂振甫代理人黃秋燕稱：系爭2筆土地現為承租人使用，但可能租到年底，系爭2筆土地相連，89地號目前種植青椒，90地號種植大黃瓜、青椒等語（附於系爭執行事件卷宗），足認系爭2筆土地於前開2次執行程序中確實有出租他人，且據證人官東賦證述：系爭2筆土地由其出租與被告，從第一次出租到現在被告都一直有租等語（見本院卷第137頁），對照證人官登鏗證述：系爭2筆土地都是被告去種植，已經好幾十年，被告都是種菜等語（見本院卷第266至267頁），亦核與證人蔡榮富所證大致相符（見本院卷第269至270頁），此外，亦有被告提出的照片在卷可佐（見本院卷第149至227頁），堪認官東賦確實於上開2件執行事件期間將系爭2筆土地出租給被告，原告主張系爭租賃契約為官東賦與被告通謀虛偽所成立，尚非可採。
⒉然被告主張：官東賦說有問過兄弟，他們說官東賦可以作主
，十幾年了他們也沒有意見等語，惟據證人官東賦證稱：系爭2筆土地大家都有持分，因為系爭2筆土地私下劃分給我第二個哥哥（即官彥良父親），我就沒有跟其他人講等語（見本院卷第135頁），而被告及證人官東賦均未舉證系爭2筆土地私下已劃分官彥良父親一人所有，自難認系爭2筆土地為官彥良父親一人所有。再參以證人官彥良證述：伊繼承財產（即系爭2筆土地應有部分）之後，官東賦出租系爭2筆土地沒有經過伊同意是事實等語（見本院卷第130頁），顯見證人官彥良並未同意將系爭2筆土地出租被告。另觀之證人官彥良、訴外人官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸均分別具狀聲明異議主張被告租約未經共有人過半數同意，聲明主張租約無效等情（見不爭執事項㈡），足認系爭2筆土地之共有人官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸確實並未同意出租系爭2筆土地給被告，其等均非系爭2筆土地之出租人。據此，官東賦於尚具共有人身分之期間雖與被告間就系爭2筆土地簽訂系爭租賃契約，惟未經過半數之共有人且應有部分合計未過半數之同意，依前開規定，系爭租賃契約對於官東賦以外之系爭土地共有人官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸均不生效力。
㈡被告就系爭執行事件並不得主張土地法第107條、民法第460條之1第1項優先承買權：
⒈按民法第460條之1第1項規定「耕作地出租人出賣或出典耕作
地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」、土地法第107條第1項規定「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」因此，承租人於出租人之耕作地或耕地出賣時有優先承買權，若出賣人非出租人即無該條適用。又民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之（按已修正），如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。上訴人使用系爭土地全部，既僅能證明賴甲、賴乙曾收取租金，則賴甲、賴乙之出租行為對賴丙等四人不生效力。且上訴人係承租有形之系爭土地全部，並非無形之應有部分，為原審確定之事實，上訴人即不得主張其對賴甲、賴乙在系爭土地之應有部分有優先承買權，原審因而為上訴人敗訴之判決，並不違背法令（最高法院86年度台上字第3020號裁判要旨參照）。
⒉經查，被告與官東賦所簽訂之系爭租賃契約對於其餘共有人
官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸均不生效力，已如前述，因此，官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸既非系爭租賃契約之出租人，被告自不得對官彥良、官楦棠、張素精、官秋燕、官駿閎、官世宸等人之系爭2筆土地應有部分主張優先承買權。另觀之系爭租賃契約明確記載租賃標的為系爭2筆土地（見本院卷第17頁），並對照被告前開提出的照片所耕種的範圍，及前開2件執行事件之查封筆錄可知，被告是承租有形之系爭2筆土地全部，並非無形之應有部分，依前開說明，被告亦不得就官東賦在原本系爭2筆土地之應有部分（後由原告買受）主張優先承買權。再者，系爭執行事件係執行系爭2筆土地之共有物變價分割，故所拍賣之標的為系爭2筆土地權利範圍全部而非就個別共有人之應有部分分別單獨拍賣。從而，被告就系爭2筆土地權利範圍全部於系爭執行事件進行變價拍賣時，自無從主張優先承買權。
六、綜上所述，原告請求確認被告就系爭執行事件所拍賣之系爭2筆土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 7 日
民事第一庭法 官 周欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 7 日
書記官 葉昱琳