臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第468號原 告 嘉義縣民雄鄉公所法定代理人 林于玲訴訟代理人 黃順輝
洪崇恁被 告 張新彬訴訟代理人 嚴庚辰律師
許嘉樺律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地上如附圖所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物除去，將上開土地全部騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣247,486元，及自民國113年12月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國113年7月17日起至除去地上物並返還第1項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣331,950元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣10,800,000元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第2項於原告以新台幣83,000元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第3項命被告按年給付原告新臺幣331,950元部分，於原告每年以新台幣111,000元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造就原告所管理、民雄鄉所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段00地號、面積13,278平方公尺土地（下稱系爭耕地）之民雄鄉公有耕地租賃契約（案號：民鄉耕字第50號，下稱系爭租約）發生租佃爭議，前經原告之耕地租佃委員會於民國112年12月間進行調解程序，因調解不成立而移由嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而由嘉義縣政府移送本院審理等情，有嘉義縣政府113年7月12日府地權字第1130180712號函暨檢附之調解、調處程序相關文件資料（本院收文日期為113年7月16日）附卷可稽（見本院卷一第7至212頁），依前揭規定，本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應依減租條例第16、第17條終止租約並返還原租用之耕地；㈡被告應移除違規建築之地上物及將土地恢復原狀，並應支付自租約無效（112年10月12日）開始至返還耕地之相當租金之補償金（見本院卷一第227頁）。嗣於113年12月6日，原告具狀變更為：㈠被告應拆除系爭耕地上嘉義縣大林地政事務所113年11月14日完成之複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分違規占用之建物，騰空返還（占用人應將占用範圍之地上物拆除、移除廢棄物，並繳清水、電及稅捐等費用後點交予管理機關）該筆土地予本所；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）247,486元（112年10月13日至113年7月16日）及自起訴狀送達(113年7月16日）翌日起，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自113年7月17日起至拆除並返還聲明一之建物及土地完畢止，按年給付原告331,950元耕地使用補償金；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第65至66頁）。於113年12月31日，原告當庭以言詞更正訴之聲明第1項為：被告應將系爭耕地上如嘉義縣大林地政事務所113年11月14日複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之地上物除去，將系爭耕地全部騰空返還原告（見本院卷二第109頁），另變更訴之聲明第2項之利息起算日為「113年12月13日」，且於114月2月20日言詞辯論期日再次確認（見本院卷二第111、187頁）。於114年2月20日，原告當庭以言詞更正訴之聲明第1、3項為：㈠被告應將系爭耕地上如嘉義縣大林地政事務所114年1月20日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物除去，將系爭耕地全部騰空返還原告；㈢被告應自113年7月17日起至除去地上物並返還聲明一之土地完畢止，按年給付原告331,950元耕地使用補償金（見本院卷二第187至188頁）。經核原告上開所為，依照前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠於78年7月間，被告向原告承租系爭耕地從事養殖漁業使用，
兩造並簽訂系爭租約，租金係按約定年收穫量乘以嘉義縣政府公告之地租課徵實物代金標準，自106年至112年止均係每年8,274元（計算式：394公斤×雜魚每公斤21元）。於112年6月27日，原告與所屬農經課、建設課及民政課至系爭耕地會勘後，發現其上有興建房屋及其他地上物，房屋內為一般住家使用，且土地現況多處荒廢，難謂有從事養殖漁業使用之事實，依內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函釋（下稱內政部93年函釋）意旨觀之，可認被告承租耕地從事非農業使用，屬於未自任耕作之情形。嗣原告以112年7月6日嘉民鄉民字第1120014759號函通知被告應於112年10月12日前改善，如逾期逕認違約使用，原訂租約無效並收回土地等語，然被告屆期仍未改善，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約自112年10月12日起已屬無效，原告自113年起即停收租金。目前系爭耕地上仍存有被告所有如附圖所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物，原告爰依所有物返還、除去所有權之妨害等法律關係，請求被告拆除地上物並騰空返還系爭耕地；又被告自系爭租約無效時起仍繼續無權占用系爭耕地，原告爰依不當得利法律關係，請求相當於租金之不當得利。
㈡關於相當於租金之不當得利計算基準，參考嘉義縣縣有土地
及房舍被占用處理原則第6點規定，以占用面積乘以申報地價之百分之5計收，系爭耕地之112及113年度申報地價分別為每平方公尺482元、500元。自112年10月13日起至112年12月31日止（計80日）為70,137元（計算式：13,278×482×5%×80/365＝70,137）；自113年1月1日至113年7月16日止（計198日）為180,072元（計算式：13,278×500×5%×198/365＝180,072）；原告原已收取112年租金8,274元，扣除截至系爭租約無效前之租金後，原告應退還1,813元給被告（計算式：8,274×80/365＝1,813）。是以，原告得請求被告給付自系爭租約無效之日起至本件起訴前相當於租金之不當得利248,396元（計算式：70,137＋180,072－1,813＝248,396），然原告僅請求247,486元；原告並得請求被告自起訴後至返還系爭耕地前應按年給付331,950元（計算式：13,278×500×5%＝331,950）。
㈢對於被告答辯所為之陳述：內政部以40年6月12日內地字第25
12號呈請行政院指定臺灣省為減租條例之施行區域，可知系爭耕地為減租條例之施行區域。又系爭耕地為原告所有，並非國有地，地目為池，係作為漁業使用，依據最高行政法院45年判字第83號判決意旨，減租條例未規定者，依土地法之規定，而土地法第106條第2項所稱耕地包括漁牧，則系爭耕地自有減租條例之適用。被告雖稱其75年間因建物倒塌而受有原告補助之救濟金等語，然無法證明該倒塌之建物是否為目前之房屋。再者，被告稱原告於87年間要求被告封井等語，然原告並未要求封井，被告未提出相關事證，況封井行為與未自任耕作間有何因果關係？又被告稱其在系爭耕地上種有香蕉、酪梨等作物等語，依內政部93年函釋觀之，原約定漁業使用卻改為農業使用，且未經出租人即原告同意，亦屬未自任耕作。此外，系爭耕地上之房屋門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○○00號（下稱系爭地址），依據嘉義縣財政稅務局函附資料，系爭地址似為多棟建物之稅籍所在，而被告女兒張錦菊之戶籍亦設在系爭地址。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭耕地上如附圖所示編號A、B、C、D部分之水
泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物除去，將系爭耕地全部騰空返還原告。
⒉被告應給付原告247,486元（112年10月13日至113年7月16
日），及自113年12月13日起，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自113年7月17日起至除去地上物並返還聲明一之土地完畢止，按年給付原告331,950元耕地使用補償金。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠兩造於78年間簽訂系爭租約，由被告承租系爭耕地，而系爭
耕地屬於國有耕地，且非屬減租條例之施行區域，自無減租條例之適用，至於原告提出內政部呈行政院之公文，仍無法證明系爭耕地屬減租條例之施行區域，故本件並無減租條例第16條規定之適用，依據國有耕地放租實施辦法第10條第1項規定，本件應適用土地法及系爭租約之約定內容。被告自40幾年起即向原告承租系爭耕地從事養殖漁業迄今，並在其上蓋有簡易建物，設備簡陋，與一般房屋之設備差別甚大，係為養育魚苗及臨時看管魚塭時棲身之用，於75年間韋恩颱風來襲，造成建物倒塌，原告曾經來函補助房屋倒塌救濟金，顯見該建物於75年間即已存在，原告就此知悉已超過35年。於87年間，原告要求被告必須封井，導致被告從事養殖漁業之水源遭到斷絕，僅能縮小養殖範圍，並以容易養殖之吳郭魚等魚類為主，魚塭設備較為簡易。被告在系爭耕地上除養殖漁業外，種有香蕉、酪梨等作物，可證被告仍有自任耕作，被告被迫縮小養殖漁業之範圍並非可歸責於被告，且被告無將系爭耕地之一部或全部轉租他人之情形，不符合系爭租約第8條終止契約之約定，又系爭租約係定有期限，原告並無收回自耕之事實，依土地法第109條規定，原告自不得終止租約收回土地。另關於嘉義縣財政稅務局函附之稅籍資料，除被告外，其餘人等與本件無關，目前系爭耕地上房屋係由被告及其配偶所居住，被告女兒張錦菊僅係戶籍設在系爭地址，並未居住在此。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決要旨參照）。經查：
⒈系爭耕地為民雄鄉所有，原告為管理人，地目為池，被告
向原告承租系爭耕地，雙方因而訂立系爭租約，系爭租約最後1次續訂租約之租賃期間為108年1月1日起至113年12月31日止等情，有系爭租約、系爭耕地查詢資料為證（見本院卷一第209至212頁、第231頁），堪信為真實。
⒉系爭耕地上有被告興建、設置、種植如附圖所示編號A、B
、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物，為被告所不爭執，並經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷二第33至38頁），復經本院囑託嘉義縣大林地政事務所測製複丈成果圖（即本判決附圖）可稽（見本院卷二第181頁），另有現場照片附卷可稽（見本院卷二第73至87頁），堪信為真實。準此，被告占有系爭耕地全部，且為系爭耕地上如附圖所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物之事實上處分權人無訛。
⒊被告抗辯：兩造於78年間簽訂系爭租約，由被告承租系爭
耕地，而系爭耕地屬於國有耕地，且非屬減租條例之施行區域，依國有耕地放租實施辦法第10條第1項規定，無減租條例之適用云云，然為被告所否認。經查，依國有耕地放租實施辦法第10條第1項規定：「國有耕地放租，其租佃之相關事項，依農業發展條例規定辦理。但於中華民國89年1月28日前已承租國有耕地者，依耕地三七五減租條例規定辦理；非屬耕地三七五減租條例之施行區域，依土地法及其他有關法律規定辦理。」，而內政部以40年6月12日內地字第2512號呈請行政院指定臺灣省為減租條例之施行區域，有內政部稿附卷可稽（見本院卷二第69至71頁），可見系爭耕地為減租條例之施行區域。又減租條例第1條載明本條例未規定者，依土地法之規定，土地法第106條第1項所稱耕地租用，係指約定支付地租使用他人之農地而言。又第2項載明前項耕地包括漁牧，依此規定，對於養魚池之租用，自亦有該條例之適用（最高行政法院45年判字第83號行政判決意旨參照）。系爭耕地地目為池，被告承租系爭耕地係供從事養殖漁業使用，為被告所不爭執，則被告承租系爭耕地從事養殖漁業，依上開說明，系爭租約自應適用減租條例，是被告上開所辯，並無可採。⒋按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效(最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照)。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院107年度台上字第2356號判決意旨參照）。且如將舊有建物翻修增、擴建及於原供耕作之田地，亦非法之所許（最高法院108年度台上字第2470號判決意旨參照）。再者，減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。依同法條第2項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此乃指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非為凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87年度台再字第52號裁判意旨參照）。經查，被告承租系爭耕地係供從事養殖漁業使用，惟依如附圖所示編號B部分之房屋內部陳設觀之，顯係為供一般住家使用，有照片附卷可稽（見本院卷一第249至250頁、第256至259頁），且被告陳稱其在系爭耕地上種有香蕉、酪梨等作物，然未經出租人即原告同意種植，擅自變更養殖漁業之使用目的，被告核屬未自任耕作，系爭租約即屬無效。
⒌被告抗辯：於75年間韋恩颱風來襲，造成建物倒塌，原告
曾經來函補助房屋倒塌救濟金，顯見該建物於75年間即已存在，原告就此知悉已超過35年云云。然縱令於75年間韋恩颱風來襲，造成建物倒塌，原告曾經來函補助房屋倒塌救濟金屬實，被告亦未舉證證明該倒塌之建物即為目前之房屋，是被告上開所辯，並無可採。
⒍被告抗辯：於87年間，原告要求被告必須封井，導致被告
從事養殖漁業之水源遭到斷絕，僅能縮小養殖範圍，並以容易養殖之吳郭魚等魚類為主云云，然為原告所否認，且被告未舉證證明封井行為與未自任耕作間有何因果關係，是被告上開所辯，並無可採。
⒎準此，系爭租約已經本院認定無效，被告就系爭耕地即無
占有權源，則原告請求被告將地上物除去，返還土地，即屬有據。
㈡又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查：
⒈被告無權占有系爭耕地全部，依照上開說明，自屬獲得相
當於使用土地租金之不當利益，並致原告受有相同之損害，原告請求被告返還所受利益，於法有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額，自應受上揭土地法第97條規定之限制。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。本院審酌系爭耕地位於嘉義縣民雄鄉，該地段人車來往尚可，商業不甚發達，系爭耕地原本供養殖使用等情，經本院勘驗現場查明屬實。本院審酌上情，認原告主張以相當於系爭土地申報地價總額年息5%計算相當於租金之不當得利應為妥適。⒊系爭耕地面積13,278平方公尺，111年1月申報地價每平方
公尺482元，113年1月申報地價每平方公尺500元，茲依原告請求之時間分述如下：
⑴自112年10月13日起至113年7月16日止：
①自112年10月13日起至112年12月31日止計80日為70,13
7元（計算式：13,278×482×5%×80/365＝70,137，元以下四捨五入，下同）。
②自113年1月1日至113年7月16日止計198日為179,580元（計算式：13,278×500×5%×198/366＝179,580）。
③原告原已收取112年租金8,274元，扣除截至系爭租約
無效前之租金後，原告應退還1,813元給被告（計算式：8,274×80/365＝1,813）。
④以上，原告得請求被告給付自112年10月13日起至113
年7月16日止相當於租金之不當得利247,904元（計算式：70,137＋179,580－1,813＝247,904），然原告僅請求247,486元，此部分以原告聲明請求之247,486元為準。
⑵自113年7月17日至返還系爭耕地前應按年給付331,950元（計算式：13,278×500×5%＝331,950）。
四、綜上所述，系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定，應屬無效，得由出租人收回。從而，原告依減租條例第16條第1、2項、民法第179條、767條等規定，請求被告應將系爭耕地上如附圖所示編號A、B、C、D部分之水泥地、柏油地、房屋、蓄水池、水塔及其餘部分之電線桿、果樹等地上物除去，將系爭耕地全部騰空返還原告；被告應給付原告247,486元，及自113年12月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自113年7月17日起至除去地上物並返還系爭耕地日止，按年給付原告331,950元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民二庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 王嘉祺